Эскроу-счёт застройщика и Гарантийный фонд DFG: как защищены деньги покупателя

Как защищены деньги покупателя, пока дом ещё строится? Покупая квартиру у застройщика на этапе строительства, вы платите крупные суммы задолго до того, как станете собственником. Поэтому закон о застройщиках (ustawa deweloperska) предусматривает два механизма защиты: жилищный эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy), на который поступают ваши платежи, и Гарантийный фонд застройщиков (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG), который возвращает деньги в определённых ситуациях — в том числе при банкротстве застройщика. Разбираем, как они работают, чем открытый счёт отличается от закрытого и на что обратить внимание в договоре.

Главное

• Застройщик обязан обеспечить покупателю открытый или закрытый жилищный эскроу-счёт — платежи поступают туда, а не напрямую на счёт компании.
• С открытого счёта банк выплачивает деньги застройщику поэтапно, после проверки хода строительства; с закрытого — одним платежом, после перехода права собственности к покупателю.
• Расходы на ведение счёта несёт застройщик; уменьшать на них платежи покупателя нельзя.
• DFG — это отдельный счёт в Страховом гарантийном фонде (Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, UFG), который пополняется взносами застройщиков: 0,45 % от платежей при открытом счёте и 0,1 % при закрытом.
• DFG возвращает платежи, в частности, при банкротстве застройщика и когда застройщик не вернул деньги после законного отказа покупателя от договора.

Что такое жилищный эскроу-счёт?

Это банковский счёт, который открывается под конкретный жилой комплекс (или его выделенный этап — инвестиционную задачу) и на который покупатели вносят деньги согласно договору с застройщиком (umowa deweloperska). Хотя счёт принадлежит застройщику, свободно распоряжаться средствами он не может: выплаты производит банк по правилам, установленным законом. Банк ведёт учёт поступлений и выплат отдельно по каждому покупателю и по вашему требованию сообщит даты и суммы платежей и выплат.

Деньги вы вносите после завершения очередных этапов строительства, указанных в графике. График должен содержать не менее четырёх этапов, а стоимость каждого — от 10 % до 25 % общих затрат проекта (ст. 24 закона). О завершении этапа застройщик уведомляет вас письменно или на другом долговременном носителе.

Открытый и закрытый счёт — в чём разница

Характеристика	Открытый эскроу-счёт	Закрытый эскроу-счёт
Когда застройщик получает деньги	поэтапно, после завершения очередных этапов строительства	одним платежом, после перехода права собственности к покупателю
Контроль банка	перед каждой выплатой — в частности, ход работ, права на участок, задолженности по налогам и взносам	выплата после получения выписки акта о передаче права собственности
Самая ранняя выплата	не ранее 30 дней с заключения договора с застройщиком	после акта о передаче права собственности
Взнос в DFG	0,45 % от платежа	0,1 % от платежа
Риск покупателя	низкий — дополнительно защищает DFG	очень низкий — деньги ждут в банке до самого конца

На практике чаще встречается открытый счёт: он позволяет застройщику финансировать стройку из платежей клиентов. Закрытый счёт означает, что застройщик строит на собственные средства или на кредит, а деньги покупателей получает только в конце — для покупателя это самый безопасный вариант.

Пример: как вы платите при открытом счёте

Допустим, график проекта состоит из пяти этапов, а вы покупаете квартиру за 700 000 zł. Разбивка ниже — исключительно для примера: реальные этапы и проценты смотрите в графике в своём договоре.

Этап (пример)	Доля в затратах	Ваш платёж
1. Нулевой цикл, фундамент	15 %	105 000 zł
2. Каркас здания	25 %	175 000 zł
3. Кровля, окна, инженерные сети	25 %	175 000 zł
4. Штукатурка, стяжка, фасад	20 %	140 000 zł
5. Отделочные работы и разрешение на эксплуатацию	15 %	105 000 zł

Каждый платёж вы вносите только после завершения соответствующего этапа, а банк передаёт деньги застройщику после проверки. Сумму за последний этап застройщик получает после подписания акта о передаче права собственности.

Что проверяет банк перед выплатой с открытого счёта?

Прежде чем перечислить застройщику деньги за очередной этап, банк проводит проверку (ст. 17). В частности, он выясняет:

• есть ли у застройщика право на земельный участок и разрешение на строительство,
• не возбуждено ли в отношении застройщика производство о банкротстве или реструктуризации,
• расходуются ли деньги именно на этот проект,
• нет ли у застройщика задолженности по налогам, взносам в ZUS и платежам подрядчикам,
• уплачен ли взнос в DFG,
• действительно ли этап завершён — это оценивает назначенный банком специалист со строительной лицензией (uprawnienia budowlane).

Отрицательный результат проверки приостанавливает выплату до устранения нарушений. Сумму за последний этап застройщик получает только после перехода права собственности к покупателю.

Гарантийный фонд застройщиков — что это?

DFG — это отдельный счёт в Страховом гарантийном фонде (UFG). Средства фонда формируются прежде всего из взносов, которые застройщики платят с каждого платежа покупателя на эскроу-счёт. Ставки установлены распоряжением: 0,45 % при открытом счёте и 0,1 % при закрытом (законный максимум — соответственно 1 % и 0,1 %). Взнос рассчитывает и уплачивает застройщик, а ставка фиксируется на день начала продаж в конкретном жилом комплексе.

Когда DFG возвращает деньги?

Согласно ст. 48 закона, средства фонда направляются на возврат платежей, внесённых на открытый эскроу-счёт, в частности в случае:

• банкротства застройщика, если проект не будет продолжен (например, судья-комиссар не согласится на продолжение стройки конкурсным управляющим (syndyk) или не вынесет постановления в течение 3 месяцев с объявления банкротства),
• отказа от договора со стороны конкурсного управляющего или управляющего в процедуре реструктуризации,
• отказа покупателя от договора по предусмотренным законом основаниям, если застройщик не вернул деньги в течение 30 дней,
• отказа покупателя от договора, когда конкурсный управляющий потребовал исполнения договора.

Кроме того, если обанкротится банк, ведущий эскроу-счёт, DFG покрывает ту часть платежей, на которую не распространяется гарантия Банковского гарантийного фонда (Bankowy Fundusz Gwarancyjny).

Как проверить защиту до подписания договора?

• В информационном проспекте (prospekt informacyjny) проверьте вид эскроу-счёта и название банка. Как проверить самого застройщика (KRS, ипотечная книга (księga wieczysta), KRZ), рассказываем в статье Как проверить застройщика (статья на польском).
• В проекте договора с застройщиком должны быть: название банка, номер счёта, правила распоряжения средствами, расходы на ведение счёта и информация о взносах в DFG (ст. 35 ч. 1 п. 10).
• Платите только на эскроу-счёт, указанный в договоре, — никогда на обычный счёт застройщика или посредника.
• Плата за бронирование после подписания договора с застройщиком тоже должна поступить на эскроу-счёт — в течение 7 дней. Подробнее: Договор бронирования с застройщиком (статья на польском).
• Если проект стартовал до 1 июля 2022 г., уточните, какие нормы применяются к вашему договору: закон предусматривает переходные положения.

Что, если застройщик сменит банк?

Банк может расторгнуть договор счёта только по веским причинам, с 60-дневным сроком уведомления. Застройщик тогда обязан заключить договор с другим банком, и средства переходят на новый счёт. О смене банка он должен сообщить вам в течение 10 дней — до этого вы вправе приостановить очередные платежи. Если застройщик не заключит новый договор счёта в срок, банк возвращает покупателям деньги, а вы можете отказаться от договора с застройщиком.

Частые вопросы

Итог

Эскроу-счёт означает, что ваши деньги не попадают напрямую к застройщику, а Гарантийный фонд застройщиков — дополнительная страховка на случай банкротства. До подписания договора проверьте вид счёта, банк и положения о DFG, а платежи вносите только на указанный эскроу-счёт. Как эти элементы выглядят в договоре, рассказываем в статье Договор с застройщиком (umowa deweloperska): что в нём должно быть, а весь процесс покупки — в руководстве Как купить квартиру у застройщика.

Ищете квартиру от застройщика? Для покупателей на первичном рынке наша помощь чаще всего без комиссии — обычно наше вознаграждение платит застройщик. Поможем выбрать надёжный жилой комплекс, а если покупаете в ипотеку — спланируем финансирование траншами.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией.

Источники

• Закон о защите прав покупателя жилого помещения или односемейного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 5–19, 24, 35, 46–49).
• Распоряжение Министра развития и технологий от 21 июня 2022 г. о размере процентных ставок взноса в DFG (Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wysokości stawek procentowych składki na DFG) — Dz.U. 2022 poz. 1341.
• Страховой гарантийный фонд (Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny) — Strefa DFG, информация для покупателя.