Ескроу-рахунок забудовника і гарантійний фонд DFG: як захищені гроші покупця
Автор: Tacjana MasiukiewiczПраво і договори~7 хв читання
Купуючи квартиру на етапі будівництва, ви сплачуєте забудовнику великі суми ще до того, як станете власником. Тому польський закон про забудовників (ustawa deweloperska) передбачає два механізми захисту: житловий ескроу-рахунок (mieszkaniowy rachunek powierniczy), на який надходять ваші платежі, і Гарантійний фонд забудовників (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG), що повертає гроші в певних ситуаціях, зокрема у разі банкрутства забудовника. Пояснюємо, як вони працюють, чим відкритий рахунок відрізняється від закритого і на що звернути увагу в договорі.
Найважливіше
- Забудовник зобов’язаний забезпечити покупцеві відкритий або закритий житловий ескроу-рахунок – платежі надходять туди, а не безпосередньо на рахунок компанії.
- З відкритого рахунку банк виплачує гроші забудовнику поетапно, після перевірки ходу будівництва; із закритого – одноразово, після переходу права власності до покупця.
- Витрати на ведення рахунку несе забудовник; платежі покупця не можна зменшувати на ці витрати.
- DFG – окремий рахунок у Страховому гарантійному фонді (Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny), який наповнюється внесками забудовників: 0,45% платежів у разі відкритого рахунку і 0,1% у разі закритого.
- DFG повертає платежі, зокрема, у разі банкрутства забудовника і коли забудовник не повертає гроші після правомірної відмови від договору.
Що таке житловий ескроу-рахунок?
Це банківський рахунок, який відкривають для конкретної новобудови (або її окремого етапу – «інвестиційного завдання»), і на який покупці вносять гроші відповідно до договору із забудовником (umowa deweloperska). Хоча рахунок належить забудовнику, вільно розпоряджатися коштами він не може. Про виплати вирішує банк за правилами із закону. Банк веде облік внесків і виплат окремо для кожного покупця і на ваш запит повідомить дати та суми внесків і виплат.
Ви вносите гроші після завершення чергових етапів будівництва, визначених у графіку. Графік має містити щонайменше чотири етапи, а вартість кожного становить від 10% до 25% загальних витрат на проєкт (ст. 24 закону). Про завершення етапу забудовник повідомляє вас письмово або на іншому довготривалому носії.
Відкритий і закритий рахунок – відмінності
| Ознака | Відкритий ескроу-рахунок | Закритий ескроу-рахунок |
|---|---|---|
| Коли забудовник отримує гроші | поетапно, після завершення чергових етапів будівництва | одноразово, після переходу права власності до покупця |
| Контроль банку | перед кожною виплатою – зокрема хід робіт, права на земельну ділянку, податкова заборгованість і заборгованість зі внесків | виплата після отримання витягу з акта, що передає право власності |
| Найраніша виплата | не раніше ніж через 30 днів після укладення договору із забудовником | після акта, що передає право власності |
| Внесок до DFG | 0,45% платежу | 0,1% платежу |
| Ризик покупця | низький – додатково захищає DFG | дуже низький – гроші чекають у банку до кінця |
Відкритий рахунок на практиці трапляється частіше, бо дає змогу забудовнику фінансувати будівництво з платежів клієнтів. Закритий рахунок означає, що забудовник фінансує будівництво власними коштами або кредитом, а гроші покупців отримує лише наприкінці – для покупця це найбезпечніше рішення.
Приклад: як ви платите у разі відкритого рахунку
Припустімо, що графік новобудови має п’ять етапів, а ви купуєте квартиру за 700 000 zł. Поділ нижче – лише для прикладу: фактичні етапи й відсотки ви знайдете в графіку у своєму договорі.
| Етап (приклад) | Частка у витратах | Ваш платіж |
|---|---|---|
| 1. Нульовий цикл, фундамент | 15% | 105 000 zł |
| 2. Конструкція будівлі | 25% | 175 000 zł |
| 3. Дах, вікна, інженерні системи | 25% | 175 000 zł |
| 4. Штукатурка, стяжки, фасад | 20% | 140 000 zł |
| 5. Оздоблення і дозвіл на експлуатацію | 15% | 105 000 zł |
Кожен платіж ви вносите лише після завершення відповідного етапу, а банк передає гроші забудовнику після перевірки. Сума за останній етап надходить до забудовника після підписання акта, що передає право власності.
Що перевіряє банк перед виплатою з відкритого рахунку?
Перш ніж банк передасть забудовнику гроші за наступний етап, він проводить перевірку (ст. 17). Зокрема, з’ясовує, чи:
- забудовник має право на нерухомість і дозвіл на будівництво,
- щодо забудовника не порушено провадження про банкрутство чи реструктуризацію,
- гроші витрачаються на цю новобудову,
- забудовник не має заборгованості з податків і внесків до ZUS (польський фонд соціального страхування) та з платежів підрядникам,
- він сплатив внесок до DFG,
- етап справді завершено – це оцінює особа з будівельними повноваженнями, призначена банком.
Негативний результат перевірки зупиняє виплату до усунення порушень. Сума за останній етап надходить до забудовника лише після переходу права власності до покупця.
Гарантійний фонд забудовників (DFG) – що це?
DFG – це окремий рахунок у Страховому гарантійному фонді (UFG). Гроші фонду надходять насамперед із внесків, які забудовники сплачують із кожного платежу покупця на ескроу-рахунок. Ставки визначає розпорядження: 0,45% у разі відкритого рахунку і 0,1% у разі закритого (законодавчий максимум – відповідно 1% і 0,1%). Внесок розраховує і сплачує забудовник, а ставку встановлюють на день початку продажу конкретної новобудови.
Коли DFG повертає гроші?
Відповідно до ст. 48 закону кошти фонду спрямовують на повернення платежів на відкритий ескроу-рахунок, зокрема у разі:
- банкрутства забудовника, коли проєкт не буде продовжено (наприклад, суддя-комісар не погодиться на подальше ведення будівництва синдиком або не винесе ухвалу протягом 3 місяців від оголошення банкрутства),
- відмови від договору синдиком або керуючим у провадженні з реструктуризації,
- відмови покупця від договору з підстав, визначених законом, коли забудовник не повернув гроші протягом 30 днів,
- відмови покупця, коли синдик зажадав виконання договору.
Крім того, якщо збанкрутує банк, що веде ескроу-рахунок, DFG покриває ту частину платежів, на яку не поширюється гарантія Банківського гарантійного фонду.
Як перевірити захист до підписання договору?
- В інформаційному проспекті перевірте вид ескроу-рахунку і назву банку. Як перевірити самого забудовника (KRS, книга нерухомості, KRZ), описуємо в статті Як перевірити забудовника.
- У проєкті договору із забудовником мають бути: назва банку, номер рахунку, правила розпорядження коштами, витрати на рахунок і відомості про внески до DFG (ст. 35 ч. 1 п. 10).
- Платіть лише на ескроу-рахунок, указаний у договорі, – ніколи на звичайний рахунок забудовника чи посередника.
- Бронювальний збір після підписання договору із забудовником також має надійти на ескроу-рахунок – упродовж 7 днів. Докладніше: Договір бронювання квартири із забудовником.
- Якщо будівництво розпочалося до 1 липня 2022 р., запитайте, які норми застосовуються до вашого договору, – закон містить перехідні положення.
Що, якщо забудовник змінить банк?
Банк може розірвати договір рахунку лише з поважних причин, з 60-денним строком. Тоді забудовник мусить укласти договір з іншим банком, а кошти переходять на новий рахунок. Про зміну він повинен повідомити вас упродовж 10 днів – до цього часу ви можете призупинити наступні платежі. Якщо забудовник не укладе новий договір рахунку вчасно, банк повертає покупцям гроші, а ви можете відмовитися від договору із забудовником.
Часті запитання
Чи коштує ескроу-рахунок щось покупцеві?
Ні. Витрати, збори й комісії за ведення житлового ескроу-рахунку покладаються на забудовника, а ваші платежі не можна зменшувати на ці суми (ст. 14 закону).
Який рахунок безпечніший – відкритий чи закритий?
Закритий, бо гроші покупців надходять до забудовника лише після переходу права власності. Проте відкритий рахунок теж безпечний завдяки перевірці банку перед кожною виплатою та захисту DFG.
Хто сплачує внесок до Гарантійного фонду забудовників?
Забудовник. Він розраховує його з кожного платежу покупця і сплачує банку, що веде ескроу-рахунок, а банк передає внесок до фонду. Внесок не повертається.
Чи захищає DFG завдаток або платежі поза ескроу-рахунком?
Захист DFG стосується платежів, внесених на житловий ескроу-рахунок у зв’язку з договором, на який поширюється закон. Тому платіть лише на рахунок, указаний у договорі із забудовником.
Куди подавати заяву про виплату з DFG?
Виплати здійснює Страховий гарантійний фонд (UFG). Інформацію для покупців, зокрема процедуру, UFG публікує на сайті «Strefa DFG» (польською).
Підсумок
Ескроу-рахунок робить так, що ваші гроші не потрапляють безпосередньо до забудовника, а Гарантійний фонд забудовників – додаткова страховка на випадок банкрутства. Перед підписанням договору перевірте вид рахунку, банк і положення про DFG, а платежі робіть лише на вказаний ескроу-рахунок. Як ці елементи виглядають у договорі, описуємо в статті Договір із забудовником (umowa deweloperska), а весь процес купівлі – у посібнику Як купити квартиру у забудовника.
Шукаєте квартиру від забудовника? Для покупців на первинному ринку наша допомога найчастіше без комісії – винагороду зазвичай сплачує забудовник. Допоможемо обрати безпечну новобудову, а якщо ви купуєте з іпотекою – сплануємо фінансування за траншами.
Правовий стан на вересень 2026 р. Стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.
Джерела
- Закон про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 5–19, 24, 35, 46–49).
- Розпорядження Міністра розвитку й технологій від 21 червня 2022 р. щодо розміру відсоткових ставок внеску до DFG (польською) – Dz.U. 2022 поз. 1341.
- Страховий гарантійний фонд – Strefa DFG, інформація для покупця (польською).
