Комиссия агентства недвижимости в Польше 2026: сколько составляет и кто платит
Автор: Tacjana MasiukiewiczПродажа~11 мин чтения
Комиссия агентства недвижимости в Польше не регулируется законом – её размер и то, кто её платит, определяются исключительно договором посредничества. В Варшаве и Вроцлаве агентства чаще всего берут процент от цены сделки (на практике обычно около 2–3% брутто, хотя прайсы допускают и больше), иногда с минимальной суммой. Ниже объясняем модели расчётов, кто платит комиссию при продаже и покупке, когда агентство может её взять и как комиссия снижает налог при продаже до истечения 5 лет.
Главное
- Закон не определяет ставку комиссии – её устанавливает договор посредничества, для которого требуется письменная или электронная форма под страхом недействительности (ст. 180 ч. 3 закона о управлении недвижимостью, ustawa o gospodarce nieruchomościami).
- В публичных прайсах агентств Варшавы и Вроцлава (сентябрь 2026) встречающиеся диапазоны – от примерно 1% до 6% брутто, а заявляемые типичные ставки – около 2–3% брутто; часть агентств применяет минимальную сумму.
- К комиссии нетто агентство добавляет 23% НДС – при 2% нетто реальная стоимость составляет 2,46% цены.
- При покупке квартиры у застройщика с помощью TM Invest покупатель чаще всего не платит комиссию – обычно нас оплачивает застройщик.
- Комиссия, уплаченная при продаже, – это расходы на возмездное отчуждение: она уменьшает доход при продаже до истечения 5 лет (ст. 19 ч. 1 закона о PIT).
Сколько составляет комиссия агентства недвижимости: что говорит закон?
Посредником в обороте недвижимости является предприниматель, ведущий деятельность в этой сфере (ст. 179a закона о управлении недвижимостью). Посредничество – это возмездное выполнение действий, направленных на заключение другими лицами договоров купли-продажи, аренды и иных договоров, касающихся недвижимости (ст. 179b). Но закон не указывает ни ставки, ни верхнего предела вознаграждения. Всё – объём услуг, размер комиссии, срок оплаты – определяет договор посредничества.
Этот договор должен быть заключён в письменной или электронной форме – иначе он недействителен (ст. 180 ч. 3). Электронная форма в понимании Гражданского кодекса означает заявление с квалифицированной электронной подписью (ст. 781 k.c.), поэтому простого нажатия «принимаю» в письме или форме недостаточно. Закон требует от посредника и обязательного страхования гражданской ответственности (OC), а копия действующего полиса должна быть приложением к договору (ст. 181 ч. 3 и 3a). Если агентство её не предъявит, после письменного требования и 7 дней вы можете расторгнуть договор с немедленным действием (ст. 181 ч. 3b).
Комиссия посредника в Варшаве и Вроцлаве: встречающиеся ставки и модели
Мы просмотрели публичные прайсы и заявления агентств, работающих в Варшаве и Вроцлаве (сентябрь 2026). Картина довольно согласованная: агентства указывают широкие диапазоны – от примерно 1% до 6% цены брутто – и оговаривают, что ставка обсуждается индивидуально. Как самые частые называются значения около 2–3% брутто. Часть прайсов содержит минимальную сумму (например, «не менее 8 тыс. zł»), что важно для более дешёвых студий. Важное замечание: одни агентства указывают ставки нетто (к которым добавляется НДС), другие – брутто; сравнивая предложения, всегда пересчитывайте на сумму брутто.
На практике вы встретите три модели расчётов:
- Процент от цены + НДС – самая популярная; агентство зарабатывает больше, когда цена выше, что теоретически мотивирует торговаться в интересах продавца.
- Фиксированная сумма – определена заранее независимо от цены; предсказуема, чаще при более дешёвых помещениях или более узком объёме услуг.
- Процент с минимумом – например, 2% нетто, но не менее определённой суммы; защищает агентство при низких ценах.
Ниже расчёт для трёх примерных ставок нетто и трёх цен квартиры. Это допущения для сравнения, а не прайс конкретного агентства.
| Цена квартиры | 1,5% + 23% НДС | 2% + 23% НДС | 3% + 23% НДС |
|---|---|---|---|
| 600 000 zł | 11 070 zł (9 000 zł нетто) | 14 760 zł (12 000 zł нетто) | 22 140 zł (18 000 zł нетто) |
| 800 000 zł | 14 760 zł (12 000 zł нетто) | 19 680 zł (16 000 zł нетто) | 29 520 zł (24 000 zł нетто) |
| 1 000 000 zł | 18 450 zł (15 000 zł нетто) | 24 600 zł (20 000 zł нетто) | 36 900 zł (30 000 zł нетто) |
Разница между 1,5% и 3% при квартире за 800 тыс. zł – почти 15 тыс. zł, поэтому стоит торговаться, но и проверить, что именно входит в цену (фотографии, планировка квартиры, премиум-объявления, показы, проверка документов, присутствие у нотариуса). Как сравнить расходы на агентство с самостоятельной продажей, показываем в статье Продажа через агентство или самостоятельно?
Кто платит комиссию при покупке и продаже квартиры?
Законного правила нет – платит та сторона, которая подписала с агентством договор посредничества с оплатой. На вторичном рынке встречаются три схемы:
- Обе стороны – у агентства договор с продавцом и отдельный с покупателем; каждый платит свою комиссию. Это по-прежнему частая модель в обоих городах.
- Только продавец – предложение «0% для покупателя»; покупатель не подписывает договор с оплатой, а всё вознаграждение покрывает продавец (обычно по более высокой ставке).
- Только покупатель – когда именно покупатель поручает агентству поиск квартиры (например, так называемый договор на поиск), а продавец продаёт сам.
Как покупатель, перед просмотром квартиры с агентом спросите прямо, предложение ли «с комиссией для покупателя» и сколько она составляет. Если вы подписываете договор вне офиса (например, на показе в квартире) или дистанционно, то как потребитель вы, как правило, имеете 14 дней на отказ от него без указания причины (ст. 27 закона о правах потребителя). Внимание: если вы потребовали начать услугу до истечения этого срока, при отказе вы заплатите пропорционально тому, что агентство уже выполнило (ст. 35).
Комиссия от застройщика: почему на первичном рынке покупатель обычно не платит
На первичном рынке схема обычно иная: агентство сотрудничает с застройщиком, который платит ему вознаграждение за привлечение клиента. Цена квартиры такая же, как в офисе продаж застройщика, а покупатель не подписывает возмездный договор посредничества. Так мы работаем в TM Invest: при покупке у застройщика с нашей помощью покупатель чаще всего не платит комиссию – обычно нас оплачивает застройщик.
Для масштаба: если бы к медианной цене квартиры в нашем предложении добавить комиссию 2% + НДС, как бывает на вторичном рынке, покупатель заплатил бы дополнительно от десятка с лишним до двух десятков с лишним тысяч злотых.
| Квартира (медиана в нашем предложении) | Медианная цена | Гипотетическая комиссия 2% + НДС | Комиссия покупателя при покупке с TM Invest |
|---|---|---|---|
| Варшава, 2 комнаты | 755 824 zł | 18 593 zł | чаще всего без комиссии |
| Варшава, 3 комнаты | 935 503 zł | 23 013 zł | чаще всего без комиссии |
| Вроцлав, 2 комнаты | 662 405 zł | 16 295 zł | чаще всего без комиссии |
| Вроцлав, 3 комнаты | 878 658 zł | 21 615 zł | чаще всего без комиссии |
Актуальные цены и доступные помещения вы найдёте в каталоге: новые квартиры в Варшаве и новые квартиры во Вроцлаве. Шире о различиях в расходах двух рынков пишем в статье Первичный или вторичный рынок?
Планируете купить новую квартиру? Поможем подобрать квартиру от застройщика и проведём вас через покупку – чаще всего без комиссии для покупателя, обычно нас оплачивает застройщик.
Договор с эксклюзивом или открытый: что это меняет в комиссии?
При открытом договоре вы можете сотрудничать с несколькими агентствами и продавать самостоятельно; комиссию платите тому агентству, которое довело дело до сделки. При договоре с эксклюзивом вы поручаете продажу только одному агентству на определённый срок. Взамен агентства часто предлагают более низкую ставку или более широкий маркетинговый пакет – но такие договоры обычно предусматривают и комиссию, если в период эксклюзива вы продадите квартиру самостоятельно или через другое агентство.
Перед подписанием проверьте особенно:
- срок эксклюзива и правила расторжения (продлевается ли договор автоматически),
- причитается ли комиссия и при продаже без участия агентства,
- так называемый защитный период после истечения договора – как долго агентство может требовать комиссию, если купит клиент, которого оно представило (хорошо, если договор требует список таких клиентов),
- договорные штрафы и их размер,
- указана ли ставка нетто или брутто и охватывает ли она все перечисленные услуги.
Когда агентство может требовать комиссию: предварительный договор или нотариальный акт?
Момент оплаты тоже определяет договор посредничества. Встречаются два решения: комиссия, выплачиваемая в день заключения основного договора (нотариального акта о передаче собственности), либо – полностью или частично – уже при предварительном договоре. И для продавца, и для покупателя безопаснее привязывать комиссию к акту о передаче собственности: если сделка сорвётся после предварительного договора (например, покупатель не получит кредит), вы не останетесь с уплаченной комиссией за продажу, которой не было.
Если агентство хочет часть вознаграждения при предварительном договоре, пропишите, что с ней происходит, если основной договор не будет заключён, – например, возврат или зачёт в счёт другой сделки. Стоит также определить, кто платит, если продажа не состоится по вине одной из сторон. Правила самого предварительного договора, задатка и сроков описываем в статье Предварительный договор продажи квартиры.
Продаёте квартиру в Варшаве или Вроцлаве? Закажите оценку и план продажи – поможем подготовить и провести продажу, а условия сотрудничества вы узнаете, прежде чем что-либо подпишете.
Является ли комиссия издержками при продаже квартиры?
Да – с точки зрения продавца. Если вы продаёте квартиру до истечения 5 лет с конца года, в котором её приобрели, доходом считается цена по договору, уменьшенная на расходы на возмездное отчуждение (ст. 19 ч. 1 закона о PIT). Сервис podatki.gov.pl прямо называет среди таких расходов расходы на посредничество и нотариальные сборы. Вам нужен счёт-фактура от агентства – храните его вместе с договором посредничества.
Пример: вы продаёте квартиру за 800 000 zł, купленную 3 года назад за 700 000 zł (для простоты не учитываем другие расходы). Комиссия агентства – 2% + НДС, то есть 19 680 zł. Доход к налогообложению составляет 800 000 – 19 680 = 780 320 zł, прибыль 80 320 zł, а налог 19% (ст. 30e) – 15 261 zł. Без учёта комиссии налог составил бы 19 000 zł, так что счёт за посредничество снижает его на 3 739 zł. Полные правила расчёта, индексации расходов и жилищной льготы (ulga mieszkaniowa) вы найдёте в статье Налог с продажи квартиры до истечения 5 лет.
Со стороны покупателя комиссия, уплаченная при покупке, может иметь значение при будущей продаже: расходами являются документально подтверждённые расходы на приобретение (ст. 22 ч. 6c закона о PIT). Входит ли в них конкретная трата, в случае сомнений стоит проверить с налоговым консультантом или по индивидуальным разъяснениям.
Частые вопросы
Сколько берёт посредник по недвижимости за продажу квартиры?
Ставка не установлена законом – её определяет договор посредничества. В прайсах агентств Варшавы и Вроцлава встречаются диапазоны от примерно 1% до 6% брутто, а как типичные называются ставки около 2–3% брутто. При квартире за 800 тыс. zł и ставке 2% + НДС комиссия составляет 19 680 zł.
Кто платит комиссию при покупке квартиры?
Тот, кто подписал с агентством возмездный договор посредничества. На вторичном рынке часто платят обе стороны, но встречаются предложения, где всё покрывает продавец. При покупке у застройщика с помощью TM Invest покупатель чаще всего не платит комиссию – обычно нас оплачивает застройщик.
Действителен ли устный договор посредничества?
Нет. Договор посредничества в обороте недвижимости требует письменной или электронной формы под страхом недействительности (ст. 180 ч. 3 закона о управлении недвижимостью). Электронная форма означает заявление с квалифицированной электронной подписью.
Можно ли торговаться по комиссии посредника?
Да, большинство агентств прямо оговаривают в прайсах, что ставка устанавливается индивидуально. Аргументом бывает эксклюзив, более высокая цена квартиры или более узкий объём услуг. Торгуясь, сравнивайте суммы брутто и то, что агентство реально делает в рамках комиссии.
Нужно ли платить комиссию, если сделка не состоится?
Это зависит от договора. Если комиссия выплачивается при нотариальном акте о передаче собственности, а он не состоится, то, как правило, вы ничего не платите. Если договор предусматривает оплату при предварительном договоре, проверьте, положен ли возврат и когда.
Можно ли вычесть комиссию агентства из налога?
При продаже квартиры до истечения 5 лет комиссия – расходы на возмездное отчуждение и уменьшает доход (ст. 19 ч. 1 закона о PIT). При квартире за 800 тыс. zł и комиссии 19 680 zł это снижает налог примерно на 3,7 тыс. zł. Условие – документальное подтверждение расхода счётом-фактурой.
Итоги
Комиссия агентства недвижимости – вопрос договора, а не закона. Прежде чем подписывать договор посредничества, пересчитайте ставку на сумму брутто, проверьте, кто платит и когда комиссия становится подлежащей оплате, а при эксклюзиве – что происходит, если вы продадите самостоятельно. Безопаснее всего привязывать оплату к нотариальному акту о передаче собственности, а счёт-фактуру сохранить для налогового расчёта. Весь процесс продажи – от оценки до акта – описываем в руководстве Продажа квартиры шаг за шагом.
Хотите продать квартиру в Варшаве или Вроцлаве? Закажите оценку и план продажи – поможем подготовить и провести продажу. А если на деньги от продажи вы покупаете новую квартиру, поможем выбрать её у застройщика, чаще всего без комиссии для покупателя – обычно нас оплачивает застройщик.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Ставки комиссии – ориентировочные диапазоны из публичных прайсов агентств (сентябрь 2026), а расчёты носят примерный характер и не являются юридической или налоговой консультацией.
Источники
- Закон об управлении недвижимостью – единый текст Dz.U. 2026 поз. 399 (ст. 179a, 179b, 180 ч. 3, 181 ч. 3–3b).
- Закон о подоходном налоге с физических лиц – единый текст Dz.U. 2026 поз. 592 (ст. 19 ч. 1, ст. 22 ч. 6c, ст. 30e).
- Гражданский кодекс – единый текст Dz.U. 2026 поз. 795 (ст. 781).
- Закон о правах потребителя – единый текст Dz.U. 2026 поз. 1244 (ст. 27, ст. 35).
- podatki.gov.pl – Zbycie nieruchomości (расходы на возмездное отчуждение, в том числе расходы на посредничество; на польском).
- Цены квартир: каталог инвестиций TM Invest, по состоянию на 27.09.2026.
