Застройщики Варшавы 2026: обзор компаний и их жилых комплексов

В каталоге TM Invest по Варшаве сейчас 21 застройщик с 73 комплексами и 2237 квартирами в продаже (по состоянию на 27.09.2026). Больше всего помещений предлагают Dom Development и Victoria Dom, а больше всего комплексов вы найдёте в Бялоленке (Białołęka). Ниже — сводка компаний с числом квартир, районами, медианной ценой за м² и примерами комплексов, а также разбивка по ценовым сегментам и краткая инструкция, как проверить застройщика перед покупкой.

Самое важное

• В нашем предложении в Варшаве: 21 застройщик, 73 комплекса (37 готовых, 36 строящихся) и 2237 квартир в продаже.
• Две компании — Dom Development (488 квартир) и Victoria Dom (485) — вместе дают 43,5% доступных помещений в каталоге.
• Бялоленка: 18 комплексов восьми застройщиков и медиана 14 122 zł/м² — заметно ниже медианы по всей Варшаве (18 000 zł/м²).
• Медианные цены отдельных застройщиков колеблются примерно от 12,8 тыс. до 24–25 тыс. zł/м² — главным образом из-за расположения комплексов.
• Это список компаний из нашего каталога, а не полный перечень рынка — в Варшаве работает значительно больше застройщиков.

Застройщики Варшавы — список компаний из нашего предложения

В таблицу вошли все застройщики, чьи варшавские комплексы есть в нашем каталоге. Мы считаем только квартиры со статусом «доступна» (без резервов и проданных помещений), а цены — это цены предложения из прайс-листов — по данным предложения TM Invest, по состоянию на 27.09.2026. Порядок — по убыванию числа доступных квартир.

Застройщик	Комплексы (готовые / строящиеся)	Квартиры в продаже	Районы	Медиана zł/м²	Диапазон цен	Примеры комплексов
Dom Development	8 (1 / 7)	488	Беляны, Мокотув, Срудмесьце	23 900	515 тыс. – 3,48 млн zł	Apartamenty Metro Wilanowska, Apartamenty Literacka etap II
Victoria Dom	24 (13 / 11)	485	Бялоленка, Прага-Полудне, Вохи, Урсус	16 190	411 тыс. – 1,79 млн zł	Piastova Osada 2, Metro Art 14
Weisenburger Development	3 (1 / 2)	192	Урсус, Бялоленка, Прага-Полудне	17 081	551 тыс. – 3,03 млн zł	Osiedle PUR, Osiedle Pastell
Skanska	5 (5 / 0)	157	Мокотув, Вохи, Прага-Полудне, Воля	21 728	517 тыс. – 3,97 млн zł	NU2!, Stilla
Napollo	1 (0 / 1)	134	Бялоленка	12 755	449 тыс. – 860 тыс. zł	Osiedle Salvia
JW Construction	2 (2 / 0)	125	Бялоленка	14 500	298 тыс. – 1,56 млн zł	Eco Berensona, Eco Berensona etap II
Vinci Immobilier	3 (0 / 3)	108	Бемово, Бялоленка, Воля	19 094	560 тыс. – 2,51 млн zł	Ikona Światowida 5, Premiera Bemowo
APM Development	3 (2 / 1)	90	Мокотув, Вавер	18 000	647 тыс. – 4,07 млн zł	Augustówka Residence, Apartamenty Nowy Marysin VII
LW Development	2 (2 / 0)	77	Таргувек	15 948	590 тыс. – 1,19 млн zł	Rezydencja Liwska 3, Rezydencja Liwska 2
Archicom	4 (2 / 2)	68	Мокотув, Воля	22 724	743 тыс. – 3,59 млн zł	Modern Mokotów etap III, Stacja Wola III
Aurec Home	1 (0 / 1)	57	Бялоленка	14 023	549 тыс. – 1,08 млн zł	My Forest
Green House Development	2 (0 / 2)	50	Виланув	23 372	652 тыс. – 3,3 млн zł	Royal Garden W1, Royal Garden W7
Polaris Development	2 (1 / 1)	44	Вохи, Вавер	16 175	661 тыс. – 1,21 млн zł	Korkowa 146, Aleja Krakowska 201
Cordia Poland	1 (1 / 0)	40	Мокотув	20 637	652 тыс. – 1,63 млн zł	HI Mokotów
Robyg	4 (3 / 1)	33	Мокотув, Бемово	14 600	495 тыс. – 1,32 млн zł	Rytm Mokotowa 2A, Rytm Mokotowa 1A
ROHE	2 (0 / 2)	20	Виланув, Вавер	16 225	1,5 млн – 2,95 млн zł	VISLA, Brzozowy
Profit Development	1 (1 / 0)	19	Прага-Полноц	19 000	498 тыс. – 831 тыс. zł	Konopacka
Totalbud Development	1 (1 / 0)	19	Бялоленка	14 282	535 тыс. – 783 тыс. zł	Mirabelki 5
DomPark 2	2 (1 / 1)	18	Вавер	11 573	939 тыс. – 1,25 млн zł	Osiedle Śpiewających Ptaków, Osiedle Casa Verde
Front Development	1 (0 / 1)	11	Бялоленка	14 700	796 тыс. – 1,14 млн zł	Apartamenty Płużnicka
CK Development	1 (1 / 0)	2	Мокотув	24 958	729 тыс. – 783 тыс. zł	Stępińska 17

Это состояние предложения на один день — актуальные цены и свободные квартиры можно посмотреть в каталоге новостроек Варшавы.

Крупнейшие застройщики Варшавы в нашем каталоге

По числу доступных квартир лидируют Dom Development (8 комплексов, 488 помещений) и Victoria Dom (24 комплекса, 485 помещений). Однако профили этих предложений совершенно разные. У Dom Development в нашем каталоге в основном строящиеся проекты в Мокотуве, Беляны и Срудмесьце — с медианой 23 900 zł/м². Victoria Dom — это множество небольших очередей в Бялоленке, Праге-Полудне, Вохах и Урсусе, с медианой 16 190 zł/м².

Далее идут Weisenburger Development (192 квартиры, в том числе Osiedle PUR в Праге-Полудне), Skanska (157 квартир — исключительно в уже сданных домах), Napollo (134 квартиры в одном комплексе в Бялоленке) и JW Construction (125 квартир в готовом Eco Berensona). Две компании из списка котируются на Варшавской фондовой бирже (GPW): Dom Development с октября 2006 г. и Archicom с мая 2016 г. — их периодическая отчётность находится в открытом доступе на сайтах для инвесторов.

«Крупнейший в нашем каталоге» не значит «крупнейший на рынке» — список показывает лишь то, сколько квартир данной компании мы можем предложить сегодня.

Застройщики в Бялоленке и в других районах

Предложение застройщиков сильно сконцентрировано. В Бялоленке строят восемь застройщиков из нашего каталога: Victoria Dom (10 комплексов, в том числе Miasteczko Nova Sfera и Nova Viva Garden), JW Construction, Napollo, Aurec Home, Weisenburger Development, Vinci Immobilier, Totalbud Development и Front Development. Другой полюс — Мокотув: 15 комплексов семи компаний и медиана выше почти на 9 тыс. zł/м².

Район	Комплексы	Квартиры в продаже	Число застройщиков	Медиана zł/м²
Бялоленка	18	609	8	14 122
Мокотув	15	448	7	22 900
Прага-Полудне	8	268	3	18 600
Вохи	8	156	3	17 650
Вавер	5	67	4	16 150
Беляны	4	170	1	19 550
Воля	3	122	3	26 442
Урсус	3	122	2	15 726
Виланув	3	69	2	20 516
Бемово	2	32	2	19 140
Таргувек	2	77	1	15 948
Срудмесьце	1	78	1	33 700
Прага-Полноц	1	19	1	19 000

Практический вывод: если вам важен конкретный район, выбор застройщика часто сужается сам собой. В Беляны, Таргувеке и Срудмесьце у нас в предложении по одной компании, в Бялоленке — восемь. Характер районов мы описываем в путеводителе лучшие районы Варшавы для жизни, а цены за м² в разрезе всего города — в статье цены на новостройки в Варшаве 2026.

Ценовые сегменты — какие застройщики дешевле, а какие дороже

Медианная цена за м² у застройщика во многом отражает то, где он строит. Если сгруппировать компании по медиане их доступных квартир, получаются четыре сегмента:

• До 15 000 zł/м²: Napollo (12 755), Aurec Home (14 023), Totalbud Development (14 282), JW Construction (14 500), Robyg (14 600), Front Development (14 700). Формально к этой группе относится и DomPark 2 (11 573), но в предложении у него только большие 4-комнатные квартиры 81–94 м² в Вавере.
• 15 000–18 000 zł/м²: LW Development (15 948), Polaris Development (16 175), Victoria Dom (16 190), ROHE (16 225 — только большие квартиры 88–174 м²), Weisenburger Development (17 081).
• 18 000–21 000 zł/м²: APM Development (18 000), Profit Development (19 000), Vinci Immobilier (19 094), Cordia Poland (20 637).
• Выше 21 000 zł/м²: Skanska (21 728), Archicom (22 724), Green House Development (23 372), Dom Development (23 900), CK Development (24 958 — всего 2 квартиры).

Для сравнения: по данным NBP (Национального банка Польши), средняя цена предложения на первичном рынке Варшавы во II кв. 2026 г. составила 18 488 zł/м², а цена сделок — 16 783 zł/м². Медиана нашего каталога (18 000 zł/м²) таким образом близка к средней цене предложения на рынке.

Пример: сколько стоит 2-комнатная квартира у разных застройщиков?

Возьмём трёх застройщиков с наибольшим числом доступных 2-комнатных квартир в нашем предложении и сравним медианные цены этих помещений:

Застройщик	Доступные 2-комнатные	Самая дешёвая	Медианная цена	Квартира 50 м² по медиане zł/м² застройщика
Napollo (Бялоленка)	76	449 317 zł	529 031 zł	12 755 × 50 = 637 750 zł
Victoria Dom (4 района)	218	453 736 zł	668 716 zł	16 190 × 50 = 809 500 zł
Dom Development (Мокотув, Беляны, Срудмесьце)	222	674 636 zł	1 001 049 zł	23 900 × 50 = 1 195 000 zł

Разница между медианой 2-комнатной квартиры у Napollo и у Dom Development составляет около 472 тыс. zł — почти вдвое. Она вызвана не «брендом», а прежде всего расположением (Бялоленка против Мокотува и Срудмесьця), площадью и стандартом дома. Поэтому сравнивайте предложения в пределах одного района. Где искать самые низкие цены, мы показываем в статье о самых дешёвых новых квартирах в Варшаве, а цены по площади — в тексте сколько стоит квартира в Варшаве.

Не знаете, какие из этих предложений сравнивать между собой? Мы поможем выбрать квартиру от застройщика — сопоставим комплексы в выбранном районе и бюджете, чаще всего без комиссии для вас (вознаграждение обычно оплачивает застройщик).

Новые комплексы застройщиков в Варшаве: готовые или строящиеся?

В нашем каталоге 37 варшавских комплексов уже сданы в эксплуатацию, а 36 строятся. Готовых квартир, однако, меньше — 673 против 1564 в строящихся, — потому что в сданных домах обычно остаются последние помещения. Медиана цены м² готовых квартир — 16 208 zł, а строящихся — 18 530 zł; это следствие расположения новых проектов, а не правило.

• Только готовые квартиры в нашем предложении у: Skanska, JW Construction, LW Development, Cordia Poland, Profit Development, Totalbud Development и CK Development.
• Только строящиеся комплексы: Napollo, Aurec Home, Vinci Immobilier, Green House Development, ROHE и Front Development.
• Самые поздние сроки в каталоге — II кв. 2028 г.: Apartamenty Metro Wilanowska и Apartamenty Literacka etap III (Dom Development).

Полный список домов со сроком сдачи в следующем году вы найдёте в подборке квартиры, сдаваемые в 2027 году. Если вы сравниваете рынки, загляните и в обзор застройщиков Вроцлава.

Как проверить застройщика в Варшаве перед покупкой?

Список в этой статье — не оценка компаний. Каждого застройщика — крупного или небольшого — стоит проверить самостоятельно. Ряд обязанностей прямо следует из закона о защите прав приобретателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Застройщическом гарантийном фонде (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym):

• Застройщик, начинающий продажу, обязан составить информационный проспект (ст. 20) и безвозмездно вручить его до резервационного или застройщического договора (ст. 21).
• На собственном сайте застройщик публикует общую часть проспекта, а также цену м² каждого предлагаемого помещения и цены принадлежащих помещений (ст. 19a п. 1). Если цена в договоре отличается от опубликованной, вы можете потребовать наиболее выгодную для вас цену (ст. 19a п. 6).
• Данные о ценах застройщик передаёт раз в сутки министру по вопросам информатизации, а тот публикует их на портале открытых данных (ст. 19b) — так что вы можете сравнить цены с прайс-листом у продавца.

Кроме того, проверьте запись компании в KRS (Национальном судебном реестре), историю её прежних комплексов, номинальный счёт эскроу (rachunek powierniczy), указанный в проспекте, и состояние книги земельной и ипотечной (księga wieczysta) участка. Шаг за шагом мы описываем это в руководстве как проверить застройщика перед покупкой.

Частые вопросы

Итоги

В каталоге TM Invest по Варшаве 21 застройщик, 73 комплекса и 2237 квартир в продаже. Предложение сосредоточено в Бялоленке (больше всего комплексов и самая низкая медианная цена м²) и в Мокотуве. Разница в ценах между застройщиками достигает почти двукратной, но объясняется главным образом расположением и площадью — поэтому, выбирая застройщика, начните с района и бюджета, а затем проверьте компанию по проспекту, KRS и реестрам.

Хотите сравнить конкретные комплексы разных застройщиков? Воспользуйтесь помощью при покупке квартиры от застройщика — мы подготовим сводку предложений, организуем презентации и поможем с договором. Чаще всего без комиссии для покупателя — вознаграждение обычно оплачивает застройщик.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Данные о застройщиках и ценах взяты из предложения TM Invest (по состоянию на 27.09.2026) и не охватывают весь рынок; цены и доступность квартир меняются ежедневно. Сводка носит информационный характер, не является оценкой застройщиков или инвестиционной рекомендацией. Расчёты ориентировочные и не являются юридической консультацией.

Источники

• Закон о защите прав приобретателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Застройщическом гарантийном фонде — единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 19a, 19b, 20, 21)
• NBP — цены на квартиры (база BaRN), первичный рынок, II кв. 2026
• GPW — карточка компании Dom Development и отношения с инвесторами Dom Development
• GPW — карточка компании Archicom
• Цены квартир: каталог инвестиций TM Invest, по состоянию на 27.09.2026