Посредник при покупке квартиры у застройщика – кто платит комиссию
Автор: Tacjana MasiukiewiczПокупка~10 мин чтения
Посредник при покупке квартиры у застройщика обычно ничего не стоит покупателю: на первичном рынке агентство действует на основании договора сотрудничества с застройщиком, и вознаграждение ему платит застройщик. Цена помещения следует из прайса, который застройщик обязан публиковать на своём сайте, поэтому вы можете проверить её самостоятельно. Ниже объясняем, как работает эта модель, что реально даёт посредник, на что обратить внимание в договоре посредничества и когда лучше купить без него.
Главное
- На первичном рынке вознаграждение агентству обычно платит застройщик. В TM Invest покупатель чаще всего не платит комиссию — вознаграждение обычно платит застройщик.
- Застройщик обязан публиковать на своём сайте цену m² каждого помещения с VAT и сохранять историю изменений цен (ст. 19a застройщицкого закона).
- Если цена при заключении договора отличается от опубликованной, вы можете требовать наиболее выгодной для вас цены (ст. 19a п. 6).
- Договор посредничества требует письменной или электронной формы под страхом недействительности, а посредник должен иметь обязательное страхование гражданской ответственности (ст. 180 п. 3 и ст. 181 п. 3 закона об управлении недвижимостью).
- В нашем предложении 118 проектов от 42 застройщиков и 4 351 доступная квартира в Варшаве и во Вроцлаве (на 27.09.2026).
Кто платит комиссию посреднику на первичном рынке?
На вторичном рынке комиссию обычно платит продавец, а часто и покупатель — каждый на основании собственного договора с агентством. На первичном рынке модель другая. Агентство недвижимости заключает с застройщиком договор сотрудничества: приводит ему клиентов, а застройщик платит ему вознаграждение, когда клиент купит квартиру. Для застройщика это одна из затрат на продажу, наряду с офисом продаж и рекламой. Покупатель не получает от агентства счёт и не обязан подписывать возмездный договор посредничества.
Так работает TM Invest: при покупке квартиры у застройщика мы чаще всего не берём с покупателя комиссию, а подбор предложений бесплатен — наше вознаграждение обычно платит застройщик. Ставки и правила комиссии на вторичном рынке описываем отдельно в статье Комиссия агентства недвижимости – сколько составляет и кто платит (на польском).
Стоит различать две ситуации. Офис продаж застройщика представляет одну компанию и продаёт только её помещения. Независимое агентство сотрудничает со многими застройщиками, поэтому может сопоставить предложения разных компаний под ваш бюджет. Бывают и агентства, которые на первичном рынке берут комиссию с покупателя — тогда это должно следовать из подписанного с вами договора посредничества.
Повышает ли посредник цену квартиры от застройщика?
Честный ответ: застройщик покрывает вознаграждение агентства из выручки от продаж, как и любую другую затрату. Но цена конкретного помещения одна и открытая — её устанавливает не посредник, а застройщик в своём прайсе. С 11 июля 2025 г. застройщицкий закон обязывает публиковать цены, благодаря чему вы можете проверить это сами, никому не доверяя на слово.
Как проверить цену шаг за шагом:
- Сайт застройщика. Застройщик обязан указывать на своём сайте цену m² полезной площади каждого предлагаемого помещения и цену всего помещения, цену парковочного места или кладовой (если они не включены в цену) и иные услуги — всё с VAT (ст. 19a п. 1). Адрес этого сайта должен быть указан в рекламе и предложениях (ст. 19a п. 3).
- История цен. При каждом изменении застройщик обновляет данные с датой изменения и сохраняет прежние цены (ст. 19a п. 2). Вы видите поэтому, росла ли цена в последнее время или снижалась.
- Портал dane.gov.pl. Застройщики передают эти данные раз в сутки, а министр публикует их на портале открытых данных (ст. 19b).
- Договор. В договоре резервации и договоре с застройщиком цена определяется как произведение полезной площади и цены за 1 m² (ст. 5a). Сравните оба числа с прайсом. Если они различаются, вы вправе требовать заключения договора по наиболее выгодной для вас цене (ст. 19a п. 6).
Цена из прайса — это цена предложения, не всегда окончательная. По данным NBP, средняя сделочная цена на первичном рынке во II кв. 2026 г. была ниже цены предложения примерно на 9% в Варшаве (16 783 против 18 488 zł/m²) и примерно на 8% во Вроцлаве (14 312 против 15 575 zł/m²). Это данные по разным выборкам квартир, а не «скидка» на конкретное помещение, но они показывают, что разговор о цене и условиях имеет смысл — независимо от того, ведёте вы его сами или с посредником. Практические советы найдёте в руководстве как торговаться при покупке квартиры.
Что делает посредник при покупке квартиры у застройщика?
Объём работы агентства зависит от агентства, поэтому всегда спрашивайте, что именно входит в помощь. В TM Invest это выглядит так:
- Выбор. Мы сравниваем проекты из каталога под ваш бюджет, локацию и срок заселения, договариваемся о презентациях выбранных проектов и квартир, помогаем проверить застройщика и информационный проспект.
- Резервация. Мы обсуждаем с застройщиком цену и условия покупки, а перед подписанием просматриваем положения договора резервации.
- Договор с застройщиком. Перед визитом к нотариусу мы обсуждаем договор с застройщиком и график платежей.
- Кредит. При покупке в кредит ипотечный эксперт проверит вашу кредитоспособность и сравнит предложения банков.
- Один куратор от первого разговора до нотариального акта. Цены и наличие квартир в каталоге мы обновляем ежедневно.
Приёмку квартиры после окончания строительства делаете вы — самостоятельно или с инспектором. Как к ней подготовиться, описываем в статье Приёмка квартиры от застройщика.
Самое большое отличие от визита в один офис продаж — масштаб сравнения. По данным предложения TM Invest, на 27.09.2026:
| Город | Проекты | Застройщики | Доступные квартиры | Проекты готовые / строящиеся | Медиана цены за m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Варшава | 73 | 21 | 2 237 | 37 / 36 | 18 000 zł |
| Вроцлав | 45 | 24 | 2 114 | 24 / 21 | 15 736 zł |
| Всего | 118 | 42 | 4 351 | 61 / 57 | – |
Кто строит в обоих городах и какие у него проекты, показываем в обзорах застройщики в Варшаве и застройщики во Вроцлаве (на польском).
Хотите сравнить предложения нескольких застройщиков, не обходя офисы продаж? Мы подберём квартиру из актуального каталога и проведём вас через покупку — чаще всего без комиссии для покупателя, вознаграждение обычно платит застройщик.
Самостоятельно или с посредником – сравнение
| Этап | Самостоятельно | С посредником (модель, в которой платит застройщик) |
|---|---|---|
| Поиск предложений | Вы просматриваете сайты и порталы, звоните в офисы продаж | Вы получаете сводку предложений многих застройщиков под бюджет и локацию |
| Проверка застройщика и проспекта | Самостоятельно: KRS, проспект, эскроу-счёт | Помощь в проверке, решение по-прежнему за вами |
| Цена и условия | Вы торгуетесь сами с офисом продаж | Посредник обсуждает с застройщиком цену и условия |
| Договор резервации и договор с застройщиком | Читаете сами или платите юристу | Просмотр положений и графика платежей перед подписанием |
| Ипотечный кредит | Сравниваете предложения банков самостоятельно | Ипотечный эксперт сравнивает предложения нескольких банков |
| Время | Много визитов в разные офисы продаж | Презентации организует один куратор |
| Расходы покупателя | 0 zł комиссии | чаще всего 0 zł комиссии — вознаграждение обычно платит застройщик |
Пример: сколько стоит квартира за 744 тыс. zł с посредником и без
Возьмём 2-комнатную квартиру в Варшаве площадью 40 m² по цене 18 600 zł/m² — это медиана цены за m² 2-комнатных квартир в нашем предложении в Варшаве (на 27.09.2026). Цена согласно ст. 5a: 40 m² × 18 600 zł = 744 000 zł.
| Позиция | Самостоятельно | С TM Invest | Агентство, берущее 2% + VAT с покупателя (гипотетически) |
|---|---|---|---|
| Цена квартиры | 744 000 zł | 744 000 zł | 744 000 zł |
| Макс. плата за резервацию (1% цены, засчитывается в счёт цены) | 7 440 zł | 7 440 zł | 7 440 zł |
| Комиссия покупателя | 0 zł | чаще всего 0 zł | 14 880 zł + 3 422,40 zł VAT |
| Итого цена + комиссия | 744 000 zł | 744 000 zł | 762 302,40 zł |
Остальные расходы — нотариальная такса, судебные сборы, возможно расходы по кредиту — одинаковы независимо от того, как вы пришли к застройщику. Считаем их в статье расходы при покупке квартиры у застройщика.
На что обратить внимание: договор посредничества и страхование посредника
Посредник в сделках с недвижимостью — предприниматель, а посредничество по определению возмездно (ст. 179a и 179b закона об управлении недвижимостью). Вопрос поэтому не «платит ли кто-то», а «кто». Прежде чем начать сотрудничество с агентством на первичном рынке, проверьте:
- Дают ли вам на подпись договор посредничества. Объём действий определяет договор, который требует письменной или электронной формы под страхом недействительности (ст. 180 п. 3). Если вы его подписываете, прочитайте, предусматривает ли он вознаграждение с вас, в каком размере и когда оно подлежит уплате.
- Полис страхования ответственности. Посредник подлежит обязательному страхованию ответственности (ст. 181 п. 3). Копия полиса, действующего на день заключения договора, — приложение к договору посредничества; если посредник не представит её в течение 7 дней с письменного требования, вы можете расторгнуть договор с немедленным действием (ст. 181 п. 3a и 3b).
- С каким числом застройщиков сотрудничает агентство. Агентство, связанное с одной компанией, не сравнит вам рынок. Спросите и о том, показывает ли оно готовые и строящиеся проекты.
- Кому вы платите деньги. Плату за резервацию (макс. 1% цены из проспекта) и платежи по цене вы вносите застройщику — при договоре с застройщиком на жилищный эскроу-счёт, указанный в договоре, никогда не на счёт посредника.
- Давление временем. «Последняя квартира по этой цене» — аргумент, который всегда стоит проверить по прайсу застройщика и истории его изменений.
Посредник не освобождает вас от собственной проверки. Перечень вопросов, которые стоит задать в офисе продаж, найдёте в статье О чём спросить застройщика, а самые частые ловушки — в тексте на что обратить внимание при покупке квартиры у застройщика.
Когда посредник не нужен?
Раз при модели «платит застройщик» помощь вам ничего не стоит, вопрос касается скорее времени и удобства, чем денег. Самостоятельная покупка имеет смысл, когда:
- вы точно знаете, какой проект и какое помещение хотите купить, и не нуждаетесь в сравнении с другими предложениями,
- вы покупаете следующую квартиру у того же застройщика и знаете его процедуры,
- у вас есть опыт с договорами с застройщиком и кредитом либо собственный юрист,
- агентство, обратившееся к вам, хочет с вас комиссию за помещение, которое вы можете купить напрямую по той же цене из прайса.
Посредник больше всего полезен, когда вы покупаете впервые, не знаете районов, совмещаете покупку с кредитом или ищете сразу в двух городах. Если параллельно вы продаёте нынешнюю квартиру, правила иные — сравнение найдёте в статье продажа через агентство или самостоятельно (на польском). Весь путь покупки описываем в руководстве как купить квартиру у застройщика.
Частые вопросы
Стоит ли покупать квартиру у застройщика через посредника?
Стоит, если посреднику платит застройщик, а вы получаете сравнение предложений многих компаний, помощь с договорами и кредитом. Не стоит платить комиссию из своего кармана за помещение, которое можно купить напрямую по той же цене. Всегда проверяйте, кто платит вознаграждение.
Кто платит комиссию посреднику на первичном рынке?
Обычно застройщик, на основании договора сотрудничества с агентством. Покупатель платит лишь тогда, когда подпишет с агентством договор посредничества, предусматривающий вознаграждение, — в письменной или электронной форме. В TM Invest покупатель чаще всего не платит комиссию.
Дороже ли квартира от застройщика через посредника?
Цену помещения устанавливает застройщик в прайсе, который обязан публиковать на своём сайте вместе с историей изменений. Сравните цену в договоре с прайсом — если они различаются, вы можете требовать заключения договора по наиболее выгодной для вас цене (ст. 19a п. 6 застройщицкого закона).
Может ли посредник торговаться с застройщиком о цене?
Да, он может обсуждать с застройщиком цену и условия — например, график платежей или парковочное место. Результат зависит от застройщика и ситуации в проекте, поэтому никто честный не пообещает конкретную скидку.
Должно ли агентство недвижимости на первичном рынке иметь страхование ответственности?
Да. Каждый посредник в сделках с недвижимостью подлежит обязательному страхованию ответственности за вред, причинённый в связи с посредничеством (ст. 181 п. 3 закона об управлении недвижимостью). Если вы подписываете договор посредничества, копия полиса должна быть к нему приложена.
Итоги
Посредник при покупке квартиры у застройщика обычно ничего не стоит покупателю, потому что его вознаграждение платит застройщик. Цена помещения берётся из прайса застройщика, который открыт, имеет историю изменений и попадает на dane.gov.pl, а расхождение работает в вашу пользу. Выбирая агентство, проверьте, кто платит вознаграждение, подписываете ли вы договор посредничества, есть ли у агентства страхование ответственности и с каким числом застройщиков оно сотрудничает.
Ищете новую квартиру в Варшаве или во Вроцлаве? Воспользуйтесь помощью при покупке квартиры у застройщика — чаще всего без комиссии для покупателя, вознаграждение обычно платит застройщик. Мы подберём предложения из каталога 118 проектов, организуем презентации и проведём вас через процесс до нотариального акта.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные, а статья не является юридической консультацией.
Источники
- Закон о защите прав приобретателя жилого помещения или односемейного дома и о Застройщицком гарантийном фонде (на польском) – единый текст Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 5a, 19a, 19b, 32).
- Закон об управлении недвижимостью (на польском) – единый текст Dz.U. 2026 поз. 399 (ст. 179a, 179b, 180 п. 3, 181 п. 3–3b).
- NBP – База цен жилой недвижимости (на польском), цены предложения и сделок на первичном рынке, II кв. 2026.
- Портал dane.gov.pl (на польском) – цены предложения квартир, публикуемые застройщиками.
- Цены квартир: каталог проектов TM Invest, на 27.09.2026.
