Первичный или вторичный рынок жилья в Польше: что выбрать в 2026 — различия, расходы, риски

Первичный рынок — это квартиры, которые покупают напрямую у застройщика: новые, часто ещё строящиеся. Вторичный рынок — квартиры, у которых уже есть владелец и которые перепродаются, чаще всего частными лицами. Так что же выбрать в Польше — первичный или вторичный рынок? Различия не сводятся к возрасту дома: по-разному выглядят налоги, договоры, защита ваших денег и время ожидания ключей. Ниже сравниваем оба рынка пункт за пунктом.

Главное

• На первичном рынке вы, по общему правилу, не платите налог PCC — в цене уже есть VAT. На вторичном платите 2% PCC, если только не покупаете первую квартиру и не подпадаете под освобождение.
• Покупку у застройщика защищает закон о застройщиках (ustawa deweloperska): информационный проспект, жилищный эскроу-счёт и Гарантийный фонд застройщиков.
• На вторичном рынке вы обычно быстрее въедете, но чаще придётся считаться с ремонтом.
• Максимальный тариф нотариуса за договор купли-продажи квартиры одинаков на обоих рынках — это половина базовой ставки.

Первичный рынок — что это значит?

Квартиру на первичном рынке вы покупаете у застройщика, который её построил или строит. Вы — первый собственник. Если дом ещё не готов, вы подписываете договор с застройщиком (umowa deweloperska) в форме нотариального акта и платите траншами по мере хода строительства. Если у дома уже есть разрешение на эксплуатацию, квартиру можно купить сразу — тогда процесс больше похож на обычную куплю-продажу, но нормы, защищающие покупателя, продолжают действовать.

В нашем каталоге на 26.09.2026 — 45 жилых комплексов в Варшаве и во Вроцлаве с более чем 2 200 свободными квартирами, в том числе 21 комплекс в уже сданных домах.

Вторичный рынок — что это значит?

На вторичном рынке вы покупаете квартиру, у которой уже есть владелец, — у частного лица, фирмы, иногда у банка или на торгах. Дому может быть несколько лет или несколько десятков. Договор купли-продажи заключаете у нотариуса, обычно после предварительного договора (umowa przedwstępna) с задатком или авансом. Ключевое — проверка правового состояния: ипотечной книги (księga wieczysta), задолженностей перед товариществом жильцов или кооперативом и прописанных лиц.

Первичный и вторичный рынок — сравнение

Критерий	Первичный рынок	Вторичный рынок
Налог при покупке	VAT в цене, по общему правилу без PCC	PCC 2% (освобождение при первой квартире)
Защита платежей	эскроу-счёт + DFG	законного механизма нет — защищаетесь договором
Документы до покупки	информационный проспект обязателен	проверяете сами (ипотечная книга, справки)
Срок получения ключей	сразу после сделки (дом сдан) или после окончания строительства	обычно вскоре после нотариального акта
Состояние квартиры	новая, чаще всего в стандарте застройщика (stan deweloperski)	разное — от готовой к проживанию до требующей ремонта
Гарантия на недостатки (rękojmia)	5 лет с передачи квартиры, без права исключить её для потребителя	её можно ограничить или исключить, если продаёт частное лицо
Торг по цене	возможен, обычно в виде скидки или бонусов	часто больше простора для торга

Расходы: где заплатите больше?

Налог PCC

Покупая квартиру у частного лица, вы платите налог на гражданско-правовые действия (PCC) в размере 2% рыночной стоимости квартиры. Нотариус взимает его при подписании акта. Из этого правила есть важное исключение: освобождение от PCC при покупке первой квартиры. Оно касается физических лиц, у которых на день покупки и ранее не было права собственности на квартиру, дом или кооперативного права собственности на помещение (доля до 50%, полученная по наследству, не мешает).

На первичном рынке продажа облагается VAT, а закон о PCC исключает такие сделки из налогообложения. Исключение — покупка шестой и каждой следующей квартиры в одном и том же комплексе одним и тем же покупателем: тогда PCC составляет 6%.

VAT в цене квартиры

Для квартир полезной площадью до 150 m² ставка VAT составляет 8%, а у более крупных квартир превышение площади облагается по ставке 23%. Этот налог уже включён в цену брутто — застройщик обязан указывать цены с VAT.

Нотариус и суд

Максимальный тариф нотариуса за договор купли-продажи квартиры одинаков на обоих рынках — это половина ставки из § 3 постановления о максимальных ставках нотариального тарифа. Но на первичном рынке обычно добавляется второй акт: сначала договор с застройщиком (расходы делятся пополам с застройщиком), затем договор о передаче права собственности. Подробные расчёты — в статье Расходы при покупке квартиры у застройщика.

Отделка и ремонт

Новую квартиру чаще всего нужно отделывать: полы, ванная, кухня, межкомнатные двери. На вторичном рынке можно найти квартиру, готовую к проживанию, но в старых домах часто приходится менять коммуникации, окна или столярку. Что именно вы получаете в стандарте застройщика, описываем в тексте Stan deweloperski — что входит.

Безопасность сделки

Покупка у застройщика подробно урегулирована законом. Застройщик обязан передать информационный проспект, ваши деньги поступают на жилищный эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy), а при банкротстве застройщика платежи с открытого счёта защищает Гарантийный фонд застройщиков. Условия договора, менее выгодные для покупателя, чем нормы закона, недействительны. Подробнее: Эскроу-счёт и DFG.

На вторичном рынке безопасность зависит в основном от вашей внимательности и от нотариуса. Проверьте ипотечную книгу (разделы III и IV — обременения и ипотеки), попросите справки об отсутствии задолженностей и прописанных лиц, установите срок передачи квартиры. Если у продавца кредит, спланируйте погашение так, чтобы ипотека была снята.

Время: когда вы получите ключи?

В квартиру со вторичного рынка вы обычно въезжаете вскоре после нотариального акта — срок передачи устанавливаете в договоре. На первичном рынке при покупке в строящемся доме вы ждёте окончания строительства и приёмки, а это может занять даже два года. Промежуточное решение — готовые квартиры от застройщика: новая квартира с защитой закона и при этом без долгого ожидания. В нашем каталоге такие квартиры есть, в частности, в жилом комплексе Jaśminowy Mokotów VI в Варшаве.

Что выгоднее в 2026 году?

Единого ответа нет — всё зависит от вашей ситуации:

• Первичный рынок выбирайте, если для вас важны новый дом, низкие расходы на эксплуатацию, рассрочка платежей во времени и защита по закону, а переезжать сразу не нужно.
• Вторичный рынок выбирайте, если важен быстрый переезд, конкретная, уже застроенная локация (например, центр) или вы покупаете первую квартиру и воспользуетесь освобождением от PCC.
• Если продаёте нынешнюю квартиру, чтобы купить новую, посмотрите, как совместить обе сделки: Jak kupić nowe mieszkanie, sprzedając stare (статья на польском).

Сравнивая предложения, считайте полную стоимость: цену, налоги, расходы на нотариуса, отделку или ремонт, а также стоимость времени (например, аренду жилья на период ожидания приёмки). Если раздумываете, стоит ли ждать снижения цен, посмотрите обзор данных NBP и GUS: Czy ceny mieszkań spadną? (статья на польском).

Читайте также:

• Налог PCC при покупке квартиры — первая квартира без PCC
• Стоимость нотариуса 2026 — первичный и вторичный рынок
• Купить или снимать квартиру? Расчёт

Частые вопросы

Итог

Первичный рынок даёт новый дом, отсутствие PCC и защиту платежей по закону, но обычно требует ожидания и отделки. Вторичный рынок даёт скорость и выбор готовых локаций, но стоит 2% PCC (кроме первой квартиры) и требует тщательной проверки правового состояния. Компромисс — готовые квартиры от застройщика.

Ищете квартиру от застройщика? Для покупателей на первичном рынке наша помощь чаще всего без комиссии — обычно наше вознаграждение платит застройщик. Узнайте, как мы помогаем с покупкой квартиры у застройщика.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией.

Источники

• Закон о налоге на гражданско-правовые действия (Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 191 (ст. 2 пп. 4, ст. 7, ст. 7a, ст. 9 пп. 17).
• Закон о налоге на товары и услуги (Ustawa o podatku od towarów i usług) — единый текст Dz.U. 2025 poz. 775 (ст. 41 п. 12–12c).
• Постановление Министра юстиции о максимальных ставках нотариального тарифа (Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej) — единый текст Dz.U. 2024 poz. 1566.
• Закон о застройщиках (ustawa deweloperska) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 880.