Ипотека в Польше для иностранцев в 2026 году: karta pobytu, PESEL, требования банков

Да, иностранец может получить ипотеку в Польше. Польское право не запрещает банкам кредитовать иностранцев, но каждый банк сам решает, кого он принимает. На практике важны: номер PESEL (польский идентификационный номер), легальное пребывание (и его вид), стабильный доход — лучше в злотых — и первоначальный взнос. Ниже пошагово объясняем требования, сравниваем виды пребывания в таблице и показываем расчёт на примере квартиры из нашего предложения.

Главное

• Закон об ипотечном кредите разрешает выдавать кредит только в той валюте, в которой вы получаете большую часть дохода или держите большую часть активов (ст. 6 п. 1). Если вы зарабатываете в злотых — кредит будет в злотых.
• Банки обычно требуют номер PESEL и документальное подтверждение права на пребывание: разрешение на пребывание (временное или постоянное) или — для граждан ЕС — зарегистрированное пребывание.
• Разрешение на временное пребывание выдаётся максимум на 3 года, а ипотеку обычно выплачивают 25–30 лет — поэтому банк оценивает, сможете ли вы зарабатывать в Польше весь срок кредита.
• Минимальный первоначальный взнос по Рекомендации S KNF (Комиссии финансового надзора) — 20% или 10% с дополнительным обеспечением, но банк может потребовать больше.
• При медианной цене 2-комнатной квартиры во Вроцлаве в нашем предложении (662 405 zł) взнос 20% — это около 132 тыс. zł, а кредит — около 530 тыс. zł.

Может ли иностранец получить ипотеку в Польше?

Да. Ни закон об ипотечном кредите, ни Банковское право не требуют польского гражданства. Но банк обязан оценить вашу кредитоспособность и может подписать договор, только если оценка показывает, что вы вернёте кредит с процентами в срок (ст. 21 и 23 закона). Статус иностранца для банка — один из факторов риска, а не препятствие в силу закона.

Отдельный вопрос — сама покупка недвижимости. Покупка отдельной жилой квартиры обычно не требует разрешения MSWiA (Министерства внутренних дел и администрации), но есть исключения — описываем их в руководстве как купить квартиру в Польше иностранцу. Проверьте это до подачи кредитной заявки: банк это потребует.

Какие требования банки предъявляют иностранцам?

У каждого банка своя политика, но в требованиях повторяются одни и те же пункты:

1. Номер PESEL. Без него большинство банков не примет заявку на ипотеку. Иностранец получает PESEL, в частности, при регистрации по месту жительства (zameldowanie) в Польше — подробности в статье PESEL, NIP и банковский счёт перед покупкой квартиры.
2. Легальное пребывание. Karta pobytu (вид на жительство — разрешение на временное, постоянное пребывание или статус долгосрочного резидента ЕС) либо справка о регистрации пребывания гражданина ЕС. Важно и то, на какой срок у вас есть право пребывания.
3. Доход в Польше, в злотых. Охотнее всего банки принимают трудовой договор (umowa o pracę) с польским работодателем или предпринимательскую деятельность, по которой вы отчитываетесь в Польше.
4. Трудовая и кредитная история. Банк проверяет стаж и данные в BIK (польском кредитном бюро). Если вы только приехали, истории в BIK может не быть вовсе — это не минус, но у банка меньше данных о вас.
5. Первоначальный взнос — не ниже уровня из Рекомендации S, а иногда выше (см. ниже).

Остальной процесс — заявка, оценка квартиры, решение, договор — вы проходите так же, как гражданин Польши. Описываем его в статье ипотека пошагово. Документы, выданные за границей (например, свидетельство о браке), могут потребовать присяжного перевода.

Вид пребывания и ипотека — таблица

Вид пребывания влияет на то, как банк оценивает вашу стабильность. Ниже — сводка на основе закона об иностранцах, закона о пребывании граждан ЕС и кредитных регламентов банков.

Вид пребывания	На какой срок	Типичные требования банка	Примечания
Гражданин ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии	Право на пребывание; через 5 лет непрерывного пребывания — право на постоянное пребывание	PESEL, справка о регистрации пребывания, доход в Польше	Пребывание дольше 3 месяцев нужно зарегистрировать в воеводском управлении
Разрешение на постоянное пребывание (karta stałego pobytu)	Разрешение бессрочное, карта действует 10 лет	PESEL, karta pobytu, доход	Ближе всего к положению гражданина Польши
Долгосрочный резидент ЕС	Разрешение бессрочное, карта действует 5 лет	PESEL, karta pobytu, доход	Постоянный статус — банк не беспокоится об окончании разрешения
Разрешение на временное пребывание (например, для работы)	Макс. 3 года	PESEL, действующая karta pobytu, доход в PLN, часто определённый стаж	Банк оценивает риск, что пребывание не продлят; требования зависят от банка
Виза или безвизовый режим	Недолго (обычно до нескольких месяцев или года)	Часто не выполняются	Многие банки требуют разрешения на пребывание; некоторые смотрят прежде всего на доход в Польше

Почему срок пребывания так важен? Рекомендация S KNF требует, чтобы банк при определении срока кредита учитывал способность заёмщика получать доход в течение всего действия договора. Разрешение на временное пребывание действует не более 3 лет, поэтому банк должен оценить, продлите ли вы пребывание. Именно поэтому человеку с картой постоянного пребывания или статусом долгосрочного резидента ЕС обычно проще, чем человеку с первым временным разрешением.

Если у вас карта временного пребывания, смотрите отдельное, более узкое руководство: ипотека в Польше по карте временного пребывания: условия, срок действия карты, документы.

Ипотека для иностранца без karta pobytu — возможно ли это?

Иногда возможно, но выбор банков тогда узкий. Примеры из регламентов, опубликованных банками:

• mBank (регламент ипотечных кредитов, действующий с 15.01.2025) кредитует иностранца, у которого есть разрешение на поселение или разрешение на пребывание на определённый срок, либо гражданина ЕС с зарегистрированным пребыванием. Он также требует номер PESEL и выдаёт кредиты только в злотых людям с доходом в злотых.
• Alior Bank (регламент кредита «Megahipoteka» для договоров, заключаемых с 10.06.2023) допускает иностранцев «со статусом резидента или нерезидента», если они получают доход на территории Польши и при этом живут в Польше (зарегистрированы на постоянное или временное проживание).

Регламенты меняются, а результат всё равно зависит от оценки конкретной заявки. Если у вас нет karta pobytu, хорошим решением бывает совместный кредит с человеком со стабильным статусом (например, супругом с гражданством ЕС) — но и это зависит от политики банка. Для граждан Украины со статусом UKR действуют отдельные правила — описываем их в статье ипотека в Польше для украинцев.

Доход, валюта и кредитная история

Валюта кредита. Согласно ст. 6 п. 1 закона об ипотечном кредите, кредит может быть выдан только в валюте (или индексирован к валюте), в которой вы получаете большую часть дохода или держите большую часть активов. Если вы работаете в Польше и зарабатываете в злотых, кредит будет в злотых. На практике многие банки предлагают только кредиты в злотых — mBank прямо записал это в регламенте.

Доход в нескольких валютах. Если часть дохода вы получаете в другой валюте (например, от аренды квартиры за границей в евро), Рекомендация S советует банку при расчёте кредитоспособности закладывать падение стоимости валют, отличных от основной валюты ваших доходов, на 50%. Поэтому такой доход добавляет к кредитоспособности меньше, чем следует из курса.

Кредитная история. Зарубежная кредитная история обычно в BIK не видна. Помогает счёт в польском банке, на который приходит зарплата, и небольшая, вовремя погашаемая история (например, кредитная карта) — но помните, что лимиты по картам снижают кредитоспособность. Как банки считают кредитоспособность, читайте в статье кредитоспособность 2026 (статья на польском).

Не знаете, какой банк примет ваш вид пребывания и договор? Запишитесь на консультацию к эксперту по кредитам — сравним предложения нескольких банков и ещё до подачи заявки проверим, какие из них принимают ваш статус.

Первоначальный взнос для иностранца — сколько нужно?

Рекомендация S KNF гласит, что в день выдачи кредит не должен превышать 80% стоимости квартиры (взнос 20%). Он может достигать 90% (взнос 10%), если часть сверх 80% дополнительно обеспечена, чаще всего страховкой. Это надзорные пределы — банк может установить более жёсткие правила, например для людей с коротким правом пребывания. Во многих банках в стандартном предложении требуется 20%. Подробности и источники взноса описываем в статье первоначальный взнос — 10 или 20%.

Пример: 2-комнатная квартира во Вроцлаве за 662 405 zł

По данным предложения TM Invest на 27.09.2026, медианная цена 2-комнатной квартиры во Вроцлаве — 662 405 zł (медианная площадь 40,8 m²). Вот как выглядит финансирование при двух уровнях взноса. Платёж считаем по средней ставке новых жилищных кредитов в злотых по данным NBP (Национального банка Польши) — 6,07% в июле 2026 г. (новые договоры без пересмотренных, NBP MIR).

Вариант	Первоначальный взнос	Сумма кредита	Платёж (6,07%, 30 лет)	Платёж для оценки кредитоспособности (8,57%, 25 лет)	Доход нетто при платеже = 50% дохода
Взнос 20%	132 481 zł	529 924 zł	ок. 3 200 zł	ок. 4 290 zł	ок. 8 580 zł
Взнос 10%	66 241 zł	596 164 zł	ок. 3 600 zł	ок. 4 830 zł	ок. 9 660 zł

Что из этого следует? При взносе 10% кредит примерно на 66 тыс. zł больше, а нужный доход — больше чем на тысячу злотых. К этому добавляется стоимость обеспечения части кредита сверх 80% LTV. Иностранцу, которого банк оценивает осторожнее, более высокий взнос часто повышает шансы на положительное решение. Не забудьте и о расходах на покупку (нотариус, суд, возможно PCC) — см. налоги и сборы при покупке квартиры иностранцем.

Если бюджет меньше, в нашем предложении 2-комнатные квартиры во Вроцлаве начинаются примерно от 453 тыс. zł, а в районе Fabryczna медиана для двух комнат — около 512 тыс. zł (данные на 27.09.2026). Посмотрите квартиры в новостройках Вроцлава или новостройки в районе Fabryczna.

Какие банки дают ипотеку иностранцам?

Большинство крупных банков в Польше кредитуют иностранцев, но различаются в деталях: какие виды пребывания принимают, требуют ли регистрации по месту жительства, какого стажа ждут и какой первоначальный взнос принимают. Публичные регламенты показывают лишь часть этих правил — остальное банк определяет во внутренних процедурах и при оценке конкретной заявки. Поэтому не стоит опираться на интернет-списки «банков для иностранцев», которые быстро устаревают (например, Santander Bank Polska уже работает под брендом Erste Bank Polska).

Практический порядок действий:

1. Оформите PESEL и откройте счёт в польском банке, на который приходит зарплата.
2. Проверьте срок действия karta pobytu — если он заканчивается в ближайшие месяцы, сначала подайте заявление на следующее разрешение.
3. Подготовьте справку о трудоустройстве и доходах, выписки со счёта и документы о первоначальном взносе.
4. Сравните несколько банков с учётом вашего статуса — и только потом выбирайте квартиру и подписывайте договор бронирования (umowa rezerwacyjna).

Частые вопросы

Итог

Ипотека в Польше для иностранцев доступна, но условия зависят от банка. Главное: PESEL, подтверждённое и по возможности долгое пребывание, стабильный доход в злотых, полученный в Польше, и первоначальный взнос — минимум 10–20%, а на практике часто 20%. Проще всего людям с картой постоянного пребывания, статусом долгосрочного резидента ЕС и гражданам ЕС с зарегистрированным пребыванием. При временном разрешении важны стабильность работы и то, сколько осталось до конца разрешения.

Хотите оценить свои шансы до выбора квартиры? Запишитесь на консультацию к эксперту по кредитам — сравним предложения нескольких банков с учётом вашего вида пребывания и дохода. Когда бюджет будет понятен, поможем и с покупкой квартиры у застройщика — чаще всего без комиссии для вас: обычно наше вознаграждение платит застройщик.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Требования банков взяты из их публичных регламентов и могут измениться. Расчёты ориентировочные и не являются кредитным предложением или юридической консультацией. Окончательное решение принимает банк после оценки заявки.

Источники

• Закон об ипотечном кредите и надзоре за ипотечными посредниками и агентами (Ustawa o kredycie hipotecznym) — сводный текст Dz.U. 2025 поз. 720 (ст. 4 п. 23, ст. 6, ст. 21, ст. 23).
• KNF, Рекомендация S — версия после поправок июня 2023 г. (рекомендации 6, 7.2, 7.3, 15.5, глоссарий — процентный буфер).
• Закон об иностранцах (Ustawa o cudzoziemcach) — сводный текст Dz.U. 2025 поз. 1079 (ст. 98 п. 2, ст. 195, ст. 211, ст. 243).
• Закон о въезде, пребывании и выезде граждан государств — членов ЕС и членов их семей — сводный текст Dz.U. 2026 поз. 1065 (ст. 20, ст. 42).
• Закон об учёте населения (Ustawa o ewidencji ludności) — сводный текст Dz.U. 2026 поз. 384 (ст. 7, ст. 16, ст. 17).
• NBP, статистика процентных ставок (MIR) — средняя ставка новых кредитов на жилую недвижимость в PLN, июль 2026.
• mBank, регламент ипотечных кредитов и займов — действует с 15.01.2025 (пп. 3 и 5).
• Alior Bank, регламент кредитов «Megahipoteka» — для договоров, заключаемых с 10.06.2023 (§ 2 п. 4 и 8).
• Цены на квартиры: каталог новостроек TM Invest, Вроцлав, данные на 27.09.2026.