Квартира под аренду во Вроцлаве 2026 – районы, площади, цены
Автор: Tacjana MasiukiewiczИнвестиции~12 мин чтения
Квартиру под аренду во Вроцлаве лучше всего искать там, где сходятся три условия: близость к вузу или центру, хорошая транспортная доступность на трамвае и разумная цена за метр. По данным предложения TM Invest (по состоянию на 27.09.2026) самые низкие медианы цен за м² на первичном рынке у районов Fabryczna и Psie Pole, а самые высокие – у Śródmieście и Stare Miasto. Ниже мы сравниваем пять районов, считаем ориентировочную валовую доходность по ставкам аренды из исследования NBP и подсказываем, какую площадь выбрать.
Главное
- Во Вроцлаве учились 132,4 тыс. человек (учебный год 2025/26, данные Статистического управления во Вроцлаве) – это постоянный спрос на небольшие квартиры.
- Средняя ставка аренды в группе шести крупных городов, к которой NBP (Народный банк Польши) относит Вроцлав, составила в I кв. 2026 г. 67,5 zł/м² в месяц (без эксплуатационных платежей и коммунальных услуг).
- Медиана цены студии в нашем предложении во Вроцлаве – 595 638 zł (32,4 м²), а 2-комнатной квартиры – 662 405 zł (40,8 м²).
- Ориентировочная валовая доходность студии по нашим расчётам – от ок. 4,3% (Stare Miasto) до ок. 6% (Fabryczna) – до налога, простоев без арендатора и расходов на отделку.
- Доход от частной аренды облагается паушальным налогом (ryczałt) 8,5% до 100 тыс. zł в год и 12,5% с превышения.
Кто снимает квартиры во Вроцлаве? Студенты, работники, молодые пары
Вроцлав – один из крупнейших университетских центров Польши. По данным Статистического управления во Вроцлаве, в 2025/26 учебном году здесь обучалось 132,4 тыс. студентов, то есть 93,5% всех студентов Нижнесилезского воеводства. Крупнейшие вузы – Вроцлавский университет (21,4 тыс. студентов) и Вроцлавский политехнический университет (20,5 тыс.). Во всём воеводстве училось 140,7 тыс. человек, на 12,6% больше, чем годом ранее, в том числе 8,7 тыс. иностранцев.
Аренда для студентов во Вроцлаве – лишь часть рынка. Вторую группу составляют сотрудники офисов, центров бизнес-услуг и технологических компаний, сосредоточенных главным образом в центре и его окрестностях, а также люди, переехавшие в город на работу и не желающие сразу покупать квартиру. Эта группа обычно подписывает более длительные договоры и чаще выбирает 2-комнатные квартиры. Студенты платят меньше на человека, но ожидают близости кампуса и быстрого трамвая, а договоры часто заканчиваются вместе с учебным годом.
Общественный транспорт во Вроцлаве имеет большое значение, потому что его основа – трамвайная сеть. При выборе квартиры под аренду проверьте, сколько минут пешком до ближайшей трамвайной остановки и сколько занимает поездка до pl. Grunwaldzki, Рынка или главного вокзала. Арендатор редко спрашивает про вид из окна, зато почти всегда – про дорогу.
Лучшие районы под аренду во Вроцлаве – сравнение
Вроцлав делится на пять бывших административных районов. У каждого свой профиль арендатора и свой уровень цен. Подробные описания жилых комплексов вы найдёте в путеводителе лучшие районы Вроцлава для жизни, а здесь мы смотрим на них глазами инвестора.
- Stare Miasto – самый центр, главное здание Вроцлавского университета, близость Рынка и вокзала. Арендатора найти проще всего, но цены покупки высокие, поэтому доходность бывает ниже. Квартиры в районе Stare Miasto.
- Śródmieście – окрестности pl. Grunwaldzki с кампусами Политехнического и Природоведческого университетов, Nadodrze и новые инвестиции на берегу Одры. Естественный выбор под студентов. Квартиры в районе Śródmieście.
- Krzyki – самый большой район с самым широким предложением, Экономический университет, много новых жилых комплексов и хорошая связь с центром. Универсален под аренду для студентов и работников. Смотрите путеводитель по Krzyki и квартиры в районе Krzyki.
- Fabryczna – западная часть города, самая низкая медиана цены за м² в нашем предложении и много 2-комнатных квартир. Хороша под долгосрочную аренду для работников и пар. Подробнее – в путеводителе по Fabryczna и в предложении в районе Fabryczna.
- Psie Pole – северо-восток, более спокойные жилые комплексы, бóльшие площади по сопоставимой цене. Скорее для семей и долгосрочной аренды, чем для студентов. Квартиры в районе Psie Pole.
| Район | Доступные квартиры | Медиана zł/м² | Студии: число / медиана цены | 2 комнаты: число / медиана цены |
|---|---|---|---|---|
| Fabryczna | 347 | 13 394 zł | 6 / 403 470 zł | 156 / 511 792 zł |
| Psie Pole | 271 | 14 308 zł | 29 / 624 103 zł | 60 / 680 500 zł |
| Krzyki | 756 | 16 087 zł | 61 / 525 512 zł | 287 / 647 800 zł |
| Stare Miasto | 535 | 17 782 zł | 119 / 596 606 zł | 168 / 806 664 zł |
| Śródmieście | 205 | 18 300 zł | 50 / 621 810 zł | 67 / 726 336 zł |
| Вроцлав всего | 2 114 | 15 736 zł | 265 / 595 638 zł | 738 / 662 405 zł |
Интересное наблюдение по таблице: медиана цены 2-комнатной квартиры в Fabryczna (511 792 zł) ниже, чем медиана студии в Krzyki (525 512 zł) или в Stare Miasto. Если вы не нацелены на студентов конкретного вуза, при сопоставимом бюджете можно купить лишнюю комнату. Полное сравнение цен по районам вы найдёте в статье цены на квартиры во Вроцлаве 2026.
Сколько можно заработать на аренде? Ориентировочная валовая доходность по районам
Для расчётов мы используем ставку из исследования NBP (Baza Rynku Nieruchomości – База рынка недвижимости). В I кв. 2026 г. средняя ставка аренды в группе шести крупных городов (Гданьск, Гдыня, Краков, Лодзь, Познань и Вроцлав) составила 67,5 zł/м² в месяц – на 3,3% меньше, чем кварталом ранее, и на 12,0% больше, чем годом ранее. Ставка не включает эксплуатационные платежи и коммунальные услуги, которые обычно оплачивает арендатор. NBP не приводит в тексте отчёта отдельной цифры для Вроцлава, поэтому мы принимаем одну и ту же ставку для каждого района. На практике в центре и у кампусов ставки бывают выше, а на окраинах ниже – воспринимайте таблицу как отправную точку, а не прогноз.
| Район | Медиана zł/м² | Типичная студия (площадь / цена) | Ориентировочная аренда | Валовая доходность |
|---|---|---|---|---|
| Fabryczna | 13 394 zł | 29,9 м² / 403 470 zł | ок. 2 020 zł | ок. 6,0% |
| Psie Pole | 14 308 zł | 38,0 м² / 624 103 zł | ок. 2 565 zł | ок. 4,9% |
| Krzyki | 16 087 zł | 30,4 м² / 525 512 zł | ок. 2 050 zł | ок. 4,7% |
| Śródmieście | 18 300 zł | 35,9 м² / 621 810 zł | ок. 2 425 zł | ок. 4,7% |
| Stare Miasto | 17 782 zł | 32,0 м² / 596 606 zł | ок. 2 160 zł | ок. 4,3% |
Для сравнения: NBP оценивает ставку капитализации для группы шести городов в I кв. 2026 г. в 6,24%. Наши результаты ниже, потому что NBP считает по средним ценам сделок на первичном и вторичном рынке, а мы – по ценам предложения новых квартир. В отчёте NBP средняя цена сделок на первичном рынке во Вроцлаве в I кв. 2026 г. составила 13 903 zł/м², а на вторичном рынке 12 632 zł/м². Как посчитать доход шаг за шагом, мы показываем в статье доходность аренды квартиры.
Ищете квартиру под аренду во Вроцлаве и хотите сравнить конкретные помещения? Поможем выбрать и купить квартиру от застройщика – чаще всего без комиссии для вас, потому что наше вознаграждение обычно оплачивает застройщик. Сопоставим цены, сроки сдачи и площади в выбранных районах.
Студия под аренду во Вроцлаве или 2 комнаты?
Студия под аренду во Вроцлаве – самый низкий порог входа: в нашем предложении 265 студий, самая дешёвая стоит 335 315 zł, а медианная площадь – 32,4 м². 2-комнатных квартир почти в три раза больше (738), а их медиана – 40,8 м². При одинаковой ставке за метр 2 комнаты дают более высокую арендную плату, а в части районов цена за м² у них ниже, чем у студий – поэтому валовая доходность бывает схожей или выше.
| Район | 2 комнаты: площадь / цена | Ориентировочная аренда | Валовая доходность 2-комн. | Валовая доходность студии |
|---|---|---|---|---|
| Fabryczna | 37,4 м² / 511 792 zł | ок. 2 525 zł | ок. 5,9% | ок. 6,0% |
| Psie Pole | 44,4 м² / 680 500 zł | ок. 3 000 zł | ок. 5,3% | ок. 4,9% |
| Krzyki | 39,9 м² / 647 800 zł | ок. 2 695 zł | ок. 5,0% | ок. 4,7% |
| Śródmieście | 38,5 м² / 726 336 zł | ок. 2 600 zł | ок. 4,3% | ок. 4,7% |
| Stare Miasto | 42,4 м² / 806 664 zł | ок. 2 860 zł | ок. 4,3% | ок. 4,3% |
На практике небольшие квартиры обычно имеют более высокую ставку за метр, чем большие, что смещает результат в пользу студии. С другой стороны, 2 комнаты можно сдать паре или двум студентам, а это снижает риск длительного простоя. Подробное сравнение вы найдёте в статье студия или 2 комнаты под аренду, а советы, как уместить всё на 25–35 м², – в руководстве как обустроить студию.
Пример: студия в Krzyki – от цены до чистой прибыли
Валовая доходность из таблицы не учитывает расходы, которые нужно понести до первой арендной платы. Посчитаем медианную студию в Krzyki: 30,4 м² за 525 512 zł, покупка за наличные. Расходы на отделку и меблировку – наши допущения; ориентировочные вилки стоимости отделки во Вроцлаве мы разбираем в статье сколько стоит отделка квартиры.
| Позиция | Сумма |
|---|---|
| Цена квартиры (медиана студии, Krzyki) | 525 512 zł |
| Отделка – принимаем 2 000 zł/м² | 60 800 zł |
| Мебель и техника – принимаем | 25 000 zł |
| Нотариус и судебные сборы – принимаем | 4 000 zł |
| Общая стоимость инвестиции | 615 312 zł |
| Аренда: 30,4 м² × 67,5 zł × 11 месяцев (1 месяц простоя) | 22 572 zł |
| Паушальный налог (ryczałt) 8,5% с дохода | −1 919 zł |
| Резерв на мелкий ремонт и налог на недвижимость – принимаем | −1 500 zł |
| Годовая чистая прибыль | 19 153 zł |
| Чистая норма доходности | ок. 3,1% |
Из 4,7% валовых получилось около 3,1% чистых – без учёта возможного роста стоимости квартиры. Тот же расчёт при кредите выглядит совсем иначе: NBP оценивает, что при финансировании на 80% кредитом инвестиция в квартиру под аренду в группе шести городов давала в I кв. 2026 г. отрицательную доходность на капитал (−5,3%). Подробнее об этом – в статье квартира в ипотеку под аренду. Правила расчёта паушального налога мы объясняем в тексте налог с аренды квартиры.
Где купить квартиру под аренду во Вроцлаве – на что смотреть помимо цены
- Срок сдачи. Квартира на стадии строительства часто дешевле, но получать арендную плату вы начнёте только после приёмки и отделки. В нашем предложении во Вроцлаве 428 квартир находятся в уже сданных в эксплуатацию инвестициях, например Lokum Porto bud. E, F i H в районе Stare Miasto.
- Планировка. Под аренду для студентов лучше подходят 2 комнаты с отдельными входами, чем проходные; в студии важны кухонная зона с окном или хорошая вентиляция и место для стиральной машины.
- Дорога. Трамвайная остановка в нескольких минутах пешком и прямой проезд до кампуса или центра.
- Постоянные расходы. Высокие платежи в сообщество собственников (например, при большом числе удобств) уменьшают сумму, которую арендатор согласится платить вам как арендную плату.
- Конкуренция. Крупные новые комплексы, сдаваемые одновременно, означают много похожих предложений аренды в одно и то же время – будьте готовы к торгу по арендной плате в первые месяцы.
Примеры инвестиций с низким порогом входа в нашем предложении: Aleja Platanowa 2 в Fabryczna (цены от 335 315 zł, сдача с IV кв. 2028 г.), Apartamenty Krakowska 6 в Krzyki (от 439 247 zł, сдача в I кв. 2027 г.) и Atrium – Nowy Szczepin в районе Stare Miasto (от 435 000 zł, сдача в IV кв. 2027 г.). По состоянию на 27.09.2026 – цены и доступность меняются. Если вы рассматриваете и столицу, сравните этот текст со статьёй квартира под аренду в Варшаве, а более широкий контекст найдёте в путеводителе квартира как инвестиция.
Частые вопросы
Выгодно ли покупать квартиру под аренду во Вроцлаве?
При ставках NBP за I кв. 2026 г. и ценах новых квартир из нашего предложения валовая доходность обычно составляет 4–6%, а чистая – после отделки, налога и простоев – около 3–4%. Это результат, близкий к надёжным финансовым инструментам, поэтому выгодность зависит главным образом от того, рассчитываете ли вы также на рост стоимости квартиры в долгосрочной перспективе.
Какой район Вроцлава лучше всего под аренду для студентов?
Ближе всего к крупнейшим кампусам Śródmieście (окрестности pl. Grunwaldzki) и Stare Miasto, а также часть Krzyki. Там самый высокий спрос со стороны студентов, но и самые высокие цены покупки. Хорошим компромиссом бывают локации с прямым трамваем до pl. Grunwaldzki.
Сколько стоит студия под аренду во Вроцлаве?
По данным предложения TM Invest на 27.09.2026, медиана цены новой студии во Вроцлаве – 595 638 zł при медиане 32,4 м², а самая дешёвая стоит 335 315 zł. К цене добавляются отделка, меблировка, а также нотариальные и судебные расходы.
Сколько можно получить за аренду квартиры во Вроцлаве?
NBP приводит среднюю ставку 67,5 zł/м² в месяц для группы шести крупных городов, включая Вроцлав (I кв. 2026 г., без эксплуатационных платежей и коммунальных услуг). Для студии 32 м² это около 2 160 zł, а для квартиры 41 м² около 2 750 zł. Реальная ставка зависит от расположения, стандарта и сезона.
Какой налог я заплачу с аренды квартиры?
Частную аренду вы оформляете паушальным налогом с зарегистрированных доходов (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych): 8,5% до 100 тыс. zł дохода в год и 12,5% с превышения. Расходы, такие как отделка или проценты по кредиту, вы не вычитаете.
Итоги
Спрос на аренду во Вроцлаве опирается на более чем 130 тысяч студентов и рынок труда в центре города. Самую высокую ориентировочную валовую доходность в нашем предложении дают Fabryczna и Psie Pole, проще всего сдать в Stare Miasto и Śródmieście, а Krzyki сочетают оба мира и имеют самый большой выбор. Перед покупкой посчитайте стоимость всей инвестиции, а не только цену по прайсу, и решите, на кого вы нацелены – на студентов или на долгосрочных арендаторов: от этого зависит выбор между студией и 2 комнатами.
Хотите сопоставить несколько конкретных квартир под аренду во Вроцлаве? Свяжитесь с нами по вопросу покупки квартиры от застройщика – мы работаем на рынке с 2016 г., а наше вознаграждение обычно оплачивает застройщик. Если вы планируете финансирование кредитом, запишитесь на консультацию с кредитным экспертом – мы сравним предложения нескольких банков на странице ипотечный кредит. Всё предложение вы найдёте в каталоге инвестиций во Вроцлаве.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Цены квартир по предложению TM Invest на 27.09.2026. Ставки аренды и доходность – ориентировочные расчёты на основе средних данных NBP и принятых допущений. Статья не является инвестиционной рекомендацией или налоговой консультацией.
Источники
- NBP – Информация о ценах на квартиры и ситуации на рынке жилой и коммерческой недвижимости в Польше в I квартале 2026 г. (разд. 7, таблицы 24–25; на польском)
- Статистическое управление во Вроцлаве – Высшее образование в Нижнесилезском воеводстве в 2025 г. (на польском)
- Закон о паушальном подоходном налоге с некоторых доходов физических лиц – единый текст Dz.U. 2025 poz. 843, ст. 12 п. 1 пп. 4 буква a (на польском)
- podatki.gov.pl – Расчёт доходов от аренды (ryczałt ewidencjonowany; на польском)
- Цены квартир: каталог инвестиций TM Invest, по состоянию на 27.09.2026
