Ипотека без первоначального взноса 2026 – возможно ли это и какие условия
Автор: Tacjana MasiukiewiczИпотечный кредит~11 мин чтения
Ипотека без первоначального взноса в 2026 г. возможна, но практически только одним путём: в семейном жилищном кредите, где недостающий взнос заменяет гарантия BGK (до 100 тыс. zł). Вне этой программы банк стандартно финансирует 80% стоимости квартиры, а при дополнительном обеспечении — 90%. Ниже объясняем условия, проверяем, сколько квартир из нашего предложения укладывается в лимиты цен BGK, и считаем платёж и необходимый доход при взносе 0, 10 и 20%.
Главное
- Рекомендация S KNF: кредит может покрыть макс. 80% стоимости недвижимости, а 90% — если часть сверх 80% дополнительно обеспечена (например, страховкой).
- Кредит на 100% стоимости квартиры даёт семейный жилищный кредит: гарантия BGK покрывает недостающий взнос до 20% расходов, макс. 100 000 zł, за разовую плату 1% гарантируемой суммы.
- Программа действует — банки могут выдавать эти кредиты до 31 декабря 2030 г.; по данным BGK (на 27.09.2026) предложение есть, в частности, у Alior Bank, Bank Pekao, PKO Bank Polski и Erste Bank Polska.
- Квартира от застройщика должна уложиться в лимит цены за m²: в III кв. 2026 г. это 14 438,90 zł во Вроцлаве и 16 167,42 zł в Варшаве.
- Без взноса вы платите больше: при квартире за 662 405 zł платёж (6,07%, 30 лет) растёт с около 3 200 zł при взносе 20% до около 4 000 zł при кредите на всю цену.
Можно ли в 2026 году получить ипотеку без первоначального взноса?
Сколько денег банк может одолжить относительно стоимости квартиры, определяет показатель LtV (loan to value) из Рекомендации S KNF. По рекомендации 15.5 на день выплаты кредита LtV не должен превышать 80%. Он может составлять 90%, если часть кредита сверх 80% дополнительно обеспечена — подходящей страховкой, блокировкой средств на счёте, залогом государственных облигаций, переходом средств в собственность банка или средствами с IKE либо IKZE.
Исключение предусматривает рекомендация 15.5a: при кредите, охваченном гарантией BGK на основании закона о семейном жилищном кредите, LtV может достигать 100%, уменьшенных лишь на ваш взнос. Если взноса у вас нет вовсе, банк может профинансировать всю цену. Поэтому в обиходе говорят о программе «Квартира без первоначального взноса».
Второй, более редкий путь — дополнительная ипотека. LtV считается как отношение кредита к стоимости недвижимости, служащей обеспечением. Если банк примет ипотеку и на другой недвижимости — например, квартире родителей, — стоимость обеспечения растёт, а показатель снижается. Согласится ли банк и на каких условиях, зависит от его процедур.
Гарантия BGK вместо первоначального взноса – условия семейного жилищного кредита
В сентябре 2026 г. семейный жилищный кредит — единственная действующая государственная программа для покупающих в кредит; обзор остальных (Bezpieczny Kredyt 2%, «Pierwsze klucze», #naStart) найдёте в статье Жилищные программы 2026 (на польском). Важнейшие условия по закону (единый текст Dz.U. 2024 поз. 1724, последующие изменения правил гарантии не меняли):
- Без собственной квартиры — никто в вашем домохозяйстве не может иметь право собственности на квартиру или дом либо кооперативное право на помещение (с исключениями для семей минимум с двумя детьми, живущих в небольшом помещении). Домохозяйство может вести и один человек.
- Нет другого жилищного кредита, заключённого в течение 36 месяцев до заявки.
- Взнос небольшой или нулевой — макс. 20% расходов при переменной ставке или 30% при фиксированной минимум на 5 лет, а в сумме не более 200 000 zł.
- Кредит в злотых минимум на 15 лет; предельного возраста заёмщика нет.
- Гарантия покрывает разницу между 20% расходов и вашим взносом, макс. 100 000 zł. Плата — 1% гарантируемой суммы, разовая.
- Ценовые условия банка — ставка и комиссия не могут быть хуже, чем в обычном кредите с таким же взносом, причём часть, охваченная гарантией, приравнивается к собственному взносу.
- Лимит цены за m² — произведение показателя стоимости восстановления 1 m² и коэффициента 1,4 (покупка у застройщика) или 1,3 (вторичный рынок).
- Семейное погашение — после рождения второго ребёнка BGK погашает 20 000 zł кредита, после третьего и последующих — 60 000 zł.
Гарантия не бессрочна: первые выплаты капитала уменьшают именно гарантируемую часть, а гарантия истекает, когда вы её погасите. До этого момента квартиру нельзя использовать для ведения предпринимательской деятельности.
Уложится ли квартира в лимит цены BGK? Данные из нашего предложения
Лимит цены за m² — самая частая причина, по которой ипотека без взноса отпадает. Мы сравнили лимиты на III квартал 2026 г. с ценами квартир, доступных в нашем предложении, — по данным предложения TM Invest, на 27.09.2026.
| Город | Лимит – первичный рынок (1,4) | Лимит – вторичный рынок (1,3) | Квартиры в лимите в нашем предложении | Где их больше всего |
|---|---|---|---|---|
| Вроцлав | 14 438,90 zł/m² | 13 407,55 zł/m² | 727 из 2044 (ок. 36%) | Fabryczna – 309 из 345 (ок. 90%), Psie Pole – ок. 52% |
| Варшава | 16 167,42 zł/m² | 15 012,61 zł/m² | 653 из 2008 (ок. 33%) | Białołęka – 429 из 474 (ок. 91%), Targówek и Ursus – ок. 62% |
Вывод прост: «среднестатистическая» квартира в центре лимиту не отвечает. Медиана цены за m² 2-комнатных квартир в нашем вроцлавском предложении — 16 000 zł, то есть выше лимита. На Fabryczna та же медиана составляет 13 890 zł/m² и укладывается в него с запасом. Так же в Варшаве: на Białołęka медиана — 14 122 zł/m², а на Wola или Bielany ни одна из доступных квартир условию не отвечает. Если вы думаете об ипотеке без взноса, начните просмотр с новых квартир на Fabryczna или на Białołęka.
Не знаете, подходите ли вы под гарантию BGK и какой банк её оформит? Запишитесь на консультацию к ипотечному эксперту — мы сравним предложения нескольких банков, в том числе тех, что выдают семейный жилищный кредит.
Взнос 0, 10 или 20% – сколько кредита, какой платёж и какой доход (пример)
Возьмём две 2-комнатные квартиры из нашего предложения: медиану цены во Вроцлаве (662 405 zł) и медиану на вроцлавском районе Fabryczna (511 792 zł). Платёж считаем при средней ставке по новым жилищным кредитам по данным NBP (6,07%, июль 2026 г.) на 30 лет. Необходимый доход оцениваем так же, как в статье о кредитоспособности: тестовый платёж при ставке на 2,5 п. п. выше (8,57%) и сроке 25 лет не должен превышать 50% (осторожный вариант: 40%) чистого дохода.
| Квартира и взнос | Взнос | Сумма кредита | Платёж (6,07%, 30 лет) | Доход нетто (DSTI 50% / 40%) |
|---|---|---|---|---|
| 662 405 zł, взнос 0% – только с дополнительной ипотекой (лимит BGK превышен) | нет | 662 405 zł | ок. 4 000 zł | ок. 10 700 / 13 400 zł |
| 662 405 zł, взнос 10% | 66 240 zł | 596 164 zł | ок. 3 600 zł | ок. 9 700 / 12 100 zł |
| 662 405 zł, взнос 20% | 132 481 zł | 529 924 zł | ок. 3 200 zł | ок. 8 600 / 10 700 zł |
| 511 792 zł (Fabryczna), взнос 0% с гарантией BGK | нет | 511 792 zł | ок. 3 090 zł | ок. 8 300 / 10 400 zł |
| 511 792 zł, взнос 10% | 51 179 zł | 460 613 zł | ок. 2 780 zł | ок. 7 500 / 9 300 zł |
| 511 792 zł, взнос 20% | 102 358 zł | 409 434 zł | ок. 2 470 zł | ок. 6 600 / 8 300 zł |
Что следует из таблицы:
- Отсутствие взноса — это более высокий платёж и более высокий порог дохода. При квартире за 662 405 zł разница между взносом 20% и кредитом на всю цену — около 800 zł платежа в месяц и около 156 тыс. zł дополнительных процентов за 30 лет.
- У гарантии BGK есть потолок. При цене 511 792 zł 20% — это 102 358 zł, а гарантия покроет самое большее 100 000 zł. Недостающие около 2,4 тыс. zł — согласно рекомендации 15.5a — нужно внести или обеспечить иначе, например страховкой. Плата за гарантию составит 1 000 zł.
- Более дешёвый район часто даёт больше, чем программа. Кредит на всю цену квартиры на Fabryczna требует меньшего дохода, чем кредит со взносом 10% на медианную квартиру во Вроцлаве.
Полные таблицы платежей для других сумм и сроков найдёте в статье Платёж по ипотеке 500, 600, 700, 800 тыс. zł, а расчёты для одной зарплаты — в тексте Ипотека для одинокого заёмщика (на польском).
Кредит со взносом 10% и страхование низкого взноса
Если вы не отвечаете условиям программы — например, у вас уже есть квартира или выбранное помещение превышает лимит цены, — реальный минимум — 10% взноса. Банк тогда финансирует до 90% стоимости, но часть кредита между 80 и 90% LtV должна быть дополнительно обеспечена. Чаще всего это страхование низкого собственного взноса, которое защищает банк, а не вас.
Стоимость и форма этого обеспечения различаются у банков — это может быть плата за страховку или повышенная ставка, пока вы не погасите кредит до уровня 80% LtV. Поэтому при сравнении предложений со взносом 10% смотрите на RRSO и общую стоимость, а не только на маржу. Перед подписанием договора спросите и о том, когда эта дополнительная плата перестаёт действовать и ускорит ли этот момент досрочный платёж по кредиту.
Другие способы, когда не хватает первоначального взноса
Подробно описываем их в руководстве Первоначальный взнос 2026, здесь кратко:
- Дарение от семьи — от ближайших (в частности родителей, дедушек и бабушек, братьев и сестёр) освобождено от налога, если вы сообщите о нём по форме SD-Z2 в течение 6 месяцев, а при суммах свыше 36 120 zł деньги поступят на ваш счёт.
- Средства из PPK — до 45 лет можно вывести до 100% накопленных средств на первоначальный взнос (ст. 98 закона о PPK) и вернуть их в течение макс. 15 лет.
- Дополнительное обеспечение — ипотека на второй недвижимости, блокировка средств или залог государственных облигаций могут заменить недостающую часть взноса.
- Второй заёмщик или поручитель — не уменьшает требуемый взнос, но может повысить кредитоспособность, то есть помочь при более высокой сумме кредита.
Помните, что нотариуса, судебные сборы и отделку вы обычно оплачиваете из собственных средств. Весь процесс — от кредитоспособности до выплаты траншей — описываем в руководстве Ипотека в Польше шаг за шагом.
Частые вопросы
Можно ли купить квартиру без первоначального взноса в 2026 году?
Да, в семейном жилищном кредите с гарантией BGK, который банки могут выдавать до конца 2030 г. Условие — в частности, отсутствие собственной квартиры и цена за m² в пределах лимита BGK. Вне программы кредит на 100% цены возможен лишь исключительно, например с ипотекой на другой недвижимости.
Какой банк даёт ипотеку без первоначального взноса?
Семейный жилищный кредит выдают только банки, подписавшие договор с BGK. По списку BGK (на 27.09.2026) это Alior Bank, Bank Pekao, PKO Bank Polski и Erste Bank Polska; Bank Spółdzielczy w Brodnicy и BPS приостановили выдачу этих кредитов. Список обновляется на сайте BGK.
Сколько стоит гарантия BGK на первоначальный взнос?
Разово 1% гарантируемой части кредита, то есть макс. 1 000 zł при гарантии 100 000 zł. Плата, как правило, возврату не подлежит. Банк при этом не может установить худшую ставку или комиссию, чем в обычном кредите с таким же взносом, считая вместе с гарантией.
Может ли одинокий человек получить ипотеку без первоначального взноса?
Да. Закон позволяет вести домохозяйство самостоятельно одному совершеннолетнему лицу, поэтому программа не требует ни брака, ни детей. Но одинокому заёмщику нужно самому «потянуть» более высокий платёж — при кредите около 510 тыс. zł это чистый доход порядка 8–10 тыс. zł по нашему расчёту.
Дороже ли кредит со взносом 10%, чем со взносом 20%?
Обычно да: вы занимаете больше, поэтому платите больше процентов, а к этому добавляется стоимость обеспечения части сверх 80% LtV, например страхования низкого взноса. При квартире за 662 405 zł платёж при взносе 10% выше примерно на 400 zł, чем при 20%.
Итоги
Ипотека без первоначального взноса в 2026 г. — это прежде всего семейный жилищный кредит с гарантией BGK. Программа действует до конца 2030 г., но доступна лишь в нескольких банках, для людей без собственной квартиры и для помещений, укладывающихся в лимит цены за m². В нашем предложении ему отвечает около трети доступных квартир, в основном на Fabryczna во Вроцлаве и на Białołęka в Варшаве. Если программа отпадает, реальный минимум — 10% взноса с дополнительным обеспечением, а недостающую сумму можно дополнить дарением или средствами из PPK.
Хотите проверить, какой вариант — без взноса, с 10% или с 20% — реален для вас? Запишитесь на консультацию к ипотечному эксперту — мы сравним предложения нескольких банков и посчитаем платёж для выбранной квартиры.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Лимиты цен BGK относятся к III кварталу 2026 г. и меняются каждый квартал. Расчёты ориентировочные и не являются кредитным предложением или финансовой консультацией. Окончательное решение принимает банк после оценки заявки.
Источники
- KNF, Рекомендация S (на польском) – редакция после изменения от июня 2023 г. (определение LtV, рекомендации 15.5 и 15.5a).
- Закон о семейном жилищном кредите и безопасном кредите 2% (на польском) – единый текст Dz.U. 2024 поз. 1724 с изм. (Dz.U. 2025 поз. 1077, Dz.U. 2026 поз. 635); ст. 2, 3, 4a, 5, 7.
- BGK – Семейный жилищный кредит (условия, список банков; на польском) и BGK – сводка лимитов цен на III кв. 2026 г.
- Закон о трудовых капитальных планах (PPK) (на польском) – единый текст Dz.U. 2026 поз. 192 (ст. 98).
- Закон о налоге на наследство и дарение (на польском) – единый текст Dz.U. 2026 поз. 478 (ст. 4a) и gov.pl – форма SD-Z2.
- NBP, статистика процентных ставок MIR – средняя ставка по новым кредитам на жилую недвижимость в PLN, июль 2026 г.
- Цены квартир: каталог проектов TM Invest, Варшава и Вроцлав, на 27.09.2026.
