Ипотека и покупка квартиры в Польше для белорусов в 2026 году: санкции ЕС

Гражданин Беларуси в 2026 году может купить в Польше квартиру у застройщика без разрешения MSWiA (Министерства внутренних дел и администрации), а ипотека реальна прежде всего для тех, у кого есть карта побыту (karta pobytu — вид на жительство) и доход в злотых. Главное отличие создают не законы о недвижимости, а санкции ЕС против Беларуси: без разрешения на пребывание в ЕС банк не примет от вас вклады свыше 100 000 EUR и не выдаст платёжную карту. Объясняем, что можно при каждом статусе пребывания, как к этому подходят банки и как спланировать деньги на покупку.

Главное

• Покупка отдельной квартиры не требует разрешения MSWiA — в том числе для граждан Беларуси (ст. 8 п. 1 пп. 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами), кроме приграничной зоны.
• Регламент Совета (ЕС) № 765/2006 запрещает банкам принимать вклады от граждан Беларуси, если их общая сумма в конкретном банке превышает 100 000 EUR (ок. 437 500 zł по курсу NBP на 25.09.2026).
• Запрет не касается тех, у кого есть разрешение на временное или постоянное пребывание в государстве ЕС, ЕЭЗ или в Швейцарии, а также граждан этих государств (ст. 1u п. 4).
• Карта поляка (Karta Polaka) — не разрешение на пребывание (ст. 7 п. 2 закона о Карте поляка), но она позволяет подать на ПМЖ (ст. 195 п. 1 пп. 9 закона об иностранцах).
• Кредит в злотых вы получите, если большая часть ваших доходов — в PLN (ст. 6 закона об ипотечном кредите); за квартиру за 553 тыс. zł при взносе 20% платёж составит ок. 2870 zł (25 лет, 6,07%).

Может ли белорус купить квартиру в Польше?

Да. Закон о приобретении недвижимости иностранцами не вводит отдельных правил для граждан Беларуси — к ним относятся так же, как к другим иностранцам не из Европейской экономической зоны. В принципе покупка недвижимости требует разрешения министра внутренних дел, но ст. 8 п. 1 пп. 1 освобождает от этого покупку отдельной квартиры. Квартиру у застройщика с отдельной ипотечной книгой (księga wieczysta) вы купите без заявления в MSWiA. То же касается парковочного места или кладовой, связанных с квартирой (ст. 8 п. 1 пп. 1a).

А вот для покупки дома с участком или самой земли разрешение нужно. Освобождение из ст. 8 п. 1 не действует в приграничной зоне (ст. 8 п. 3) — это важно, если вы рассматриваете населённые пункты у границы с Беларусью. Варшава и Вроцлав в приграничную зону не входят. Через 5 лет после получения разрешения на постоянное пребывание вы сможете без разрешения купить и дом, и участок (ст. 8 п. 1 пп. 2). Подробности процедуры MSWiA — в статье как купить квартиру в Польше иностранцу.

Отдельное исключение — люди и компании из санкционных списков: европейского (приложение I к регламенту 765/2006) или национального, который ведёт MSWiA. Их средства замораживаются, и им нельзя предоставлять средства (ст. 2 регламента, ст. 1–2 закона от 13 апреля 2022 г.). На практике такие лица сделку купли не проведут. Остальных граждан Беларуси эти списки не касаются.

Санкции ЕС и банковский счёт — что значит лимит 100 000 EUR

Самые ощутимые ограничения вытекают из ст. 1u регламента Совета (ЕС) № 765/2006 (консолидированная редакция от 24.07.2026). Норма запрещает:

• принимать вклады от граждан Беларуси и лиц, проживающих в Беларуси, если общая сумма вкладов человека в одном кредитном учреждении превышает 100 000 EUR (п. 1),
• выдавать им платёжные инструменты (например, карты), оказывать услуги эквайринга и инициирования платежей, выпускать электронные деньги и оказывать услуги с криптоактивами (п. 2).

Оба запрета не касаются граждан государств ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии, а также людей с разрешением на временное или постоянное пребывание в одном из этих государств (п. 4). Банки применяют эти правила на практике. PKO Bank Polski сообщил, что клиенты из Беларуси и России, открывшие счёт после 24.10.2025 без карты побыту, должны предъявить в отделении карту побыту или другой документ, дающий право на пребывание, — иначе они теряют доступ к интернет- и мобильному банку, а карта к счёту блокируется. BNP Paribas Bank Polska предупреждает, что после превышения 100 000 EUR прекратит принимать новые взносы и переводы на счета.

Регламент предусматривает и исключения: компетентный национальный орган может разрешить принять вклад, в частности, если он необходим для основных нужд, включая арендную плату или погашение ипотеки (ст. 1v п. 1 лит. a). Но это индивидуальная процедура, а не решение «на старте» при покупке.

Пример: покупка за наличные без карты побыту

Вы хотите купить 2-комнатную квартиру во Вроцлаве за 662 405 zł — это медианная цена таких квартир в нашем предложении (по данным каталога TM Invest на 27.09.2026). Лимит 100 000 EUR — это ок. 437 500 zł (средний курс NBP 4,3750 zł на 25.09.2026). Если у вас нет разрешения на пребывание в ЕС, всю сумму на счёте в одном банке не собрать — цена превышает лимит примерно на 225 тыс. zł. До подписания договора с застройщиком (umowa deweloperska) договоритесь с банком, как провести платежи в рамках санкций, или сначала получите карту побыту. Не пытайтесь обойти лимит, например через счета других людей: регламент запрещает сознательно участвовать в действиях, цель или результат которых — обход его запретов (ст. 1m). Первоначальный взнос 20% по кредиту (ок. 132 тыс. zł) укладывается в лимит с большим запасом.

Статус пребывания — покупка, счёт и кредит в одной таблице

Таблица показывает, как на практике меняются возможности гражданина Беларуси в зависимости от документа о пребывании. Колонка «кредит» описывает типичный подход банков, а не гарантию решения.

Статус	Покупка квартиры	Счёт в банке	Ипотечный кредит
Без разрешения на пребывание (виза, житель Беларуси)	Да, без разрешения MSWiA (кроме приграничной зоны)	Вклады до 100 000 EUR в одном банке, без платёжной карты	На практике очень сложно — нет дохода в PLN и стабильного пребывания
Карта поляка + национальная виза	Да, как выше	Как выше — Карта поляка не разрешение на пребывание	Сложно, пока не получите карту побыту
Разрешение на временное пребывание (карта побыту, до 3 лет)	Да	Без лимита 100 000 EUR, платёжная карта доступна	Возможен — банк смотрит на срок действия карты, трудовой договор и историю в Польше
Разрешение на постоянное пребывание (например, на основании Карты поляка)	Да; через 5 лет — также дом и участок без разрешения	Без лимита 100 000 EUR	Самая сильная позиция среди иностранцев не из ЕС
Гражданство Польши или другого государства ЕС	Да, без ограничений для иностранцев	Санкции ст. 1u не применяются	На тех же условиях, что для граждан Польши

У вас другой документ, например статус беженца, дополнительная защита или разрешение на пребывание долгосрочного резидента ЕС? Спросите банк, как он его квалифицирует: PKO BP в сообщении говорит о «карте побыту или другом документе, дающем право на пребывание», но окончательно оценивает каждый банк.

Карта поляка и ПМЖ — самый надёжный путь

У многих белорусов есть Карта поляка. Но закон прямо говорит: Карта поляка не даёт права пересекать границу или поселиться в Польше (ст. 7 п. 2). Для банка и санкций ЕС она не заменяет карту побыту. Зато она позволяет работать и вести бизнес (ст. 6 п. 1), а главное — подать на разрешение на постоянное пребывание: ст. 195 п. 1 пп. 9 закона об иностранцах предусматривает его для владельца действующей Карты поляка, который намерен поселиться в Польше навсегда. Разрешение выдаётся бессрочно.

После получения ПМЖ Карта поляка утрачивает силу в силу закона (ст. 20 п. 1a закона о Карте поляка) — это нормально и не означает потерю прав. С точки зрения покупки квартиры ПМЖ — лучший статус: он снимает санкционный лимит вкладов, а банку не нужно беспокоиться о дате окончания пребывания при кредите на 25–30 лет. Помогает ли сама покупка квартиры получить вид на жительство, рассказываем в статье даёт ли покупка квартиры вид на жительство в Польше.

Ипотека в Польше для белорусов — как подходят банки

Кредитное законодательство не делит клиентов по гражданству. Банк оценивает кредитоспособность (ст. 21 и 23 закона об ипотечном кредите), а кредит в злотых выдаёт тому, кто получает большую часть доходов в PLN или держит в этой валюте большую часть активов (ст. 6). Внутренние требования обычно касаются статуса пребывания, номера PESEL (польского идентификационного номера), польского дохода и истории в BIK (кредитном бюро). Официальных правил банков, которые прямо исключали бы граждан Беларуси из ипотеки, мы не нашли — поэтому ключевые факторы — документ о пребывании и санкционные правила ведения счёта.

На практике при карте временного пребывания банк смотрит, на какой срок выдано разрешение и на каком основании (работа, бизнес, семья), а также сколько вы работаете в Польше. Первоначальный взнос — не менее 10–20%: Рекомендация S допускает LTV до 80%, а до 90% — при дополнительном обеспечении. Общие правила ипотеки для иностранцев, в том числе при доходе в нескольких валютах, — в статье ипотека в Польше для иностранцев, а сравнение с ситуацией граждан Украины — в тексте ипотека в Польше для украинцев.

Каким будет платёж — примеры из нашего предложения

Ниже — расчёты для медианных цен 2-комнатных квартир (по данным каталога TM Invest на 27.09.2026), первоначального взноса 20% и ставки 6,07% — такой была средняя ставка по новым ипотечным кредитам в PLN в июле 2026 г. по данным NBP (новые договоры без перезаключённых, NBP MIR). Аннуитетный платёж, без стоимости страховок.

Расположение (2 комнаты, медиана)	Цена	Взнос 20%	Кредит	Платёж — 25 лет	Платёж — 30 лет
Варшава, Białołęka	553 358 zł	110 672 zł	442 686 zł	ок. 2 871 zł	ок. 2 674 zł
Вроцлав — весь город	662 405 zł	132 481 zł	529 924 zł	ок. 3 437 zł	ок. 3 201 zł
Варшава — весь город	755 824 zł	151 165 zł	604 659 zł	ок. 3 922 zł	ок. 3 652 zł

Более дешёвая альтернатива во Вроцлаве — район Fabryczna: медиана 2-комнатной квартиры там 511 792 zł (смотреть новостройки в районе Fabryczna). Если выбираете район по школам и транспорту, загляните в путеводитель где жить во Вроцлаве с семьёй.

Хотите проверить, хватит ли вашей карты побыту и дохода для кредита? Обратитесь к нашему эксперту по кредитам — мы сравним предложения нескольких банков и скажем, какие документы они потребуют.

Переводы из Беларуси и происхождение средств

Деньги на первоначальный взнос или покупку за наличные часто получены от продажи имущества в Беларуси. Здесь действуют два уровня правил. Первый — санкции: регламент 765/2006 запрещает любые операции с банками из приложения XV — Belagroprombank, Bank Dabrabyt, Банком развития Республики Беларусь и Belinvestbank (ст. 1zb). Перевод со счёта в таком банке не примут. Запрещены также продажа и вывоз в Беларусь банкнот в валютах государств ЕС (ст. 1za).

Второй уровень — законодательство о противодействии отмыванию денег. Банк и нотариус при переходе права собственности на недвижимость — обязанные учреждения: они должны установить происхождение средств и могут попросить договор продажи квартиры, справки о доходах или выписки. При переводах, связанных с Беларусью, проверка бывает дольше, поэтому заложите её до подписания договора с застройщиком. Как подготовить документы и обмен валюты, объясняем в статье перевод денег из-за границы на покупку квартиры в Польше, а список формальностей до покупки (PESEL, NIP, счёт) — в чек-листе для иностранца.

Частые вопросы

Итоги

В 2026 году гражданин Беларуси может купить квартиру в Польше без разрешения MSWiA, а ипотека доступна на тех же условиях, что и для других иностранцев не из ЕС. Барьер — банковские санкции: без карты побыту лимит вкладов 100 000 EUR и отсутствие платёжной карты мешают и покупке за наличные, и обслуживанию кредита. Самый надёжный путь — разрешение на временное или постоянное пребывание (в том числе на основании Карты поляка) и заблаговременное подтверждение происхождения средств.

Ищете квартиру в Варшаве или во Вроцлаве? Поможем выбрать квартиру у застройщика и пройти покупку — чаще всего без комиссии для вас: обычно наше вознаграждение платит застройщик. Если нужно финансирование, обратитесь к нашему эксперту по кредитам — мы сравним предложения нескольких банков.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. (регламент 765/2006 в консолидированной редакции от 24.07.2026). Санкции ЕС часто меняются — перед сделкой проверьте актуальную редакцию и требования своего банка. Расчёты ориентировочные и не являются предложением, кредитным решением или юридической консультацией.

Источники

• Регламент Совета (ЕС) № 765/2006 об ограничительных мерах в связи с ситуацией в Беларуси — консолидированная редакция от 24.07.2026 (ст. 1m, 1u, 1v, 1za, 1zb, 2, приложение XV).
• Закон от 24 марта 1920 г. о приобретении недвижимости иностранцами — единый текст Dz.U. 2017 poz. 2278 с изм. (ст. 1, ст. 8 п. 1 и 3).
• Закон от 7 сентября 2007 г. о Карте поляка — единый текст Dz.U. 2026 poz. 76 (ст. 6, 7, 20 п. 1a).
• Закон от 12 декабря 2013 г. об иностранцах — единый текст Dz.U. 2025 poz. 1079 с изм. (ст. 98, ст. 195 п. 1 пп. 9).
• Закон от 13 апреля 2022 г. об особых мерах противодействия поддержке агрессии против Украины — единый текст Dz.U. 2025 poz. 514 (ст. 1–2).
• Закон от 23 марта 2017 г. об ипотечном кредите — единый текст Dz.U. 2025 poz. 720 (ст. 6, 21, 23).
• Закон о противодействии отмыванию денег и финансированию терроризма — единый текст Dz.U. 2025 poz. 644 (ст. 2 п. 1).
• KNF, Рекомендация S — LTV и правила оценки кредитоспособности.
• NBP, статистика процентных ставок (MIR) — июль 2026; средний курс EUR NBP на 25.09.2026 (таблица 187/A/NBP/2026).
• PKO Bank Polski — информация для граждан Беларуси и России (03.12.2025); BNP Paribas Bank Polska — информация об ограничениях вкладов.
• Цены квартир: каталог новостроек TM Invest, данные на 27.09.2026.