Доходность аренды 2026 – Вроцлав и Варшава, расчёт на примерах
Автор: Tacjana MasiukiewiczИнвестиции~11 мин чтения
Доходность аренды брутто считается как годовая арендная плата, делённая на цену квартиры. По данным NBP за I кв. 2026 г. средняя ставка аренды составляла 85,1 zł/m² в Варшаве и 67,5 zł/m² в группе шести крупных городов с Вроцлавом, что для новых квартир из нашего предложения даёт около 4–7% брутто и около 3–5% нетто. Ниже показываем формулы, список расходов и расчёт для восьми конкретных квартир из Варшавы и Вроцлава.
Главное
- Доходность брутто = годовая арендная плата ÷ цена покупки × 100%. Нетто = арендная плата после простоев, налога и расходов ÷ полная стоимость инвестиции (цена + отделка + транзакционные расходы).
- Средние ставки аренды по NBP (I кв. 2026 г., без эксплуатационных платежей и коммуналки): Варшава 85,1 zł/m², 6 крупных городов (в том числе Вроцлав) 67,5 zł/m².
- Оценочная ставка капитализации NBP: 5,95% в Варшаве и 6,24% в группе 6 городов; возврат на собственный капитал без кредита (ROE) — 3,5% и 3,7%.
- Частную аренду вы оформляете паушальным налогом (ryczałt): 8,5% дохода до 100 000 zł в год, 12,5% с превышения — без вычета расходов.
- В наших примерах доходность нетто вышла от 3,1% (Wola) до 4,9% (Białołęka) — чем ниже цена за m², тем выше доходность.
Как рассчитать доходность аренды – брутто, нетто и cash-on-cash
Норма доходности от аренды квартиры — это отношение годового дохода от аренды к деньгам, которые вы заморозили в недвижимости. На практике используют три показателя — и стоит знать, какой называет продавец, портал или калькулятор.
- Доходность брутто = (месячная арендная плата × 12) ÷ цена квартиры. Быстрый фильтр для сравнения предложений, но всегда завышенный — не учитывает расходы, налог и перерывы в аренде.
- Доходность нетто = (фактически полученная арендная плата − налог − расходы владельца) ÷ (цена + отделка и обстановка + транзакционные расходы). Это показатель, который говорит, сколько реально зарабатывает ваш капитал, и его стоит сравнивать с депозитом или облигациями.
- Cash-on-cash (при кредите) = годовой денежный поток после выплаты платежей ÷ собственный взнос и расходы из собственного кармана. Кредит может этот показатель повысить или опустить ниже нуля — в зависимости от процентной ставки. Подробно считаем это в статье Квартира в кредит под аренду (на польском).
Обратная величина доходности нетто — срок окупаемости: при 4% нетто капитал возвращается примерно за 25 лет (100 ÷ 4), не считая изменения стоимости квартиры. Рост цены недвижимости — отдельный, неопределённый источник прибыли; общий баланс возможностей и рисков описываем в руководстве Квартира как инвестиция в 2026.
Какие расходы снижают доходность аренды?
Разница между брутто и нетто — обычно 1–2 процентных пункта. Её составляют:
- Налог с аренды — паушальный налог 8,5% с дохода до 100 000 zł и 12,5% с превышения. Вы платите его со всей арендной платы, без вычета расходов. Коммунальные платежи и взносы в сообщество, которые арендатор несёт по договору, не являются вашим доходом. Подробности: Налог с аренды квартиры 2026.
- Налог на недвижимость — в Варшаве и Вроцлаве в 2026 г. 1,25 zł/m² полезной площади в год, то есть около 30–50 zł за студию или небольшую двушку. Подробнее: Налог на недвижимость за квартиру.
- Административные платежи и ремонтный фонд — ставки NBP не включают эксплуатационные платежи, так как их обычно перекладывают на арендатора. Если вы платите их сами (или во время простоя), вычтите их из дохода.
- Простой — перерывы между арендаторами. NBP в своих расчётах принимает заполняемость 95%, то есть около 2,5 недели простоя в год.
- Страхование, ремонты и замена обстановки — нерегулярные, но неизбежные расходы. В расчёте мы откладываем на них запас 5% годовой арендной платы (наше допущение).
- Отделка и обстановка — квартиру у застройщика вы покупаете обычно в состоянии stan deweloperski (то есть без внутренней отделки), а рынок аренды требует помещения, готового к проживанию. Ориентировочные вилки и бюджеты найдёте в статье Сколько стоит отделка квартиры 2026.
- Транзакционные расходы — нотариальная такса, судебные сборы за земельную книгу; при покупке у застройщика, как правило, без PCC. При цене 450–850 тыс. zł это около 2–3 тыс. zł. Полный расчёт: Расходы при покупке квартиры у застройщика.
Ставки аренды и нормы доходности в Варшаве и Вроцлаве – данные NBP
Самые надёжные публичные данные об арендной плате собирает NBP в базе BaRN и публикует в ежеквартальной «Информации о ценах квартир». Последний доступный выпуск относится к I кв. 2026 г. Варшава анализируется отдельно, а Вроцлав входит в группу шести городов (6M) вместе с Гданьском, Гдыней, Краковом, Лодзью и Познанью — NBP не приводит в тексте отчёта отдельной цифры для одного Вроцлава.
| Показатель (I кв. 2026 г.) | Варшава | 6 городов (в том числе Вроцлав) |
|---|---|---|
| Средняя ставка аренды | 85,1 zł/m² | 67,5 zł/m² |
| Изменение ставки г/г | +3,3% | +12,0% |
| Средняя цена сделок (50% первичный рынок, 50% вторичный) | 17 159 zł/m² | 13 345 zł/m² |
| Оценочная ставка капитализации | 5,95% | 6,24% |
| Срок окупаемости | 16 лет 10 мес. | 16 лет 8 мес. |
| ROE без кредита (LTV 0%) | 3,5% | 3,7% |
Стоит заметить разницу между ставкой капитализации (около 6%) и ROE (около 3,5%). Первая — упрощённо отношение арендной платы к цене, вторая учитывает уже паушальный налог 8,5%, операционные расходы и амортизацию здания. Это хорошая иллюстрация того, насколько доходность нетто отличается от брутто.
Доходность аренды на примерах из нашего каталога
Мы выбрали восемь доступных студий и 2-комнатных квартир из разных районов — по данным предложения TM Invest, на 27.09.2026. Допущения расчёта:
- арендная плата = метраж × средняя ставка NBP (Варшава 85,1 zł/m², Вроцлав — принимаем среднюю группы 6 городов, 67,5 zł/m²);
- заполняемость 95% (как в модели NBP), паушальный налог 8,5%, налог на недвижимость 1,25 zł/m², запас на страхование и ремонты 5% арендной платы; эксплуатационные платежи покрывает арендатор;
- отделка в среднем стандарте: Варшава 2 500 zł/m², Вроцлав 2 200 zł/m² (середина вилок из прайсов компаний, сентябрь 2026); мебель и техника могут потребовать дополнительного бюджета;
- транзакционные расходы = максимальная нотариальная такса с VAT и судебные сборы, покупка за наличные.
| Проект | Квартира | Цена | Аренда / мес. | Доходность брутто | Полная стоимость | Чистый доход / год | Доходность нетто |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Вроцлав, Krzyki – Apartamenty Krakowska 8 | 2 комн., 38,87 m² | 608 316 zł | 2 624 zł | 5,2% | 696 100 zł | 25 748 zł | 3,7% |
| Вроцлав, Stare Miasto – Lokum Porto (bud. E, F, H) | 1 комн., 26,64 m² | 479 000 zł | 1 798 zł | 4,5% | 539 560 zł | 17 643 zł | 3,3% |
| Вроцлав, Psie Pole – Lokum la Vida | 2 комн., 40,80 m² | 609 000 zł | 2 754 zł | 5,4% | 701 032 zł | 27 024 zł | 3,9% |
| Вроцлав, Fabryczna – Aleja Platanowa 2 (в строительстве) | 2 комн., 37,21 m² | 453 218 zł | 2 512 zł | 6,7% | 537 838 zł | 24 649 zł | 4,6% |
| Варшава, Białołęka – Eco Berensona etap II | 2 комн., 34,69 m² | 503 005 zł | 2 952 zł | 7,0% | 591 741 zł | 28 978 zł | 4,9% |
| Варшава, Praga-Północ – Konopacka | 1 комн., 26,20 m² | 497 800 zł | 2 230 zł | 5,4% | 565 298 zł | 21 890 zł | 3,9% |
| Варшава, Mokotów – Rytm Mokotowa 2A | 1 комн., 28,29 m² | 495 075 zł | 2 407 zł | 5,8% | 567 791 zł | 23 628 zł | 4,2% |
| Варшава, Wola – NU2! | 2 комн., 34,24 m² | 845 058 zł | 2 914 zł | 4,1% | 933 510 zł | 28 605 zł | 3,1% |
Главная оговорка: мы приняли одну ставку для всего города. В действительности арендная плата различается между районами, а маленькие квартиры обычно достигают более высокой ставки за m², чем большие. Результат для Białołęka поэтому скорее оптимистичен, а для Wola, Mokotów и студий — скорее осторожен. Перед покупкой проверьте актуальные предложения аренды вблизи конкретного дома.
Пример шаг за шагом: 2 комнаты на Krzyki
- Арендная плата: 38,87 m² × 67,5 zł = 2 624 zł в месяц, то есть 31 488 zł в год. Доходность брутто: 31 488 ÷ 608 316 = 5,2%.
- Доход при заполняемости 95%: 29 914 zł. Минус паушальный налог 8,5% (2 543 zł), налог на недвижимость (49 zł) и запас 5% (1 574 zł) = 25 748 zł чистого дохода.
- Полная стоимость: 608 316 zł + отделка 85 514 zł (38,87 m² × 2 200 zł) + транзакционные расходы около 2 270 zł = 696 100 zł.
- Доходность нетто: 25 748 ÷ 696 100 = 3,7%. Срок окупаемости без учёта изменения стоимости квартиры — около 27 лет.
Ищете квартиру, которая хорошо считается под аренду? Наши эксперты сравнят предложения из Вроцлава и Варшавы по цене за m², локации и сроку сдачи. Помощь в покупке квартиры у застройщика для покупателя чаще всего без комиссии — вознаграждение обычно платит застройщик.
Где доходность аренды выше – Вроцлав или Варшава?
В среднем различия невелики: NBP оценивает ставку капитализации в 5,95% в Варшаве и 6,24% в группе 6 городов. В столице арендная плата примерно на 26% выше, но цены сделок — примерно на 29% выше, поэтому преимущества сглаживаются. Результат определяет прежде всего цена за m² конкретной квартиры, а не сам город.
- Дешевле метр — выше доходность. В наших примерах лучше всех выступили квартиры за 12–15 тыс. zł/m² (Białołęka, Fabryczna), хуже всех — почти за 25 тыс. zł/m² на Wola. Медиана цены в нашем предложении — 18 000 zł/m² в Варшаве и 15 736 zł/m² во Вроцлаве.
- Престижная локация защищает стоимость, а не арендную плату. Śródmieście или Wola дают более лёгкую аренду и ликвидность при продаже, но текущая доходность там ниже.
- Срок сдачи имеет значение. Квартира в строительстве (напр. Aleja Platanowa 2 со сдачей с IV кв. 2028 г.) дешевле, но несколько лет не приносит арендной платы.
Районы и метражи, которые лучше всего подходят под аренду, разбираем отдельно: квартира под аренду во Вроцлаве и квартира под аренду в Варшаве (на польском). Сравнение меньших и больших помещений найдёте в тексте Студия или 2 комнаты под аренду? (на польском).
Доходность аренды при покупке в кредит
Кредит уменьшает собственный взнос, но проценты нужно покрывать из арендной платы. Модель NBP за I кв. 2026 г. показывает, что при финансировании наполовину кредитом (LTV 50%) ROE составлял 1,0% в Варшаве и 1,5% в группе 6 городов, а при LTV 80% был отрицательным: −6,4% и −5,3%. Иными словами — при нынешних ставках сильно закредитованная аренда обычно требует доплат из собственного кармана, а зарабатывают главным образом на возможном росте стоимости квартиры. Полный расчёт с платежом и cash-on-cash приводим в статье Квартира в кредит под аренду (на польском).
Частые вопросы
Как рассчитать доходность аренды квартиры?
Доходность брутто — это годовая арендная плата, делённая на цену покупки. Доходность нетто считаете от арендной платы за вычетом простоев, паушального налога и расходов владельца, а делите на полную стоимость инвестиции: цену, отделку и транзакционные расходы. Для квартиры за 608 тыс. zł на Krzyki выходит 5,2% брутто и 3,7% нетто.
Какова средняя доходность аренды в Варшаве?
NBP оценивает ставку капитализации в Варшаве в 5,95% (I кв. 2026 г.), а возврат на собственный капитал без кредита после налога и расходов — в 3,5%. Для новых квартир из нашего предложения доходность нетто вышла от 3,1% на Wola до 4,9% на Białołęka при одной средней ставке 85,1 zł/m².
Какова доходность аренды во Вроцлаве в 2026 году?
NBP приводит данные для группы 6 городов с Вроцлавом: средняя ставка 67,5 zł/m², ставка капитализации 6,24%, ROE без кредита 3,7%. В наших вроцлавских примерах доходность брутто составляла 4,5–6,7%, а нетто 3,3–4,6%.
Какая доходность аренды хорошая?
Единой границы нет — доходность нетто стоит сравнивать с безопасной альтернативой, например государственными облигациями или депозитом, помня, что квартира может дополнительно выиграть (или потерять) в стоимости. Сравнение найдёте в статье Квартира или облигации и депозиты? (на польском).
Платится ли налог со всей арендной платы?
Да. Частная аренда оформляется паушальным налогом с учитываемых доходов: 8,5% до 100 000 zł дохода в год и 12,5% с превышения, без вычета расходов. Коммунальные платежи и взносы в сообщество, которые арендатор несёт по договору, не являются доходом арендодателя.
Итоги
Доходность аренды в Варшаве и Вроцлаве составляет сегодня в среднем около 6% брутто и 3,5–4% нетто, а различия между городами меньше, чем между конкретными квартирами. Результат определяют цена за m², стоимость отделки и реальная ставка аренды в данном районе. Прежде чем покупать, посчитайте нетто на своих цифрах — брутто из объявления — лишь отправная точка.
Хотите проверить конкретную квартиру? Мы поможем выбрать и купить квартиру у застройщика — чаще всего без комиссии для покупателя, вознаграждение обычно платит застройщик. Если планируете финансирование, запишитесь на консультацию с кредитным экспертом — мы сравним предложения нескольких банков и посчитаем, как платёж повлияет на доходность инвестиции.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные и опираются на средние ставки NBP и допущения, описанные в тексте; реальная арендная плата и расходы могут отличаться. Текст не является инвестиционной рекомендацией или налоговой консультацией.
Источники
- Информация о ценах квартир и ситуации на рынке жилой и коммерческой недвижимости в Польше в I квартале 2026 г. (на польском) – Национальный банк Польши (разд. 7: ставки аренды, ставка капитализации, ROE).
- Квартальная информация о рынке недвижимости (на польском) – NBP.
- Закон о паушальном подоходном налоге с некоторых доходов физических лиц (на польском) – единый текст Dz.U. 2025 поз. 843 с изм. (ст. 12 п. 1 пп. 4).
- Оформление доходов от частной аренды (на польском) – Министерство финансов, podatki.gov.pl.
- Сообщение Министра финансов о верхних границах денежных ставок местных налогов и сборов в 2026 г. (на польском) – M.P. 2025 поз. 726; постановления Совета г. Варшавы (XXIX/1066/2025) и Городского совета Вроцлава (XXV/500/25).
- Постановление о максимальных ставках нотариальной таксы (на польском) – единый текст Dz.U. 2024 поз. 1566.
- Закон о судебных расходах по гражданским делам (на польском) – единый текст Dz.U. 2025 поз. 1228.
- Расходы на отделку: ориентировочные вилки из прайсов отделочных фирм из Варшавы и Вроцлава, сентябрь 2026.
- Цены квартир: каталог проектов TM Invest, на 27.09.2026.
