Дохідність оренди 2026 – Вроцлав і Варшава, розрахунок на прикладах
Автор: Tacjana MasiukiewiczІнвестиції~11 хв читання
Дохідність оренди брутто рахується як річна орендна плата, поділена на ціну квартири. За даними NBP за I кв. 2026 р. середня ставка оренди становила 85,1 zł/m² у Варшаві та 67,5 zł/m² у групі шести великих міст із Вроцлавом, що для нових квартир із нашої пропозиції дає близько 4–7% брутто та близько 3–5% нетто. Нижче показуємо формули, перелік витрат і розрахунок для восьми конкретних квартир із Варшави та Вроцлава.
Головне
- Дохідність брутто = річна орендна плата ÷ ціна купівлі × 100%. Нетто = орендна плата після простоїв, податку та витрат ÷ повна вартість інвестиції (ціна + оздоблення + транзакційні витрати).
- Середні ставки оренди за NBP (I кв. 2026 р., без експлуатаційних платежів і комуналки): Варшава 85,1 zł/m², 6 великих міст (зокрема Вроцлав) 67,5 zł/m².
- Орієнтовна ставка капіталізації NBP: 5,95% у Варшаві та 6,24% у групі 6 міст; повернення на власний капітал без кредиту (ROE) — 3,5% і 3,7%.
- Приватну оренду ви оформлюєте паушальним податком (ryczałt): 8,5% доходу до 100 000 zł на рік, 12,5% з перевищення — без віднімання витрат.
- У наших прикладах дохідність нетто вийшла від 3,1% (Wola) до 4,9% (Białołęka) — чим нижча ціна за m², тим вища дохідність.
Як розрахувати дохідність оренди – брутто, нетто і cash-on-cash
Норма дохідності від оренди квартири — це відношення річного доходу від оренди до грошей, які ви заморозили в нерухомості. На практиці використовують три показники — і варто знати, який називає продавець, портал чи калькулятор.
- Дохідність брутто = (місячна орендна плата × 12) ÷ ціна квартири. Швидкий фільтр для порівняння пропозицій, але завжди завищений — не враховує витрати, податок і перерви в оренді.
- Дохідність нетто = (фактично отримана орендна плата − податок − витрати власника) ÷ (ціна + оздоблення й облаштування + транзакційні витрати). Це показник, який каже, скільки реально заробляє ваш капітал, і його варто порівнювати з депозитом чи облігаціями.
- Cash-on-cash (за кредиту) = річний грошовий потік після виплати платежів ÷ власний внесок і витрати з власної кишені. Кредит може цей показник підвищити або опустити нижче нуля — залежно від процентної ставки. Докладно рахуємо це в статті Квартира в кредит під оренду (польською).
Обернена величина дохідності нетто — строк окупності: за 4% нетто капітал повертається приблизно за 25 років (100 ÷ 4), не рахуючи зміни вартості квартири. Зростання ціни нерухомості — окреме, невизначене джерело прибутку; загальний баланс можливостей і ризиків описуємо в посібнику Квартира як інвестиція у 2026.
Які витрати знижують дохідність оренди?
Різниця між брутто й нетто — зазвичай 1–2 відсоткові пункти. Її становлять:
- Податок з оренди — паушальний податок 8,5% з доходу до 100 000 zł і 12,5% з перевищення. Ви платите його з усієї орендної плати, без віднімання витрат. Комунальні платежі та внески до спільноти, які орендар несе за договором, не є вашим доходом. Подробиці: Податок з оренди квартири 2026.
- Податок на нерухомість — у Варшаві та Вроцлаві у 2026 р. 1,25 zł/m² корисної площі на рік, тобто близько 30–50 zł за студію чи невелику двійку. Докладніше: Податок на нерухомість за квартиру.
- Адміністративні платежі та ремонтний фонд — ставки NBP не включають експлуатаційні платежі, бо їх зазвичай перекладають на орендаря. Якщо ви платите їх самі (або під час простою), відніміть їх від доходу.
- Простій — перерви між орендарями. NBP у своїх розрахунках приймає заповнюваність 95%, тобто близько 2,5 тижня простою на рік.
- Страхування, ремонти та заміна облаштування — нерегулярні, але неминучі витрати. У розрахунку ми відкладаємо на них запас 5% річної орендної плати (наше припущення).
- Оздоблення й облаштування — квартиру у забудовника ви купуєте зазвичай у стані stan deweloperski (тобто без внутрішнього оздоблення), а ринок оренди вимагає приміщення, готового до проживання. Орієнтовні вилки та бюджети знайдете в статті Скільки коштує оздоблення квартири 2026.
- Транзакційні витрати — нотаріальна такса, судові збори за земельну книгу; за купівлі у забудовника, як правило, без PCC. За ціни 450–850 тис. zł це близько 2–3 тис. zł. Повний розрахунок: Витрати на купівлю квартири у забудовника.
Ставки оренди та норми дохідності у Варшаві й Вроцлаві – дані NBP
Найнадійніші публічні дані про орендну плату збирає NBP у базі BaRN і публікує в щоквартальній «Інформації про ціни квартир». Останній доступний випуск стосується I кв. 2026 р. Варшава аналізується окремо, а Вроцлав входить до групи шести міст (6M) разом із Гданськом, Гдинею, Краковом, Лодзю та Познанню — NBP не наводить у тексті звіту окремої цифри для самого Вроцлава.
| Показник (I кв. 2026 р.) | Варшава | 6 міст (зокрема Вроцлав) |
|---|---|---|
| Середня ставка оренди | 85,1 zł/m² | 67,5 zł/m² |
| Зміна ставки р/р | +3,3% | +12,0% |
| Середня ціна угод (50% первинний ринок, 50% вторинний) | 17 159 zł/m² | 13 345 zł/m² |
| Орієнтовна ставка капіталізації | 5,95% | 6,24% |
| Строк окупності | 16 років 10 міс. | 16 років 8 міс. |
| ROE без кредиту (LTV 0%) | 3,5% | 3,7% |
Варто помітити різницю між ставкою капіталізації (близько 6%) і ROE (близько 3,5%). Перша — спрощено відношення орендної плати до ціни, друга враховує вже паушальний податок 8,5%, операційні витрати й амортизацію будівлі. Це добра ілюстрація того, наскільки дохідність нетто відрізняється від брутто.
Дохідність оренди на прикладах із нашого каталогу
Ми вибрали вісім доступних студій і 2-кімнатних квартир із різних районів — за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026. Припущення розрахунку:
- орендна плата = метраж × середня ставка NBP (Варшава 85,1 zł/m², Вроцлав — приймаємо середню групи 6 міст, 67,5 zł/m²);
- заповнюваність 95% (як у моделі NBP), паушальний податок 8,5%, податок на нерухомість 1,25 zł/m², запас на страхування й ремонти 5% орендної плати; експлуатаційні платежі покриває орендар;
- оздоблення в середньому стандарті: Варшава 2 500 zł/m², Вроцлав 2 200 zł/m² (середина вилок із прайсів компаній, вересень 2026); меблі й техніка можуть потребувати додаткового бюджету;
- транзакційні витрати = максимальна нотаріальна такса з ПДВ і судові збори, купівля за готівку.
| Проєкт | Квартира | Ціна | Оренда / міс. | Дохідність брутто | Повна вартість | Чистий дохід / рік | Дохідність нетто |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Вроцлав, Krzyki – Apartamenty Krakowska 8 | 2 кімн., 38,87 m² | 608 316 zł | 2 624 zł | 5,2% | 696 100 zł | 25 748 zł | 3,7% |
| Вроцлав, Stare Miasto – Lokum Porto (bud. E, F, H) | 1 кімн., 26,64 m² | 479 000 zł | 1 798 zł | 4,5% | 539 560 zł | 17 643 zł | 3,3% |
| Вроцлав, Psie Pole – Lokum la Vida | 2 кімн., 40,80 m² | 609 000 zł | 2 754 zł | 5,4% | 701 032 zł | 27 024 zł | 3,9% |
| Вроцлав, Fabryczna – Aleja Platanowa 2 (у будівництві) | 2 кімн., 37,21 m² | 453 218 zł | 2 512 zł | 6,7% | 537 838 zł | 24 649 zł | 4,6% |
| Варшава, Białołęka – Eco Berensona etap II | 2 кімн., 34,69 m² | 503 005 zł | 2 952 zł | 7,0% | 591 741 zł | 28 978 zł | 4,9% |
| Варшава, Praga-Północ – Konopacka | 1 кімн., 26,20 m² | 497 800 zł | 2 230 zł | 5,4% | 565 298 zł | 21 890 zł | 3,9% |
| Варшава, Mokotów – Rytm Mokotowa 2A | 1 кімн., 28,29 m² | 495 075 zł | 2 407 zł | 5,8% | 567 791 zł | 23 628 zł | 4,2% |
| Варшава, Wola – NU2! | 2 кімн., 34,24 m² | 845 058 zł | 2 914 zł | 4,1% | 933 510 zł | 28 605 zł | 3,1% |
Головне застереження: ми прийняли одну ставку для всього міста. Насправді орендна плата різниться між районами, а малі квартири зазвичай досягають вищої ставки за m², ніж великі. Результат для Białołęka тому радше оптимістичний, а для Wola, Mokotów і студій — радше обережний. Перед купівлею перевірте актуальні пропозиції оренди поблизу конкретного будинку.
Приклад крок за кроком: 2 кімнати на Krzyki
- Орендна плата: 38,87 m² × 67,5 zł = 2 624 zł на місяць, тобто 31 488 zł на рік. Дохідність брутто: 31 488 ÷ 608 316 = 5,2%.
- Дохід за заповнюваності 95%: 29 914 zł. Мінус паушальний податок 8,5% (2 543 zł), податок на нерухомість (49 zł) і запас 5% (1 574 zł) = 25 748 zł чистого доходу.
- Повна вартість: 608 316 zł + оздоблення 85 514 zł (38,87 m² × 2 200 zł) + транзакційні витрати близько 2 270 zł = 696 100 zł.
- Дохідність нетто: 25 748 ÷ 696 100 = 3,7%. Строк окупності без урахування зміни вартості квартири — близько 27 років.
Шукаєте квартиру, яка добре рахується під оренду? Наші експерти порівняють пропозиції з Вроцлава і Варшави за ціною за m², локацією та терміном здачі. Допомога в купівлі квартири у забудовника для покупця найчастіше без комісії — винагороду зазвичай платить забудовник.
Де дохідність оренди вища – Вроцлав чи Варшава?
У середньому різниці невеликі: NBP оцінює ставку капіталізації в 5,95% у Варшаві та 6,24% у групі 6 міст. У столиці орендна плата приблизно на 26% вища, але ціни угод — приблизно на 29% вищі, тож переваги згладжуються. Результат визначає насамперед ціна за m² конкретної квартири, а не саме місто.
- Дешевший метр — вища дохідність. У наших прикладах найкраще виступили квартири за 12–15 тис. zł/m² (Białołęka, Fabryczna), найгірше — майже за 25 тис. zł/m² на Wola. Медіана ціни в нашій пропозиції — 18 000 zł/m² у Варшаві та 15 736 zł/m² у Вроцлаві.
- Престижна локація захищає вартість, а не орендну плату. Śródmieście чи Wola дають легшу оренду та ліквідність під час продажу, але поточна дохідність там нижча.
- Термін здачі має значення. Квартира в будівництві (напр. Aleja Platanowa 2 зі здачею з IV кв. 2028 р.) дешевша, але кілька років не приносить орендної плати.
Райони та метражі, що найкраще підходять під оренду, розбираємо окремо: квартира під оренду у Вроцлаві та квартира під оренду у Варшаві (польською). Порівняння менших і більших приміщень знайдете в тексті Студія чи 2 кімнати під оренду? (польською).
Дохідність оренди за купівлі в кредит
Кредит зменшує власний внесок, але відсотки треба покривати з орендної плати. Модель NBP за I кв. 2026 р. показує, що за фінансування наполовину кредитом (LTV 50%) ROE становило 1,0% у Варшаві та 1,5% у групі 6 міст, а за LTV 80% було від'ємним: −6,4% і −5,3%. Іншими словами — за нинішніх ставок сильно закредитована оренда зазвичай потребує доплат із власної кишені, а заробляють головно на можливому зростанні вартості квартири. Повний розрахунок із платежем і cash-on-cash наводимо в статті Квартира в кредит під оренду (польською).
Часті запитання
Як розрахувати дохідність оренди квартири?
Дохідність брутто — це річна орендна плата, поділена на ціну купівлі. Дохідність нетто рахуєте від орендної плати за вирахуванням простоїв, паушального податку та витрат власника, а ділите на повну вартість інвестиції: ціну, оздоблення й транзакційні витрати. Для квартири за 608 тис. zł на Krzyki виходить 5,2% брутто й 3,7% нетто.
Яка середня дохідність оренди у Варшаві?
NBP оцінює ставку капіталізації у Варшаві в 5,95% (I кв. 2026 р.), а повернення на власний капітал без кредиту після податку та витрат — у 3,5%. Для нових квартир із нашої пропозиції дохідність нетто вийшла від 3,1% на Wola до 4,9% на Białołęka за однієї середньої ставки 85,1 zł/m².
Яка дохідність оренди у Вроцлаві у 2026 році?
NBP наводить дані для групи 6 міст із Вроцлавом: середня ставка 67,5 zł/m², ставка капіталізації 6,24%, ROE без кредиту 3,7%. У наших вроцлавських прикладах дохідність брутто становила 4,5–6,7%, а нетто 3,3–4,6%.
Яка дохідність оренди добра?
Єдиної межі немає — дохідність нетто варто порівнювати з безпечною альтернативою, наприклад державними облігаціями чи депозитом, пам'ятаючи, що квартира може додатково виграти (або втратити) у вартості. Порівняння знайдете в статті Квартира чи облігації та депозити? (польською).
Чи платиться податок з усієї орендної плати?
Так. Приватна оренда оформляється паушальним податком з облікованих доходів: 8,5% до 100 000 zł доходу на рік і 12,5% з перевищення, без віднімання витрат. Комунальні платежі та внески до спільноти, які орендар несе за договором, не є доходом орендодавця.
Підсумки
Дохідність оренди у Варшаві та Вроцлаві становить сьогодні в середньому близько 6% брутто й 3,5–4% нетто, а різниці між містами менші, ніж між конкретними квартирами. Результат визначають ціна за m², вартість оздоблення та реальна ставка оренди в даному районі. Перш ніж купувати, порахуйте нетто на своїх цифрах — брутто з оголошення — лише відправна точка.
Хочете перевірити конкретну квартиру? Ми допоможемо вибрати й купити квартиру у забудовника — найчастіше без комісії для покупця, винагороду зазвичай платить забудовник. Якщо плануєте фінансування, запишіться на консультацію з кредитним експертом — ми порівняємо пропозиції кількох банків і порахуємо, як платіж вплине на дохідність інвестиції.
Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні й спираються на середні ставки NBP та припущення, описані в тексті; реальна орендна плата й витрати можуть відрізнятися. Текст не є інвестиційною рекомендацією чи податковою консультацією.
Джерела
- Інформація про ціни квартир і ситуацію на ринку житлової та комерційної нерухомості в Польщі в I кварталі 2026 р. (польською) – Національний банк Польщі (розд. 7: ставки оренди, ставка капіталізації, ROE).
- Квартальна інформація про ринок нерухомості (польською) – NBP.
- Закон про паушальний прибутковий податок з деяких доходів фізичних осіб (польською) – єдиний текст Dz.U. 2025 поз. 843 зі змін. (ст. 12 п. 1 пп. 4).
- Оформлення доходів від приватної оренди (польською) – Міністерство фінансів, podatki.gov.pl.
- Повідомлення Міністра фінансів про верхні межі грошових ставок місцевих податків і зборів у 2026 р. (польською) – M.P. 2025 поз. 726; постанови Ради м. Варшави (XXIX/1066/2025) і Міської ради Вроцлава (XXV/500/25).
- Розпорядження про максимальні ставки нотаріальної такси (польською) – єдиний текст Dz.U. 2024 поз. 1566.
- Закон про судові витрати в цивільних справах (польською) – єдиний текст Dz.U. 2025 поз. 1228.
- Витрати на оздоблення: орієнтовні вилки з прайсів оздоблювальних фірм із Варшави та Вроцлава, вересень 2026.
- Ціни квартир: каталог проєктів TM Invest, станом на 27.09.2026.
