Купить или снимать квартиру в Польше в 2026? Расчёт для Варшавы и Вроцлава
Автор: Tacjana MasiukiewiczПокупка~12 мин чтения
Купить или снимать квартиру в Польше? В 2026 г. ежемесячный платёж по ипотеке за типичную 2-комнатную квартиру уже почти не отличается от арендной платы: NBP (Национальный банк Польши) в отчёте за I кв. 2026 г. прямо пишет, что стоимость обслуживания кредита сравнялась со стоимостью аренды. Поэтому что выгоднее на горизонте 10 лет, решают в основном два фактора: как изменятся цены на квартиры и сколько вы заработаете на деньгах, которые не вложите в первоначальный взнос (wkład własny). Ниже считаем оба варианта для Варшавы и Вроцлава по медианным ценам из нашего каталога, с открытыми допущениями, которые вы можете заменить своими.
Главное
- Медианная цена 2-комнатной квартиры в каталоге TM Invest: 755 824 zł в Варшаве (39,4 m²) и 662 405 zł во Вроцлаве (40,8 m²), данные на 27.09.2026.
- Ежемесячный платёж по кредиту (взнос 20%, ставка 6,07%, 30 лет) — около 3 652 zł в Варшаве и 3 201 zł во Вроцлаве; аренда такой же площади по средним ставкам NBP — около 3 353 zł и 2 754 zł в месяц.
- За первые 10 лет лишь около 22% платежей идёт на погашение основного долга, остальное — проценты.
- В нашей модели покупка через 10 лет выигрывает у аренды, если цены на квартиры растут в среднем быстрее, чем примерно на 1,9% в год в Варшаве и 2,4% в год во Вроцлаве.
- Если цены стоят на месте, выгоднее снимать и инвестировать сумму взноса; при росте на 3% в год выгоднее покупать.
Платёж по ипотеке и арендная плата: сравнение по месяцам
Начнём с того, что видно каждый месяц на счёте. По данным NBP, средние ставки аренды в I кв. 2026 г. составляли 85,1 zł/m² в Варшаве и 67,5 zł/m² в группе шести крупных городов, куда входит Вроцлав. Это ставки без эксплуатационных платежей и коммунальных услуг: их вы платите и как арендатор, и как собственник, поэтому в сравнении их можно не учитывать. Сколько составляет такая плата за содержание дома (czynsz administracyjny, аналог платежей в ТСЖ) в новостройке, объясняем в статье Czynsz w nowym bloku.
| Статья расходов (в месяц) | Варшава, 2 комн., 39,4 m² | Вроцлав, 2 комн., 40,8 m² |
|---|---|---|
| Цена квартиры (медиана по каталогу) | 755 824 zł | 662 405 zł |
| Кредит (80% цены) | 604 659 zł | 529 924 zł |
| Аннуитетный платёж, 6,07%, 30 лет | 3 652 zł | 3 201 zł |
| Расходы только собственника (налог на недвижимость, страховка, мелкий ремонт) | ок. 129 zł | ок. 129 zł |
| Итого — вариант покупки | 3 781 zł | 3 330 zł |
| Аренда (ставка NBP × площадь) | 3 353 zł | 2 754 zł |
| Разница не в пользу покупки в 1-й год | 428 zł | 576 zł |
Итак, в месяц покупка обходится дороже на несколько сотен злотых. Но сравнение «платёж против аренды» вводит в заблуждение по двум причинам. Во-первых, часть платежа — это погашение основного долга, то есть ваши сбережения, «запертые» в квартире. Во-вторых, при покупке нужно сразу выложить первоначальный взнос, расходы на сделку и отделку, а арендатор эти деньги может инвестировать. Поэтому правильный вопрос звучит так: у кого через 10 лет будет больше капитала? Как меняется платёж при других суммах и сроках, показываем в статье Rata kredytu hipotecznego – tabele (статья на польском).
Сколько денег нужно на старте при покупке квартиры?
В варианте покупки исходим из того, что квартира готова к приёмке в стандарте застройщика (stan deweloperski, без отделки), первоначальный взнос — 20%, а нотариальные и судебные расходы считаем по максимальным ставкам: половина нотариальных расходов на договор с застройщиком (umowa deweloperska) по ст. 40 п. 2 закона о застройщиках, договор о передаче права собственности, ипотека (¼ ставки нотариального тарифа), записи в ипотечной книге (księga wieczysta): 150 zł за запись о требовании — пополам с застройщиком, 100 zł за открытие книги, по 200 zł за запись права собственности и ипотеки, 19 zł налога PCC с ипотеки и около 600 zł на выписки. Подробно эти статьи разбираем в гиде о расходах при покупке квартиры у застройщика.
| Расход на старте | Варшава | Вроцлав |
|---|---|---|
| Первоначальный взнос 20% | 151 165 zł | 132 481 zł |
| Нотариус, суд, PCC с ипотеки (максимальные ставки) | ок. 5 700 zł | ок. 5 200 zł |
| Отделка (2 500 / 2 200 zł/m²) | 98 500 zł | 89 760 zł |
| Мебель и бытовая техника (допущение) | 15 000 zł | 15 000 zł |
| Итого | ок. 270 300 zł | ок. 242 500 zł |
Сколько стоит отделка в разных стандартах, показываем в статье Ile kosztuje wykończenie mieszkania (статья на польском). В варианте аренды предполагаем, что ровно эту же сумму — около 270 тыс. zł в Варшаве и 242 тыс. zł во Вроцлаве — арендатор инвестирует.
Калькулятор «купить или снимать»: допущения модели
Покупатель и арендатор каждый месяц тратят на жильё и сбережения одинаковую сумму. Кто в данном месяце платит меньше (платёж по кредиту с расходами собственника против арендной платы), тот инвестирует разницу. Через 10 лет сравниваем чистый капитал: в варианте покупки это стоимость квартиры минус остаток долга плюс инвестированные излишки, в варианте аренды — стоимость инвестированного капитала.
- Кредит: 80% цены, аннуитетные платежи, 6,07% на весь срок (средняя процентная ставка по новым жилищным кредитам по данным NBP, июль 2026), 30 лет, без комиссии и кредитных страховок (упрощение).
- Аренда: ставка NBP × площадь, рост арендной платы 3% в год (допущение; для сравнения NBP приводит рост ставок год к году на 3,3% в Варшаве и 12,0% в группе 6 городов).
- Инвестирование: 5% в год до налога, за вычетом 19% налога на доходы от капитала, то есть около 4,05% нетто. Это уровень, близкий к государственным облигациям EDO (5,35% в 1-й год, затем инфляция + 2%) при инфляции около 3%.
- Цены на квартиры: три сценария — 0%, +3% и −2% в год. Рост относится к цене покупки; отделку и мебель консервативно считаем расходом без стоимости при перепродаже.
- Без продажи: не вычитаем расходы на продажу квартиры. Спустя 10 лет после окончания года покупки продажа в любом случае не облагается подоходным налогом (ст. 10 п. 1 подп. 8 закона о PIT).
Результат: покупка или аренда — что выгоднее через 10 лет?
За 10 лет в Варшаве вы выплатите по кредиту в сумме около 438 тыс. zł, из которых проценты — около 341 тыс. zł, а основной долг — лишь около 98 тыс. zł. Арендатор за это время потратит на аренду около 461 тыс. zł. Во Вроцлаве проценты составят около 298 тыс. zł, погашенный основной долг — около 86 тыс. zł, а аренда в сумме — около 379 тыс. zł. Так что итог зависит от того, что будет с ценой квартиры.
| Сценарий цен (в год) | Варшава: капитал при покупке | Варшава: капитал при аренде | Вроцлав: капитал при покупке | Вроцлав: капитал при аренде |
|---|---|---|---|---|
| 0% (цены без изменений) | 269 тыс. zł | 421 тыс. zł | 223 тыс. zł | 398 тыс. zł |
| +3% | 529 тыс. zł | 421 тыс. zł | 451 тыс. zł | 398 тыс. zł |
| −2% | 131 тыс. zł | 421 тыс. zł | 102 тыс. zł | 398 тыс. zł |
| Порог выгодности покупки | ок. +1,9% в год | ок. +2,4% в год | ||
Пример для Варшавы при росте цен на 3% в год: квартира, купленная за 755 824 zł, через 10 лет стоит около 1 016 тыс. zł. Вычитаем 507 тыс. zł остатка кредита, добавляем около 20 тыс. zł излишков (в последние годы аренда уже обгоняет платёж по кредиту) — получаем около 529 тыс. zł. Арендатор, который на старте инвестировал 270 тыс. zł и докладывал разницу до суммы платежа, имеет около 421 тыс. zł. Преимущество покупки: около 108 тыс. zł. Если же цены стоят на месте, в плюсе оказывается арендатор — примерно на 152 тыс. zł.
Почему порог во Вроцлаве выше? Платёж по кредиту там меньше, но аренда ниже относительно цены квартиры, поэтому месячная разница не в пользу покупки (576 zł) больше, чем в Варшаве (428 zł).
Хотите узнать, какой платёж получится в вашей ситуации и сколько вы можете взять в кредит? Запишитесь на консультацию к эксперту по кредитам — сравним предложения нескольких банков и рассчитаем кредит под конкретную квартиру.
Какие допущения сильнее всего меняют результат?
Ниже показываем, как сдвигается порог выгодности покупки — то есть средний годовой рост цен, при котором оба варианта через 10 лет дают одинаковый капитал, — если изменить одно допущение, а остальные оставить без изменений.
| Изменение допущения | Порог — Варшава | Порог — Вроцлав |
|---|---|---|
| Базовая модель | +1,9% | +2,4% |
| Ставка по кредиту 5,07% вместо 6,07% | +1,0% | +1,6% |
| Арендатор зарабатывает 3% вместо 5% (депозит) | +1,2% | +1,7% |
| Арендатор зарабатывает 7% вместо 5% | +2,6% | +3,1% |
| Аренда дорожает на 5% в год | +1,3% | +1,9% |
| Аренда дорожает на 1% в год | +2,4% | +2,8% |
Для контекста: по базе цен NBP (BaRN) средняя цена сделки за метр на первичном рынке выросла между II кв. 2016 и II кв. 2026 г. с 7 583 до 16 783 zł в Варшаве и с 6 218 до 14 312 zł во Вроцлаве — в среднем более чем на 8% в год. Но последний год был совсем другим: +2,4% в Варшаве и −4,7% во Вроцлаве. Прошлые данные не предопределяют будущее, поэтому мы показываем три сценария, а не один. Как читать сезонность и выбирать момент выхода на рынок, пишем в статье Kiedy najlepiej kupić mieszkanie (статья на польском).
Стоит помнить и о том, что аренда с инвестированием работает только тогда, когда излишки действительно инвестируются, а не тратятся. Сравнение облигаций, депозитов и квартиры как способа вложить капитал — в тексте Mieszkanie czy obligacje i lokaty? (статья на польском), а с точки зрения арендодателя — в статье Rentowność najmu mieszkania (статья на польском).
Нефинансовые факторы: стабильность или гибкость
Расчёт говорит не всё. В пользу покупки: нет риска, что договор аренды расторгнут, квартиру можно обустроить по-своему, платёж предсказуем при фиксированной ставке, а после выплаты кредита вы уже никому не платите за крышу над головой. Кредит работает и как принудительное накопление: часть платежа каждый месяц увеличивает ваш капитал.
В пользу аренды — гибкость: проще сменить район или город при смене работы, вы не отвечаете за поломки и ремонт, а ваши сбережения не заперты в одном активе. Если вы планируете переезд в ближайшие несколько лет, покупка обычно не оправдывается: расходы на вход и выход не успеют окупиться. Если вы покупаете впервые и хотите разложить весь процесс по полочкам, загляните в гид Pierwsze mieszkanie (статья на польском).
2-комнатные квартиры в нашем каталоге
По данным каталога TM Invest на 27.09.2026, в Варшаве в продаже 859 2-комнатных квартир (от 449 317 zł, медиана 755 824 zł, 39,4 m²), а во Вроцлаве — 738 (медиана 662 405 zł, 40,8 m²). Медиана — лишь точка отсчёта: в более дешёвых районах, например в варшавском районе Białołęka (Бялоленка) (медиана 2-комн. 553 358 zł), платёж по кредиту и сумма на старте заметно ниже, но ниже бывает и местная аренда, поэтому расчёт стоит повторить для конкретной локации. Актуальные цены смотрите в каталоге: квартиры в новостройках Варшавы и квартиры в новостройках Вроцлава.
Частые вопросы
Что выгоднее в Польше в 2026 году: купить квартиру или снимать?
Это зависит главным образом от будущих цен на квартиры. В нашей модели для 2-комнатной квартиры покупка выигрывает через 10 лет, если цены растут в среднем быстрее, чем примерно на 1,9% в год в Варшаве и 2,4% во Вроцлаве. Если цены стоят на месте, выгоднее аренда в сочетании с инвестированием суммы первоначального взноса.
Платёж по ипотеке в Польше выше, чем аренда?
При взносе 20% и ставке 6,07% платёж за 2-комнатную квартиру по медианной цене из нашего каталога составляет около 3 652 zł в Варшаве и 3 201 zł во Вроцлаве. Аренда похожей площади по средним ставкам NBP стоит около 3 353 zł и 2 754 zł, то есть платёж выше на несколько сотен злотых в месяц. Однако часть платежа — это погашение основного долга, который остаётся вашим.
Сколько основного долга я погашу за 10 лет кредита на 30 лет?
Немного: при аннуитетных платежах и ставке 6,07% за первые 10 лет вы погашаете около 16% суммы кредита. Для кредита 604 659 zł это около 98 тыс. zł основного долга и около 341 тыс. zł процентов. Досрочные погашения или более короткий срок кредита заметно меняют эти пропорции.
Через сколько лет покупка квартиры начинает окупаться?
Чем длиннее горизонт, тем легче покупке отыграть расходы на вход: нотариальный тариф, судебные сборы и отделку. Если вы планируете жить на одном месте меньше нескольких лет, аренда обычно безопаснее. На горизонте 10 лет и дольше решают рост цен, ставка по кредиту и дисциплина в инвестировании сбережений.
Платит ли арендатор плату в ТСЖ (czynsz administracyjny)?
Как правило, да: к арендной плате добавляются эксплуатационные платежи и коммунальные услуги, согласно договору. Поэтому в сравнении мы считаем их расходом обоих вариантов, а ставки NBP, на которых основан расчёт, этих платежей не включают. Собственник дополнительно несёт, среди прочего, налог на недвижимость и расходы на ремонт.
Итог
В 2026 г. платёж по ипотеке за 2-комнатную квартиру в Варшаве и Вроцлаве вместе с расходами собственника на 400–600 zł в месяц выше арендной платы, а в первые 10 лет большая часть платежа — это проценты. Покупка финансово выгодна, когда цены на квартиры растут в темпе хотя бы около 2–2,5% в год, когда удаётся получить более низкую ставку или когда вы планируете долго жить на одном месте. Аренда выигрывает при стагнации цен — при условии, что сэкономленный взнос действительно работает. Весь процесс покупки шаг за шагом описываем в гиде Как купить квартиру у застройщика.
Если после расчёта вы выбираете покупку, поможем найти квартиру от застройщика в вашем бюджете — чаще всего без комиссии для покупателя: обычно наше вознаграждение платит застройщик. При покупке в кредит запишитесь на консультацию к эксперту по кредитам: сравним предложения нескольких банков.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты носят ориентировочный характер, основаны на принятых допущениях (рост цен, арендной платы и норма доходности) и не являются инвестиционной или налоговой рекомендацией, а также предложением кредита.
Источники
- NBP — Информация о ценах на жильё и ситуации на рынке недвижимости в I кв. 2026 г. (Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości) (ставки аренды, соотношение стоимости кредита и аренды).
- NBP — База цен на жилую недвижимость (Baza cen nieruchomości mieszkaniowych, BaRN) — цены сделок на первичном рынке.
- NBP — статистика процентных ставок (MIR) — ставки по новым жилищным кредитам в PLN.
- Государственные облигации EDO0936 (obligacje skarbowe) — процентная ставка в сентябре 2026 г.
- Постановление о максимальных ставках нотариального тарифа (Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej) — единый текст Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 3, § 6, § 7).
- Закон о судебных издержках по гражданским делам (Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych) — единый текст Dz.U. 2025 poz. 1228 (ст. 42–44).
- Закон о налоге на гражданско-правовые сделки (Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 191 (ст. 7 п. 1 подп. 7).
- Закон о застройщиках (Ustawa deweloperska) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 40 п. 2).
- Закон о подоходном налоге с физических лиц (Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 592 (ст. 10 п. 1 подп. 8, ст. 30a).
- Извещение о верхних границах ставок местных налогов и сборов на 2026 г. (Obwieszczenie w sprawie górnych granic stawek podatków i opłat lokalnych) — M.P. 2025 poz. 726.
- Цены на квартиры: каталог новостроек TM Invest, данные на 27.09.2026.
