Середня ціна та медіана – як читати статистику цін на квартири (2026)
Автор: Tacjana MasiukiewiczРинок і ціни~12 хв читання
Середня ціна квартир і медіана – це два різні числа, і часто вони різняться на кілька відсотків. Середнє підсумовує всі ціни й ділить їх на кількість квартир, тому його легко «підтягують» дорогі апартаменти. Медіана – серединне значення: половина квартир дешевша, половина дорожча. Нижче на даних із нашої пропозиції у Варшаві та Вроцлаві показуємо, наскільки різняться ці міри, що таке ціна пропозиції та ціна угод і чому звіти NBP, GUS і порталів називають різні числа.
Головне
- У нашій пропозиції у Варшаві середнє арифметичне ціни за м² – 18 984 zł, середнє, зважене за площею, – 18 657 zł, а медіана – 18 000 zł (станом на 27.09.2026).
- Середня ціна квартири у Варшаві (987 тис. zł) на 16% вища за медіану (853 тис. zł) – аж 64% квартир коштують менше «середньої».
- За даними NBP, у II кв. 2026 р. середня ціна пропозиції на первинному ринку у Варшаві була на 10,2% вищою за ціну угод, у Вроцлаві – на 8,8%.
- GUS не публікує ціни за м², а лише індекс зміни цін: у I кв. 2026 р. ціни помешкань у Польщі зросли на 6,0% р/р.
- Зміна структури пропозиції (більше квартир у дешевших районах) може знизити середнє навіть на кілька–півтора десятка відсотків, хоч жодна квартира не подешевшала.
Середнє, медіана та середньозважене – чим вони різняться?
Візьмемо п'ять квартир із цінами 12 000, 13 000, 14 000, 15 000 і 30 000 zł/м². Середнє арифметичне – сума, поділена на 5, тобто 16 800 zł/м². Медіана – серединне значення після впорядкування – 14 000 zł/м². Одна дорога квартира підняла середнє на 2 800 zł/м², а медіану не зрушила. Тому медіана краще описує «типову» квартиру, а середнє – увесь ринок разом із його дорогим кінцем.
Є ще середнє, зважене за площею: сума цін усіх квартир, поділена на суму їхніх метрів. Приклад: студія 30 м² по 25 000 zł/м² (750 000 zł) і квартира 90 м² по 15 000 zł/м² (1 350 000 zł). Середнє арифметичне цін за м² – 20 000 zł, але зважене – 2 100 000 zł ÷ 120 м² = 17 500 zł/м². Великі квартири мають більшу вагу, а оскільки вони зазвичай мають нижчу ціну за метр, зважене середнє виходить нижчим за звичайне. З вагами працює й NBP: ціни для груп міст він зважує часткою квартир у ринковому фонді, а для самої Варшави наводить середню ціну.
Як це виглядає на реальних даних? Ми порахували всі доступні квартири з відкритою ціною в нашому каталозі (за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026).
| Показник | Варшава | Вроцлав |
|---|---|---|
| Кількість доступних квартир | 2 237 | 2 114 |
| Середнє арифметичне ціни за м² | 18 984 zł | 16 124 zł |
| Середнє, зважене за площею (сума цін ÷ сума м²) | 18 657 zł | 15 994 zł |
| Медіана ціни за м² | 18 000 zł | 15 736 zł |
| 10% найдешевших нижче / 10% найдорожчих вище | 13 523 / 28 000 zł | 12 290 / 21 092 zł |
| Середня ціна квартири | 987 064 zł | 845 369 zł |
| Медіана ціни квартири | 853 000 zł | 759 682 zł |
| Середня / медіанна площа | 52,9 / 46,2 м² | 52,9 / 51,5 м² |
В обох містах порядок один: середнє > середньозважене > медіана. Відмінності в ціні за м² помірні (2,5–5,5%), але в ціні всієї квартири вони зростають до 11–16%, бо тут накладаються і вища ціна метра, і більша площа апартаментів. Якщо ви читаєте, що «середня квартира у Варшаві коштує майже мільйон», пам'ятайте, що в нашій пропозиції 64% квартир дешевші за це середнє, а у Вроцлаві – 62%. Детальні ціни за районами знайдете в статтях ціни на новобудови у Варшаві 2026 і ціни на квартири у Вроцлаві 2026.
Як один житловий комплекс змінює середнє – ефект викидів
У Варшаві найдорожчі метри в нашій пропозиції перебувають у Śródmieście – у проєкті Apartamenty Grzybowska 11 etap I медіана становить 33 700 zł/м². На Wilanów, навпаки, переважають дуже великі помешкання (медіана площі 138 м², середня ціна близько 2,35 млн zł). Що буде, якщо їх прибрати?
| Варіант (Варшава) | Середнє zł/м² | Медіана zł/м² | Середня ціна | Медіана ціни |
|---|---|---|---|---|
| Усі квартири (2 237) | 18 984 zł | 18 000 zł | 987 064 zł | 853 000 zł |
| Без Śródmieście (−78 помешкань) | 18 458 zł (−2,8%) | 17 750 zł (−1,4%) | 980 375 zł (−0,7%) | 839 490 zł (−1,6%) |
| Без Wilanów (−69 помешкань) | 18 922 zł (−0,3%) | 17 900 zł (−0,6%) | 943 687 zł (−4,4%) | 842 072 zł (−1,3%) |
| Без обох районів | 18 377 zł (−3,2%) | 17 658 zł (−1,9%) | 935 158 zł (−5,3%) | 828 826 zł (−2,8%) |
Висновків два. По-перше, середнє реагує на крайні значення сильніше за медіану: 78 квартир зі Śródmieście (3,5% пропозиції) зсувають середню ціну метра на 2,8%, а медіану вдвічі менше. По-друге, важливо, що саме є «викидом». Śródmieście завищує ціну за м², але квартири там малі, тож майже не змінюють середньої ціни помешкання. Wilanów діє навпаки: ціна метра близька до середньої, але величезні площі піднімають середню ціну квартири на 4,4%.
У Вроцлаві схожу роль відіграє проєкт Sudea на Krzyki – 55 квартир (2,6% пропозиції), з яких найдорожчі мають понад 190 м² і коштують понад 6 млн zł. Без нього середня ціна квартири в місті падає з 845 369 zł до 820 235 zł (−3,0%), а медіана лише з 759 682 zł до 754 596 zł (−0,7%). Середньозважена ціна за м² падає на 2,0% – сильніше за звичайне середнє (−1,1%), бо великі помешкання мають у ній більшу вагу.
Шукаєте квартиру в конкретному бюджеті й не хочете копатися в статистиці? Допоможемо обрати квартиру в забудовника – порівняємо ціни за м² в обраних проєктах і покажемо, що реально можна купити на вашу суму. Для покупця найчастіше без комісії – винагороду зазвичай сплачує забудовник.
Ціна за метр – як рахувати і що порівнювати
Ціна за м² – це ціна помешкання, поділена на його корисну площу. Квартира 45 м² за 720 000 zł коштує 16 000 zł/м². З 11 липня 2025 р. забудовник зобов'язаний публікувати на своєму сайті ціну м² корисної площі кожного пропонованого помешкання, окремо ціну приналежностей (наприклад, комор) і прав, потрібних для користування помешканням, якщо вони не включені, а також інші грошові платежі – усе з ПДВ (ст. 19a забудовницького закону). Ці дані раз на добу потрапляють на портал публічних даних (ст. 19b).
Під час порівняння пропозицій рахуйте ефективну ціну за метр, тобто все, що ви заплатите забудовнику, поділене на площу квартири. Наприклад: якщо до квартири 45 м² за 720 000 zł потрібно докупити паркомісце за 60 000 zł (прикладна сума), ви платите 780 000 zł, тобто 17 333 zł за метр квартири – на 8% більше, ніж підказує прайс.
Друга пастка – площа. Менші квартири мають вищу ціну за м², бо вартість кухні, санвузла й інсталяцій розподіляється на меншу кількість метрів. У нашій пропозиції у Варшаві медіана для студій – 24 501 zł/м², для 2-кімнатних 18 600 zł, а для 3-кімнатних 16 241 zł. У Вроцлаві відповідно 17 782, 16 000 і 14 572 zł/м². Тому порівнюйте ціну метра квартир схожого розміру – реальні суми для 30, 40 і 50 м² показуємо в статті Скільки коштує квартира у Варшаві.
Ціна пропозиції та ціна угод – яка різниця за NBP?
Ціна пропозиції – сума з прайсу чи оголошення. Ціна угод – сума з договору. NBP у Базі ринку нерухомості (BaRN) збирає обидві серії окремо для первинного та вторинного ринку. Дані за II кв. 2026 р.:
| Ринок (II кв. 2026) | Ціна пропозиції | Ціна угод | Пропозиція вища на |
|---|---|---|---|
| Варшава – первинний ринок | 18 488 zł/м² | 16 783 zł/м² | 10,2% |
| Вроцлав – первинний ринок | 15 575 zł/м² | 14 312 zł/м² | 8,8% |
| Варшава – вторинний ринок | 19 059 zł/м² | 16 723 zł/м² | 14,0% |
| Вроцлав – вторинний ринок | 13 529 zł/м² | 12 590 zł/м² | 7,5% |
Важливе застереження: це не «знижка», яку ви отримаєте під час торгу. Середні пропозиції й угод стосуються різних наборів квартир – у пропозиції довше висять дорожчі й гірше оцінені помешкання, а швидше продаються привабливі за ціною. Частина різниці – тому ефект структури, а не уцінка конкретної квартири. Для порівняння: медіана ціни пропозиції в нашій пропозиції – 18 000 zł/м² у Варшаві та 15 736 zł/м² у Вроцлаві, тобто рівень, близький до середніх пропозиції NBP для первинного ринку.
Чому звіти про ціни розходяться? NBP, GUS, портали та RCN
Коли один заголовок говорить про падіння цін, а інший про зростання, зазвичай обидва правдиві – вони вимірюють різне:
| Джерело | Що вимірює | На що звернути увагу |
|---|---|---|
| NBP (BaRN) | Середні ціни пропозиції та угод за м², первинний і вторинний ринок, Варшава та інші великі міста, щокварталу | Для груп міст ціни зважені фондом; вторинні дані бувають переглянуті заднім числом |
| GUS – індекси цін житлових помешкань | Індекс зміни цін (наприклад, 106,0 = +6%), країна й воєводства, первинний і вторинний ринок | Немає ціни в zł/м² і даних за містами; публікація приблизно через 3 місяці після кварталу |
| Портали оголошень і звіти фірм | Ціни пропозиції з оголошень, часто середні або медіани за місяць | Лише пропозиції; різний охват і методики, дублі оголошень |
| RCN (Реєстр цін нерухомості) | Ціни з нотаріальних актів конкретних помешкань | Окремі угоди – зіставні треба обирати самому |
| Прайси забудовників / dane.gov.pl | Актуальні ціни пропозиції конкретних помешкань | Ціна пропозиції, не угод; змінюється з дня на день |
GUS у I кв. 2026 р. зафіксував зростання цін житлових помешкань на 6,0% р/р (первинний ринок +6,8%, вторинний +5,2%), у Мазовецькому воєводстві на 6,8%, у Нижньосілезькому на 4,0%. Під час розрахунку індексу за 2026 р. GUS надає первинному ринку вагу 45,6%, а вторинному 54,4%. Це дані за воєводствами, тому не порівнюйте їх напряму з цінами NBP для міст. Як поєднувати ці джерела під час оцінки напрямку ринку, показуємо в статтях Чи впадуть ціни на квартири? (польською) та Прогноз цін на квартири. Якщо ви оцінюєте власну квартиру за угодами з RCN, зазирніть до посібника Скільки коштує моя квартира (польською).
Ефект структури – середнє падає, хоч нічого не подешевшало
Найчастіша помилка під час читання статистики – порівняння середніх за два періоди без перевірки, що було в пропозиції. Візьмемо два райони з нашої пропозиції: Białołęka (медіана 14 122 zł/м²) і Mokotów (22 900 zł/м²). Припустімо, ціни в обох районах не змінюються, а змінюється лише частка квартир у пропозиції.
| Сценарій | Частка Białołęka / Mokotów | «Середня» ціна за м² | Зміна |
|---|---|---|---|
| Квартал 1 | 50% / 50% | 18 511 zł | – |
| Квартал 2 – більше дешевих квартир | 70% / 30% | 16 755 zł | −9,5% |
| Квартал 2 – більше дорогих квартир | 30% / 70% | 20 267 zł | +9,5% |
Статистика показує «падіння цін на 9,5%», хоч жоден забудовник не знизив прайсу. На наших даних: якби з пропозиції Варшави зникла Białołęka (609 квартир), медіана ціни за м² зросла б з 18 000 до 19 079 zł, тобто на 6%. Тому NBP для вторинного ринку публікує й ціни, скориговані гедонічним індексом, які виключають відмінності в якості квартир.
Як читати ціновий звіт – чекліст
- Пропозиція чи угоди? Ціни пропозиції зазвичай вищі – за даними NBP, на первинному ринку у Варшаві приблизно на 10%.
- Середнє чи медіана? Середня ціна квартири буває завищена апартаментами; медіана краще показує типове помешкання.
- Яка територія? Країна, воєводство, місто чи район – GUS і NBP вимірюють різні території.
- Який ринок? Первинний і вторинний мають різну динаміку та різний рівень цін.
- Чи змінилася структура? Перевірте, чи не ввійшло за період багато помешкань у дешевших або дорожчих локаціях.
- За м² чи за квартиру? Ціна метра й ціна помешкання реагують на різні чинники (наприклад, площа).
- Номінально чи реально? Зростання цін на кілька відсотків за схожої інфляції означає реально стагнацію.
Часті запитання
Що краще для оцінки цін на квартири – середнє чи медіана?
Для оцінки «типової» квартири краща медіана, бо її не зрушують окремі дуже дорогі помешкання. Найкраще дивитися на обидві – велика різниця між ними сигналізує про крайні значення в даних. У нашій пропозиції у Варшаві середня ціна помешкання – 987 тис. zł, а медіана 853 тис. zł.
На скільки ціна угод нижча за ціну пропозиції?
За даними NBP, у II кв. 2026 р. середня ціна угод на первинному ринку була нижчою за ціну пропозиції приблизно на 9% у Варшаві (16 783 проти 18 488 zł/м²) і приблизно на 8% у Вроцлаві. Це різниця між середніми для різних наборів квартир, а не типова знижка під час торгу.
Як розрахувати ціну за метр квартири?
Розділіть ціну квартири на її корисну площу. Щоб порівнювати пропозиції, додавайте й обов'язкові доплати забудовнику, наприклад за паркомісце чи комору, якщо вони не включені в ціну помешкання, – забудовник зобов'язаний указувати їх окремо на своєму сайті.
Чому дані GUS і NBP про ціни на квартири різняться?
GUS публікує індекс зміни цін для країни та воєводств, без цін у zł/м², а NBP – середні ціни за м² для великих міст. Обидві інституції застосовують різні джерела даних, ваги й територіальний охват, тому їхні результати можуть різнитися навіть на кілька відсоткових пунктів.
Чи точніша середньозважена ціна за м²?
Середнє, зважене за площею, показує, скільки коштує середній квадратний метр на ринку, а не середня квартира. Воно менш чутливе до дорогих студій, але більш – до великих апартаментів: у Вроцлаві виключення одного проєкту з великими помешканнями знижує його на 2%.
Підсумок
Середня ціна, медіана та середньозважене – три різні відповіді на запитання «скільки коштують квартири». На наших даних відмінності в ціні метра становлять кілька відсотків, а в ціні всієї квартири – навіть півтора десятка. Перш ніж робити висновки зі звіту, перевірте, чи він говорить про пропозиції чи про угоди, про яку територію і чи не змінилася структура пропозиції. Для власних рішень краще порівнювати ціни за м² схожих квартир у конкретних районах – актуальну пропозицію знайдете в каталогах новобудов у Варшаві та новобудов у Вроцлаві.
Хочете знати, чи ринкова ціна облюбованої квартири? Зв'яжіться з нами – порівняємо її з іншими проєктами поблизу й допоможемо пройти купівлю в забудовника. Для покупця найчастіше без комісії – винагороду зазвичай сплачує забудовник.
Правовий стан на вересень 2026 р., дані з каталогу – станом на 27.09.2026. Розрахунки на підставі пропозиції TM Invest орієнтовні, стосуються цін пропозиції в нашому каталозі й не описують увесь ринок; не є інвестиційною консультацією.
Джерела
- NBP, База ринку нерухомості – ціни квартир (ceny_mieszkan.xlsx), II кв. 2026 р. (польською)
- NBP, Інформація про ціни квартир і ситуацію на ринку житлової та комерційної нерухомості в Польщі в I кварталі 2026 р. (польською)
- GUS, Індекси цін житлових помешкань у 1 кварталі 2026 р. (02.07.2026) (польською)
- Закон про захист прав набувача житлового помешкання чи односімейного будинку та про Забудовницький гарантійний фонд, уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 880 – ст. 19a і 19b (польською)
- Geoportal, Реєстр цін нерухомості (RCN) (польською)
- Ціни квартир: каталог проєктів TM Invest, станом на 27.09.2026 (власні розрахунки)
