Посередник під час купівлі квартири в забудовника – хто платить комісію
Автор: Tacjana MasiukiewiczКупівля~10 хв читання
Посередник під час купівлі квартири в забудовника зазвичай нічого не коштує покупцеві: на первинному ринку агентство діє на підставі договору співпраці із забудовником, і винагороду йому платить забудовник. Ціна помешкання випливає з прайсу, який забудовник зобов'язаний публікувати на своєму сайті, тож ви можете перевірити її самостійно. Нижче пояснюємо, як працює ця модель, що реально дає посередник, на що звернути увагу в договорі посередництва і коли краще купити без нього.
Головне
- На первинному ринку винагороду агентству зазвичай платить забудовник. У TM Invest покупець найчастіше не платить комісії – винагороду зазвичай сплачує забудовник.
- Забудовник зобов'язаний публікувати на своєму сайті ціну м² кожного помешкання з ПДВ і зберігати історію змін цін (ст. 19a забудовницького закону).
- Якщо ціна під час укладення договору відрізняється від опублікованої, ви можете вимагати найвигіднішої для вас ціни (ст. 19a п. 6).
- Договір посередництва потребує письмової або електронної форми під страхом недійсності, а посередник мусить мати обов'язкове страхування цивільної відповідальності (ст. 180 п. 3 і ст. 181 п. 3 закону про управління нерухомістю).
- У нашій пропозиції 118 проєктів від 42 забудовників і 4 351 доступна квартира у Варшаві та у Вроцлаві (станом на 27.09.2026).
Хто платить комісію посередникові на первинному ринку?
На вторинному ринку комісію зазвичай платить продавець, а часто й покупець – кожен на підставі власного договору з агентством. На первинному ринку модель інша. Агентство нерухомості укладає із забудовником договір співпраці: приводить йому клієнтів, а забудовник платить йому винагороду, коли клієнт купить квартиру. Для забудовника це одна з витрат на продаж, поряд з офісом продажів і рекламою. Покупець не отримує від агентства рахунок і не мусить підписувати відплатний договір посередництва.
Так працює TM Invest: під час купівлі квартири в забудовника ми найчастіше не беремо з покупця комісії, а добір пропозицій безоплатний – нашу винагороду зазвичай сплачує забудовник. Ставки та правила комісії на вторинному ринку описуємо окремо в статті Комісія агентства нерухомості – скільки становить і хто платить (польською).
Варто розрізняти дві ситуації. Офіс продажів забудовника представляє одну компанію й продає лише її помешкання. Незалежне агентство співпрацює з багатьма забудовниками, тож може зіставити пропозиції різних компаній під ваш бюджет. Трапляються й агентства, що на первинному ринку беруть комісію з покупця – тоді це має випливати з підписаного з вами договору посередництва.
Чи підвищує посередник ціну квартири від забудовника?
Чесна відповідь: забудовник покриває винагороду агентства з виручки від продажів, як і будь-яку іншу витрату. Але ціна конкретного помешкання одна й відкрита – її встановлює не посередник, а забудовник у своєму прайсі. З 11 липня 2025 р. забудовницький закон зобов'язує публікувати ціни, завдяки чому ви можете перевірити це самі, нікому не довіряючи на слово.
Як перевірити ціну крок за кроком:
- Сайт забудовника. Забудовник зобов'язаний указувати на своєму сайті ціну м² корисної площі кожного пропонованого помешкання й ціну всього помешкання, ціну паркомісця чи комори (якщо вони не включені в ціну) та інші послуги – усе з ПДВ (ст. 19a п. 1). Адреса цього сайту має бути вказана в рекламі та пропозиціях (ст. 19a п. 3).
- Історія цін. За кожної зміни забудовник оновлює дані з датою зміни й зберігає попередні ціни (ст. 19a п. 2). Ви бачите тому, чи ціна останнім часом зростала, чи знижувалась.
- Портал dane.gov.pl. Забудовники передають ці дані раз на добу, а міністр публікує їх на порталі відкритих даних (ст. 19b).
- Договір. У договорі резервації та договорі із забудовником ціна визначається як добуток корисної площі та ціни за 1 м² (ст. 5a). Порівняйте обидва числа з прайсом. Якщо вони різняться, ви маєте право вимагати укладення договору за найвигіднішою для вас ціною (ст. 19a п. 6).
Ціна з прайсу – це ціна пропозиції, не завжди остаточна. За даними NBP, середня трансакційна ціна на первинному ринку у II кв. 2026 р. була нижчою за ціну пропозиції приблизно на 9% у Варшаві (16 783 проти 18 488 zł/м²) і приблизно на 8% у Вроцлаві (14 312 проти 15 575 zł/м²). Це дані за різними вибірками квартир, а не «знижка» на конкретне помешкання, але вони показують, що розмова про ціну й умови має сенс – незалежно від того, чи ведете ви її самі, чи з посередником. Практичні поради знайдете в посібнику як торгуватися під час купівлі квартири.
Що робить посередник під час купівлі квартири в забудовника?
Обсяг роботи агентства залежить від агентства, тому завжди питайте, що саме входить у допомогу. У TM Invest це виглядає так:
- Вибір. Ми порівнюємо проєкти з каталогу під ваш бюджет, локацію та строк заселення, домовляємося про презентації обраних проєктів і квартир, допомагаємо перевірити забудовника та інформаційний проспект.
- Резервація. Ми обговорюємо із забудовником ціну й умови купівлі, а перед підписанням переглядаємо положення договору резервації.
- Договір із забудовником. Перед візитом до нотаріуса ми обговорюємо договір із забудовником і графік платежів.
- Кредит. За купівлі в кредит іпотечний експерт перевірить вашу кредитоспроможність і порівняє пропозиції банків.
- Один куратор від першої розмови до нотаріального акта. Ціни та наявність квартир у каталозі ми оновлюємо щодня.
Прийняття квартири після завершення будівництва робите ви – самостійно або з інспектором. Як до нього підготуватися, описуємо в статті Прийняття квартири від забудовника.
Найбільша відмінність від візиту до одного офісу продажів – масштаб порівняння. За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026:
| Місто | Проєкти | Забудовники | Доступні квартири | Проєкти готові / у будівництві | Медіана ціни за м² |
|---|---|---|---|---|---|
| Варшава | 73 | 21 | 2 237 | 37 / 36 | 18 000 zł |
| Вроцлав | 45 | 24 | 2 114 | 24 / 21 | 15 736 zł |
| Разом | 118 | 42 | 4 351 | 61 / 57 | – |
Хто будує в обох містах і які має проєкти, показуємо в оглядах забудовники у Варшаві і забудовники у Вроцлаві (польською).
Хочете порівняти пропозиції кількох забудовників, не обходячи офіси продажів? Підберемо квартиру з актуального каталогу й проведемо вас через купівлю – найчастіше без комісії для покупця, винагороду зазвичай сплачує забудовник.
Самостійно чи з посередником – порівняння
| Етап | Самостійно | З посередником (модель, у якій платить забудовник) |
|---|---|---|
| Пошук пропозицій | Ви переглядаєте сайти й портали, телефонуєте в офіси продажів | Ви отримуєте зведення пропозицій багатьох забудовників під бюджет і локацію |
| Перевірка забудовника та проспекту | Самостійно: KRS, проспект, ескроу-рахунок | Допомога в перевірці, рішення, як і раніше, за вами |
| Ціна й умови | Ви торгуєтеся самі з офісом продажів | Посередник обговорює із забудовником ціну й умови |
| Договір резервації та договір із забудовником | Читаєте самі або платите юристу | Перегляд положень і графіка платежів перед підписанням |
| Іпотечний кредит | Порівнюєте пропозиції банків самостійно | Іпотечний експерт порівнює пропозиції кількох банків |
| Час | Багато візитів у різні офіси продажів | Презентації організовує один куратор |
| Витрати покупця | 0 zł комісії | найчастіше 0 zł комісії – винагороду зазвичай сплачує забудовник |
Приклад: скільки коштує квартира за 744 тис. zł із посередником і без
Візьмемо 2-кімнатну квартиру у Варшаві площею 40 м² за ціною 18 600 zł/м² – це медіана ціни за м² 2-кімнатних квартир у нашій пропозиції у Варшаві (станом на 27.09.2026). Ціна згідно зі ст. 5a: 40 м² × 18 600 zł = 744 000 zł.
| Позиція | Самостійно | З TM Invest | Агентство, що бере 2% + ПДВ із покупця (гіпотетично) |
|---|---|---|---|
| Ціна квартири | 744 000 zł | 744 000 zł | 744 000 zł |
| Макс. плата за резервацію (1% ціни, зараховується в рахунок ціни) | 7 440 zł | 7 440 zł | 7 440 zł |
| Комісія покупця | 0 zł | найчастіше 0 zł | 14 880 zł + 3 422,40 zł ПДВ |
| Разом ціна + комісія | 744 000 zł | 744 000 zł | 762 302,40 zł |
Решта витрат – нотаріальна такса, судові збори, можливо витрати за кредитом – однакові незалежно від того, як ви прийшли до забудовника. Рахуємо їх у статті витрати на купівлю квартири в забудовника.
На що звернути увагу: договір посередництва та страхування посередника
Посередник в операціях із нерухомістю – підприємець, а посередництво за визначенням відплатне (ст. 179a і 179b закону про управління нерухомістю). Питання тому не «чи хтось платить», а «хто». Перш ніж розпочати співпрацю з агентством на первинному ринку, перевірте:
- Чи дають вам на підпис договір посередництва. Обсяг дій визначає договір, який потребує письмової або електронної форми під страхом недійсності (ст. 180 п. 3). Якщо ви його підписуєте, прочитайте, чи передбачає він винагороду з вас, у якому розмірі й коли вона підлягає сплаті.
- Поліс страхування відповідальності. Посередник підлягає обов'язковому страхуванню відповідальності (ст. 181 п. 3). Копія полісу, чинного на день укладення договору, – додаток до договору посередництва; якщо посередник не надасть її протягом 7 днів від письмової вимоги, ви можете розірвати договір із негайною дією (ст. 181 п. 3a і 3b).
- З якою кількістю забудовників співпрацює агентство. Агентство, пов'язане з однією компанією, не порівняє вам ринок. Запитайте й про те, чи показує воно готові та будовані проєкти.
- Кому ви платите гроші. Плату за резервацію (макс. 1% ціни з проспекту) і платежі за ціною ви вносите забудовникові – за договору із забудовником на житловий ескроу-рахунок, указаний у договорі, ніколи не на рахунок посередника.
- Тиск часом. «Остання квартира за цією ціною» – аргумент, який завжди варто перевірити за прайсом забудовника та історією його змін.
Посередник не звільняє вас від власної перевірки. Перелік запитань, які варто поставити в офісі продажів, знайдете в статті Про що запитати забудовника, а найчастіші пастки – у тексті на що звернути увагу під час купівлі квартири в забудовника.
Коли посередник не потрібен?
Оскільки за моделі «платить забудовник» допомога вам нічого не коштує, питання стосується радше часу та зручності, ніж грошей. Самостійна купівля має сенс, коли:
- ви точно знаєте, який проєкт і яке помешкання хочете купити, і не потребуєте порівняння з іншими пропозиціями,
- ви купуєте наступну квартиру в того самого забудовника й знаєте його процедури,
- у вас є досвід із договорами із забудовником і кредитом або власний юрист,
- агентство, що до вас звернулося, хоче з вас комісію за помешкання, яке ви можете купити напряму за тією самою ціною з прайсу.
Посередник найкорисніший, коли ви купуєте вперше, не знаєте районів, поєднуєте купівлю з кредитом або шукаєте одразу у двох містах. Якщо паралельно ви продаєте нинішню квартиру, правила інші – порівняння знайдете в статті продаж через агентство чи самостійно (польською). Увесь шлях купівлі описуємо в посібнику як купити квартиру в забудовника.
Часті запитання
Чи варто купувати квартиру в забудовника через посередника?
Варто, якщо посередникові платить забудовник, а ви отримуєте порівняння пропозицій багатьох компаній, допомогу з договорами й кредитом. Не варто платити комісію зі своєї кишені за помешкання, яке можна купити напряму за тією самою ціною. Завжди перевіряйте, хто платить винагороду.
Хто платить комісію посередникові на первинному ринку?
Зазвичай забудовник, на підставі договору співпраці з агентством. Покупець платить лише тоді, коли підпише з агентством договір посередництва, що передбачає винагороду, – у письмовій або електронній формі. У TM Invest покупець найчастіше не платить комісії.
Чи дорожча квартира від забудовника через посередника?
Ціну помешкання встановлює забудовник у прайсі, який мусить публікувати на своєму сайті разом з історією змін. Порівняйте ціну в договорі з прайсом – якщо вони різняться, ви можете вимагати укладення договору за найвигіднішою для вас ціною (ст. 19a п. 6 забудовницького закону).
Чи може посередник торгуватися із забудовником щодо ціни?
Так, він може обговорювати із забудовником ціну й умови – наприклад, графік платежів чи паркомісце. Результат залежить від забудовника та ситуації в проєкті, тож ніхто чесний не пообіцяє конкретної знижки.
Чи має агентство нерухомості на первинному ринку мати страхування відповідальності?
Так. Кожен посередник в операціях із нерухомістю підлягає обов'язковому страхуванню відповідальності за шкоду, завдану у зв'язку з посередництвом (ст. 181 п. 3 закону про управління нерухомістю). Якщо ви підписуєте договір посередництва, копія полісу має бути до нього додана.
Підсумок
Посередник під час купівлі квартири в забудовника зазвичай нічого не коштує покупцеві, бо його винагороду платить забудовник. Ціна помешкання береться з прайсу забудовника, який відкритий, має історію змін і потрапляє на dane.gov.pl, а розбіжність працює на вашу користь. Обираючи агентство, перевірте, хто платить винагороду, чи підписуєте ви договір посередництва, чи має агентство страхування відповідальності та з якою кількістю забудовників співпрацює.
Шукаєте нову квартиру у Варшаві чи у Вроцлаві? Скористайтеся допомогою під час купівлі квартири в забудовника – найчастіше без комісії для покупця, винагороду зазвичай сплачує забудовник. Ми підберемо пропозиції з каталогу 118 проєктів, організуємо презентації й проведемо вас через процес до нотаріального акта.
Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні, а стаття не є юридичною консультацією.
Джерела
- Закон про захист прав набувача житлового помешкання чи односімейного будинку та про Забудовницький гарантійний фонд (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 5a, 19a, 19b, 32).
- Закон про управління нерухомістю (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 399 (ст. 179a, 179b, 180 п. 3, 181 п. 3–3b).
- NBP – База цін житлової нерухомості (польською), ціни пропозиції та угод на первинному ринку, II кв. 2026.
- Портал dane.gov.pl (польською) – ціни пропозиції квартир, що публікуються забудовниками.
- Ціни квартир: каталог проєктів TM Invest, станом на 27.09.2026.
