Який банк обрати для іпотеки в Польщі 2026? Маржа, RRSO, комісія
Автор: Tacjana MasiukiewiczІпотечний кредит~12 хв читання
Який банк обрати для іпотеки у 2026 році? Єдиного «найкращого банку» немає – пропозиція, вигідна за погашення 30 років, може виявитися невигідною, якщо через 5 років ви захочете достроково погасити кредит чи перенести його. Тому замість рейтингу ми показуємо метод: як читати інформаційну форму ESIS, що насправді каже RRSO, як порахувати маржу, комісію та вартість додаткових продуктів – і на прикладі двох пропозицій на 600 тис. zł перевіряємо, чому нижча маржа не завжди виграє.
Головне
- Пропозиції порівнюйте за інформаційними формами (ESIS) – банк зобов'язаний видати їх до подання заявки, а інформація в них є обов'язковою щонайменше 14 днів (ст. 11 закону про іпотечний кредит).
- RRSO – загальна вартість кредиту, виражена у відсотках річних: охоплює відсотки, комісії й обов'язкові страховки, але не нотаріальні та судові збори.
- Середня ставка за новими житловими кредитами в злотих у липні 2026 р. становила 6,07% (NBP).
- Кредитне рішення банк передає на 21-й день від заявки (якщо ви не погодитеся на раніше), і воно є обов'язковим щонайменше 14 днів – це час для порівняння пропозицій.
- За змінної ставки банк може вимагати компенсацію за дострокове погашення лише протягом 36 місяців від укладення договору й максимум 3% погашуваної суми.
Чому немає «найкращого банку для іпотеки»?
Рейтинги зазвичай рахують пропозиції для одного модельного клієнта: трудовий договір, великий внесок, 25–30 років погашення. Тим часом, який банк буде для вас найдешевшим – і чи дасть він кредит узагалі, – вирішують ваші параметри: джерело доходу, власний внесок, строк погашення, первинний чи вторинний ринок і плани дострокових платежів. Банк з чудовою маржею за 20% внеску може мати посередню за 10%.
До того ж банки регулярно змінюють маржі й акції. Розумне запитання тому таке: «яка пропозиція за моїх даних і планів коштує найменше?». Відповідь дає порівняння кількох форм ESIS. Увесь процес – від кредитоспроможності до виплати траншів – ми описали в посібнику іпотека в Польщі покроково.
Інформаційна форма ESIS – з чого почати порівняння пропозицій
ESIS (європейська стандартна інформаційна форма) – уніфікований документ, зразок якого є додатком № 1 до закону про іпотечний кредит. Кожен банк, посередник і агент зобов'язаний передати її на довготривалому носії, щойно дізнається ваші потреби та фінансове становище, – не пізніше подання кредитної заявки (ст. 11). Кожен банк заповнює ті самі розділи в тому самому порядку, тож форми можна порівняти пункт за пунктом. За передачу цієї інформації не можна брати плату (ст. 10).
Щоб порівняння мало сенс, попросіть у всіх банків ESIS на ті самі параметри: ту саму суму кредиту, строк, власний внесок і той самий вид ставки (фіксована чи змінна). Нижче – де у формі шукати найважливішу інформацію.
| Параметр | Де в ESIS | На що звернути увагу |
|---|---|---|
| Ставка й маржа | Розділ 4 «Відсоткова ставка та інші витрати» | За змінної ставки: референтний показник + маржа; перевірте, чи маржа стала весь строк, чи акційна кілька років |
| RRSO і загальна сума до погашення | Розділ 3 «Основні характеристики» (загальна сума до погашення) і розділ 4 (RRSO та її складники) | Порівнюйте RRSO лише за тієї самої суми й строку; за фіксованої ставки на 5 років RRSO рахується від ставки цього періоду |
| Комісія й разові збори | Розділ 4, позиція «Інші складники RRSO» – разові витрати | Комісія, оцінка нерухомості, плата за розгляд заявки; чи можна включити комісію до кредиту |
| Платіж | Розділ 6 «Розмір кожного платежу» | Чи платіж охоплює лише відсотки й капітал, чи й інші витрати; до якої суми він може зрости за зростання ставок |
| Страховки, рахунок, картка, надходження | Розділ 8 «Додаткові обов'язки» | Як довго їх треба підтримувати, скільки вони коштують і наскільки зросте маржа, якщо ви від них відмовитеся |
| Дострокове погашення | Розділ 9 «Дострокове погашення» | Розмір компенсації та як довго банк може її брати |
RRSO – що це і чому замало дивитися на маржу іпотеки
RRSO, тобто реальна річна відсоткова ставка, – за законом загальна вартість іпотечного кредиту, виражена у відсотках від загальної суми кредиту в річному вимірі (ст. 4 п. 17). До загальної вартості включаються відсотки, збори, комісії, податки й маржі, а також витрати на додаткові послуги – зокрема страхування, – якщо вони необхідні для отримання кредиту або для отримання його на пропонованих умовах. Поза RRSO лишаються нотаріальні та судові збори (ст. 4 п. 5).
Тому маржа показує лише частину вартості. Пропозиція з низькою маржею, але високою комісією та дорогим страхуванням від банку може мати вищу RRSO, ніж пропозиція з вищою маржею «без додатків». Проте треба знати два обмеження RRSO:
- Припускає незмінну ставку увесь строк (ст. 20 п. 2). Тому за змінної ставки банк мусить указати в ESIS додаткову прикладну RRSO, що показує наслідки значного зростання ставок, – її варто прочитати.
- Припускає погашення до кінця договору. Разова комісія в RRSO «розтягується» на 30 років. Якщо ви плануєте достроково погасити кредит чи рефінансувати його через кілька років, комісія, сплачена на початку, важить значно більше, ніж підказує RRSO.
Вибір між фіксованою та змінною ставкою обговорюємо в статті фіксована чи змінна ставка іпотеки. Не зіставляйте RRSO кредиту з фіксованою ставкою з RRSO кредиту зі змінною – вони рахуються на різних припущеннях.
Приклад: дві пропозиції на 600 тис. zł на 30 років – яка дешевша?
Кредит 600 тис. zł – це приблизно 80% медіани ціни 2-кімнатної квартири у Варшаві в нашій пропозиції – 755 824 zł за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026. Порівняємо дві гіпотетичні пропозиції (це не пропозиції конкретних банків), обидві з рівними платежами, на 30 років:
- Пропозиція A: ставка 5,90% (нижча маржа), комісія 2% (12 000 zł, сплачується одразу), обов'язкові додатки – страхування життя від банку та рахунок із карткою – разом 120 zł на місяць увесь строк.
- Пропозиція B: ставка 6,20% (вища маржа), без комісії та без обов'язкових додаткових продуктів.
| Позиція | Пропозиція A (нижча маржа) | Пропозиція B (вища маржа) |
|---|---|---|
| Платіж за капіталом і відсотками | 3 559 zł | 3 675 zł |
| На місяць із додатками | 3 679 zł | 3 675 zł |
| Відсотки за 5 років | 171 161 zł | 180 177 zł |
| Вартість 5 років (відсотки + комісія + додатки) | 190 361 zł | 180 177 zł |
| Капітал до погашення через 5 років | 557 632 zł | 559 688 zł |
| Загальна вартість за 30 років | 736 375 zł | 722 933 zł |
| RRSO (орієнтовно) | бл. 6,59% | бл. 6,38% |
У пропозиції A платіж нижчий на 116 zł, і саме це виставляє реклама. Але з додатками (120 zł на місяць) ви платите практично стільки ж, скільки в B, а комісія 12 000 zł призводить до того, що в перші 5 років A коштує приблизно на 10 тис. zł дорожче, а за 30 років – приблизно на 13 тис. zł. RRSO показує це одразу: 6,59% проти 6,38%. A виграла б лише за помітно дешевших додатків або можливості відмовитися від них без підвищення маржі – тому розділ 8 ESIS так само важливий, як розділ 4.
Яким буде платіж за інших сум і строків, подивіться в таблицях у статті платіж за іпотекою 500, 600, 700, 800 тис. zł.
Комісія за видачу кредиту та крос-продажі – скільки вони коштують насправді
Комісія за видачу кредиту – разовий відсоток від суми кредиту. Часто можна обрати варіант «з комісією та нижчою маржею» чи «без комісії та з вищою маржею». Практичне правило: що коротший горизонт, у якому ви реально погашатимете цей кредит (дострокові платежі, продаж квартири, рефінансування), то вигідніший варіант без комісії. Перевірте й те, чи сплачуєте комісію готівкою, чи вона додається до кредиту – у другому разі ви платите з неї відсотки.
Крос-продажі іпотечного кредиту, тобто зниження маржі в обмін на рахунок, картку, регулярні надходження зарплати чи страховку від банку, законні, але мають межі. Закон забороняє нав'язаний продаж у пакеті (кредит доступний лише в пакеті), за винятком рахунку для обслуговування чи погашення кредиту, за ведення якого банк не бере плати. Допускається комбінований продаж – але тоді банк мусить повідомити, що кредит доступний і без додаткових продуктів, та одночасно передати ESIS для пропозиції без них (ст. 9). Тому завжди просіть обидві форми й рахуйте, скільки вам коштує зниження маржі.
За кожною умовою перевірте: скільки вона коштує на місяць, як довго її треба виконувати й наскільки зросте маржа, якщо ви перестанете. Вимогу «надходжень» треба пильнувати й після зміни роботи.
Не хочете самостійно зіставляти кілька форм ESIS? Запишіться на консультацію до іпотечного експерта – порівняємо пропозиції кількох банків за вашими параметрами з урахуванням комісії, страховок і умов крос-продажів.
Страховки за іпотеки – які обов'язкові
- Страхування нерухомості – банк може вимагати поліс і відступлення прав за ним (цесії) на свою користь, але мусить повідомити, що ви можете обрати будь-якого страховика, що відповідає мінімальному обсягу, який приймає банк (ст. 9 п. 2–3). Зовнішній поліс буває дешевшим за банківський пакет.
- Страхування життя – найчастіше елемент зниження маржі, а не необхідна умова. Порівняйте його вартість із різницею в платежі.
- Проміжне страхування (до запису іпотеки) – закон дозволяє банку брати додаткову плату до запису іпотеки в земельно-іпотечній книзі, але після запису вона підлягає поверненню або зарахуванню в рахунок погашення (ст. 29 п. 5a–5b). Подробиці за купівлі в будівництві – у статті про іпотеку на квартиру від забудовника (польською).
- Страхування низького внеску – за Рекомендацією S кредит може сягати 80% вартості нерухомості, а до 90%, якщо частина понад 80% додатково забезпечена. За внеску менше 20% перевірте, як банк це вирішує (страхування, вища маржа, гарантія) і скільки це коштує.
Дострокове погашення, період фіксованої ставки та строк рішення
Дострокове погашення. Ви маєте право погасити кредит повністю чи частково в будь-який час (ст. 38). За змінної ставки банк може застерегти компенсацію лише за погашення протягом 36 місяців від укладення договору, у розмірі не вищому за відсотки на погашувану суму за рік і не вищому за 3% цієї суми. За фіксованої ставки компенсація може братися увесь період фіксації, але не може перевищувати витрат банку, безпосередньо пов'язаних із достроковим погашенням (ст. 40).
Період фіксованої ставки. Якщо ви обираєте фіксовану ставку, перевірте, на скільки років вона діє. За періоду щонайменше 5 років договір має визначати, як буде встановлена нова ставка після його закінчення і що станеться, якщо ви не домовитеся з банком; банк не може брати плату за встановлення нової ставки (ст. 29 п. 3–4). Порівнюйте пропозиції з однаковим періодом фіксації.
Строк рішення. Банк передає кредитне рішення на 21-й день від заявки – саме для того, щоб ви могли порівняти його з іншими, – якщо ви не погодитеся на раніше передання. Рішення зобов'язує щонайменше 14 днів, а за ранішого передання цей строк подовжується (ст. 14). За купівлі в забудовника вас підганяє строк із договору, тому подавайте заявки паралельно. Після підписання кредитного договору у вас 14 днів на відмову без пояснення причин (ст. 42).
Вимоги до доходу – трудовий договір, B2B, JDG
Найдешевша пропозиція нічого не дасть, якщо банк не визнає ваш дохід. Усі банки застосовують Рекомендацію S KNF (зокрема буфер щонайменше 2,5 в. п. за змінної ставки й розрахунок кредитоспроможності максимум на 25 років), але різняться підходом до джерел доходу: вимагуваним стажем діяльності, способом розрахунку доходу від ryczałt чи контракту B2B, прийняттям договорів підряду. Подробиці: іпотека для JDG і B2B та документи для іпотеки. Скільки ви можете позичити, порахуєте в статті про кредитоспроможність.
Порівняння можна зробити самостійно або з посередником – про те, як працює іпотечний посередник і хто платить за його послуги, пишемо в статті чи варто користуватися допомогою під час іпотеки (польською). Якщо ви лише шукаєте квартиру, подивіться актуальні новобудови у Варшаві і у Вроцлаві.
Часті запитання
Який банк має найнижчу маржу іпотеки у 2026?
Єдиної відповіді немає – маржа залежить від власного внеску, суми, доходу й того, чи приймете ви додаткові продукти, а банки змінюють її навіть кілька разів на рік. Порівнюйте RRSO та загальну вартість за ESIS, підготовленими для ваших параметрів.
RRSO – що це в іпотечному кредиті?
RRSO – реальна річна відсоткова ставка: загальна вартість кредиту (відсотки, комісії, маржа, обов'язкові страховки), виражена у відсотках від суми кредиту в річному вимірі. Не охоплює нотаріальних і судових зборів. Припускає незмінну ставку й погашення до кінця договору.
Чи вигідний кредит із комісією та нижчою маржею?
Лише якщо ви маєте намір погашати кредит довго й без великих дострокових платежів. Комісія сплачується на початку, а економія на маржі розтягується на роки – якщо через кілька років ви достроково погасите чи рефінансуєте кредит, варіант без комісії зазвичай виходить дешевшим. Порахуйте вартість перших 5 років для обох варіантів.
Чи може банк змусити мене купити страховку?
Банк може вимагати страхування, пов'язане з кредитом, наприклад нерухомості, але мусить повідомити, що ви можете купити поліс у будь-якого страховика, що відповідає його мінімальним вимогам. Кредит не можна ставити в залежність від купівлі інших фінансових продуктів у пакеті, окрім рахунку для обслуговування кредиту, що ведеться без плати.
Чи можна подати заявку на кредит у кількох банках одночасно?
Так, і за купівлі квартири це звична практика – вона дає змогу порівняти обов'язкові рішення й страхує від відмови одного банку. Подавайте заявки приблизно в один час – в обов'язкових рішень обмежений строк дії.
Підсумок
Замість пошуку «найкращого банку» попросіть ESIS у 3–4 банках на однакові параметри (для пропозицій із додатками – і без них). Порівняйте RRSO, загальну вартість і вартість перших 5 років, перевірте розділи 8 і 9, а наприкінці – чи прийме банк ваш дохід і чи встигне з рішенням. Наш приклад показує, що пропозиція з нижчою маржею може виявитися дорожчою приблизно на 10 тис. zł уже через 5 років.
Якщо хочете, щоб це порівняння зробив хтось за вас: запишіться на консультацію до іпотечного експерта – порівняємо пропозиції кількох банків, порахуємо загальну вартість і вартість перших років та допоможемо підготувати документи. Ми працюємо з 2016 року на ринку у Варшаві та у Вроцлаві.
Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні, пропозиції A і B гіпотетичні й не є офертою жодного банку чи фінансовою консультацією. Остаточні умови та кредитне рішення визначає банк.
Джерела
- Закон від 23 березня 2017 р. про іпотечний кредит і про нагляд за посередниками іпотечного кредиту та агентами, Dz.U. 2025 поз. 720 (польською) – ст. 4 п. 5, 17–19, ст. 9, 11, 14, 20, 29, 38–40, 42, додатки № 1–2 (форма ESIS)
- NBP – статистика відсоткових ставок MIR, нові договори кредитів на житлову нерухомість у PLN (липень 2026)
- KNF – Рекомендація S щодо добросовісних практик у сфері кредитних вимог, забезпечених іпотекою (польською)
- Ціни квартир: каталог проєктів TM Invest, станом на 27.09.2026
