Цены на квартиры в Польше 2026 для иностранцев: Варшава и Вроцлав
Автор: Tacjana MasiukiewiczДля иностранцев~10 мин чтения
Сколько стоит квартира в новостройке в Польше в 2026 году? В нашем каталоге типичная 2-комнатная квартира стоит ок. 756 тыс. zł (ок. 173 тыс. евро) в Варшаве и ок. 662 тыс. zł (ок. 151 тыс. евро) во Вроцлаве. В этом обзоре цен на квартиры в Польше для иностранцев показываем цены студий, 2- и 3-комнатных квартир в злотых, евро и долларах, средние цены сделок по данным NBP и то, сколько денег нужно вместе с расходами на покупку. Пишем простым языком — без специальных терминов.
Главное
- Медианная цена за m² в нашем каталоге новостроек: 18 000 zł (ок. 4 110 евро) в Варшаве и 15 736 zł (ок. 3 600 евро) во Вроцлаве (данные на 27.09.2026).
- Средняя цена сделок с новыми квартирами по данным NBP (II кв. 2026): 16 783 zł/m² в Варшаве и 14 312 zł/m² во Вроцлаве.
- Пересчёт делаем по среднему курсу NBP на 25.09.2026 (таблица A № 187/A/NBP/2026): 1 EUR = 4,3750 zł, 1 USD = 3,8404 zł.
- Цены в Польше — в злотых. За последние 12 месяцев курс евро колебался от 4,2009 до 4,3900 zł — это ок. 4,5% разницы в цене в евро.
- К цене от застройщика добавьте нотариуса и судебные сборы — при квартире за ок. 756 тыс. zł это ок. 3,9 тыс. zł (по максимальным ставкам). Налога PCC при покупке у застройщика, как правило, нет.
Сколько стоит квартира в Польше в 2026 году? Средние цены NBP
Самые надёжные данные о ценах на квартиры в крупных городах публикует Национальный банк Польши (NBP). Важно различать: цена предложения — это цена в объявлении, а цена сделки — цена, за которую квартиру действительно купили. Ниже — цены сделок на первичном рынке (новые квартиры от застройщиков) и на вторичном (квартиры с историей).
| Город | Первичный рынок, zł/m² | Первичный рынок, EUR/m² | Вторичный рынок, zł/m² | Вторичный рынок, EUR/m² |
|---|---|---|---|---|
| Варшава | 16 783 | 3 836 | 16 723 | 3 822 |
| Краков | 15 923 | 3 640 | 14 792 | 3 381 |
| Гданьск | 14 491 | 3 312 | 14 035 | 3 208 |
| Вроцлав | 14 312 | 3 271 | 12 590 | 2 878 |
| Познань | 12 766 | 2 918 | 10 891 | 2 489 |
Варшава — самый дорогой город Польши. Во Вроцлаве новая квартира в среднем дешевле за m² примерно на 15%, чем в столице, а на вторичном рынке разница ещё больше. Цены NBP — это средние по всему городу: в центре вы заплатите больше, на окраинах меньше. Точные цены по районам — в статьях цены на новостройки в Варшаве 2026 и цены на квартиры во Вроцлаве 2026 (статьи на польском).
Цены на квартиры в Варшаве и Вроцлаве в евро: студия, 2 и 3 комнаты
Средняя цена за m² не говорит, сколько вы заплатите за конкретную квартиру. Поэтому мы посчитали цены целых квартир. По данным каталога TM Invest на 27.09.2026, в Варшаве у нас 2 237 свободных новых квартир в 73 жилых комплексах, а во Вроцлаве — 2 114 квартир в 45 жилых комплексах. «Медиана» — это серединная цена: половина квартир дешевле, половина дороже.
| Город и тип квартиры | Медиана цены, zł | Медиана, EUR | Медиана, USD | Самая дешёвая, zł (EUR) | Типичная площадь |
|---|---|---|---|---|---|
| Варшава — студия (1 комната) | 824 404 | 188 435 | 214 666 | 437 076 (99 903) | 30,4 m² |
| Варшава — 2 комнаты | 755 824 | 172 760 | 196 809 | 449 317 (102 701) | 39,4 m² |
| Варшава — 3 комнаты | 935 503 | 213 829 | 243 595 | 567 820 (129 787) | 58,3 m² |
| Вроцлав — студия (1 комната) | 595 638 | 136 146 | 155 098 | 335 315 (76 643) | 32,4 m² |
| Вроцлав — 2 комнаты | 662 405 | 151 407 | 172 483 | 453 218 (103 593) | 40,8 m² |
| Вроцлав — 3 комнаты | 878 658 | 200 836 | 228 793 | 617 000 (141 029) | 57,6 m² |
Обратите внимание на студии в Варшаве: их медиана выше медианы 2-комнатных квартир. Причина проста — многие студии в нашем каталоге это микроапартаменты в районах Śródmieście и Wola, то есть в самых дорогих. Без этих двух районов медианная цена студии в Варшаве — ок. 600 тыс. zł (ок. 137 тыс. евро) за ок. 30 m². Подробнее о небольших квартирах — в статье цены на студии 2026 (статья на польском).
Что можно купить за 150 и 200 тысяч евро?
Многие иностранцы считают бюджет в евро. Мы проверили, сколько новых квартир из нашего каталога укладывается в типичные бюджеты (по курсу 4,3750 zł за евро).
| Бюджет | В злотых | Варшава — число квартир | Вроцлав — число квартир |
|---|---|---|---|
| до 100 тыс. EUR | до 437 500 zł | 7 | 4 |
| до 150 тыс. EUR | до 656 250 zł | 429 | 626 |
| до 200 тыс. EUR | до 875 000 zł | 1 191 | 1 410 |
| все свободные | – | 2 237 | 2 114 |
Вывод: новая квартира дешевле 100 тыс. евро в этих городах — редкость. С бюджетом до 150 тыс. евро выбор уже реальный — особенно во Вроцлаве (например, район Fabryczna, где медиана 2 комнат — 511 792 zł) и в варшавском районе Białołęka (медиана 2 комнат — 553 358 zł). Бюджет до 200 тыс. евро открывает больше половины предложения в обоих городах. Актуальные квартиры — на страницах новостройки в Варшаве и новостройки во Вроцлаве.
Не знаете польский рынок и не понимаете, с чего начать? Поможем выбрать новую квартиру в вашем бюджете — сравним жилые комплексы, цены и сроки сдачи. Для покупателя эта услуга чаще всего без комиссии — обычно наше вознаграждение платит застройщик.
Курс валют: почему меняется цена в евро?
Застройщики указывают цены в злотых, и платежи по договору вы вносите в злотых. Если ваши сбережения в евро или долларах, цена квартиры «в вашей валюте» меняется каждый день вместе с курсом. Пример на данных NBP за последние 12 месяцев:
- 2-комнатная квартира за 662 405 zł (медиана в нашем каталоге во Вроцлаве),
- при самом низком курсе года (28.01.2026: 4,2009 zł) стоила ок. 157 682 евро,
- при самом высоком курсе года (24.09.2026: 4,3900 zł) — ок. 150 890 евро,
- разница: ок. 6 800 евро за одну и ту же квартиру.
При покупке у застройщика вы обычно платите несколькими траншами во время строительства, поэтому курс срабатывает несколько раз. Стоит спланировать, когда вы меняете деньги, и сравнить стоимость обмена в банке. Как организовать перевод и что требует банк при проверке происхождения денег, описываем в статье перевод денег из-за границы на покупку квартиры.
Ипотечный кредит в евро обычно не вариант: банк может выдать его только в валюте, в которой у вас большая часть доходов или имущества (ст. 6 закона об ипотечном кредите). Если вы зарабатываете в Польше в злотых, кредит будет в злотых. Подробности — в статье ипотека в Польше для иностранцев.
Сколько денег нужно вместе с расходами на покупку?
Цена из прайс-листа — ещё не всё. Иностранец платит такие же налоги и сборы, как поляк: гражданство ставки не меняет. Ниже короткий пример для 2-комнатной квартиры за 755 824 zł (медиана в нашем каталоге в Варшаве). Подробное объяснение каждой позиции — в статье налоги при покупке квартиры в Польше иностранцем.
| Позиция | У застройщика | Вторичный рынок |
|---|---|---|
| НДС (VAT) | уже в цене (8% до 150 m²) | не применяется |
| Налог PCC | как правило, не платите | 2% = 15 116 zł (ок. 3 455 евро), есть освобождения |
| Нотариус и судебные сборы (макс. ставки) | ок. 3 874 zł (ок. 885 евро) | зависит от договора |
| Присяжный переводчик у нотариуса | если вы не знаете польского — ориентировочно 150–400 zł нетто за первый час | так же |
| Разрешение MSWiA | для квартиры обычно не нужно; если требуется — гербовый сбор 1 570 zł | так же |
Нужно ли вам разрешение? На покупку отдельного жилого помещения иностранцу, как правило, не нужно разрешение MSWiA (Министерства внутренних дел и администрации) — исключение, в частности, приграничная зона, а гражданам стран ЕЭЗ (в том числе ЕС) и Швейцарии разрешение на покупку квартиры не нужно вовсе. Правила объясняем в статье покупка квартиры иностранцем. В бюджет заложите и то, что не относится к расходам на сделку: отделку квартиры и, при необходимости, парковочное место.
Варшава или Вроцлав — где дешевле?
Коротко: Вроцлав дешевле. В нашем каталоге медианная цена за m² во Вроцлаве (15 736 zł) примерно на 13% ниже, чем в Варшаве (18 000 zł). Сильнее всего это заметно на студиях и 2-комнатных квартирах. У 3-комнатных разница меньше — медиана 935 503 zł в Варшаве и 878 658 zł во Вроцлаве (в евро: ок. 214 тыс. против ок. 201 тыс.).
Но цена — лишь один фактор. Важны также работа, школа для детей и дорога. Семьям из Украины и Беларуси, которые думают о Вроцлаве, советуем путеводитель где жить во Вроцлаве с семьёй: районы, школы, транспорт.
Хорошая новость для иностранцев: застройщик обязан публиковать на своём сайте цену за m² каждой квартиры и историю изменения цен, а раз в сутки эти данные попадают и на государственный портал dane.gov.pl (ст. 19a и 19b закона о застройщиках). Так что вы можете сами проверить, одинакова ли цена для всех.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Польше в евро в 2026 году?
В нашем каталоге медианная цена новой 2-комнатной квартиры — ок. 173 тыс. евро в Варшаве и ок. 151 тыс. евро во Вроцлаве (курс NBP на 25.09.2026). За m² вы платите в среднем ок. 4 110 евро в Варшаве и ок. 3 600 евро во Вроцлаве. Цены в договоре в злотых, поэтому сумма в евро меняется вместе с курсом.
Платит ли иностранец за квартиру в Польше больше, чем поляк?
Нет. Цена у застройщика, НДС, налог PCC, нотариальная такса и судебные сборы одинаковы для поляка и иностранца. Дополнительный расход появится, только если вам нужен присяжный переводчик у нотариуса или — в более редких случаях — разрешение MSWiA (гербовый сбор 1 570 zł).
Можно ли заплатить застройщику в евро?
Цены и платежи в договоре с застройщиком (umowa deweloperska) обычно в злотых, а деньги поступают на жилищный эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Отправить перевод в евро можно, но банк конвертирует его в злотые по своему курсу. До подписания договора спросите банк о курсе и комиссиях за перевод.
Где квартиры дешевле: в Варшаве или во Вроцлаве?
Во Вроцлаве. По данным NBP, средняя цена сделки с новой квартирой во II кв. 2026 — 14 312 zł/m² во Вроцлаве и 16 783 zł/m² в Варшаве. В нашем каталоге медиана за m² во Вроцлаве ниже примерно на 13%.
Сколько нужно денег, чтобы купить квартиру в Польше?
При покупке за наличные — цена квартиры плюс несколько тысяч злотых на нотариуса и судебные сборы (при цене 756 тыс. zł это ок. 3,9 тыс. zł). При ипотеке нужен первоначальный взнос — по Рекомендации S Комиссии финансового надзора (KNF) обычно 20% цены, а 10% только при дополнительном обеспечении кредита. Условия для иностранцев зависят также от статуса пребывания и источника дохода. Добавьте и отделку квартиры.
Итог
В 2026 году медианная цена новой 2-комнатной квартиры в нашем каталоге — ок. 173 тыс. евро в Варшаве и ок. 151 тыс. евро во Вроцлаве. Вроцлав дешевле примерно на 13% за m², а при бюджете до 150 тыс. евро в нём заметно больше квартир на выбор. Помните, что цена в злотых — курс евро может изменить её на несколько тысяч евро. К цене от застройщика добавьте ок. 4 тыс. zł на нотариуса и суды, а на вторичном рынке — ещё 2% налога PCC.
Хотите купить квартиру в Варшаве или Вроцлаве, но живёте за границей или пока плохо знаете польский рынок? Свяжитесь с нами — подберём новую квартиру и проведём через покупку. Мы на рынке с 2016 года, а для покупателя эта услуга чаще всего без комиссии — обычно наше вознаграждение платит застройщик.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Цены из каталога TM Invest — данные на 27.09.2026, пересчёт валют по средним курсам NBP на 25.09.2026. Расчёты ориентировочные и не являются юридической или налоговой консультацией.
Источники
- NBP — база цен жилой недвижимости, цены сделок за II кв. 2026 (файл ceny_mieszkan.xlsx).
- NBP — таблица A средних курсов № 187/A/NBP/2026 от 25.09.2026 (EUR 4,3750; USD 3,8404) и архив курсов EUR за период 26.09.2025–25.09.2026.
- Закон о застройщиках (ustawa deweloperska) — сводный текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 19a, 19b, ст. 40 п. 2).
- Закон о приобретении недвижимости иностранцами (ст. 8 п. 1–3).
- KNF — Рекомендация S (рекомендация 15.5 — первоначальный взнос/LTV).
- Закон о гербовом сборе — сводный текст Dz.U. 2025 poz. 1154 (приложение, часть III п. 8).
- Закон о налоге на гражданско-правовые действия (PCC) — сводный текст Dz.U. 2026 poz. 191 (ст. 2 п. 4, ст. 7).
- Закон о налоге на товары и услуги (НДС) — сводный текст Dz.U. 2025 poz. 775 (ст. 41 п. 12–12c).
- Распоряжение о максимальных ставках нотариальной таксы — сводный текст Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 3, § 6).
- Закон о судебных издержках по гражданским делам — сводный текст Dz.U. 2025 poz. 1228 (ст. 42–44).
- Закон об ипотечном кредите и надзоре за ипотечными посредниками и агентами — сводный текст Dz.U. 2025 poz. 720 (ст. 6).
- Цены квартир: каталог новостроек TM Invest, данные на 27.09.2026.
