Ceny mieszkań w Polsce 2026 dla obcokrajowców – Warszawa vs Wrocław
Autor: Tacjana MasiukiewiczDla cudzoziemców~10 min czytania
Ile kosztuje nowe mieszkanie w Polsce w 2026 roku? W naszej ofercie typowe mieszkanie 2-pokojowe kosztuje ok. 756 tys. zł (ok. 173 tys. euro) w Warszawie i ok. 662 tys. zł (ok. 151 tys. euro) we Wrocławiu. W tym przewodniku dla obcokrajowców pokazujemy ceny kawalerek, mieszkań 2- i 3-pokojowych w złotych, euro i dolarach, średnie ceny transakcyjne NBP oraz to, ile pieniędzy trzeba mieć razem z kosztami zakupu. Piszemy prostym językiem – bez specjalistycznych słów.
Najważniejsze informacje
- Mediana ceny za m² w naszej ofercie nowych mieszkań: 18 000 zł (ok. 4 110 euro) w Warszawie i 15 736 zł (ok. 3 600 euro) we Wrocławiu (stan na 27.09.2026).
- Średnia cena transakcyjna nowych mieszkań według NBP (II kw. 2026): 16 783 zł/m² w Warszawie i 14 312 zł/m² we Wrocławiu.
- Przeliczenia robimy po średnim kursie NBP z 25.09.2026 (tabela A nr 187/A/NBP/2026): 1 EUR = 4,3750 zł, 1 USD = 3,8404 zł.
- Ceny w Polsce są w złotych. W ciągu ostatnich 12 miesięcy kurs euro wahał się od 4,2009 do 4,3900 zł – to ok. 4,5% różnicy w cenie liczonej w euro.
- Do ceny od dewelopera dolicz notariusza i opłaty sądowe – przy mieszkaniu za ok. 756 tys. zł to ok. 3,9 tys. zł (stawki maksymalne). Podatku PCC przy zakupie od dewelopera co do zasady nie ma.
Ile kosztuje mieszkanie w Polsce w 2026? Średnie ceny NBP
Najbardziej wiarygodne dane o cenach mieszkań w dużych miastach publikuje Narodowy Bank Polski (NBP). Ważna jest różnica: cena ofertowa to cena w ogłoszeniu, a cena transakcyjna to cena, za którą mieszkanie naprawdę kupiono. Poniżej pokazujemy ceny transakcyjne – na rynku pierwotnym (nowe mieszkania od dewelopera) i wtórnym (mieszkania używane).
| Miasto | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek pierwotny, EUR/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Rynek wtórny, EUR/m² |
|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 16 783 | 3 836 | 16 723 | 3 822 |
| Kraków | 15 923 | 3 640 | 14 792 | 3 381 |
| Gdańsk | 14 491 | 3 312 | 14 035 | 3 208 |
| Wrocław | 14 312 | 3 271 | 12 590 | 2 878 |
| Poznań | 12 766 | 2 918 | 10 891 | 2 489 |
Warszawa to najdroższe miasto w Polsce. We Wrocławiu nowe mieszkanie jest średnio o ok. 15% tańsze za m² niż w stolicy, a różnica na rynku wtórnym jest jeszcze większa. Ceny NBP to średnie z całego miasta – w centrum płacisz więcej, na obrzeżach mniej. Dokładne ceny w dzielnicach opisujemy w artykułach Ceny nowych mieszkań w Warszawie 2026 i Ceny mieszkań Wrocław 2026.
Ceny mieszkań Warszawa i Wrocław w euro – kawalerka, 2 i 3 pokoje
Średnia za m² nie mówi, ile zapłacisz za konkretne mieszkanie. Dlatego policzyliśmy ceny całych mieszkań. Według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026, w Warszawie mamy 2 237 dostępnych nowych mieszkań w 73 inwestycjach, a we Wrocławiu 2 114 mieszkań w 45 inwestycjach. „Mediana” to cena środkowa: połowa mieszkań jest tańsza, połowa droższa.
| Miasto i typ mieszkania | Mediana ceny, zł | Mediana, EUR | Mediana, USD | Najtańsze, zł (EUR) | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Warszawa – kawalerka (1 pokój) | 824 404 | 188 435 | 214 666 | 437 076 (99 903) | 30,4 m² |
| Warszawa – 2 pokoje | 755 824 | 172 760 | 196 809 | 449 317 (102 701) | 39,4 m² |
| Warszawa – 3 pokoje | 935 503 | 213 829 | 243 595 | 567 820 (129 787) | 58,3 m² |
| Wrocław – kawalerka (1 pokój) | 595 638 | 136 146 | 155 098 | 335 315 (76 643) | 32,4 m² |
| Wrocław – 2 pokoje | 662 405 | 151 407 | 172 483 | 453 218 (103 593) | 40,8 m² |
| Wrocław – 3 pokoje | 878 658 | 200 836 | 228 793 | 617 000 (141 029) | 57,6 m² |
Uwaga na kawalerki w Warszawie: ich mediana jest wyższa niż mediana mieszkań 2-pokojowych. Powód jest prosty – dużo kawalerek w naszej ofercie to mikroapartamenty w Śródmieściu i na Woli, czyli w najdroższych dzielnicach. Poza tymi dwiema dzielnicami mediana ceny kawalerki w Warszawie to ok. 600 tys. zł (ok. 137 tys. euro) za ok. 30 m². Więcej o małych mieszkaniach piszemy w artykule Ceny kawalerek 2026.
Co kupisz za 150 i 200 tysięcy euro?
Wielu obcokrajowców myśli o budżecie w euro. Sprawdziliśmy, ile nowych mieszkań z naszej oferty mieści się w typowych budżetach (po kursie 4,3750 zł za euro).
| Budżet | W złotych | Warszawa – liczba mieszkań | Wrocław – liczba mieszkań |
|---|---|---|---|
| do 100 tys. EUR | do 437 500 zł | 7 | 4 |
| do 150 tys. EUR | do 656 250 zł | 429 | 626 |
| do 200 tys. EUR | do 875 000 zł | 1 191 | 1 410 |
| wszystkie dostępne | – | 2 237 | 2 114 |
Wniosek: za mniej niż 100 tys. euro nowe mieszkanie w tych miastach to rzadkość. Przy budżecie do 150 tys. euro wybór jest już realny – szczególnie we Wrocławiu (np. dzielnica Fabryczna, gdzie mediana 2 pokoi to 511 792 zł) i na warszawskiej Białołęce (mediana 2 pokoi 553 358 zł). Budżet do 200 tys. euro otwiera ponad połowę oferty w obu miastach. Aktualne mieszkania zobaczysz na stronach nowe mieszkania w Warszawie i nowe mieszkania we Wrocławiu.
Nie znasz polskiego rynku i nie wiesz, od czego zacząć? Pomożemy wybrać nowe mieszkanie w Twoim budżecie – porównamy inwestycje, ceny i terminy oddania. Dla kupującego to najczęściej usługa bez prowizji – wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.
Kurs walut: dlaczego cena w euro się zmienia?
Deweloperzy podają ceny w złotych i w złotych płacisz raty z umowy. Jeśli Twoje oszczędności są w euro lub dolarach, cena mieszkania „w Twojej walucie” zmienia się każdego dnia razem z kursem. Przykład na liczbach NBP z ostatnich 12 miesięcy:
- mieszkanie 2-pokojowe za 662 405 zł (mediana w naszej ofercie we Wrocławiu),
- przy najniższym kursie roku (28.01.2026: 4,2009 zł) kosztowało ok. 157 682 euro,
- przy najwyższym kursie roku (24.09.2026: 4,3900 zł) – ok. 150 890 euro,
- różnica: ok. 6 800 euro za to samo mieszkanie.
Przy zakupie od dewelopera płacisz zwykle w kilku ratach przez czas budowy, więc kurs działa kilka razy. Warto zaplanować, kiedy wymieniasz pieniądze, i porównać koszt wymiany w banku. Jak zorganizować przelew i czego wymaga bank przy sprawdzaniu pochodzenia pieniędzy, opisujemy w artykule Przelew z zagranicy na zakup mieszkania.
Kredyt hipoteczny w euro zwykle nie wchodzi w grę: bank może go dać tylko w walucie, w której masz większość dochodów lub majątku (art. 6 ustawy o kredycie hipotecznym). Jeśli zarabiasz w Polsce w złotych, kredyt będzie w złotych. Szczegóły – w artykule Kredyt hipoteczny dla obcokrajowca.
Ile pieniędzy potrzebujesz razem z kosztami zakupu?
Cena z cennika to nie wszystko. Cudzoziemiec płaci takie same podatki i opłaty jak Polak – obywatelstwo nie zmienia stawek. Poniżej krótki przykład dla mieszkania 2-pokojowego za 755 824 zł (mediana w naszej ofercie w Warszawie). Pełne wyjaśnienie każdej pozycji znajdziesz w artykule Podatki przy zakupie mieszkania przez cudzoziemca.
| Pozycja | Od dewelopera | Rynek wtórny |
|---|---|---|
| VAT | już w cenie (8% do 150 m²) | nie dotyczy |
| Podatek PCC | co do zasady nie płacisz | 2% = 15 116 zł (ok. 3 455 euro), są zwolnienia |
| Notariusz i opłaty sądowe (stawki maks.) | ok. 3 874 zł (ok. 885 euro) | zależnie od umowy |
| Tłumacz przysięgły u notariusza | jeśli nie znasz polskiego – orientacyjnie 150–400 zł netto za pierwszą godzinę | tak samo |
| Zezwolenie MSWiA | dla mieszkania zwykle niepotrzebne; jeśli jest wymagane – opłata skarbowa 1 570 zł | tak samo |
Czy potrzebujesz zezwolenia? Na zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego cudzoziemiec co do zasady nie potrzebuje zezwolenia MSWiA (wyjątek to m.in. strefa nadgraniczna), a obywatele państw EOG (w tym UE) i Szwajcarii nie potrzebują zezwolenia na zakup mieszkania w ogóle. Zasady wyjaśniamy w przewodniku Zakup mieszkania przez cudzoziemca. Do budżetu dolicz też rzeczy, które nie są kosztem transakcji: wykończenie mieszkania i ewentualne miejsce postojowe.
Warszawa czy Wrocław – gdzie taniej?
Krótko: Wrocław jest tańszy. W naszej ofercie mediana ceny za m² we Wrocławiu (15 736 zł) jest o ok. 13% niższa niż w Warszawie (18 000 zł). Najbardziej widać to przy kawalerkach i mieszkaniach 2-pokojowych. Przy 3 pokojach różnica jest mniejsza – mediana to 935 503 zł w Warszawie i 878 658 zł we Wrocławiu (w euro: ok. 214 tys. wobec ok. 201 tys.).
Cena to jednak tylko jeden czynnik. Liczy się też praca, szkoła dla dzieci i dojazd. Rodzinom z Ukrainy i Białorusi, które myślą o Wrocławiu, polecamy przewodnik Wrocław dla rodzin z Ukrainy i Białorusi – dzielnice, szkoły, dojazd.
Dobra wiadomość dla obcokrajowców: deweloper musi publikować na swojej stronie cenę za m² każdego mieszkania i historię zmian cen, a dane te trafiają też raz na dobę na rządowy portal dane.gov.pl (art. 19a i 19b ustawy deweloperskiej). Możesz więc sam sprawdzić, czy cena jest taka sama dla wszystkich.
Najczęstsze pytania
Ile kosztuje mieszkanie w Polsce w euro?
W naszej ofercie nowe mieszkanie 2-pokojowe kosztuje w medianie ok. 173 tys. euro w Warszawie i ok. 151 tys. euro we Wrocławiu (kurs NBP z 25.09.2026). Za m² płacisz średnio ok. 4 110 euro w Warszawie i ok. 3 600 euro we Wrocławiu. Ceny w umowie są w złotych, więc kwota w euro zmienia się z kursem.
Czy obcokrajowiec płaci więcej za mieszkanie w Polsce?
Nie. Cena u dewelopera, VAT, PCC, taksa notarialna i opłaty sądowe są takie same dla Polaka i cudzoziemca. Dodatkowy koszt może się pojawić tylko wtedy, gdy potrzebujesz tłumacza przysięgłego u notariusza albo – w rzadszych przypadkach – zezwolenia MSWiA (opłata skarbowa 1 570 zł).
Czy mogę zapłacić deweloperowi w euro?
Ceny i płatności w umowie deweloperskiej są zwykle w złotych, a wpłaty idą na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Możesz wysłać przelew w euro, ale bank przewalutuje go na złote po swoim kursie. Zanim podpiszesz umowę, zapytaj bank o kurs i opłaty za przelew.
Gdzie jest taniej: w Warszawie czy we Wrocławiu?
We Wrocławiu. Według NBP średnia cena transakcyjna nowego mieszkania w II kw. 2026 to 14 312 zł/m² we Wrocławiu i 16 783 zł/m² w Warszawie. W naszej ofercie mediana za m² jest we Wrocławiu niższa o ok. 13%.
Ile trzeba mieć pieniędzy na zakup mieszkania w Polsce?
Przy zakupie za gotówkę – cenę mieszkania plus kilka tysięcy złotych na notariusza i opłaty sądowe (przy 756 tys. zł to ok. 3,9 tys. zł). Przy kredycie potrzebny jest wkład własny – według Rekomendacji S KNF zwykle 20% ceny, a 10% tylko przy dodatkowym zabezpieczeniu kredytu. Warunki dla cudzoziemców zależą też od statusu pobytowego i źródła dochodu. Dolicz też wykończenie mieszkania.
Podsumowanie
W 2026 roku nowe mieszkanie 2-pokojowe w naszej ofercie kosztuje w medianie ok. 173 tys. euro w Warszawie i ok. 151 tys. euro we Wrocławiu. Wrocław jest tańszy o ok. 13% za m², a przy budżecie do 150 tys. euro ma wyraźnie więcej mieszkań do wyboru. Pamiętaj, że cena jest w złotych – kurs euro może zmienić ją o kilka tysięcy euro. Do ceny od dewelopera dolicz ok. 4 tys. zł na notariusza i sądy, a na rynku wtórnym także 2% PCC.
Chcesz kupić mieszkanie w Warszawie lub we Wrocławiu, ale mieszkasz za granicą albo nie znasz jeszcze dobrze polskiego rynku? Skontaktuj się z nami – dobierzemy nowe mieszkanie i przeprowadzimy Cię przez zakup. Jesteśmy na rynku od 2016 roku, a dla kupującego to najczęściej usługa bez prowizji – wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.
Stan prawny na wrzesień 2026 r. Ceny z katalogu TM Invest – stan na 27.09.2026, przeliczenia walut po kursach średnich NBP z 25.09.2026. Wyliczenia mają charakter orientacyjny i nie stanowią porady prawnej ani podatkowej.
Źródła
- NBP – Baza cen nieruchomości mieszkaniowych, ceny transakcyjne II kw. 2026 (plik ceny_mieszkan.xlsx).
- NBP – tabela A kursów średnich nr 187/A/NBP/2026 z 25.09.2026 (EUR 4,3750; USD 3,8404) oraz archiwum kursów EUR z okresu 26.09.2025–25.09.2026.
- Ustawa deweloperska – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 19a, 19b, art. 40 ust. 2).
- Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (art. 8 ust. 1–3).
- KNF – Rekomendacja S (rekomendacja 15.5 – wkład własny/LTV).
- Ustawa o opłacie skarbowej – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1154 (załącznik, część III ust. 8).
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 191 (art. 2 pkt 4, art. 7).
- Ustawa o podatku od towarów i usług – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 775 (art. 41 ust. 12–12c).
- Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 3, § 6).
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228 (art. 42–44).
- Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 720 (art. 6).
- Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.
