Ціни на квартири в Польщі 2026 для іноземців: Варшава чи Вроцлав
Автор: Tacjana MasiukiewiczДля іноземців~10 хв читання
Які ціни на квартири в Польщі у 2026 році? У нашому каталозі типова 2-кімнатна квартира в новобудові коштує бл. 756 тис. zł (бл. 173 тис. євро) у Варшаві й бл. 662 тис. zł (бл. 151 тис. євро) у Вроцлаві. У цьому посібнику для іноземців показуємо ціни студій, 2- і 3-кімнатних квартир у злотих, євро й доларах, середні ціни угод за даними NBP, а також скільки грошей потрібно мати разом із витратами на купівлю. Пишемо простою мовою — без фахових слів.
Головне
- Медіанна ціна за m² у нашому каталозі квартир у новобудовах: 18 000 zł (бл. 4 110 євро) у Варшаві й 15 736 zł (бл. 3 600 євро) у Вроцлаві (станом на 27.09.2026).
- Середня ціна угод на квартири в новобудовах за даними NBP (II кв. 2026): 16 783 zł/m² у Варшаві й 14 312 zł/m² у Вроцлаві.
- Перераховуємо за середнім курсом NBP від 25.09.2026 (таблиця A № 187/A/NBP/2026): 1 EUR = 4,3750 zł, 1 USD = 3,8404 zł.
- Ціни в Польщі — у злотих. За останні 12 місяців курс євро коливався від 4,2009 до 4,3900 zł — це бл. 4,5% різниці в ціні в перерахунку на євро.
- До ціни від забудовника додайте нотаріуса й судові збори — для квартири за бл. 756 тис. zł це бл. 3,9 тис. zł (за максимальними ставками). Податку PCC при купівлі від забудовника за загальним правилом немає.
Скільки коштує квартира в Польщі у 2026 році? Середні ціни NBP
Найнадійніші дані про ціни квартир у великих містах публікує Національний банк Польщі (NBP). Важлива різниця: ціна пропозиції — це ціна в оголошенні, а ціна угоди — ціна, за яку квартиру справді купили. Нижче показуємо ціни угод — на первинному ринку (нові квартири від забудовника) і вторинному (квартири, у яких уже жили).
| Місто | Первинний ринок, zł/m² | Первинний ринок, EUR/m² | Вторинний ринок, zł/m² | Вторинний ринок, EUR/m² |
|---|---|---|---|---|
| Варшава | 16 783 | 3 836 | 16 723 | 3 822 |
| Краків | 15 923 | 3 640 | 14 792 | 3 381 |
| Гданськ | 14 491 | 3 312 | 14 035 | 3 208 |
| Вроцлав | 14 312 | 3 271 | 12 590 | 2 878 |
| Познань | 12 766 | 2 918 | 10 891 | 2 489 |
Варшава — найдорожче місто Польщі. У Вроцлаві нова квартира в середньому на бл. 15% дешевша за m², ніж у столиці, а на вторинному ринку різниця ще більша. Ціни NBP — це середні по всьому місту: у центрі ви платите більше, на околицях — менше. Точні ціни за районами описуємо в статтях Ціни на новобудови у Варшаві 2026 і Ціни на квартири у Вроцлаві 2026.
Ціни на квартири у Варшаві та Вроцлаві в євро — студія, 2 і 3 кімнати
Середня за m² не показує, скільки ви заплатите за конкретну квартиру. Тому ми порахували ціни цілих квартир. За даними каталогу TM Invest, станом на 27.09.2026, у Варшаві в нас 2 237 доступних квартир у 73 новобудовах, а у Вроцлаві — 2 114 квартир у 45 новобудовах. «Медіана» — це серединна ціна: половина квартир дешевша, половина — дорожча.
| Місто і тип квартири | Медіанна ціна, zł | Медіана, EUR | Медіана, USD | Найдешевша, zł (EUR) | Типова площа |
|---|---|---|---|---|---|
| Варшава — студія (1 кімната) | 824 404 | 188 435 | 214 666 | 437 076 (99 903) | 30,4 m² |
| Варшава — 2 кімнати | 755 824 | 172 760 | 196 809 | 449 317 (102 701) | 39,4 m² |
| Варшава — 3 кімнати | 935 503 | 213 829 | 243 595 | 567 820 (129 787) | 58,3 m² |
| Вроцлав — студія (1 кімната) | 595 638 | 136 146 | 155 098 | 335 315 (76 643) | 32,4 m² |
| Вроцлав — 2 кімнати | 662 405 | 151 407 | 172 483 | 453 218 (103 593) | 40,8 m² |
| Вроцлав — 3 кімнати | 878 658 | 200 836 | 228 793 | 617 000 (141 029) | 57,6 m² |
Зверніть увагу на студії у Варшаві: їхня медіана вища, ніж медіана 2-кімнатних квартир. Причина проста — багато студій у нашому каталозі — це мікроапартаменти в районах Śródmieście і Wola, тобто в найдорожчих районах. Поза цими двома районами медіанна ціна студії у Варшаві — бл. 600 тис. zł (бл. 137 тис. євро) за бл. 30 m². Більше про невеликі квартири пишемо в статті Ceny kawalerek 2026 (стаття польською).
Що можна купити за 150 і 200 тисяч євро?
Багато іноземців планують бюджет у євро. Ми перевірили, скільки квартир у новобудовах із нашого каталогу вкладаються в типові бюджети (за курсом 4,3750 zł за євро).
| Бюджет | У злотих | Варшава — кількість квартир | Вроцлав — кількість квартир |
|---|---|---|---|
| до 100 тис. EUR | до 437 500 zł | 7 | 4 |
| до 150 тис. EUR | до 656 250 zł | 429 | 626 |
| до 200 тис. EUR | до 875 000 zł | 1 191 | 1 410 |
| усі доступні | – | 2 237 | 2 114 |
Висновок: нова квартира в цих містах дешевше ніж за 100 тис. євро — рідкість. З бюджетом до 150 тис. євро вибір уже реальний — особливо у Вроцлаві (наприклад, район Fabryczna, де медіана 2-кімнатних — 511 792 zł) і у варшавському районі Białołęka (медіана 2-кімнатних — 553 358 zł). Бюджет до 200 тис. євро відкриває понад половину пропозицій в обох містах. Актуальні квартири дивіться на сторінках новобудови у Варшаві і новобудови у Вроцлаві.
Не знаєте польського ринку й не розумієте, з чого почати? Допоможемо вибрати нову квартиру у вашому бюджеті — порівняємо новобудови, ціни й терміни здачі. Для покупця ця послуга найчастіше без комісії — зазвичай нашу винагороду сплачує забудовник.
Курс валют: чому ціна в євро змінюється?
Забудовники вказують ціни в злотих, і в злотих ви сплачуєте платежі за договором. Якщо ваші заощадження в євро чи доларах, ціна квартири «у вашій валюті» змінюється щодня разом із курсом. Приклад на цифрах NBP за останні 12 місяців:
- 2-кімнатна квартира за 662 405 zł (медіана в нашому каталозі у Вроцлаві),
- за найнижчого курсу року (28.01.2026: 4,2009 zł) коштувала бл. 157 682 євро,
- за найвищого курсу року (24.09.2026: 4,3900 zł) — бл. 150 890 євро,
- різниця: бл. 6 800 євро за ту саму квартиру.
Купуючи від забудовника, ви зазвичай платите кількома частинами протягом будівництва, тож курс діє кілька разів. Варто спланувати, коли обмінювати гроші, і порівняти вартість обміну в банку. Як організувати переказ і чого вимагає банк під час перевірки походження грошей, описуємо в статті Переказ грошей з-за кордону на квартиру.
Іпотечний кредит у євро зазвичай не варіант: банк може надати його лише у валюті, у якій ви отримуєте більшу частину доходу або маєте більшу частину майна (ст. 6 закону про іпотечний кредит). Якщо ви заробляєте в Польщі в злотих, кредит буде в злотих. Подробиці — у статті Іпотека в Польщі для іноземців.
Скільки грошей потрібно разом із витратами на купівлю?
Ціна з прайсу — це ще не все. Іноземець сплачує такі самі податки й збори, як поляк, — громадянство ставок не змінює. Нижче короткий приклад для 2-кімнатної квартири за 755 824 zł (медіана в нашому каталозі у Варшаві). Повне пояснення кожної позиції ви знайдете в статті Податки при купівлі квартири в Польщі іноземцем.
| Позиція | Від забудовника | Вторинний ринок |
|---|---|---|
| VAT | уже в ціні (8% до 150 m²) | не стосується |
| Податок PCC | за загальним правилом не сплачуєте | 2% = 15 116 zł (бл. 3 455 євро), є пільги |
| Нотаріус і судові збори (макс. ставки) | бл. 3 874 zł (бл. 885 євро) | залежно від договору |
| Присяжний перекладач у нотаріуса | якщо не знаєте польської — орієнтовно 150–400 zł нетто за першу годину | так само |
| Дозвіл MSWiA | для квартири зазвичай не потрібен; якщо потрібен — гербовий збір 1 570 zł | так само |
Чи потрібен вам дозвіл? Для купівлі окремого житлового приміщення іноземцю за загальним правилом не потрібен дозвіл MSWiA (Міністерства внутрішніх справ і адміністрації) — виняток, зокрема, прикордонна зона, а громадянам держав ЄЕЗ (зокрема ЄС) і Швейцарії дозвіл на купівлю квартири не потрібен узагалі. Правила пояснюємо в посібнику Купівля квартири в Польщі іноземцем. До бюджету додайте також те, що не є витратами на саму угоду: оздоблення квартири й, можливо, паркомісце.
Варшава чи Вроцлав — де дешевше?
Коротко: Вроцлав дешевший. У нашому каталозі медіанна ціна за m² у Вроцлаві (15 736 zł) на бл. 13% нижча, ніж у Варшаві (18 000 zł). Найпомітніше це для студій і 2-кімнатних квартир. Для 3 кімнат різниця менша — медіана 935 503 zł у Варшаві й 878 658 zł у Вроцлаві (у євро: бл. 214 тис. проти бл. 201 тис.).
Та ціна — лише один чинник. Важать також робота, школа для дітей і дорога. Родинам з України та Білорусі, які думають про Вроцлав, радимо посібник Де жити у Вроцлаві з родиною — райони, школи, дорога.
Хороша новина для іноземців: забудовник мусить публікувати на своєму сайті ціну за m² кожної квартири та історію змін цін, а ці дані раз на добу потрапляють і на урядовий портал dane.gov.pl (ст. 19a і 19b закону про забудовників, ustawa deweloperska). Тож ви можете самі перевірити, чи ціна однакова для всіх.
Часті запитання
Які ціни на квартири в Польщі у 2026 році в євро?
У нашому каталозі медіанна ціна нової 2-кімнатної квартири — бл. 173 тис. євро у Варшаві й бл. 151 тис. євро у Вроцлаві (курс NBP від 25.09.2026). За m² ви платите в середньому бл. 4 110 євро у Варшаві й бл. 3 600 євро у Вроцлаві. Ціни в договорі — у злотих, тож сума в євро змінюється з курсом.
Чи платить іноземець за квартиру в Польщі більше?
Ні. Ціна в забудовника, VAT, PCC, нотаріальна такса й судові збори однакові для поляка та іноземця. Додаткові витрати можуть з’явитися лише тоді, коли вам потрібен присяжний перекладач у нотаріуса або — рідше — дозвіл MSWiA (гербовий збір 1 570 zł).
Чи можна заплатити забудовнику в євро?
Ціни й платежі в договорі із забудовником (umowa deweloperska) зазвичай у злотих, а кошти надходять на ескроу-рахунок (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Ви можете надіслати переказ у євро, але банк конвертує його в злоті за своїм курсом. Перш ніж підписати договір, запитайте в банку про курс і комісії за переказ.
Де дешевше: у Варшаві чи у Вроцлаві?
У Вроцлаві. За даними NBP, середня ціна угоди на нову квартиру в II кв. 2026 — 14 312 zł/m² у Вроцлаві й 16 783 zł/m² у Варшаві. У нашому каталозі медіана за m² у Вроцлаві нижча на бл. 13%.
Скільки грошей потрібно мати на купівлю квартири в Польщі?
Для купівлі за готівку — ціну квартири плюс кілька тисяч злотих на нотаріуса й судові збори (для 756 тис. zł це бл. 3,9 тис. zł). Для кредиту потрібен перший внесок (wkład własny) — за Рекомендацією S KNF (Комісії фінансового нагляду) зазвичай 20% ціни, а 10% — лише з додатковим забезпеченням кредиту. Умови для іноземців залежать також від статусу перебування й джерела доходу. Додайте ще оздоблення квартири.
Підсумок
У 2026 році медіанна ціна нової 2-кімнатної квартири в нашому каталозі — бл. 173 тис. євро у Варшаві й бл. 151 тис. євро у Вроцлаві. Вроцлав дешевший на бл. 13% за m², а з бюджетом до 150 тис. євро має помітно більше квартир на вибір. Пам’ятайте, що ціна — у злотих: курс євро може змінити її на кілька тисяч євро. До ціни від забудовника додайте бл. 4 тис. zł на нотаріуса й суди, а на вторинному ринку — ще 2% PCC.
Хочете купити квартиру у Варшаві чи Вроцлаві, але живете за кордоном або ще погано знаєте польський ринок? Зв’яжіться з нами — підберемо нову квартиру й проведемо вас через купівлю. Ми на ринку з 2016 року, а для покупця ця послуга найчастіше без комісії — зазвичай нашу винагороду сплачує забудовник.
Правовий стан на вересень 2026 р. Ціни з каталогу TM Invest — станом на 27.09.2026, перерахунок валют за середніми курсами NBP від 25.09.2026. Розрахунки орієнтовні й не є юридичною чи податковою консультацією.
Джерела
- NBP — база цін житлової нерухомості, ціни угод II кв. 2026 (файл ceny_mieszkan.xlsx).
- NBP — таблиця A середніх курсів № 187/A/NBP/2026 від 25.09.2026 (EUR 4,3750; USD 3,8404) та архів курсів EUR за період 26.09.2025–25.09.2026.
- Закон про забудовників (ustawa deweloperska) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 19a, 19b, ст. 40 ч. 2).
- Закон про набуття нерухомості іноземцями (ст. 8 ч. 1–3).
- KNF — Рекомендація S (рекомендація 15.5 — перший внесок/LTV).
- Закон про гербовий збір — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1154 (додаток, частина III ч. 8).
- Закон про податок на цивільно-правові дії (PCC) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 191 (ст. 2 п. 4, ст. 7).
- Закон про податок на товари й послуги (VAT) — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 775 (ст. 41 ч. 12–12c).
- Розпорядження про максимальні ставки нотаріальної такси — єдиний текст Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 3, § 6).
- Закон про судові витрати в цивільних справах — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1228 (ст. 42–44).
- Закон про іпотечний кредит і нагляд за посередниками іпотечного кредиту та агентами — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 720 (ст. 6).
- Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026.
