Налог с продажи квартиры до истечения 5 лет – как считать

Если вы продаёте квартиру до истечения 5 лет, считая с конца года, в котором её купили, вы платите 19% подоходного налога с дохода — то есть с разницы между ценой продажи (за вычетом расходов продажи) и документально подтверждёнными расходами на покупку и затратами. Не со всей цены. Ниже показываем, как считать срок 5 лет (в том числе для квартиры от застройщика), что можно вычесть, когда подать PIT-39 и как законно уменьшить налог — на примере студии во Вроцлаве, купленной в 2023 году.

Главное

• Налог составляет 19% дохода (ст. 30e закона о PIT) и не суммируется с доходами от работы.
• 5 лет вы считаете с конца календарного года приобретения: квартиру, купленную в 2023 г., можно продать без налога с 1 января 2029 г.
• При квартире от застройщика важна дата договора о передаче собственности, а не договора с застройщиком.
• Расходы на покупку ежегодно повышаются на индекс инфляции GUS (103,3 за 2024 г., 104,0 за 2025 г.), а затраты на отделку вы вычитаете на основании счетов VAT.
• Декларацию PIT-39 вы подаёте с 15 февраля по 30 апреля года после продажи и в тот же срок платите налог.

Когда продажа квартиры до 5 лет облагается налогом?

Источником дохода является возмездное отчуждение недвижимости (в том числе помещения), кооперативного собственнического права на помещение и права вечного пользования, если оно произошло до истечения пяти лет, считая с конца календарного года, в котором произошло приобретение или строительство (ст. 10 п. 1 пп. 8 лит. a–c закона о PIT). «Возмездное отчуждение» — это не только продажа, но и мена. Дарение или наследство — иной способ приобретения и иные правила расчёта расходов; их описываем в статье Продажа квартиры из наследства или дарения (на польском).

Важно: налог вы платите с дохода, а не с выручки. Если вы продаёте дешевле, чем купили (с учётом расходов), налога нет — но этот убыток не переносится на следующие годы и не уменьшает другие доходы (ст. 9 п. 3a пп. 1). Правило 19% не касается и тех, кто строит или продаёт квартиры в рамках предпринимательской деятельности, — у них это выручка предприятия (ст. 30e п. 6).

Как считать 5 лет при продаже квартиры?

Пять лет идут не от даты акта, а от 31 декабря года, в котором вы купили квартиру. День и месяц покупки значения не имеют: квартира, купленная 2 января и 30 декабря одного и того же года, «освобождается» от налога в один и тот же день. Поэтому покупка в конце года для продавца менее выгодна — он ждёт почти 6 лет, а не 5.

Год приобретения	Последний день, в который продажа облагается налогом	Продажа без подоходного налога с
2020	31.12.2025	1.01.2026
2021	31.12.2026	1.01.2027
2022	31.12.2027	1.01.2028
2023	31.12.2028	1.01.2029
2024	31.12.2029	1.01.2030
2025	31.12.2030	1.01.2031
2026	31.12.2031	1.01.2032

Квартира от застройщика: договор с застройщиком или акт о передаче?

Договор с застройщиком лишь обязывает застройщика построить здание, установить отдельную собственность на помещение и передать её вам (ст. 5 п. 6 закона о защите прав приобретателя, «застройщицкого закона»). Собственником вы становитесь лишь с момента подписания договора о передаче собственности. Если вы подписали договор с застройщиком в 2021 г., а акт передачи собственности в 2023 г., пять лет вы считаете с конца 2023 года. Это частая ловушка для тех, кто покупал «на раннем этапе» строительства и считает, что срок уже истёк.

Уступка договора с застройщиком — это другой налог

Если вы не ждёте акта и «продаёте» квартиру в строящемся доме через уступку прав по договору с застройщиком, вы ещё не отчуждаете недвижимость, а только имущественное право. Закон о PIT относит возмездное отчуждение имущественных прав, отличных от названных в ст. 10 п. 1 пп. 8 лит. a–c, к источнику «денежные капиталы и имущественные права» (ст. 10 п. 1 пп. 7). На практике налоговые органы облагают такой доход по налоговой шкале (12% и 32%), а правило 5 лет и жилищная льгота не применяются. Перед уступкой стоит обратиться к Директору Национальной налоговой информации с запросом индивидуального разъяснения.

Как рассчитать налог 19% с продажи квартиры?

Формула следует из ст. 19, ст. 22 п. 6c–6f и ст. 30e закона о PIT:

• Выручка = цена по договору продажи − расходы возмездного отчуждения (например, комиссия посредника, нотариальные сборы, если их несёте вы).
• Расходы на получение дохода = документально подтверждённые расходы на приобретение (цена покупки и расходы, связанные с покупкой), повышенные на индекс инфляции + документально подтверждённые затраты, увеличившие стоимость квартиры за время владения.
• Доход = выручка − расходы на получение дохода.
• Налог = 19% × доход.

Расходы возмездного отчуждения

Это расходы, которые вы несёте, чтобы продать: вознаграждение посредника, нотариальные сборы (если по договору вы берёте их на себя как продавец) и подобные расходы сделки. Обычно нотариальную таксу за договор купли-продажи платит покупатель — сколько она составляет, узнаете в статье Нотариальная такса 2026. Продаёте квартиру, обременённую ипотекой? Порядок погашения и снятия обеспечения описываем в руководстве Продажа квартиры с ипотекой (на польском).

Расходы на получение дохода: покупка, отделка, индексация

В расходы на приобретение вы включаете цену из акта и документально подтверждённые расходы, связанные с покупкой. Затраты — например, отделку квартиры, купленной в состоянии deweloperski, — вы вычитаете только тогда, когда они увеличили стоимость помещения и на них есть счета VAT или документы о платежах (ст. 22 п. 6e). Чек, договор с бригадой «на слово» или перевод без счёта недостаточны. Сколько реально стоит отделка, показываем в статье Сколько стоит отделка квартиры в 2026.

Малоизвестное, но выгодное правило: расходы на приобретение ежегодно повышаются на индекс роста цен потребительских товаров и услуг за первые три квартала года — с года, следующего за покупкой, до года, предшествующего продаже (ст. 22 п. 6f). Индексация относится к расходам на приобретение, а не к затратам. По сообщениям Председателя GUS индекс за I–III кварталы 2024 г. составил 103,3, а за I–III кварталы 2025 г. — 104,0. Способ объединения индексов за разные годы бывает спорным, поэтому в примере ниже мы считаем осторожный вариант — от первоначальной суммы покупки.

Пример: студия во Вроцлаве, купленная в 2023 г. и проданная в 2026 г.

Допущения (ориентировочные): студия куплена у застройщика, акт о передаче собственности подписан в 2023 г. за 470 000 zł (это наше допущение, а не рыночные данные), плюс 2 000 zł нотариальных и судебных расходов при покупке. Отделка за 60 000 zł подтверждена счетами VAT. Продажа в 2026 г. за 595 638 zł — такова медиана цены 1-комнатных квартир во Вроцлаве по данным предложения TM Invest, на 27.09.2026. Продавец платит посреднику 2% + 23% VAT, а нотариальную таксу за договор купли-продажи несёт покупатель.

• Расходы возмездного отчуждения: 595 638 × 2% × 1,23 = 14 652,69 zł.
• Выручка: 595 638 − 14 652,69 = 580 985,31 zł.
• Расходы на приобретение: 470 000 + 2 000 = 472 000 zł; индексация за 2024 и 2025 гг.: 472 000 × (3,3% + 4,0%) = 34 456 zł.
• Расходы на получение дохода: 472 000 + 34 456 + 60 000 = 566 456 zł.
• Доход: 580 985,31 − 566 456 ≈ 14 529 zł; налог 19% ≈ 2 761 zł.

Та же сделка может стоить в разы дороже, если у вас нет документов или вы не добавите индексацию:

Вариант расчёта	Расходы на получение дохода	Доход	Налог 19%
Только цена покупки и расходы на акт, без счетов за отделку, без индексации	472 000 zł	108 985 zł	20 707 zł
+ отделка 60 000 zł по счетам VAT	532 000 zł	48 985 zł	9 307 zł
+ индексация расходов на приобретение (103,3 и 104,0)	566 456 zł	14 529 zł	2 761 zł
+ жилищная льгота: вся выручка потрачена на собственные жилищные цели в срок	566 456 zł	14 529 zł (освобождён)	налога нет

Вывод: при квартире с первичного рынка, которую вы сами отделывали, важнее всего счета за отделку — сохраните их на весь период, в течение которого продажа может облагаться налогом, а потом ещё на время давности налога.

Думаете о продаже до истечения 5 лет? Мы поможем оценить квартиру и провести продажу — с реальной сделочной ценой проще посчитать, сколько налога вы заплатите и не выгоднее ли подождать до 1 января следующего года.

Сколько сегодня стоит студия от застройщика во Вроцлаве?

Цена продажи из примера взята не с потолка. По данным предложения TM Invest, на 27.09.2026, во Вроцлаве доступно 265 1-комнатных квартир, с медианой метража 32,4 m² и медианой цены 17 782 zł/m². Медианы по районам — ориентир для покупателя, который сравнивает вашу студию с новыми помещениями (цены предложения, а не сделочные цены вторичного рынка):

Район	Число доступных 1-комнатных квартир	Цена от	Медиана цены
Fabryczna	6	335 315 zł	403 470 zł
Krzyki	61	439 247 zł	525 512 zł
Stare Miasto	119	443 374 zł	596 606 zł
Śródmieście	50	475 718 zł	621 810 zł
Psie Pole	29	491 900 zł	624 103 zł
Вроцлав – всего	265	335 315 zł	595 638 zł

PIT-39 – когда подать и когда заплатить налог?

Продажу до истечения 5 лет вы декларируете в отдельной декларации PIT-39 — не в PIT-37 или PIT-36. Подаёте её в срок с 15 февраля по 30 апреля года, следующего за годом продажи (ст. 45 п. 1 и 1a пп. 3), а поданная раньше декларация считается поданной 15 февраля. Налог вы вносите до истечения срока подачи декларации, то есть тоже до 30 апреля (ст. 45 п. 4 пп. 4). В течение года вы не платите авансов, а нотариус не удерживает этот налог при акте.

PIT-39 вы подаёте и тогда, когда получился убыток или когда пользуетесь жилищной льготой — освобождённый доход тоже нужно указать (ст. 30e п. 4). Если потом вы не потратите деньги на жилищные цели в срок, нужно подать уточнённую декларацию и заплатить налог с процентами за просрочку (ст. 30e п. 7).

Как законно избежать или уменьшить налог с продажи квартиры?

• Подождите до 1 января. Иногда достаточно сдвинуть акт продажи на несколько недель, чтобы выйти за период 5 лет, — проверьте таблицу выше.
• Воспользуйтесь жилищной льготой. Доход освобождается в той части, в какой вы потратите выручку на собственные жилищные цели в течение 3 лет с конца года продажи (ст. 21 п. 1 пп. 131) — например, на покупку новой квартиры или погашение жилищного кредита, взятого до продажи. Условия и ловушки описываем в статье Жилищная льгота 2026.
• Соберите счета. Отделка, встроенная мебель, работы, повышающие стоимость помещения, — всё, на что есть счёт VAT, снижает доход.
• Добавьте индексацию расходов на приобретение по индексам GUS за каждый полный год владения.
• Вычтите расходы продажи — комиссию посредника и сборы, которые вы реально несёте как продавец.

Не занижайте цену в акте. Если цена без обоснованной причины значительно отличается от рыночной стоимости, налоговая может установить её сама, а когда оценка эксперта отличается от цены не менее чем на 33%, расходы на заключение несёт продавец (ст. 19 п. 1 и 4). Продаёте, чтобы купить квартиру побольше? Посмотрите, как согласовать продажу старой квартиры с покупкой новой (на польском), а все расходы на покупку у застройщика найдёте в руководстве Расходы при покупке квартиры у застройщика 2026.

Читайте также:

• Продажа квартиры шаг за шагом – документы, налоги, договоры
• Комиссия агентства недвижимости – сколько составляет (на польском)

Частые вопросы

Итоги

Продажа квартиры до истечения 5 лет (считая с конца года приобретения) означает 19% налога с дохода, рассчитываемого в PIT-39 до 30 апреля следующего года. При квартире от застройщика срок идёт от акта передачи собственности. На примере вроцлавской студии видно, что счета за отделку и индексация расходов на покупку могут снизить налог примерно с 20,7 тыс. zł до примерно 2,8 тыс. zł, а жилищная льгота — устранить его полностью.

Планируете продажу? Закажите оценку и продажу квартиры с TM Invest — мы работаем в Варшаве и Вроцлаве, на рынке с 2016 года. Если на деньги от продажи вы хотите купить новую квартиру, мы поможем выбрать помещение у застройщика — чаще всего без комиссии для покупателя, вознаграждение обычно платит застройщик.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные, опираются на допущения из примера и не являются налоговой консультацией. В нетипичных делах (уступка, совместная собственность, продажа части долей) проконсультируйтесь с налоговым специалистом.

Источники

• Закон о подоходном налоге с физических лиц (на польском) – единый текст Dz.U. 2026 поз. 592 (ст. 9 п. 3a, ст. 10 п. 1 пп. 7 и 8, ст. 19, ст. 21 п. 1 пп. 131, ст. 22 п. 6c–6f, ст. 30e, ст. 45).
• Закон о защите прав приобретателя жилого помещения или односемейного дома и о Застройщицком гарантийном фонде (на польском) – единый текст Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 5 пп. 6).
• Сервис podatki.gov.pl – Отчуждение недвижимости (на польском).
• Министерство финансов – информационная брошюра к PIT-39 за 2025 г. (на польском)
• GUS – индекс цен потребительских товаров и услуг за I–III кварталы 2024 г. (103,3) (на польском)
• GUS – индекс цен потребительских товаров и услуг за I–III кварталы 2025 г. (104,0) (на польском)
• Цены квартир: каталог проектов TM Invest, на 27.09.2026.