Податок із продажу квартири до спливу 5 років – як рахувати

Якщо ви продаєте квартиру до спливу 5 років, рахуючи від кінця року, у якому її купили, ви платите 19% податку на доходи з доходу – тобто з різниці між ціною продажу (за вирахуванням витрат продажу) і документально підтвердженими витратами на купівлю та затратами. Не з усієї ціни. Нижче показуємо, як рахувати строк 5 років (зокрема для квартири від забудовника), що можна відняти, коли подати PIT-39 і як законно зменшити податок – на прикладі студії у Вроцлаві, купленої у 2023 році.

Головне

• Податок становить 19% доходу (ст. 30e закону про PIT) і не додається до доходів від роботи.
• 5 років ви рахуєте від кінця календарного року придбання: квартиру, куплену у 2023 р., можна продати без податку з 1 січня 2029 р.
• За квартири від забудовника важлива дата договору про передачу власності, а не договору із забудовником.
• Витрати на купівлю щороку підвищуються на індекс інфляції GUS (103,3 за 2024 р., 104,0 за 2025 р.), а затрати на оздоблення ви віднімаєте на підставі рахунків ПДВ.
• Декларацію PIT-39 ви подаєте з 15 лютого до 30 квітня року після продажу й у той самий строк платите податок.

Коли продаж квартири до 5 років оподатковується?

Джерелом доходу є відплатне відчуження нерухомості (зокрема помешкання), кооперативного власницького права на помешкання та права вічного користування, якщо воно відбулося до спливу п'яти років, рахуючи від кінця календарного року, у якому відбулося придбання чи будівництво (ст. 10 п. 1 пп. 8 літ. a–c закону про PIT). «Відплатне відчуження» – це не лише продаж, а й обмін. Дарування чи спадок – інший спосіб придбання й інші правила розрахунку витрат; їх описуємо в статті Продаж квартири зі спадщини чи дарування (польською).

Важливо: податок ви платите з доходу, а не з виручки. Якщо ви продаєте дешевше, ніж купили (з урахуванням витрат), податку немає – але цей збиток не переноситься на наступні роки й не зменшує інших доходів (ст. 9 п. 3a пп. 1). Правило 19% не стосується й тих, хто будує чи продає квартири в межах підприємницької діяльності, – у них це виручка підприємства (ст. 30e п. 6).

Як рахувати 5 років під час продажу квартири?

П'ять років ідуть не від дати акта, а від 31 грудня року, у якому ви купили квартиру. День і місяць купівлі значення не мають: квартира, куплена 2 січня й 30 грудня того самого року, «звільняється» від податку в той самий день. Тому купівля наприкінці року для продавця менш вигідна – він чекає майже 6 років, а не 5.

Рік придбання	Останній день, коли продаж оподатковується	Продаж без податку на доходи з
2020	31.12.2025	1.01.2026
2021	31.12.2026	1.01.2027
2022	31.12.2027	1.01.2028
2023	31.12.2028	1.01.2029
2024	31.12.2029	1.01.2030
2025	31.12.2030	1.01.2031
2026	31.12.2031	1.01.2032

Квартира від забудовника: договір із забудовником чи акт про передачу?

Договір із забудовником лише зобов'язує забудовника збудувати будівлю, встановити окрему власність на помешкання й передати її вам (ст. 5 п. 6 закону про захист прав набувача, «забудовницького закону»). Власником ви стаєте лише з моменту підписання договору про передачу власності. Якщо ви підписали договір із забудовником у 2021 р., а акт передачі власності у 2023 р., п'ять років ви рахуєте від кінця 2023 року. Це часта пастка для тих, хто купував «на ранньому етапі» будівництва й вважає, що строк уже сплив.

Поступка договору із забудовником – це інший податок

Якщо ви не чекаєте на акт і «продаєте» квартиру в будівництві через поступку прав за договором із забудовником, ви ще не відчужуєте нерухомість, а лише майнове право. Закон про PIT відносить відплатне відчуження майнових прав, відмінних від названих у ст. 10 п. 1 пп. 8 літ. a–c, до джерела «грошові капітали та майнові права» (ст. 10 п. 1 пп. 7). На практиці податкові органи оподатковують такий дохід за податковою шкалою (12% і 32%), а правило 5 років і житлова пільга не застосовуються. Перед поступкою варто звернутися до Директора Національної податкової інформації із запитом індивідуального роз'яснення.

Як розрахувати податок 19% із продажу квартири?

Формула випливає зі ст. 19, ст. 22 п. 6c–6f і ст. 30e закону про PIT:

• Виручка = ціна за договором продажу − витрати відплатного відчуження (наприклад, комісія посередника, нотаріальні збори, якщо їх несете ви).
• Витрати на отримання доходу = документально підтверджені витрати на придбання (ціна купівлі та витрати, пов'язані з купівлею), підвищені на індекс інфляції + документально підтверджені затрати, що збільшили вартість квартири за час володіння.
• Дохід = виручка − витрати на отримання доходу.
• Податок = 19% × дохід.

Витрати відплатного відчуження

Це витрати, які ви несете, щоб продати: винагорода посередника, нотаріальні збори (якщо за договором ви берете їх на себе як продавець) і подібні витрати угоди. Зазвичай нотаріальну таксу за договір купівлі-продажу платить покупець – скільки вона становить, дізнаєтеся зі статті Нотаріальна такса 2026. Продаєте квартиру, обтяжену іпотекою? Порядок погашення та зняття забезпечення описуємо в посібнику Продаж квартири з іпотечним кредитом (польською).

Витрати на отримання доходу: купівля, оздоблення, індексація

До витрат на придбання ви зараховуєте ціну з акта та документально підтверджені витрати, пов'язані з купівлею. Затрати – наприклад, оздоблення квартири, купленої в стані deweloperski, – ви віднімаєте лише тоді, коли вони збільшили вартість помешкання й на них є рахунки ПДВ або документи про платежі (ст. 22 п. 6e). Чек, договір із бригадою «на слово» чи переказ без рахунку недостатні. Скільки реально коштує оздоблення, показуємо в статті Скільки коштує оздоблення квартири у 2026.

Маловідоме, але вигідне правило: витрати на придбання щороку підвищуються на індекс зростання цін споживчих товарів і послуг за перші три квартали року – з року, наступного за купівлею, до року, що передує продажу (ст. 22 п. 6f). Індексація стосується витрат на придбання, а не затрат. За повідомленнями Голови GUS індекс за I–III квартали 2024 р. становив 103,3, а за I–III квартали 2025 р. – 104,0. Спосіб поєднання індексів за різні роки буває спірним, тому в прикладі нижче ми рахуємо обережний варіант – від первісної суми купівлі.

Приклад: студія у Вроцлаві, куплена у 2023 р. і продана у 2026 р.

Припущення (орієнтовні): студія куплена в забудовника, акт про передачу власності підписано у 2023 р. за 470 000 zł (це наше припущення, а не ринкові дані), плюс 2 000 zł нотаріальних і судових витрат за купівлі. Оздоблення за 60 000 zł підтверджене рахунками ПДВ. Продаж у 2026 р. за 595 638 zł – така медіана ціни 1-кімнатних квартир у Вроцлаві за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026. Продавець платить посередникові 2% + 23% ПДВ, а нотаріальну таксу за договір купівлі-продажу несе покупець.

• Витрати відплатного відчуження: 595 638 × 2% × 1,23 = 14 652,69 zł.
• Виручка: 595 638 − 14 652,69 = 580 985,31 zł.
• Витрати на придбання: 470 000 + 2 000 = 472 000 zł; індексація за 2024 і 2025 рр.: 472 000 × (3,3% + 4,0%) = 34 456 zł.
• Витрати на отримання доходу: 472 000 + 34 456 + 60 000 = 566 456 zł.
• Дохід: 580 985,31 − 566 456 ≈ 14 529 zł; податок 19% ≈ 2 761 zł.

Та сама угода може коштувати в рази дорожче, якщо у вас немає документів або ви не додасте індексацію:

Варіант розрахунку	Витрати на отримання доходу	Дохід	Податок 19%
Лише ціна купівлі та витрати на акт, без рахунків за оздоблення, без індексації	472 000 zł	108 985 zł	20 707 zł
+ оздоблення 60 000 zł за рахунками ПДВ	532 000 zł	48 985 zł	9 307 zł
+ індексація витрат на придбання (103,3 і 104,0)	566 456 zł	14 529 zł	2 761 zł
+ житлова пільга: уся виручка витрачена на власні житлові цілі в строк	566 456 zł	14 529 zł (звільнений)	податку немає

Висновок: за квартири з первинного ринку, яку ви самі оздоблювали, найважливіші рахунки за оздоблення – збережіть їх на весь період, упродовж якого продаж може оподатковуватися, а потім ще на час давності податку.

Думаєте про продаж до спливу 5 років? Допоможемо оцінити квартиру й провести продаж – з реальною трансакційною ціною простіше порахувати, скільки податку ви заплатите і чи не вигідніше зачекати до 1 січня наступного року.

Скільки сьогодні коштує студія від забудовника у Вроцлаві?

Ціна продажу з прикладу взята не зі стелі. За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, у Вроцлаві доступно 265 1-кімнатних квартир, із медіаною площі 32,4 м² і медіаною ціни 17 782 zł/м². Медіани за районами – орієнтир для покупця, який порівнює вашу студію з новими помешканнями (ціни пропозиції, а не трансакційні ціни вторинного ринку):

Район	Кількість доступних 1-кімнатних квартир	Ціна від	Медіана ціни
Fabryczna	6	335 315 zł	403 470 zł
Krzyki	61	439 247 zł	525 512 zł
Stare Miasto	119	443 374 zł	596 606 zł
Śródmieście	50	475 718 zł	621 810 zł
Psie Pole	29	491 900 zł	624 103 zł
Вроцлав – разом	265	335 315 zł	595 638 zł

PIT-39 – коли подати і коли сплатити податок?

Продаж до спливу 5 років ви декларуєте в окремій декларації PIT-39 – не в PIT-37 чи PIT-36. Подаєте її в строк з 15 лютого до 30 квітня року, наступного за роком продажу (ст. 45 п. 1 і 1a пп. 3), а подана раніше декларація вважається поданою 15 лютого. Податок ви вносите до спливу строку подання декларації, тобто теж до 30 квітня (ст. 45 п. 4 пп. 4). Протягом року ви не платите авансів, а нотаріус не стягує цього податку під час акта.

PIT-39 ви подаєте й тоді, коли вийшов збиток або коли користуєтеся житловою пільгою – звільнений дохід теж треба вказати (ст. 30e п. 4). Якщо потім ви не витратите гроші на житлові цілі в строк, потрібно подати уточнену декларацію й сплатити податок із відсотками за прострочення (ст. 30e п. 7).

Як законно уникнути або зменшити податок із продажу квартири?

• Зачекайте до 1 січня. Іноді достатньо зсунути акт продажу на кілька тижнів, щоб вийти за період 5 років, – перевірте таблицю вище.
• Скористайтеся житловою пільгою. Дохід звільняється в тій частині, в якій ви витратите виручку на власні житлові цілі протягом 3 років від кінця року продажу (ст. 21 п. 1 пп. 131) – наприклад, на купівлю нової квартири або погашення житлового кредиту, взятого до продажу. Умови та пастки описуємо в статті Житлова пільга 2026.
• Зберіть рахунки. Оздоблення, вбудовані меблі, роботи, що підвищують вартість помешкання, – усе, на що є рахунок ПДВ, знижує дохід.
• Додайте індексацію витрат на придбання за індексами GUS за кожен повний рік володіння.
• Відніміть витрати продажу – комісію посередника та збори, які ви реально несете як продавець.

Не занижуйте ціну в акті. Якщо ціна без обґрунтованої причини значно відрізняється від ринкової вартості, податкова може встановити її сама, а коли оцінка експерта відрізняється від ціни щонайменше на 33%, витрати на висновок несе продавець (ст. 19 п. 1 і 4). Продаєте, щоб купити більшу квартиру? Подивіться, як узгодити продаж старої квартири з купівлею нової (польською), а всі витрати на купівлю в забудовника знайдете в посібнику Витрати на купівлю квартири в забудовника 2026.

Читайте також:

• Продаж квартири крок за кроком – документи, податки, договори
• Комісія агентства нерухомості – скільки становить (польською)

Часті запитання

Підсумок

Продаж квартири до спливу 5 років (рахуючи від кінця року придбання) означає 19% податку з доходу, що розраховується в PIT-39 до 30 квітня наступного року. За квартири від забудовника строк іде від акта передачі власності. На прикладі вроцлавської студії видно, що рахунки за оздоблення та індексація витрат на купівлю можуть знизити податок приблизно з 20,7 тис. zł до приблизно 2,8 тис. zł, а житлова пільга – усунути його повністю.

Плануєте продаж? Замовте оцінку й продаж квартири з TM Invest – ми працюємо у Варшаві та у Вроцлаві, на ринку з 2016 року. Якщо на гроші від продажу ви хочете купити нову квартиру, допоможемо обрати помешкання в забудовника – найчастіше без комісії для покупця, винагороду зазвичай сплачує забудовник.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні, спираються на припущення з прикладу й не є податковою консультацією. У нетипових справах (поступка, спільна власність, продаж частини часток) проконсультуйтеся з податковим спеціалістом.

Джерела

• Закон про податок на доходи фізичних осіб (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 592 (ст. 9 п. 3a, ст. 10 п. 1 пп. 7 і 8, ст. 19, ст. 21 п. 1 пп. 131, ст. 22 п. 6c–6f, ст. 30e, ст. 45).
• Закон про захист прав набувача житлового помешкання чи односімейного будинку та про Забудовницький гарантійний фонд (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 5 пп. 6).
• Сервіс podatki.gov.pl – Відчуження нерухомості (польською).
• Міністерство фінансів – інформаційна брошура до PIT-39 за 2025 р. (польською)
• GUS – індекс цін споживчих товарів і послуг за I–III квартали 2024 р. (103,3) (польською)
• GUS – індекс цін споживчих товарів і послуг за I–III квартали 2025 р. (104,0) (польською)
• Ціни квартир: каталог проєктів TM Invest, станом на 27.09.2026.