Налог на аренду квартиры в Польше для нерезидента 2026: ставки, PIT-28, NIP

Налог на аренду квартиры в Польше нерезидент платит в Польше: арендная плата за квартиру, расположенную в Польше, — это доход, полученный на территории Польши, поэтому он подпадает под ограниченную налоговую обязанность независимо от вашего гражданства и страны проживания. При частной аренде действует тот же фиксированный налог (ryczałt), что и для резидентов: 8,5% с дохода до 100 000 zł в год и 12,5% с превышения — с ежемесячными или ежеквартальными платежами и декларацией PIT-28. Ниже объясняем, что меняет соглашение об избежании двойного налогообложения, как получить NIP без PESEL, в какую налоговую инспекцию направлять расчёты и сколько налога вы заплатите со студии из нашего предложения.

Главное

• Нерезидент платит в Польше налог с доходов от недвижимости, расположенной в Польше (ст. 3 п. 2a и 2b пп. 4 закона о PIT — подоходном налоге с физических лиц), в том числе с арендной платы.
• Ставки фиксированного налога те же, что для резидентов: 8,5% с дохода до 100 000 zł и 12,5% с превышения, без вычета расходов.
• Налог вы перечисляете сами до 20-го числа месяца, следующего за месяцем (или кварталом) получения арендной платы, а PIT-28 подаёте с 15 февраля до 30 апреля следующего года.
• Соглашения об избежании двойного налогообложения, как правило, оставляют право облагать аренду недвижимости за Польшей; двойного налога вы избегаете в стране резидентства — методом освобождения или зачёта польского налога.
• Без номера PESEL вам нужен NIP (налоговый номер) — заявление подаётся на бланке NIP-7, без гербового сбора.

Когда иностранец, сдающий квартиру, считается нерезидентом?

Порядок налогообложения определяет налоговое резидентство, а не гражданство. Согласно ст. 3 п. 1a закона о подоходном налоге с физических лиц, местом жительства в Польше считается, если здесь находится центр жизненных интересов (личных или экономических) или вы находитесь в Польше дольше 183 дней в налоговом году. Такой человек — в том числе иностранец, переехавший в Варшаву или Вроцлав, — декларирует в Польше все доходы как резидент.

Если вы постоянно живёте за границей, а в Польше у вас только квартира под сдачу, вы нерезидент с ограниченной налоговой обязанностью (ст. 3 п. 2a). Она охватывает только доходы, полученные в Польше, и закон прямо относит к ним доходы от расположенной в Польше недвижимости или прав на неё, в том числе от её продажи (ст. 3 п. 2b пп. 4). Поэтому арендная плата за студию в районе Mokotów или Krzyki облагается в Польше, даже если арендатор переводит её на счёт в другой стране. Правила о резидентстве применяются с учётом соглашений об избежании двойного налогообложения (ст. 4a) — они решают, среди прочего, ситуацию, когда две страны одновременно считают вас своим резидентом.

Статус может измениться: если вы переедете в Польшу надолго, ставки фиксированного налога останутся прежними, но в Польше вы будете декларировать уже все свои доходы. О самой покупке, в том числе о разрешении MSWiA (Министерства внутренних дел и администрации), пишем в руководстве покупка квартиры иностранцем.

Соглашение об избежании двойного налогообложения и аренда недвижимости

Соглашения об избежании двойного налогообложения, которые заключает Польша, обычно основаны на Модельной конвенции ОЭСР. Её ст. 6 («доходы от недвижимого имущества») гласит, что доход от недвижимости может облагаться в государстве, где эта недвижимость расположена. Так, например, в польско-украинском соглашении — его ст. 6 п. 3 прямо охватывает доходы от аренды — и в польско-немецком (ст. 6 п. 1). На практике это значит, что соглашение не освобождает вас от польского фиксированного налога; зато оно определяет, как избежать двойного налога в стране, где вы живёте.

А сертификат резидентства? Это справка о месте жительства для налоговых целей, выданная налоговой администрацией вашей страны (ст. 5a пп. 21 закона о PIT). Когда вы сдаёте квартиру частному лицу или компании, никто не удерживает с вас налог у источника — аренды недвижимости нет в перечне доходов нерезидентов, с которых налоговый агент удерживает фиксированный налог (ст. 29 п. 1). Поэтому сертификат не снижает ставку, но иметь его стоит: он подтверждает, что в Польше у вас ограниченная налоговая обязанность, если налоговая спросит о вашем статусе, а в стране резидентства бывает нужен для учёта польского налога.

Фиксированный налог для нерезидента — ставки, платежи и PIT-28

Закон о фиксированном подоходном налоге распространяется на всех физических лиц, получающих доход от частной аренды (ст. 1 пп. 2), и отдельных правил для нерезидентов не вводит. Ставки (ст. 12 п. 1 пп. 4 лит. a), отсутствие вычета расходов, правила для супругов и учёт коммунальных платежей работают так же, как у резидента, — подробно мы описываем их в статье налог на аренду квартиры 2026 (статья на польском). Различия касаются в основном формальностей.

Обязанность	Срок	На что обратить внимание нерезиденту
Получение налогового идентификатора (NIP, если нет PESEL)	до первого платежа налога	заявление NIP-7; без идентификатора не сгенерировать налоговый микросчёт
Ежемесячный налог	до 20-го числа следующего месяца; за декабрь — до 20 января	платёж на налоговый микросчёт (ст. 61b Налогового кодекса — Ordynacja podatkowa), в том числе переводом из-за границы
Ежеквартальный налог	до 20-го числа месяца после квартала; за IV квартал — до 20 января	выбор ежеквартальных платежей отмечается в PIT-28
Декларация PIT-28	с 15 февраля до 30 апреля следующего года	письмо из-за пределов ЕС считается поданным только с момента вручения польскому почтовому отделению — отправляйте с запасом

Срок подачи письма в налоговую соблюдён, если вы отправили его в польском отделении назначенного оператора или у почтового оператора в другой стране ЕС. Если вы отправляете PIT-28, например, из Украины, Великобритании или Грузии, значение имеет только момент, когда отправление получит польское почтовое отделение (ст. 12 § 6 пп. 2 Налогового кодекса). Надёжнее подать декларацию электронно, в польском консульстве или через доверенное лицо.

NIP для нерезидента и компетентная налоговая инспекция

Налоговый идентификатор физического лица, которое не ведёт бизнес и не является активным плательщиком НДС, — это номер PESEL. Если его нет, а у многих инвесторов из-за границы его нет, нужен NIP. Заявление подаётся на бланке NIP-7; гербовым сбором оно не облагается, а номер присваивают в течение 3 дней. Пошагово это описано в чек-листе PESEL, NIP и счёт в банке для иностранца.

В какую инспекцию? Закон об учёте и идентификации налогоплательщиков различает две ситуации (ст. 4 пп. 3). Лицо без места жительства в Польше, которое не является плательщиком подоходного налога (например, купило квартиру и ещё не сдаёт её), подаёт заявление во Вторую налоговую инспекцию Варшава-Средместье (Drugi Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście). Но если вы получаете доход от аренды, вы плательщик подоходного налога — тогда NIP присваивает инспекция, компетентная по этому налогу.

Эту компетенцию определяет распоряжение министра финансов о компетенции налоговых органов. Для лиц без места жительства в Польше, как правило, важно место пребывания в Польше (§ 4 п. 1), а по делам нерезидентов распоряжение называет специализированные инспекции в каждом воеводстве (§ 5): для Мазовецкого воеводства это Третья налоговая инспекция Варшава-Средместье (Trzeci Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście), для Нижнесилезского — налоговая инспекция Вроцлав-Псе-Поле (Urząd Skarbowy Wrocław-Psie Pole). Если доходы вы получаете в нескольких воеводствах, компетентна Третья налоговая инспекция Варшава-Средместье (§ 5 п. 3). Поскольку компетенция зависит от деталей (пребывание, расположение квартир), перед первым платежом уточните её в Национальной налоговой информации (Krajowa Informacja Skarbowa).

Если у вас нет места жительства ни в Польше, ни в другой стране ЕС, а налоговая начинает в отношении вас производство, нужно назначить в Польше доверенное лицо для получения корреспонденции — если только письма не доставляются электронно (ст. 138f Налогового кодекса). Управляющая компания может заниматься арендатором и расчётами по арендной плате, но ваши налоговые обязанности не берёт на себя: налогоплательщиком остаётесь вы. Как выглядит работа с управляющей компанией и сколько она стоит, объясняем в статье управление арендой — стоимость и стоит ли (статья на польском).

Пример: сколько налога со студии из нашего предложения заплатит нерезидент?

Возьмём квартиры из каталога по данным предложения TM Invest на 27.09.2026 и примем арендную плату по средним ставкам аренды NBP (Национального банка Польши) за I квартал 2026 г.: 85,1 zł/m² в Варшаве и 67,5 zł/m² в среднем по шести крупным городам (в том числе во Вроцлаве — отдельной цифры для одного Вроцлава NBP не даёт, поэтому это приближение). Ставки NBP не включают эксплуатационные и коммунальные платежи, которые в примере по договору платит арендатор, — тогда они не являются доходом арендодателя.

Квартира (медиана в предложении)	Цена и площадь	Арендная плата (ставка NBP × m²)	Доход в год	Налог 8,5% в год	Доходность брутто / после налога
Студия, Praga-Południe	571 536 zł, 29,6 m²	2 519 zł/мес.	30 228 zł	2 569 zł (ок. 214 zł/мес.)	5,3% / 4,8%
Студия, Вроцлав, Krzyki	525 512 zł, 30,4 m²	2 052 zł/мес.	24 624 zł	2 093 zł (ок. 174 zł/мес.)	4,7% / 4,3%
2 комнаты, Варшава	755 824 zł, 39,4 m²	3 353 zł/мес.	40 236 zł	3 420 zł (ок. 285 zł/мес.)	5,3% / 4,9%

График для студии в Praga-Południe: если арендатор заплатит первую арендную плату 2 519 zł 10 ноября 2026 г., при ежемесячном расчёте налог 214 zł вы перечисляете до 20 декабря 2026 г., а за декабрь — до 20 января 2027 г. Декларацию PIT-28 за 2026 г. подаёте не позднее 30 апреля 2027 г. При трёх таких студиях доход составит около 90 700 zł, и вы всё ещё останетесь в ставке 8,5%. Только выше 100 000 zł в год превышение облагается по ставке 12,5% — например, при доходе 120 000 zł налог составит 8 500 zł + 2 500 zł = 11 000 zł.

Покупаете квартиру в Польше из-за границы? Поможем выбрать квартиру у застройщика под сдачу в аренду в Варшаве или во Вроцлаве и проведём вас через покупку — в том числе удалённо. Покупатель чаще всего не платит нам комиссию — обычно наше вознаграждение платит застройщик.

Расчёт в стране резидентства — освобождение или зачёт налога?

Польский фиксированный налог — ещё не конец расчётов. Страна, в которой вы живёте, обычно тоже требует задекларировать доход от зарубежной аренды, а соглашение об избежании двойного налогообложения определяет, как не заплатить налог дважды. Применяются два основных метода.

Метод	Как работает	Пример из соглашения с Польшей
Освобождение с прогрессией	доход от польской недвижимости не облагается в стране резидентства, но может повысить ставку для остальных доходов	соглашение с Германией — ст. 24 п. 1 лит. a и d (лицо, живущее в Германии)
Зачёт (вычет) налога	доход облагается в стране резидентства, а из тамошнего налога вычитается налог, уплаченный в Польше, — обычно не больше суммы налога, приходящейся на этот доход	соглашение с Украиной — ст. 24 п. 1 (польский налог засчитывается в счёт украинского)

При методе зачёта результат зависит от ставок в вашей стране. Если налог с арендной платы 30 228 zł там выше польского фиксированного налога 2 569 zł, разницу вы доплатите в стране резидентства; если ниже — обычно ничего не доплатите, но и излишек польского налога не вернёте. Для расчёта за границей пригодится подтверждение уплаты налога и копия PIT-28, а детали своего соглашения уточните у налогового специалиста в стране резидентства.

Налог на недвижимость, а также PCC или НДС при покупке мы разбираем в статье налоги при покупке квартиры иностранцем, а подготовку квартиры — в руководстве как сдать квартиру после приёмки у застройщика.

Частые вопросы

Итог

Сдавая квартиру в Польше как нерезидент, вы платите польский фиксированный налог 8,5% (12,5% выше 100 000 zł), перечисляете его до 20-го числа месяца и подаёте PIT-28 до 30 апреля. Без PESEL сначала оформите NIP, уточните компетентную налоговую инспекцию и выясните, как ваша страна резидентства учтёт польский налог. Со студии из нашего предложения стоимостью около 525–572 тыс. zł налог составляет примерно 2,1–2,6 тыс. zł в год — его стоит заложить в доходность до покупки, наряду с расходами, описанными в руководстве для иностранцев, покупающих квартиру.

Планируете купить квартиру под сдачу в Варшаве или во Вроцлаве? Подберём квартиру у застройщика в вашем бюджете и поможем пройти весь процесс покупки. Покупатель чаще всего не платит комиссию — обычно наше вознаграждение платит застройщик. Мы на рынке с 2016 года.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные, а арендная плата в примерах основана на средних ставках NBP, а не на предложениях конкретных квартир. Статья не является налоговой консультацией — по индивидуальному вопросу обратитесь к налоговому специалисту в Польше и в стране резидентства или запросите индивидуальное разъяснение (interpretacja indywidualna).

Источники

• Закон о подоходном налоге с физических лиц (ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych) — единый текст Dz.U. 2026 поз. 592 (ст. 3 п. 1a, 2a, 2b пп. 4, ст. 4a, ст. 5a пп. 21, ст. 29 п. 1).
• Закон о фиксированном подоходном налоге с некоторых доходов физических лиц (ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym) — единый текст Dz.U. 2025 поз. 843 с изм. (ст. 1 пп. 2, ст. 12 п. 1 пп. 4 лит. a, ст. 21).
• Налоговый кодекс (Ordynacja podatkowa) — единый текст Dz.U. 2026 поз. 622 (ст. 12 § 6, ст. 61b, ст. 138f).
• Закон о правилах учёта и идентификации налогоплательщиков и налоговых агентов — единый текст Dz.U. 2026 поз. 151 (ст. 3, ст. 4 пп. 3).
• Распоряжение министра финансов о компетенции налоговых органов — единый текст Dz.U. 2026 поз. 152 (§ 4 п. 1, § 5); изменение Dz.U. 2026 поз. 1247.
• Конвенция между Правительством РП и Правительством Украины об избежании двойного налогообложения — Dz.U. 1994 № 63 поз. 269 (ст. 6, ст. 24).
• Соглашение между РП и Федеративной Республикой Германия об избежании двойного налогообложения — Dz.U. 2005 № 12 поз. 90 (ст. 6, ст. 24).
• Получение NIP физическим лицом (NIP-7) — biznes.gov.pl.
• Расчёт доходов от частной аренды — Министерство финансов, podatki.gov.pl.
• Информация о ценах на квартиры и ситуации на рынке недвижимости в Польше в I квартале 2026 г. — Национальный банк Польши (ставки аренды).
• Цены квартир: каталог новостроек TM Invest, данные на 27.09.2026.