Podatek od najmu nierezydent 2026 – wynajem mieszkania cudzoziemca

Podatek od najmu dla nierezydenta płacisz w Polsce: czynsz z mieszkania położonego w Polsce jest dochodem osiąganym na terytorium Polski, więc podlega ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu bez względu na Twoje obywatelstwo i kraj zamieszkania. Przy najmie prywatnym obowiązuje ten sam ryczałt co dla rezydentów – 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki – z comiesięcznymi lub kwartalnymi wpłatami i zeznaniem PIT-28. Poniżej wyjaśniamy, co zmienia umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania, jak uzyskać NIP bez PESEL, do którego urzędu skarbowego trafiają rozliczenia i ile podatku zapłacisz od kawalerki z naszej oferty.

Najważniejsze informacje

• Nierezydent odpowiada w Polsce za podatek od dochodów z nieruchomości położonej w Polsce (art. 3 ust. 2a i 2b pkt 4 ustawy o PIT) – także od czynszu najmu.
• Stawki ryczałtu są takie same jak dla rezydentów: 8,5% przychodu do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki, bez odliczania kosztów.
• Ryczałt wpłacasz sam do 20. dnia miesiąca po miesiącu (lub kwartale) otrzymania czynszu, a PIT-28 składasz od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku.
• Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania co do zasady zostawiają Polsce prawo do opodatkowania najmu nieruchomości; podwójnego podatku unikasz w kraju rezydencji – metodą wyłączenia albo zaliczenia polskiego podatku.
• Bez numeru PESEL potrzebujesz NIP – zgłoszenie składasz na formularzu NIP-7, bez opłaty skarbowej.

Kiedy cudzoziemiec wynajmujący mieszkanie jest nierezydentem?

O tym, jak rozliczasz podatek, decyduje rezydencja podatkowa, a nie obywatelstwo. Według art. 3 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych miejsce zamieszkania w Polsce ma osoba, która ma tu ośrodek interesów życiowych (centrum interesów osobistych lub gospodarczych) albo przebywa w Polsce dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. Taka osoba – także cudzoziemiec, który przeprowadził się do Warszawy czy Wrocławia – rozlicza w Polsce wszystkie dochody jako rezydent.

Jeśli mieszkasz na stałe za granicą, a w Polsce masz tylko mieszkanie na wynajem, jesteś nierezydentem i podlegasz ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu (art. 3 ust. 2a). Obejmuje on wyłącznie dochody osiągane w Polsce, a do tej grupy ustawa wprost zalicza dochody z położonej w Polsce nieruchomości lub praw do niej, w tym z jej sprzedaży (art. 3 ust. 2b pkt 4). Czynsz najmu kawalerki na Mokotowie czy Krzykach jest więc opodatkowany w Polsce, nawet jeśli najemca przelewa go na konto w innym kraju. Przepisy o rezydencji stosuje się z uwzględnieniem umów o unikaniu podwójnego opodatkowania (art. 4a) – rozstrzygają one m.in. sytuację, gdy dwa państwa uznają Cię jednocześnie za swojego rezydenta.

Status może się zmienić: gdy przeprowadzisz się do Polski na dłużej, stawki ryczałtu zostają te same, ale w Polsce rozliczasz już całość swoich dochodów. O samym zakupie, w tym o zezwoleniu MSWiA, piszemy w przewodniku zakup mieszkania przez cudzoziemca.

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania a najem nieruchomości

Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zawierane przez Polskę opierają się zwykle na Modelowej Konwencji OECD. Jej art. 6 („dochody z majątku nieruchomego”) stanowi, że dochód z nieruchomości może być opodatkowany w państwie, w którym nieruchomość jest położona. Tak jest np. w umowie polsko-ukraińskiej – jej art. 6 ust. 3 wprost obejmuje dochody z najmu – i w umowie polsko-niemieckiej (art. 6 ust. 1). W praktyce oznacza to, że umowa nie zwalnia Cię z polskiego ryczałtu; decyduje natomiast o tym, jak unikniesz podwójnego podatku w kraju, w którym mieszkasz.

A certyfikat rezydencji? To zaświadczenie o miejscu zamieszkania dla celów podatkowych wydane przez administrację podatkową Twojego państwa (art. 5a pkt 21 ustawy o PIT). Przy wynajmie mieszkania osobie prywatnej lub firmie nikt nie pobiera od Ciebie podatku u źródła – najmu nieruchomości nie ma w katalogu przychodów nierezydentów, od których płatnik potrąca ryczałt (art. 29 ust. 1). Certyfikat nie obniża więc stawki, ale warto go mieć: potwierdza, że w Polsce masz ograniczony obowiązek podatkowy, jeśli urząd skarbowy zapyta o Twój status, a w kraju rezydencji bywa potrzebny do rozliczenia polskiego podatku.

Ryczałt dla nierezydenta – stawki, wpłaty i PIT-28

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym obejmuje wszystkie osoby fizyczne osiągające przychody z najmu prywatnego (art. 1 pkt 2) i nie wprowadza odrębnych zasad dla nierezydentów. Stawki (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a), brak kosztów, zasady dla małżonków i rozliczanie mediów działają tak samo jak u rezydenta – szczegółowo opisujemy je w artykule podatek od najmu mieszkania 2026. Różnice dotyczą głównie formalności.

Obowiązek	Termin	Na co uważać jako nierezydent
Uzyskanie identyfikatora podatkowego (NIP, jeśli nie masz PESEL)	przed pierwszą wpłatą ryczałtu	zgłoszenie NIP-7; bez identyfikatora nie wygenerujesz mikrorachunku podatkowego
Ryczałt miesięczny	do 20. dnia następnego miesiąca; za grudzień – do 20 stycznia	wpłata na mikrorachunek podatkowy (art. 61b Ordynacji podatkowej), także przelewem z zagranicy
Ryczałt kwartalny	do 20. dnia miesiąca po kwartale; za IV kwartał – do 20 stycznia	wybór kwartalnych wpłat zaznaczasz w PIT-28
Zeznanie PIT-28	od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego	list spoza UE liczy się dopiero od doręczenia do polskiej placówki pocztowej – wyślij go z zapasem

Termin złożenia pisma do urzędu skarbowego jest zachowany, gdy nadasz je w polskiej placówce operatora wyznaczonego lub u operatora pocztowego w innym państwie UE. Jeśli wysyłasz PIT-28 np. z Ukrainy, Wielkiej Brytanii czy Gruzji, liczy się dopiero chwila, w której przesyłkę otrzyma polska placówka pocztowa (art. 12 § 6 pkt 2 Ordynacji podatkowej). Bezpieczniej złożyć zeznanie elektronicznie, w polskim urzędzie konsularnym albo przez pełnomocnika.

NIP dla nierezydenta i właściwy urząd skarbowy

Identyfikatorem podatkowym osoby fizycznej, która nie prowadzi firmy ani nie jest czynnym podatnikiem VAT, jest numer PESEL. Jeśli go nie masz – a wielu inwestorów z zagranicy go nie ma – potrzebujesz NIP. Zgłoszenie składasz na formularzu NIP-7; nie podlega ono opłacie skarbowej, a urząd nadaje numer w ciągu 3 dni. Krok po kroku opisujemy to w checkliście PESEL, NIP i konto dla cudzoziemca.

Do którego urzędu? Ustawa o ewidencji i identyfikacji podatników rozróżnia dwie sytuacje (art. 4 pkt 3). Osoba bez miejsca zamieszkania w Polsce, która nie jest podatnikiem podatku dochodowego (np. kupiła mieszkanie i jeszcze go nie wynajmuje), składa zgłoszenie do Drugiego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście. Gdy jednak osiągasz przychody z najmu, jesteś podatnikiem podatku dochodowego – wtedy NIP nadaje urząd właściwy w sprawach tego podatku.

Tę właściwość wyznacza rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie właściwości organów podatkowych. Dla osób bez miejsca zamieszkania w Polsce liczy się co do zasady miejsce pobytu w Polsce (§ 4 ust. 1), a w sprawach nierezydentów rozporządzenie wskazuje wyspecjalizowane urzędy w każdym województwie (§ 5) – dla województwa mazowieckiego jest to Trzeci Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście, dla dolnośląskiego Urząd Skarbowy Wrocław-Psie Pole. Gdy przychody osiągasz w kilku województwach, właściwy jest Trzeci Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście (§ 5 ust. 3). Ponieważ ustalenie właściwości zależy od szczegółów (pobyt, położenie lokali), przed pierwszą wpłatą potwierdź ją w Krajowej Informacji Skarbowej.

Jeśli nie masz miejsca zamieszkania w Polsce ani w innym państwie UE, a urząd wszczyna wobec Ciebie postępowanie, musisz ustanowić w Polsce pełnomocnika do doręczeń – chyba że pisma są doręczane elektronicznie (art. 138f Ordynacji podatkowej). Zarządca najmu może zająć się najemcą i rozliczeniami czynszu, ale nie przejmuje Twoich obowiązków podatkowych: podatnikiem zostajesz Ty. Jak wygląda współpraca z firmą zarządzającą i ile kosztuje, wyjaśniamy w artykule zarządzanie najmem – koszt i czy warto.

Przykład: ile ryczałtu od kawalerki z naszej oferty zapłaci nierezydent?

Weźmy mieszkania z katalogu według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026, i przyjmijmy czynsz wynikający ze średnich stawek najmu NBP za I kwartał 2026 r.: 85,1 zł/m² w Warszawie i 67,5 zł/m² średnio w sześciu dużych miastach (w tym we Wrocławiu – NBP nie podaje osobnej liczby dla samego Wrocławia, więc to przybliżenie). Stawki NBP nie obejmują opłat eksploatacyjnych i mediów, które w przykładzie płaci najemca na podstawie umowy – nie są one wtedy przychodem wynajmującego.

Mieszkanie (mediana w ofercie)	Cena i metraż	Czynsz (stawka NBP × m²)	Przychód roczny	Ryczałt 8,5% rocznie	Rentowność brutto / po ryczałcie
Kawalerka, Praga-Południe	571 536 zł, 29,6 m²	2 519 zł/mies.	30 228 zł	2 569 zł (ok. 214 zł/mies.)	5,3% / 4,8%
Kawalerka, Wrocław-Krzyki	525 512 zł, 30,4 m²	2 052 zł/mies.	24 624 zł	2 093 zł (ok. 174 zł/mies.)	4,7% / 4,3%
2 pokoje, Warszawa	755 824 zł, 39,4 m²	3 353 zł/mies.	40 236 zł	3 420 zł (ok. 285 zł/mies.)	5,3% / 4,9%

Harmonogram dla kawalerki na Pradze-Południe: jeśli najemca zapłaci pierwszy czynsz 2 519 zł 10 listopada 2026 r., przy rozliczeniu miesięcznym ryczałt 214 zł wpłacasz do 20 grudnia 2026 r., a za grudzień – do 20 stycznia 2027 r. Zeznanie PIT-28 za 2026 r. składasz najpóźniej 30 kwietnia 2027 r. Przy trzech takich kawalerkach przychód wyniesie ok. 90 700 zł i nadal zmieścisz się w stawce 8,5%. Dopiero powyżej 100 000 zł rocznie nadwyżka jest opodatkowana stawką 12,5% – np. przy przychodzie 120 000 zł ryczałt wyniesie 8 500 zł + 2 500 zł = 11 000 zł.

Kupujesz mieszkanie w Polsce z zagranicy? Pomożemy wybrać mieszkanie od dewelopera pod wynajem w Warszawie lub we Wrocławiu i przeprowadzimy Cię przez zakup – także zdalnie. Kupujący najczęściej nie płaci nam prowizji – wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Rozliczenie w kraju rezydencji – wyłączenie czy odliczenie podatku?

Polski ryczałt to nie koniec rozliczenia. Kraj, w którym mieszkasz, zwykle również wymaga wykazania dochodu z zagranicznego najmu, a umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania określa, jak uniknąć zapłaty podatku dwa razy. Stosuje się dwie główne metody.

Metoda	Jak działa	Przykład z umowy z Polską
Wyłączenie z progresją	dochód z polskiej nieruchomości nie jest opodatkowany w kraju rezydencji, ale może podwyższyć stawkę dla pozostałych dochodów	umowa z Niemcami – art. 24 ust. 1 lit. a i d (osoba mieszkająca w Niemczech)
Zaliczenie (odliczenie) podatku	dochód jest opodatkowany w kraju rezydencji, a od tamtejszego podatku odejmujesz podatek zapłacony w Polsce – zwykle maksymalnie do kwoty podatku przypadającej na ten dochód	umowa z Ukrainą – art. 24 ust. 1 (polski podatek zaliczany na poczet podatku ukraińskiego)

Przy metodzie zaliczenia wynik zależy od stawek w Twoim kraju. Jeśli podatek należny tam od czynszu 30 228 zł jest wyższy niż polski ryczałt 2 569 zł, dopłacisz różnicę w kraju rezydencji; jeśli niższy – zwykle nic nie dopłacisz, ale nadwyżki polskiego podatku też nie odzyskasz. Do rozliczenia za granicą przyda się dowód zapłaty ryczałtu i kopia PIT-28, a szczegóły swojej umowy sprawdź ze specjalistą od podatków w kraju rezydencji.

Podatek od nieruchomości oraz PCC lub VAT przy zakupie omawiamy w artykule podatki przy zakupie mieszkania przez cudzoziemca, a przygotowanie lokalu – w poradniku jak wynająć mieszkanie po odbiorze od dewelopera.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Wynajmując mieszkanie w Polsce jako nierezydent, płacisz polski ryczałt 8,5% (12,5% powyżej 100 000 zł), wpłacasz go do 20. dnia miesiąca i składasz PIT-28 do 30 kwietnia. Bez PESEL załatw najpierw NIP, potwierdź właściwy urząd skarbowy i ustal, jak Twój kraj rezydencji uwzględni polski podatek. Od kawalerki z naszej oferty za ok. 525–572 tys. zł ryczałt wynosi mniej więcej 2,1–2,6 tys. zł rocznie – warto wliczyć go w rentowność przed zakupem, obok kosztów opisanych w przewodniku dla cudzoziemców kupujących mieszkanie.

Planujesz zakup mieszkania na wynajem w Warszawie lub we Wrocławiu? Dobierzemy mieszkanie od dewelopera w Twoim budżecie i pomożemy przejść przez cały proces zakupu. Kupujący najczęściej nie płaci prowizji – wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Działamy na rynku od 2016 roku.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Wyliczenia mają charakter orientacyjny, a czynsze w przykładach wynikają ze średnich stawek NBP, nie z ofert konkretnych mieszkań. Artykuł nie stanowi porady podatkowej – w indywidualnej sprawie skonsultuj się ze specjalistą od podatków w Polsce i w kraju rezydencji lub wystąp o interpretację indywidualną.

Źródła

• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592 (art. 3 ust. 1a, 2a, 2b pkt 4, art. 4a, art. 5a pkt 21, art. 29 ust. 1).
• Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 843 ze zm. (art. 1 pkt 2, art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a, art. 21).
• Ustawa – Ordynacja podatkowa – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 622 (art. 12 § 6, art. 61b, art. 138f).
• Ustawa o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 151 (art. 3, art. 4 pkt 3).
• Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie właściwości organów podatkowych – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 152 (§ 4 ust. 1, § 5); zmiana Dz.U. 2026 poz. 1247.
• Konwencja między Rządem RP a Rządem Ukrainy w sprawie unikania podwójnego opodatkowania – Dz.U. 1994 nr 63 poz. 269 (art. 6, art. 24).
• Umowa między RP a Republiką Federalną Niemiec w sprawie unikania podwójnego opodatkowania – Dz.U. 2005 nr 12 poz. 90 (art. 6, art. 24).
• Uzyskanie NIP przez osobę fizyczną (NIP-7) – biznes.gov.pl.
• Rozliczenie przychodów z najmu prywatnego – Ministerstwo Finansów, podatki.gov.pl.
• Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w I kwartale 2026 r. – Narodowy Bank Polski (stawki najmu).
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.