Податок на оренду в Польщі для нерезидента 2026: ставки, PIT-28, NIP

Податок на оренду в Польщі нерезидент сплачує саме в Польщі: орендна плата за квартиру, розташовану в Польщі, — це дохід, отриманий на території Польщі, тож на нього поширюється обмежений податковий обов’язок незалежно від вашого громадянства й країни проживання. За приватної оренди діє той самий фіксований податок (ryczałt), що й для резидентів, — 8,5% до 100 000 zł доходу на рік і 12,5% із перевищення — зі щомісячними або щоквартальними платежами та декларацією PIT-28. Нижче пояснюємо, що змінює угода про уникнення подвійного оподаткування, як отримати NIP без PESEL, до якої податкової інспекції (urząd skarbowy) подавати звітність і скільки податку ви заплатите за студію з нашої пропозиції.

Головне

• Нерезидент сплачує в Польщі податок із доходів від нерухомості, розташованої в Польщі (ст. 3 ч. 2a і 2b п. 4 закону про PIT), — зокрема з орендної плати.
• Ставки фіксованого податку такі самі, як для резидентів: 8,5% доходу до 100 000 zł і 12,5% із перевищення, без віднімання витрат.
• Податок ви сплачуєте самостійно до 20-го числа місяця, що настає після місяця (або кварталу) отримання орендної плати, а PIT-28 подаєте з 15 лютого до 30 квітня наступного року.
• Угоди про уникнення подвійного оподаткування, як правило, залишають за Польщею право оподатковувати оренду нерухомості; подвійного податку ви уникаєте в країні резидентства — методом звільнення або зарахування польського податку.
• Без номера PESEL (польського ідентифікаційного номера) вам потрібен NIP (податковий номер) — заяву подають за формою NIP-7, без державного збору.

Коли іноземець, який здає квартиру, є нерезидентом?

Те, як ви розраховуєтеся з податком, визначає податкове резидентство, а не громадянство. Згідно зі ст. 3 ч. 1a закону про податок на доходи фізичних осіб, місце проживання в Польщі має особа, яка має тут центр життєвих інтересів (центр особистих або економічних інтересів) або перебуває в Польщі понад 183 дні в податковому році. Така особа — зокрема іноземець, який переїхав до Варшави чи Вроцлава, — звітує в Польщі про всі свої доходи як резидент.

Якщо ви постійно живете за кордоном, а в Польщі маєте лише квартиру для здачі в оренду, ви нерезидент і на вас поширюється обмежений податковий обов’язок (ст. 3 ч. 2a). Він охоплює лише доходи, отримані в Польщі, і до цієї групи закон прямо відносить доходи від розташованої в Польщі нерухомості або прав на неї, зокрема від її продажу (ст. 3 ч. 2b п. 4). Тож орендна плата за студію в районі Mokotów чи Krzyki оподатковується в Польщі, навіть якщо орендар переказує її на рахунок в іншій країні. Норми про резидентство застосовують з урахуванням угод про уникнення подвійного оподаткування (ст. 4a) — вони, зокрема, вирішують ситуацію, коли дві держави одночасно вважають вас своїм резидентом.

Статус може змінитися: якщо ви переїдете до Польщі надовго, ставки фіксованого податку залишаться тими самими, але в Польщі ви вже звітуватимете про всі свої доходи. Про саму купівлю, зокрема про дозвіл MSWiA (Міністерства внутрішніх справ і адміністрації), пишемо в посібнику як купити квартиру в Польщі іноземцю.

Угода про уникнення подвійного оподаткування та оренда нерухомості

Угоди про уникнення подвійного оподаткування, які укладає Польща, зазвичай ґрунтуються на Модельній конвенції ОЕСР. Її ст. 6 («доходи від нерухомого майна») встановлює, що дохід від нерухомості може оподатковуватися в державі, де ця нерухомість розташована. Так є, наприклад, в угоді між Польщею та Україною — її ст. 6 ч. 3 прямо охоплює доходи від оренди — і в угоді між Польщею та Німеччиною (ст. 6 ч. 1). На практиці це означає, що угода не звільняє вас від польського фіксованого податку; натомість вона визначає, як ви уникнете подвійного податку в країні, де живете.

А сертифікат резидентства? Це довідка про місце проживання для податкових цілей, видана податковою адміністрацією вашої держави (ст. 5a п. 21 закону про PIT). Коли ви здаєте квартиру приватній особі чи компанії, ніхто не утримує з вас податок у джерела — оренди нерухомості немає в переліку доходів нерезидентів, з яких податковий агент утримує фіксований податок (ст. 29 ч. 1). Тож сертифікат не знижує ставку, але мати його варто: він підтверджує, що в Польщі у вас обмежений податковий обов’язок, якщо податкова запитає про ваш статус, а в країні резидентства він буває потрібен, щоб урахувати польський податок.

Фіксований податок для нерезидента — ставки, платежі та PIT-28

Закон про фіксований податок на доходи поширюється на всіх фізичних осіб, які отримують доходи від приватної оренди (ст. 1 п. 2), і не встановлює окремих правил для нерезидентів. Ставки (ст. 12 ч. 1 п. 4 літ. a), відсутність витрат, правила для подружжя та облік комунальних послуг працюють так само, як у резидента, — докладно описуємо їх у статті податок на оренду квартири 2026 (стаття польською). Відмінності стосуються переважно формальностей.

Обов’язок	Строк	На що зважати нерезиденту
Отримання податкового ідентифікатора (NIP, якщо у вас немає PESEL)	до першої сплати податку	заява NIP-7; без ідентифікатора ви не згенеруєте податковий мікрорахунок
Щомісячний фіксований податок	до 20-го числа наступного місяця; за грудень — до 20 січня	сплата на податковий мікрорахунок (mikrorachunek podatkowy, ст. 61b Податкового кодексу), зокрема переказом з-за кордону
Щоквартальний фіксований податок	до 20-го числа місяця після кварталу; за IV квартал — до 20 січня	вибір щоквартальних платежів позначаєте в PIT-28
Декларація PIT-28	з 15 лютого до 30 квітня наступного року	лист із-поза ЄС вважається поданим лише з моменту доставки до польського поштового відділення — надсилайте із запасом

Строк подання документа до податкової дотримано, якщо ви здали його в польському відділенні призначеного оператора або в поштового оператора в іншій державі ЄС. Якщо ви надсилаєте PIT-28, наприклад, з України, Великої Британії чи Грузії, враховується лише момент, коли відправлення отримає польське поштове відділення (ст. 12 § 6 п. 2 Податкового кодексу). Безпечніше подати декларацію електронно, у польському консульстві або через представника.

NIP для нерезидента і компетентна податкова інспекція

Податковим ідентифікатором фізичної особи, яка не веде бізнесу і не є активним платником VAT, є номер PESEL. Якщо його немає — а в багатьох інвесторів з-за кордону його немає, — вам потрібен NIP. Заяву подають за формою NIP-7; державним збором вона не обкладається, а податкова присвоює номер протягом 3 днів. Покроково описуємо це в чек-листі PESEL, NIP і рахунок для іноземця.

До якої інспекції? Закон про облік та ідентифікацію платників податків розрізняє дві ситуації (ст. 4 п. 3). Особа без місця проживання в Польщі, яка не є платником податку на доходи (наприклад, купила квартиру і ще не здає її), подає заяву до Drugi Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście. Якщо ж ви отримуєте дохід від оренди, ви є платником податку на доходи — тоді NIP присвоює інспекція, компетентна щодо цього податку.

Цю компетенцію визначає розпорядження міністра фінансів про компетенцію податкових органів. Для осіб без місця проживання в Польщі, як правило, вирішальне місце перебування в Польщі (§ 4 ч. 1), а у справах нерезидентів розпорядження визначає спеціалізовані інспекції в кожному воєводстві (§ 5): для Мазовецького воєводства це Trzeci Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście, для Нижньосілезького — Urząd Skarbowy Wrocław-Psie Pole. Якщо ви отримуєте доходи в кількох воєводствах, компетентною є Trzeci Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście (§ 5 ч. 3). Оскільки компетенція залежить від деталей (перебування, розташування квартир), перед першою сплатою підтвердьте її в Національній податковій інформаційній службі (Krajowa Informacja Skarbowa).

Якщо у вас немає місця проживання ні в Польщі, ні в іншій державі ЄС, а податкова розпочинає щодо вас провадження, ви маєте призначити в Польщі представника для отримання кореспонденції — хіба що документи вручаються електронно (ст. 138f Податкового кодексу). Керуюча компанія може займатися орендарем і розрахунками за оренду, але не перебирає ваших податкових обов’язків: платником податку залишаєтеся ви. Як виглядає співпраця з керуючою компанією і скільки вона коштує, пояснюємо в статті управління орендою — вартість і чи варто (стаття польською).

Приклад: скільки фіксованого податку за студію з нашої пропозиції заплатить нерезидент?

Візьмімо квартири з каталогу за даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026 і приймемо орендну плату за середніми ставками оренди NBP (Національного банку Польщі) за I квартал 2026 р.: 85,1 zł/m² у Варшаві та 67,5 zł/m² у середньому по шести великих містах (зокрема у Вроцлаві — окремої цифри лише для Вроцлава NBP не наводить, тож це наближення). Ставки NBP не охоплюють експлуатаційних платежів і комунальних послуг, які в прикладі за договором сплачує орендар, — тоді вони не є доходом орендодавця.

Квартира (медіана в пропозиції)	Ціна і площа	Орендна плата (ставка NBP × m²)	Річний дохід	Фіксований податок 8,5% на рік	Дохідність брутто / після податку
Студія, Praga-Południe	571 536 zł, 29,6 m²	2 519 zł/міс.	30 228 zł	2 569 zł (прибл. 214 zł/міс.)	5,3% / 4,8%
Студія, Вроцлав, Krzyki	525 512 zł, 30,4 m²	2 052 zł/міс.	24 624 zł	2 093 zł (прибл. 174 zł/міс.)	4,7% / 4,3%
2 кімнати, Варшава	755 824 zł, 39,4 m²	3 353 zł/міс.	40 236 zł	3 420 zł (прибл. 285 zł/міс.)	5,3% / 4,9%

Графік для студії в районі Praga-Południe: якщо орендар сплатить першу орендну плату 2 519 zł 10 листопада 2026 р., то за щомісячного розрахунку податок 214 zł ви сплачуєте до 20 грудня 2026 р., а за грудень — до 20 січня 2027 р. Декларацію PIT-28 за 2026 р. подаєте не пізніше 30 квітня 2027 р. За трьох таких студій дохід становитиме прибл. 90 700 zł, і ви все ще вкладатиметеся у ставку 8,5%. Лише понад 100 000 zł на рік перевищення оподатковується за ставкою 12,5% — наприклад, за доходу 120 000 zł фіксований податок становитиме 8 500 zł + 2 500 zł = 11 000 zł.

Купуєте квартиру в Польщі з-за кордону? Допоможемо обрати квартиру від забудовника під оренду у Варшаві чи Вроцлаві і супроводимо вас під час купівлі — зокрема дистанційно. Покупець найчастіше не платить нам комісії — зазвичай нашу винагороду платить забудовник.

Розрахунок у країні резидентства — звільнення чи зарахування податку?

Польський фіксований податок — це ще не кінець. Країна, де ви живете, зазвичай також вимагає задекларувати дохід від закордонної оренди, а угода про уникнення подвійного оподаткування визначає, як не сплатити податок двічі. Застосовують два основні методи.

Метод	Як працює	Приклад з угоди з Польщею
Звільнення з прогресією	дохід від польської нерухомості не оподатковується в країні резидентства, але може підвищити ставку для інших доходів	угода з Німеччиною — ст. 24 ч. 1 літ. a і d (особа, яка проживає в Німеччині)
Зарахування (вирахування) податку	дохід оподатковується в країні резидентства, а з тамтешнього податку ви віднімаєте податок, сплачений у Польщі, — зазвичай не більше суми податку, що припадає на цей дохід	угода з Україною — ст. 24 ч. 1 (польський податок зараховується в рахунок українського податку)

За методу зарахування результат залежить від ставок у вашій країні. Якщо податок, належний там з орендної плати 30 228 zł, вищий за польський фіксований податок 2 569 zł, різницю ви доплатите в країні резидентства; якщо нижчий — зазвичай нічого не доплатите, але й надлишку польського податку не повернете. Для розрахунку за кордоном знадобляться підтвердження сплати податку та копія PIT-28, а деталі своєї угоди уточніть у податкового фахівця в країні резидентства.

Податок на нерухомість, а також PCC або VAT під час купівлі розглядаємо в статті податки при купівлі квартири в Польщі, а підготовку квартири — у посібнику як здати квартиру після приймання від забудовника (стаття польською).

Часті запитання

Підсумок

Здаючи квартиру в Польщі як нерезидент, ви сплачуєте польський фіксований податок 8,5% (12,5% понад 100 000 zł), вносите його до 20-го числа місяця і подаєте PIT-28 до 30 квітня. Без PESEL спершу оформіть NIP, підтвердьте компетентну податкову інспекцію та з’ясуйте, як ваша країна резидентства врахує польський податок. За студію з нашої пропозиції вартістю прибл. 525–572 тис. zł фіксований податок становить приблизно 2,1–2,6 тис. zł на рік — варто врахувати його в дохідності ще до купівлі, поряд із витратами, описаними в посібнику для іноземців, які купують квартиру в Польщі.

Плануєте купити квартиру під оренду у Варшаві чи Вроцлаві? Підберемо квартиру від забудовника у вашому бюджеті і допоможемо пройти весь процес купівлі. Покупець найчастіше не платить комісії — зазвичай нашу винагороду платить забудовник. Ми працюємо на ринку з 2016 року.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки мають орієнтовний характер, а орендна плата в прикладах базується на середніх ставках NBP, а не на пропозиціях конкретних квартир. Стаття не є податковою консультацією — у своїй ситуації зверніться до податкового фахівця в Польщі та в країні резидентства або отримайте індивідуальне податкове роз’яснення (interpretacja indywidualna).

Джерела

• Закон про податок на доходи фізичних осіб — єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 592 (ст. 3 ч. 1a, 2a, 2b п. 4, ст. 4a, ст. 5a п. 21, ст. 29 ч. 1).
• Закон про фіксований податок на деякі доходи фізичних осіб — єдиний текст Dz.U. 2025 поз. 843 зі змінами (ст. 1 п. 2, ст. 12 ч. 1 п. 4 літ. a, ст. 21).
• Податковий кодекс (Ordynacja podatkowa) — єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 622 (ст. 12 § 6, ст. 61b, ст. 138f).
• Закон про облік та ідентифікацію платників податків і податкових агентів — єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 151 (ст. 3, ст. 4 п. 3).
• Розпорядження міністра фінансів про компетенцію податкових органів — єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 152 (§ 4 ч. 1, § 5); зміна Dz.U. 2026 поз. 1247.
• Конвенція між Урядом РП і Урядом України про уникнення подвійного оподаткування — Dz.U. 1994 № 63 поз. 269 (ст. 6, ст. 24).
• Угода між РП і Федеративною Республікою Німеччина про уникнення подвійного оподаткування — Dz.U. 2005 № 12 поз. 90 (ст. 6, ст. 24).
• Отримання NIP фізичною особою (NIP-7) — biznes.gov.pl.
• Оподаткування доходів від приватної оренди — Міністерство фінансів, podatki.gov.pl.
• Інформація про ціни на квартири та ситуацію на ринку нерухомості в Польщі в I кварталі 2026 р. — Національний банк Польщі (ставки оренди).
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026.