Рефинансирование ипотеки 2026 – когда это выгодно (расчёт)

Рефинансирование ипотеки в 2026 г. выгодно тогда, когда новый банк даёт заметно более низкую ставку, а единовременные расходы на смену окупаются за разумное время — обычно в течение полутора лет. При кредите 450 тыс. zł на 25 лет снижение ставки с 7,0% до 6,0% уменьшает платёж примерно на 281 zł, а расходы на новую ипотеку, оценку и снятие старой — около 2 тыс. zł. Ниже объясняем, как работает рефинансирование, сколько оно стоит, когда банк может взять компенсацию и когда лучше дополнительное соглашение в нынешнем банке.

Главное

• Рефинансирование — это новый кредит в другом банке, из которого вы погашаете старый: банк заново проверяет кредитоспособность, оценивает квартиру и устанавливает новую ипотеку.
• При переменной ставке банк может взять компенсацию за досрочное погашение только в течение 36 месяцев с заключения договора и максимум 3% погашаемой суммы (ст. 40 закона об ипотечном кредите).
• При фиксированной ставке компенсация возможна в период фиксации, но не выше прямых расходов банка, связанных с погашением.
• Постоянные расходы на смену банка: запись новой ипотеки 200 zł, снятие старой 100 zł, PCC с ипотеки 19 zł, нотариальная такса (макс. ¼ ставки), оценка квартиры.
• В нашем примере (450 тыс. zł, 25 лет, 7,0% → 6,0%) расходы окупаются примерно за 7 месяцев, а с компенсацией 3% — примерно за 55 месяцев.

Как работает рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование (часто говорят «перенос кредита в другой банк») — это получение нового ипотечного кредита, цель которого — погасить прежний. Новый банк переводит деньги напрямую в старый, старый банк даёт согласие на снятие ипотеки, а в земельно-ипотечной книге (księga wieczysta) записывается ипотека в пользу нового банка. Формально вы не «переносите» старый договор — вы подписываете совершенно новый, с новой ставкой, сроком и правилами.

Отсюда два важных следствия. Во-первых, вы проходите полную кредитную процедуру: оценку кредитоспособности с буфером на рост ставок, который требует Рекомендация S, анализ BIK, оценку недвижимости и проверку показателя LTV (сумма кредита к стоимости квартиры). Во-вторых, вы получаете все права нового заёмщика: информационную форму ESIS до подачи заявки и 14 дней на отказ от договора без объяснения причин. Сам кредитный процесс подробно описываем в руководстве Ипотека в Польше шаг за шагом.

Этапы рефинансирования

1. Заявление в нынешний банк о предоставлении информации о расходах досрочного погашения — банк обязан передать её на долговременном носителе в течение 7 рабочих дней (ст. 38 п. 2–3).
2. Сравнение предложений и подача заявки в новый банк (справка об остатке задолженности, договор старого кредита, документы о доходах).
3. Оценка квартиры и кредитное решение.
4. Подписание договора и установление ипотеки у нотариуса.
5. Выплата — новый банк погашает старый кредит, старый банк даёт согласие на снятие ипотеки.
6. Заявление о снятии старой ипотеки и записи новой в земельно-ипотечной книге.

До записи новой ипотеки банк может начислять дополнительную плату (например, повышенную маржу). Закон позволяет оговорить её в договоре, но после записи ипотеки она подлежит возврату или зачёту в счёт погашения кредита (ст. 29 п. 5a–5b).

Расходы на рефинансирование ипотеки

Расходы делятся на постоянные (судебные сборы, налог, нотариус, оценка) и переменные, зависящие от договоров и банков: комиссия нового банка и возможная компенсация старому. Таблица ниже показывает пример для остатка 450 тыс. zł. Судебные сборы и PCC следуют прямо из законов; таксу считаем по максимальной ставке от суммы ипотеки 675 тыс. zł (принимаем 150% суммы кредита — конкретную сумму определяет банк).

Позиция	Основание	Сумма в примере
Запись ипотеки нового банка	ст. 42 закона о судебных издержках	200 zł
Снятие ипотеки старого банка	ст. 46 — половина сбора за запись	100 zł
PCC с установления ипотеки	ст. 7 п. 1 пп. 7 лит. b закона о PCC	19 zł
Нотариальная такса за ипотеку	¼ ставки из § 3, от суммы ипотеки 675 тыс. zł, + 23% VAT	1 067 zł
Выписки из акта	6 zł нетто за страницу — принимаем	150 zł
Оценка квартиры (operat)	прейскурант банка или оценщика — принимаем	500 zł
Итого постоянные расходы		ок. 2 036 zł
Комиссия нового банка (вариант)	например, 1% суммы кредита	4 500 zł
Компенсация старому банку (вариант)	макс. 3% погашаемой суммы при переменной ставке в течение 36 мес.	13 500 zł

PCC с ипотеки составляет 19 zł, когда ипотека обеспечивает требование неопределённой величины; при существующем требовании ставка — 0,1% его суммы. Как считается такса, объясняем в статье Нотариальная такса 2026, а о стоимости оценки — в тексте Operat szacunkowy – цена оценки (на польском). В прейскурантах банков оценка помещения обычно стоит около 460–470 zł, у независимых оценщиков — от около 500 zł. Проверьте также в прейскуранте старого банка, сколько стоит справка об остатке задолженности.

Компенсация за досрочное погашение – когда старый банк может её взять?

Вы вправе погасить ипотечный кредит досрочно в любой момент (ст. 38 закона об ипотечном кредите). Однако договор может предусматривать компенсацию банку. Закон жёстко её ограничивает и различает два случая:

• Переменная ставка — компенсация только если вы погашаете в течение 36 месяцев с заключения договора. Она не может превышать 3% погашаемой суммы и процентов, которые начислялись бы на неё за год (ст. 40 п. 2–3). После трёх лет банк не может взять ничего.
• Фиксированная ставка — компенсация возможна в период действия фиксированной ставки (ст. 40 п. 6). Закон не называет здесь процентного лимита, но сумма не может быть выше расходов банка, непосредственно связанных с досрочным погашением (ст. 40 п. 7).

Практический вывод: самый дешёвый момент для рефинансирования кредита с фиксированной ставкой — конец периода фиксации. Тогда период фиксированной ставки уже закончился, а с заключения договора прошло не менее 5 лет, поэтому компенсация не причитается ни в одном варианте. При кредите с переменной ставкой такой момент — истечение 36 месяцев с подписания договора.

Выгодно ли рефинансировать ипотеку? Расчёт

Возьмём кредит с остатком 450 000 zł, который осталось погашать 25 лет (300 равных платежей). Нынешняя ставка — 7,0%, новый банк предлагает 6,0% на тот же срок. Для сравнения: средняя ставка по новым жилищным кредитам в злотых в июле 2026 г. составила 6,07% (NBP, статистика процентных ставок MIR). Остаток 450 тыс. zł примерно соответствует кредиту на 2-комнатную квартиру во Вроцлаве — медиана цены такого помещения 662 405 zł по данным предложения TM Invest, на 27.09.2026 (новостройки во Вроцлаве).

• платёж при 7,0%: 3 181 zł,
• платёж при 6,0%: 2 899 zł,
• экономия: 281 zł в месяц, около 16,9 тыс. zł за 5 лет и около 84,3 тыс. zł процентов за весь срок (если ставка в обоих банках не изменится).

Срок окупаемости — это стоимость рефинансирования, делённая на ежемесячную экономию. Вот как он выглядит в четырёх вариантах:

Вариант	Стоимость рефинансирования	Срок окупаемости при снижении на 1 п. п. (281 zł/мес.)	Срок окупаемости при снижении на 0,5 п. п. (142 zł/мес.)
Только постоянные расходы	2 036 zł	ок. 7 мес.	ок. 14 мес.
Постоянные расходы + комиссия 1%	6 536 zł	ок. 23 мес.	ок. 46 мес.
Постоянные расходы + компенсация 3%	15 536 zł	ок. 55 мес.	ок. 109 мес.
Постоянные расходы + комиссия 1% + компенсация 3%	20 036 zł	ок. 71 мес.	ок. 141 мес.

Выводы из таблицы: без компенсации рефинансирование окупается быстро даже при снижении на 0,5 п. п. Компенсация 3% удлиняет окупаемость почти до 5 лет, а при меньшем снижении — до около 9 лет, что при кредите с переменной ставкой редко имеет смысл. Тогда обычно лучше дождаться, пока пройдут 36 месяцев с заключения договора. Мы не учитываем расходы, которые могут одинаково обременять оба банка (страхование недвижимости с цессией, счёт) — сравните их в формах ESIS.

Хотите посчитать на ваших цифрах? Запишитесь на консультацию к ипотечному эксперту — мы сравним предложения нескольких банков и проверим, выгодно ли рефинансирование с учётом компенсации, комиссии и расходов на ипотеку.

Когда рефинансирование выгодно, а когда лучше дополнительное соглашение?

Рефинансирование стоит рассмотреть, когда:

• Ваша маржа или фиксированная ставка заметно выше, чем в нынешних предложениях — например, кредит взят при высоких ставках или при небольшом первоначальном взносе (более высокий LTV обычно означает более высокую маржу, а за годы погашения и рост цен LTV мог снизиться).
• Заканчивается период фиксированной ставки — банк представляет новое предложение по ставке. За её установление он не может взять плату (ст. 29 п. 4), а если вы не договоритесь, действует механизм из договора — обычно переход на переменную ставку. Это хороший момент сравнить предложение своего банка с рынком. Больше о выборе вида ставки пишем в статье Фиксированная или переменная ставка ипотеки.
• Вы хотите сменить вид ставки, а ваш банк не предлагает привлекательной фиксированной.

Прежде чем подавать заявку в другой банк, спросите нынешний банк о дополнительном соглашении: снижении маржи или переходе на периодически фиксированную ставку. Рекомендация S ожидает, что банки обеспечат смену с переменной ставки на фиксированную, в том числе в ранее заключённых договорах. Дополнительное соглашение не требует новой ипотеки и оценки, но у банка нет обязанности снижать маржу — предложение конкурента бывает лучшим аргументом в таком разговоре. Рефинансирование может и не получиться, или не иметь смысла, если ваша кредитоспособность упала, LTV превышает допустимый уровень или осталось мало лет погашения и небольшой остаток, так как экономия на процентах будет мала. Как сравнивать маржу, RRSO и комиссию, показываем в тексте Какой банк выбрать для ипотеки.

Рефинансирование, WIBOR и POLSTR

Многие заёмщики спрашивают, вынуждает ли реформа показателей к рефинансированию. Не вынуждает. По сообщению GPW Benchmark от 18.05.2026 г., WIBOR 1M, 3M и 6M будет публиковаться до 31.12.2036 г., а по обновлению дорожной карты реформы нет необходимости определять официальную замену — существующие договоры с WIBOR могут действовать дальше. Меняется, однако, рынок новых кредитов: KNF ожидает, что с 2027 г. банки не будут заключать новых договоров на основе WIBOR. Поэтому если вы рефинансируете кредит с переменной ставкой в 2027 г. или позже, новый договор обычно будет основан на POLSTR или на фиксированной ставке. Подробности реформы описываем в статье WIBOR, WIRON и POLSTR.

При сравнении предложений на разных показателях смотрите на совокупную ставку (показатель + маржа) и на RRSO, а не на одну маржу. На 25 сентября 2026 г. WIBOR 3M составлял 3,86%, а POLSTR — 3,593% (24.09.2026) — при той же марже кредит на POLSTR имел бы сегодня более низкую ставку, но банки могут устанавливать маржи для обоих показателей по-разному. Как изменение ставки отражается на платеже при разных суммах, показываем в таблицах в статье Платёж по ипотеке 500, 600, 700, 800 тыс. zł.

Частые вопросы

Итоги

Рефинансирование ипотеки в 2026 г. выгодно, когда снижение ставки ощутимо, а расходы на смену — прежде всего компенсация и комиссия — не съедают экономию. Постоянные расходы (ипотека, нотариус, оценка) обычно составляют около 2 тыс. zł и при снижении на 1 п. п. на остатке 450 тыс. zł окупаются примерно за 7 месяцев. Лучший момент — конец периода фиксированной ставки или истечение 36 месяцев с заключения договора при переменной ставке. Прежде чем менять банк, попросите нынешний о дополнительном соглашении и об информации о расходах досрочного погашения, а предложения сравнивайте по формам ESIS.

Не знаете, имеет ли смена банка смысл в вашей ситуации? Запишитесь на консультацию к ипотечному эксперту — мы сравним предложения нескольких банков и проверим, выгодно ли рефинансирование, учтя ваш остаток, срок погашения и условия нынешнего договора.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные, не являются офертой или юридической консультацией; кредитное решение принимает банк.

Источники

• Закон об ипотечном кредите и о надзоре за посредниками ипотечного кредита и агентами (на польском) – единый текст Dz.U. 2025 поз. 720 (ст. 29, ст. 38–40, ст. 42).
• Закон о судебных издержках по гражданским делам (на польском) – единый текст Dz.U. 2025 поз. 1228 (ст. 42, ст. 46).
• Закон о налоге на гражданско-правовые сделки (на польском) – единый текст Dz.U. 2026 поз. 191 (ст. 7 п. 1 пп. 7).
• Постановление о максимальных ставках нотариальной таксы (на польском) – единый текст Dz.U. 2024 поз. 1566 (§ 3, § 7 п. 1, § 12).
• KNF – Рекомендация S (на польском; буфер процентной ставки, изменение ставки в ходе договора).
• NBP – ставки по кредитам и депозитам (MIR), новые договоры, июль 2026 г.
• GPW Benchmark – сообщение от 18.05.2026 г. о прекращении расчёта WIBOR; котировки WIBOR и POLSTR.
• KNF – обновление дорожной карты реформы референтных показателей (30.06.2026).
• Цены квартир: каталог проектов TM Invest, на 27.09.2026.