Доверенность на приёмку квартиры от застройщика – когда пригодится и как её подготовить

Приёмка квартиры от застройщика — момент, которого ждут месяцами, а назначенный застройщиком срок не всегда подходит вашему календарю. Хорошая новость: присутствовать лично не обязательно. Объясняем, когда достаточно обычной письменной доверенности, когда нужен нотариус и как составить текст документа, чтобы ваш представитель мог эффективно заявить недостатки.

Техническая приёмка и передача собственности – два разных документа

При покупке у застройщика есть две ключевые встречи, которые часто путают:

• приёмка помещения (так называемая техническая приёмка) — вы осматриваете квартиру, проверяете соответствие договору и проспекту, записываете недостатки в протокол,
• договор о передаче собственности — нотариальный акт, на основании которого вы становитесь собственником.

Для каждого из них требования к доверенности разные. Договор о передаче собственности требует формы нотариального акта, поэтому и доверенность на его подписание тоже должна быть нотариальной. Саму техническую приёмку нормы особой формой не охватывают — как правило, достаточно доверенности в обычной письменной форме. Исключение: если договор с застройщиком или регламент приёмок требует доверенности с нотариально удостоверенной подписью. Проверьте это в договоре или спросите застройщика до срока.

Когда представитель на приёмке имеет смысл

• вы живёте или работаете за границей либо в другом городе, чем проект,
• срок приёмки совпадает с отъездом, родами, пребыванием в больнице,
• вы хотите, чтобы квартиру принял специалист — инженер-строитель или фирма по приёмкам, которая знает нормы и имеет измерительное оборудование,
• вы купили квартиру как инвестицию и не планируете приезжать на каждую встречу.

Даже если вы можете прийти лично, присутствие специалиста рядом с вами обычно окупается — он помогает заметить недостатки, которые неспециалист легко пропустит.

Что даёт вам застройщицкий закон при приёмке

Закон от 20 мая 2021 г. о защите прав приобретателя жилого помещения или односемейного дома и о Застройщицком гарантийном фонде подробно описывает процедуру приёмки. Представитель пользуется теми же правами, что и вы:

• по итогам приёмки составляется протокол, в который можно внести недостатки помещения,
• у застройщика есть 14 дней с подписания протокола, чтобы сообщить о признании недостатков либо об отказе их признать с обоснованием — если он молчит, считается, что он недостатки признал,
• признанные недостатки застройщик должен устранить в течение 30 дней с подписания протокола; если, несмотря на должную заботливость, он не успеет, он назначает другой срок с обоснованием — такой, который не создаёт приобретателю чрезмерных неудобств,
• при существенном недостатке приобретатель может отказаться от приёмки — такой отказ тоже вносится в протокол.

Поэтому доверенность должна прямо позволять заявлять недостатки и отказываться от приёмки. Без этого ваш представитель сможет самое большее подписать протокол без замечаний.

Что вписать в доверенность на приёмку

Документ не обязан быть длинным, но должен быть конкретным. Позаботьтесь о следующих элементах:

• ваши данные и данные представителя, а также дата и место составления,
• обозначение помещения: название проекта, адрес, номер помещения, а также дата и номер реестра (repertorium) договора с застройщиком,
• объём действий: участие в приёмке помещения (и при необходимости кладовой или парковочного места), заявление недостатков в протокол, подписание протокола приёмки либо отказ от приёмки, получение ключей, запись показаний счётчиков,
• право на дальнейшую переписку с застройщиком по устранению недостатков и на участие в приёмке после исправлений,
• ваша подпись — а если застройщик этого требует, нотариально удостоверенная.

Если тот же человек должен подписать и акт передачи собственности, понадобится отдельная (или охватывающая оба действия) доверенность в форме нотариального акта. Подробнее о формах и видах доверенностей пишем в полном руководстве по доверенности при покупке и продаже квартиры.

Как подготовить представителя к приёмке

• Передайте ему копию договора с застройщиком, информационный проспект и план помещения с размерами.
• Согласуйте, какой стандарт отделки предусматривает договор — это точка отсчёта при заявлении недостатков.
• Попросите фото и видео с приёмки и копию подписанного протокола в тот же день.
• Решите, должен ли он при существенном недостатке отказаться от приёмки или сначала связаться с вами.

На что представителю обратить внимание в квартире

Хорошо подготовленный представитель приходит со списком проверки, а не только за ключами. Стоит, чтобы он проверил как минимум:

• метраж и размеры помещений в сравнении с планом из договора — различия влияют на расчёт цены,
• вертикали и горизонтали стен, полов и потолков,
• оконные и дверные конструкции: плотность, регулировку, повреждения стёкол и рам,
• инженерные системы — работу розеток, щитка, отопления и вентиляции, доступ к подключениям воды и канализации,
• балкон или террасу: уклоны, обшивку металлом, изоляцию у порога,
• принадлежности, если они являются предметом договора: кладовую и парковочное место.

Каждый недостаток представитель должен описать в протоколе как можно точнее — с местоположением и, если возможно, замером. Общие формулировки вроде «кривые стены» затрудняют последующее требование ремонта.

Частые вопросы

Итоги

Доверенность на приёмку квартиры — простой документ, который позволяет не переносить срок и не терять права по застройщицкому закону. Важнее всего, чтобы она ясно позволяла заявлять недостатки и отказываться от приёмки, а её форма отвечала требованиям застройщика. Если вы планируете покупку квартиры на первичном рынке, спросите нашего эксперта — мы поможем выбрать проект, проверим договор с застройщиком и подскажем, как подготовиться к приёмке.