Как купить квартиру в Польше украинцу в 2026: разрешение, PESEL, документы, ипотека
Автор: Tacjana MasiukiewiczДля иностранцев~13 мин чтения
Как купить квартиру в Польше украинцу? Отдельную квартиру вы покупаете так же, как поляк: без разрешения MSWiA, независимо от статуса UKR, карты побыту или места проживания. Достаточно действующего документа, удостоверяющего личность (например, паспорта), переводчика при подписании акта, если вы не знаете польского, и оплаты переводом; PESEL не требуется. Разрешение нужно только для дома с участком или самого участка. Ниже: таблица разрешений, документы для нотариуса, платежи и покупка шаг за шагом – с ценами из нашего предложения.
Главное
- Гражданин Украины по польскому праву — иностранец не из ЕЭЗ, но покупка отдельной квартиры не требует разрешения (ст. 8 п. 1 пп. 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами).
- Для частного дома с землёй и строительного участка нужно разрешение MSWiA; гербовый сбор за разрешение — 1570 zł, разрешение действует 2 года.
- Через 5 лет проживания в Польше после получения разрешения на постоянное пребывание или статуса долгосрочного резидента ЕС разрешение не нужно и для дома с участком (ст. 8 п. 1 пп. 2).
- PESEL (польский идентификационный номер) не обязателен для покупки — для нотариального акта достаточно действующего документа, удостоверяющего личность, например паспорта. Если вы не владеете польским, акт вам обязаны перевести.
- В нашем предложении 54 квартиры в новостройках до 500 тыс. zł в Варшаве и 100 во Вроцлаве (данные на 27.09.2026).
Может ли украинец купить квартиру в Польше без разрешения?
Правила устанавливает закон от 24 марта 1920 г. о приобретении недвижимости иностранцами (единый текст Dz.U. 2017 poz. 2278, изменён законом от 17 июля 2026 г., Dz.U. 2026 poz. 1099). В принципе покупка недвижимости иностранцем требует разрешения министра внутренних дел (ст. 1 п. 1). Самое важное исключение касается как раз квартир.
Без разрешения вы купите отдельную квартиру в смысле закона о собственности на помещения, то есть квартиру со своей ипотечной книгой (księga wieczysta) — на первичном рынке это стандарт (ст. 8 п. 1 пп. 1). Освобождение распространяется и на гаражное помещение или долю в нём (например, место в подземном паркинге), если оно служит вашим жилищным нуждам (ст. 8 п. 1 пп. 1a). Более широкие освобождения для граждан ЕЭЗ и Швейцарии (ст. 8 п. 2) вас не касаются.
Есть одна важная оговорка: освобождения из ст. 8 п. 1 не действуют для недвижимости в приграничной зоне (ст. 8 п. 3). Зона охватывает всю территорию гмин, прилегающих к государственной границе, а если их ширина не достигает 15 км — и соседние гмины (ст. 12 закона об охране государственной границы). Варшава и Вроцлав в неё не входят, но если вы рассматриваете квартиру, например, в гмине у границы с Украиной, проверьте это до бронирования. Подробный обзор правил для всех иностранцев — в статье как купить квартиру в Польше иностранцу.
Что вы покупаете и нужно ли разрешение MSWiA — таблица
| Что вы покупаете | Разрешение MSWiA? | Примечания |
|---|---|---|
| Квартира у застройщика или на вторичном рынке (отдельное помещение) | Нет | Ст. 8 п. 1 пп. 1; исключение — приграничная зона |
| Парковочное место в подземном паркинге / гаражное помещение | Нет | Если служит жилищным нуждам (ст. 8 п. 1 пп. 1a) |
| Частный дом с участком (в том числе у застройщика) | Да | Если только дом не выделен как отдельное жилое помещение — проверьте предмет договора |
| Строительный участок | Да | Площадь для жизненных нужд — макс. 0,5 га (ст. 1a п. 5) |
| Дом или участок через 5 лет после разрешения на постоянное пребывание / статуса долгосрочного резидента ЕС | Нет | Ст. 8 п. 1 пп. 2; не действует в приграничной зоне |
| Дом или участок — супруг(а) гражданина Польши, 2 года после ПМЖ / статуса резидента ЕС | Нет | Только в совместную собственность супругов (ст. 8 п. 1 пп. 3) |
Если разрешение нужно, придётся доказать связь с Польшей. Закон приводит примеры: польское происхождение, брак с гражданином Польши, разрешение на временное или постоянное пребывание либо статус долгосрочного резидента ЕС, ведение в Польше бизнеса или сельского хозяйства (ст. 1a п. 2). Список открытый, но сам статус UKR в нём не упомянут. За разрешение вы заплатите 1570 zł гербового сбора, а до покупки можно получить предварительное разрешение (promesa), действующее год. Как подать заявление и какие документы приложить, описываем в статье разрешение MSWiA на покупку недвижимости.
Статус UKR, карта побыту и покупка квартиры в 2026 году
С 5 марта 2026 г. действует закон от 23 января 2026 г. о сворачивании механизмов, вытекающих из закона о помощи гражданам Украины (Dz.U. 2026 poz. 203). Люди с номером PESEL со статусом UKR теперь получают временную защиту на основании закона о предоставлении иностранцам защиты, а многие переходные положения действуют до 4 марта 2027 г. Но для покупки квартиры эти изменения значения не имеют: право купить отдельную квартиру не зависит от вида пребывания.
А вот для кредита вид пребывания важен: банки проверяют, как долго вы можете легально находиться в Польше, и ваши доходы. Подробнее — в статье ипотека в Польше для украинцев (PESEL UKR, CUKR).
Нотариус вносит в акт ваше гражданство (ст. 92 § 1 пп. 4a закона о нотариате) и в течение 7 дней отправляет выписку в MSWiA, которое ведёт реестр недвижимости, приобретённой иностранцами (ст. 8 п. 4 и ст. 8a закона). Это рутина — вам ничего делать не нужно.
Документы у нотариуса: паспорт, PESEL, переводчик
Нотариус обязан установить вашу личность по документу, предусмотренному законом (ст. 85 закона о нотариате, единый текст Dz.U. 2026 poz. 614). На практике достаточно действующего паспорта или карты побыту. Подготовьте:
- паспорт или другой действующий документ, удостоверяющий личность;
- номер PESEL, если он есть, — он не обязателен, но упрощает дела в банке и ведомствах. Как его получить, описывает чек-лист: PESEL, NIP и счёт в банке;
- разблокированный PESEL — если вы заблокировали номер PESEL (например, в приложении mObywatel), нотариус обязан отказать в составлении акта покупки (ст. 85a закона о нотариате). Снимите блокировку до визита;
- если вы в браке — информацию об имущественном режиме супругов (общая собственность или раздельная);
- при кредите — кредитный договор и документы из банка.
Если вы плохо знаете польский, нотариус обязан перевести акт сам или с помощью переводчика (ст. 87 § 1 пп. 1 закона о нотариате). Когда нужен присяжный переводчик, объясняем в статье присяжный переводчик у нотариуса в Польше. Если приехать не получается, покупку можно провести через представителя — см. руководство о доверенности (статья на польском).
Как оплатить квартиру: перевод, наличные и правила AML
При покупке у застройщика вы платите на жилищный эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy) по мере строительства (ст. 8 п. 1 закона о застройщиках, единый текст Dz.U. 2026 poz. 880). Это значит, что цена квартиры поступает в банк переводом — наличные «в руки» застройщику исключены. Подробнее об эскроу-счёте (статья на польском).
Будьте готовы к вопросам о происхождении денег. Банки и нотариусы (при актах перехода права собственности на недвижимость) — обязанные учреждения по закону о противодействии отмыванию денег (ст. 2 п. 1 пп. 1 и 13, единый текст Dz.U. 2025 poz. 644). Они должны применять меры финансовой безопасности, в частности при сделках на сумму, эквивалентную 15 000 евро и больше (ст. 35). На практике стоит иметь под рукой:
- выписки со счёта, из которых видно происхождение средств (зарплата, продажа недвижимости в Украине, сбережения);
- договор купли-продажи или дарения, если деньги получены по такой сделке;
- подтверждения переводов из-за границы — перевод из Украины сделайте заранее, потому что банк может его проверять.
Крупный взнос наличными на счёт прямо перед покупкой обычно вызывает вопросы банка — лучше держать средства на счёте с понятной историей.
Покупаете первую квартиру в Польше и не знаете, с чего начать? Поможем выбрать квартиру у застройщика и пройти покупку — чаще всего без комиссии для вас: обычно наше вознаграждение платит застройщик.
Покупка квартиры у застройщика шаг за шагом
- Бюджет и финансирование. Наличные или кредит? При кредите сначала проверьте кредитоспособность.
- PESEL и счёт. Не обязательны, но упрощают платежи и кредит.
- Выбор квартиры. Отдельная квартира — без разрешения; дом с землёй — с разрешением.
- Бронирование и информационный проспект. Застройщик передаёт проспект (prospekt informacyjny) до договора — попросите перевод, если нужно.
- Договор с застройщиком (umowa deweloperska) у нотариуса. Нотариальные и судебные расходы вы делите пополам с застройщиком — см. статью о договоре с застройщиком.
- Платежи на эскроу-счёт по графику строительства.
- Приёмка квартиры и договор о переходе права собственности. После второго акта вы становитесь собственником.
Подробнее об этапах: как купить квартиру у застройщика.
Сколько стоит покупка? Пример для 2-комнатной квартиры
Возьмём 2-комнатную квартиру за 511 792 zł — это медианная цена 2-комнатных квартир в районе Fabryczna во Вроцлаве по данным каталога TM Invest на 27.09.2026. Цена застройщика уже включает 8% НДС, а при покупке у застройщика налог PCC, как правило, не платится (подробнее: налог PCC при покупке квартиры, статья на польском). Гражданство эти ставки не меняет.
| Статья расходов | Расчёт | Сумма |
|---|---|---|
| Максимальный тариф нотариуса за договор с застройщиком (½ ставки), с НДС 23% | (1 010 zł + 0,4% × 451 792 zł) ÷ 2 = 1 408,58 zł нетто; брутто 1 732,55 zł; ваша половина | 866 zł |
| Запись требования в ипотечную книгу | 150 zł, пополам с застройщиком | 75 zł |
| Максимальный тариф нотариуса за договор о переходе права собственности (½ ставки), с НДС 23% | 1 408,58 zł нетто + 23% НДС | 1 733 zł |
| Открытие ипотечной книги и запись права собственности | 100 zł + 200 zł | 300 zł |
| Разрешение MSWiA | не нужно — отдельная квартира | – |
| Итого (без выписок и переводчика) | ок. 2 974 zł |
При покупке дома с участком добавьте 1570 zł за разрешение, а при кредите — запись ипотеки (200 zł). Полный список: расходы при покупке квартиры у застройщика.
Где искать квартиру до 500–600 тыс. zł? Данные нашего предложения
По данным каталога TM Invest на 27.09.2026, бюджет до 600 тыс. zł даёт реальный выбор в обоих городах — больше всего предложений в районах с самой низкой ценой за метр.
| Город / район | Квартиры до 500 тыс. zł | Квартиры до 600 тыс. zł | Медиана zł/m² | 2 комнаты: от / медиана |
|---|---|---|---|---|
| Варшава (всё предложение) | 54 | 323 | 18 000 zł | 449 317 zł / 755 824 zł |
| Варшава — Białołęka | – | – | 14 122 zł | 449 317 zł / 553 358 zł |
| Вроцлав (всё предложение) | 100 | 378 | 15 736 zł | 453 218 zł / 662 405 zł |
| Вроцлав — Fabryczna | – | – | 13 394 zł | 453 218 zł / 511 792 zł |
Варшава — Białołęka: район с самой низкой медианной ценой в нашем варшавском предложении — 609 квартир в продаже в 18 жилых комплексах, медиана 14 122 zł/m². Половина 2-комнатных квартир здесь стоит меньше 553 тыс. zł. Смотрите новостройки в районе Białołęka.
Вроцлав — Fabryczna: самая низкая медиана во Вроцлаве — 13 394 zł/m² при 347 квартирах в продаже в 9 жилых комплексах. Самая дешёвая студия стоит 335 315 zł, а медианная цена 2-комнатной квартиры — 511 792 zł. Смотрите новостройки в районе Fabryczna. Если выбираете район для жизни, а не только по цене, поможет рейтинг лучшие районы Вроцлава для жизни.
Как купить квартиру в Польше украинцу – план вкратце
Коротко: убедитесь, что покупаете отдельное жилое помещение (тогда разрешение MSWiA не нужно), определите бюджет и способ оплаты, выберите квартиру, забронируйте её, подпишите договор с застройщиком у нотариуса и вносите платежи на эскроу-счёт по графику. Этапы описаны выше, а здесь – где искать квартиру:
- Białołęka – самые доступные новые квартиры в границах Варшавы;
- Mokotów – удобная дорога в центр и к метро;
- Wola – метро M2 и растущее число новых проектов;
- Fabryczna во Вроцлаве – квартиры во Вроцлаве по более низким ценам, чем в центре.
Если нужно финансирование, начните со статьи: ипотека для граждан Украины. Мы подберём квартиру у застройщика под ваш бюджет – чаще всего без комиссии для покупателя, обычно нас оплачивает застройщик.
Частые вопросы
Нужно ли гражданину Украины разрешение на покупку квартиры в Польше?
Нет, если покупается отдельная квартира — то есть обычная квартира с ипотечной книгой (ст. 8 п. 1 пп. 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами). Исключение — приграничная зона. Этот же вопрос часто задают по-украински («купити квартиру в Польщі українцю – чи потрібен дозвіл?») — ответ тот же: для квартиры не нужно.
Может ли украинец купить дом в Польше?
Да, но для дома с участком нужно разрешение MSWiA. Нужно доказать связь с Польшей, например разрешение на временное или постоянное пребывание, брак с гражданином Польши или бизнес в Польше. Гербовый сбор — 1570 zł. Разрешение не нужно через 5 лет проживания после получения разрешения на постоянное пребывание или статуса долгосрочного резидента ЕС.
Можно ли купить квартиру в Польше без номера PESEL?
Да. Нотариус устанавливает личность по документу, например паспорту. Но PESEL пригодится для кредита, в банке и в налоговой. Заблокированный PESEL разблокируйте до подписания акта.
Даёт ли покупка квартиры право на пребывание в Польше?
Нет. Собственность на квартиру не является самостоятельным основанием для получения карты побыту. Подробнее — в статье даёт ли покупка квартиры вид на жительство.
Можно ли заплатить за квартиру наличными?
При покупке у застройщика платежи идут на жилищный эскроу-счёт, поэтому вы платите переводом. На вторичном рынке наличные юридически возможны, но нотариус и банк как обязанные учреждения по AML могут спросить о происхождении денег, а перевод даёт вам подтверждение оплаты.
Какие документы нужны украинцу для покупки квартиры?
Для нотариального акта достаточно действующего документа, удостоверяющего личность, например паспорта. Если вы не знаете польского, акт должен быть переведён для вас (присяжный переводчик). PESEL не является условием покупки, но пригодится при ипотеке и в учреждениях. При ипотеке добавляются документы, которые требует банк.
Как купить квартиру в Польше украинцу шаг за шагом?
Определите бюджет и способ оплаты, выберите отдельную квартиру (разрешение MSWiA не нужно), забронируйте её и проверьте информационный проспект, подпишите договор с застройщиком у нотариуса, вносите платежи на эскроу-счёт по графику, а после приёмки квартиры подпишите договор о переходе права собственности. Полный список шагов – в разделе «Покупка квартиры у застройщика шаг за шагом».
Итоги
Купить квартиру в Польше гражданину Украины проще, чем многие думают: отдельную квартиру вы покупаете без разрешения MSWiA, без PESEL и независимо от статуса пребывания. Разрешение нужно для дома с участком, самого участка и недвижимости в приграничной зоне. Внимания требуют перевод акта, происхождение денег и — при кредите — требования банков.
Ищете квартиру в Варшаве или во Вроцлаве? Подберём квартиру у застройщика под ваш бюджет — чаще всего без комиссии для вас: обычно наше вознаграждение платит застройщик. Если нужен кредит, обратитесь к нашему эксперту по кредитам — мы сравним предложения нескольких банков с учётом вашего статуса пребывания и доходов.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные, статья не является юридической или налоговой консультацией. В нестандартных случаях (приграничная зона, дом с участком, наследство) проконсультируйтесь с нотариусом или юристом.
Источники
- Закон о приобретении недвижимости иностранцами — единый текст Dz.U. 2017 poz. 2278 (ст. 1, 1a, 3, 3d, 7, 8, 8a).
- Закон от 17 июля 2026 г. об изменении закона о приобретении недвижимости иностранцами и закона о нотариате — Dz.U. 2026 poz. 1099.
- Закон о гербовом сборе — единый текст Dz.U. 2025 poz. 1154 (приложение, ч. III п. 8 — 1570 zł).
- Закон об охране государственной границы — единый текст Dz.U. 2026 poz. 919 (ст. 12 — приграничная зона).
- Закон от 23 января 2026 г. о сворачивании механизмов закона о помощи гражданам Украины — Dz.U. 2026 poz. 203.
- Закон о нотариате (Prawo o notariacie) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 614 (ст. 85, 85a, 87, 92).
- Закон о противодействии отмыванию денег и финансированию терроризма — единый текст Dz.U. 2025 poz. 644 (ст. 2, ст. 35).
- Закон о застройщиках (ustawa deweloperska) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 8).
- Распоряжение о максимальных ставках нотариального тарифа — единый текст Dz.U. 2024 poz. 1566; закон о судебных издержках по гражданским делам — единый текст Dz.U. 2025 poz. 1228.
- Цены квартир: каталог новостроек TM Invest, данные на 27.09.2026.
