Jak Ukrainiec może kupić mieszkanie w Polsce w 2026 – zezwolenie, PESEL, kredyt

Jak Ukrainiec może kupić mieszkanie w Polsce? Samodzielne mieszkanie kupujesz tak samo jak Polak: bez zezwolenia MSWiA, niezależnie od statusu UKR, karty pobytu czy miejsca zamieszkania. Wystarczy ważny dokument tożsamości (np. paszport), tłumacz przy akcie, jeśli nie znasz polskiego, i płatność przelewem; PESEL nie jest wymagany. Zezwolenie jest potrzebne tylko przy domu z działką lub samej działce. Poniżej: tabela zezwoleń, dokumenty do notariusza, płatności i zakup krok po kroku – z cenami z naszej oferty.

Najważniejsze informacje

• Obywatel Ukrainy to w polskim prawie cudzoziemiec spoza EOG – ale zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego nie wymaga zezwolenia (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców).
• Dom jednorodzinny z gruntem i działka budowlana wymagają zezwolenia MSWiA; opłata skarbowa za zezwolenie wynosi 1570 zł, a zezwolenie jest ważne 2 lata.
• Po 5 latach zamieszkiwania w Polsce od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta długoterminowego UE zezwolenie nie jest potrzebne także przy domu i działce (art. 8 ust. 1 pkt 2).
• PESEL nie jest warunkiem zakupu – do aktu notarialnego wystarczy ważny dokument tożsamości, np. paszport. Jeśli nie znasz polskiego, akt musi zostać Ci przetłumaczony.
• W naszej ofercie jest 54 nowych mieszkań do 500 tys. zł w Warszawie i 100 we Wrocławiu (stan na 27.09.2026).

Czy Ukrainiec może kupić mieszkanie w Polsce bez zezwolenia?

Zasady określa ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278, zmieniona ustawą z 17 lipca 2026 r., Dz.U. 2026 poz. 1099). Co do zasady nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych (art. 1 ust. 1). Najważniejszy wyjątek dotyczy właśnie mieszkań.

Bez zezwolenia kupisz samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy o własności lokali, czyli mieszkanie z własną księgą wieczystą – na rynku pierwotnym to standard (art. 8 ust. 1 pkt 1). Zwolnienie obejmuje też lokal garażowy lub udział w nim (np. miejsce w hali garażowej), jeśli służy Twoim potrzebom mieszkaniowym (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Szersze zwolnienia dla obywateli EOG i Szwajcarii (art. 8 ust. 2) Ciebie nie dotyczą.

Jest jedno ważne zastrzeżenie: zwolnienia z art. 8 ust. 1 nie działają dla nieruchomości w strefie nadgranicznej (art. 8 ust. 3). Strefa obejmuje cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej, a gdy ich szerokość nie osiąga 15 km – także gminy sąsiednie (art. 12 ustawy o ochronie granicy państwowej). Warszawa i Wrocław w niej nie leżą, ale jeśli rozważasz mieszkanie np. w gminie przy granicy z Ukrainą, sprawdź to przed rezerwacją. Szczegółowy przegląd zasad dla wszystkich cudzoziemców znajdziesz w poradniku zakup mieszkania w Polsce przez cudzoziemca.

Co kupujesz a zezwolenie MSWiA – tabela

Co kupujesz	Zezwolenie MSWiA?	Uwagi
Mieszkanie od dewelopera lub z rynku wtórnego (samodzielny lokal)	Nie	Art. 8 ust. 1 pkt 1; wyjątek – strefa nadgraniczna
Miejsce postojowe w hali garażowej / lokal garażowy	Nie	Gdy służy potrzebom mieszkaniowym (art. 8 ust. 1 pkt 1a)
Dom jednorodzinny z działką (także od dewelopera)	Tak	Chyba że dom jest wyodrębniony jako samodzielny lokal mieszkalny – sprawdź przedmiot umowy
Działka budowlana	Tak	Powierzchnia na potrzeby życiowe maks. 0,5 ha (art. 1a ust. 5)
Dom lub działka po 5 latach od zezwolenia na pobyt stały / rezydenta długoterminowego UE	Nie	Art. 8 ust. 1 pkt 2; nie dotyczy strefy nadgranicznej
Dom lub działka – małżonek obywatela RP, 2 lata od pobytu stałego / rezydenta UE	Nie	Tylko do wspólności ustawowej małżonków (art. 8 ust. 1 pkt 3)

Jeśli potrzebujesz zezwolenia, musisz wykazać więzi z Polską. Ustawa podaje przykłady: polskie pochodzenie, małżeństwo z obywatelem RP, zezwolenie na pobyt czasowy, stały lub rezydenta długoterminowego UE, prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej (art. 1a ust. 2). Lista jest otwarta, ale sam status UKR nie jest w niej wymieniony. Za zezwolenie zapłacisz 1570 zł opłaty skarbowej, a przed zakupem możesz wystąpić o promesę ważną rok. Jak złożyć wniosek i jakie dokumenty dołączyć, opisujemy w artykule zezwolenie MSWiA na zakup nieruchomości.

Status UKR, karta pobytu a zakup mieszkania w 2026 roku

Od 5 marca 2026 r. obowiązuje ustawa z 23 stycznia 2026 r. o wygaszeniu rozwiązań wynikających z ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy (Dz.U. 2026 poz. 203). Osoby z numerem PESEL o statusie UKR są teraz beneficjentami ochrony czasowej na podstawie ustawy o udzielaniu cudzoziemcom ochrony, a wiele przepisów przejściowych obowiązuje do 4 marca 2027 r. Dla zakupu mieszkania te zmiany nie mają jednak znaczenia: prawo do nabycia samodzielnego lokalu nie zależy od rodzaju pobytu.

Rodzaj pobytu ma za to znaczenie przy kredycie – banki sprawdzają, jak długo możesz legalnie przebywać w Polsce, i Twoje dochody. Więcej w artykule kredyt hipoteczny dla obywateli Ukrainy (PESEL UKR, CUKR).

Notariusz wpisuje do aktu Twoje obywatelstwo (art. 92 § 1 pkt 4a Prawa o notariacie) i w ciągu 7 dni przesyła wypis do MSWiA, które prowadzi rejestr nieruchomości nabytych przez cudzoziemców (art. 8 ust. 4 i art. 8a ustawy). To rutyna – nie musisz nic robić.

Dokumenty u notariusza: paszport, PESEL, tłumacz

Notariusz musi ustalić Twoją tożsamość na podstawie dokumentu przewidzianego prawem (art. 85 Prawa o notariacie, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614). W praktyce wystarczy ważny paszport lub karta pobytu. Przygotuj:

• paszport lub inny ważny dokument tożsamości;
• numer PESEL, jeśli go masz – nie jest obowiązkowy, ale ułatwia sprawy w banku i urzędzie. Jak go uzyskać, opisuje checklista PESEL, NIP i konto w banku;
• odblokowany PESEL – jeśli zastrzegłeś numer PESEL (np. w aplikacji mObywatel), notariusz musi odmówić sporządzenia aktu zakupu (art. 85a Prawa o notariacie). Cofnij zastrzeżenie przed wizytą;
• w małżeństwie – informację o ustroju majątkowym (wspólność czy rozdzielność);
• przy kredycie – umowę kredytową i dokumenty z banku.

Jeśli nie znasz dobrze języka polskiego, notariusz musi przetłumaczyć akt osobiście albo przy pomocy tłumacza (art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie). Kiedy potrzebny jest tłumacz przysięgły, wyjaśniamy w artykule tłumacz przysięgły u notariusza. Jeśli nie możesz przyjechać, zakup możesz przeprowadzić przez pełnomocnika – zobacz poradnik o pełnomocnictwie.

Jak zapłacić za mieszkanie: przelew, gotówka i przepisy AML

Przy zakupie od dewelopera płacisz na mieszkaniowy rachunek powierniczy, zgodnie z postępem budowy (art. 8 ust. 1 ustawy deweloperskiej, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880). Oznacza to, że cena mieszkania trafia do banku przelewem – gotówka „do ręki” dewelopera nie wchodzi w grę. Więcej o rachunku powierniczym.

Przygotuj się na pytania o źródło pieniędzy. Banki i notariusze (przy aktach przenoszących własność nieruchomości) są instytucjami obowiązanymi w rozumieniu ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (art. 2 ust. 1 pkt 1 i 13, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 644). Muszą stosować środki bezpieczeństwa finansowego, m.in. przy transakcjach o równowartości 15 000 euro lub większej (art. 35). W praktyce warto mieć pod ręką:

• wyciągi z konta, z których widać, skąd pochodzą środki (wynagrodzenie, sprzedaż nieruchomości na Ukrainie, oszczędności);
• umowę sprzedaży lub darowizny, jeśli pieniądze pochodzą z takiej transakcji;
• potwierdzenia przelewów z zagranicy – przelew z Ukrainy zrób z wyprzedzeniem, bo bank może go weryfikować.

Duża wpłata gotówki na konto tuż przed zakupem zwykle wywołuje pytania banku – lepiej trzymać środki na rachunku z czytelną historią.

Kupujesz pierwsze mieszkanie w Polsce i nie wiesz, od czego zacząć? Pomożemy wybrać mieszkanie od dewelopera i przejść przez zakup – najczęściej bez prowizji dla Ciebie, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Zakup mieszkania od dewelopera krok po kroku

1. Budżet i finansowanie. Gotówka czy kredyt? Przy kredycie najpierw sprawdź zdolność kredytową.
2. PESEL i konto. Nieobowiązkowe, ale ułatwiają płatności i kredyt.
3. Wybór mieszkania. Samodzielny lokal – bez zezwolenia; dom z gruntem – z zezwoleniem.
4. Rezerwacja i prospekt informacyjny. Deweloper przekazuje prospekt przed umową – poproś o tłumaczenie, jeśli trzeba.
5. Umowa deweloperska u notariusza. Koszty notarialne i sądowe dzielisz po połowie z deweloperem – zob. umowie deweloperskiej.
6. Wpłaty na rachunek powierniczy według harmonogramu budowy.
7. Odbiór mieszkania i umowa przenosząca własność. Po drugim akcie stajesz się właścicielem.

Szczegóły etapów: jak kupić mieszkanie od dewelopera.

Ile kosztuje zakup? Przykład dla mieszkania 2-pokojowego

Weźmy mieszkanie 2-pokojowe za 511 792 zł – to mediana ceny 2 pokoi w dzielnicy Fabryczna we Wrocławiu według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026. Cena dewelopera zawiera już 8% VAT, a przy zakupie od dewelopera co do zasady nie płacisz PCC (więcej: podatek PCC przy kupnie mieszkania). Obywatelstwo nie zmienia tych stawek.

Pozycja	Wyliczenie	Kwota
Maksymalna taksa za umowę deweloperską (½ stawki), z 23% VAT	(1 010 zł + 0,4% × 451 792 zł) ÷ 2 = 1 408,58 zł netto; brutto 1 732,55 zł; Twoja połowa	866 zł
Wpis roszczenia do księgi wieczystej	150 zł, po połowie z deweloperem	75 zł
Maksymalna taksa za umowę przenoszącą własność (½ stawki), z 23% VAT	1 408,58 zł netto + 23% VAT	1 733 zł
Założenie księgi wieczystej i wpis własności	100 zł + 200 zł	300 zł
Zezwolenie MSWiA	nie dotyczy – samodzielny lokal	–
Razem (bez wypisów i tłumacza)		ok. 2 974 zł

Przy domu z działką doliczysz 1570 zł za zezwolenie, a przy kredycie – wpis hipoteki (200 zł). Pełne zestawienie: koszty zakupu mieszkania od dewelopera.

Gdzie szukać mieszkania do 500–600 tys. zł? Dane z naszej oferty

Według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026, budżet do 600 tys. zł daje realny wybór w obu miastach – najwięcej ofert jest w dzielnicach z najniższą ceną za metr.

Miasto / dzielnica	Mieszkania do 500 tys. zł	Mieszkania do 600 tys. zł	Mediana zł/m²	2 pokoje: od / mediana
Warszawa (cała oferta)	54	323	18 000 zł	449 317 zł / 755 824 zł
Warszawa – Białołęka	–	–	14 122 zł	449 317 zł / 553 358 zł
Wrocław (cała oferta)	100	378	15 736 zł	453 218 zł / 662 405 zł
Wrocław – Fabryczna	–	–	13 394 zł	453 218 zł / 511 792 zł

Warszawa – Białołęka to dzielnica z najniższą medianą ceny w naszej warszawskiej ofercie: 609 dostępnych mieszkań w 18 inwestycjach, mediana 14 122 zł/m². Połowa mieszkań 2-pokojowych kosztuje tu mniej niż 553 tys. zł. Zobacz nowe mieszkania na Białołęce.

Wrocław – Fabryczna ma najniższą medianę we Wrocławiu: 13 394 zł/m² przy 347 dostępnych mieszkaniach w 9 inwestycjach. Najtańsza kawalerka kosztuje 335 315 zł, a mediana ceny 2 pokoi to 511 792 zł. Zobacz nowe mieszkania na Fabrycznej. Jeśli wybierasz dzielnicę do życia, a nie tylko po cenie, pomoże Ci ranking najlepsze dzielnice Wrocławia do mieszkania.

Jak kupić mieszkanie w Polsce, będąc Ukraińcem – plan w skrócie

Najkrócej: upewnij się, że kupujesz samodzielny lokal (wtedy bez zezwolenia MSWiA), ustal budżet i formę płatności, wybierz mieszkanie, zarezerwuj je, podpisz umowę deweloperską u notariusza i wpłacaj na rachunek powierniczy według harmonogramu. Etapy opisujemy wyżej, a tutaj – gdzie szukać mieszkania:

• Białołęka – najtańsze nowe mieszkania w granicach Warszawy,
• Mokotów – dobry dojazd do centrum i metra,
• Wola – metro M2 i rosnąca liczba nowych inwestycji,
• Fabryczna we Wrocławiu – mieszkania we Wrocławiu w niższych cenach niż w centrum.

Jeśli potrzebujesz finansowania, zacznij od artykułu: kredyt hipoteczny dla obywateli Ukrainy. Dobierzemy mieszkanie od dewelopera w Twoim budżecie – najczęściej bez prowizji dla kupującego, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Kupno mieszkania w Polsce przez Ukraińca jest prostsze, niż wiele osób zakłada: samodzielny lokal kupujesz bez zezwolenia MSWiA, bez PESEL i niezależnie od statusu pobytu. Zezwolenie jest potrzebne przy domu z działką, samej działce i nieruchomościach w strefie nadgranicznej. Uwagi wymagają tłumaczenie aktu, źródło pieniędzy i – przy kredycie – wymagania banków.

Szukasz mieszkania w Warszawie lub we Wrocławiu? Dobierzemy mieszkanie od dewelopera w Twoim budżecie – najczęściej bez prowizji, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Jeśli potrzebujesz kredytu, umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków pod kątem Twojego statusu pobytu i dochodów.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Wyliczenia mają charakter orientacyjny, a artykuł nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. W sprawach nietypowych (strefa nadgraniczna, dom z działką, spadek) skonsultuj się z notariuszem lub prawnikiem.

Źródła

• Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców – tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278 (art. 1, 1a, 3, 3d, 7, 8, 8a).
• Ustawa z 17 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy – Prawo o notariacie – Dz.U. 2026 poz. 1099.
• Ustawa o opłacie skarbowej – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1154 (załącznik, cz. III ust. 8 – 1570 zł).
• Ustawa o ochronie granicy państwowej – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 919 (art. 12 – strefa nadgraniczna).
• Ustawa z 23 stycznia 2026 r. o wygaszeniu rozwiązań wynikających z ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy – Dz.U. 2026 poz. 203.
• Prawo o notariacie – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614 (art. 85, 85a, 87, 92).
• Ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 644 (art. 2, art. 35).
• Ustawa deweloperska – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 8).
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566; ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228.
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.