Як українцю купити квартиру в Польщі у 2026: дозвіл, PESEL, документи, іпотека

Як українцю купити квартиру в Польщі? Окрему квартиру ви купуєте так само, як поляк: без дозволу MSWiA, незалежно від статусу UKR, карти побиту чи місця проживання. Достатньо чинного документа, що посвідчує особу (наприклад, паспорта), перекладача під час підписання акта, якщо ви не знаєте польської, та оплати переказом; PESEL не потрібен. Дозвіл потрібен лише для будинку із ділянкою або самої ділянки. Нижче: таблиця дозволів, документи для нотаріуса, платежі та купівля крок за кроком – із цінами з нашої пропозиції.

Найважливіше

• Громадянин України за польським правом — іноземець з-поза ЄЕЗ, але купівля окремої квартири (samodzielny lokal mieszkalny) не потребує дозволу (ст. 8 ч. 1 п. 1 закону про набуття нерухомості іноземцями).
• Для односімейного будинку із землею та будівельної ділянки потрібен дозвіл MSWiA; державне мито (opłata skarbowa) за дозвіл становить 1570 zł, а дозвіл чинний 2 роки.
• Через 5 років проживання в Польщі після отримання дозволу на постійне перебування або статусу довгострокового резидента ЄС дозвіл не потрібен і для будинку чи ділянки (ст. 8 ч. 1 п. 2).
• PESEL (польський ідентифікаційний номер) не є умовою купівлі — для нотаріального акта (akt notarialny) достатньо чинного документа, що посвідчує особу, наприклад паспорта. Якщо ви не знаєте польської, акт вам мають перекласти.
• У нашій пропозиції 54 нові квартири до 500 тис. zł у Варшаві та 100 у Вроцлаві (станом на 27.09.2026).

Чи може українець купити квартиру в Польщі без дозволу?

Правила визначає закон від 24 березня 1920 р. про набуття нерухомості іноземцями (ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców; єдиний текст Dz.U. 2017 poz. 2278, змінений законом від 17 липня 2026 р., Dz.U. 2026 poz. 1099). За загальним правилом набуття нерухомості іноземцем потребує дозволу міністра, відповідального за внутрішні справи (ст. 1 ч. 1). Найважливіший виняток стосується саме квартир.

Без дозволу ви купите окрему квартиру в розумінні закону про власність приміщень, тобто квартиру з власною книгою нерухомості (księga wieczysta) — на первинному ринку це стандарт (ст. 8 ч. 1 п. 1). Звільнення охоплює також гаражне приміщення або частку в ньому (наприклад, місце в підземному паркінгу), якщо воно служить вашим житловим потребам (ст. 8 ч. 1 п. 1a). Ширші звільнення для громадян ЄЕЗ і Швейцарії (ст. 8 ч. 2) вас не стосуються.

Є одне важливе застереження: звільнення зі ст. 8 ч. 1 не діють для нерухомості в прикордонній зоні (ст. 8 ч. 3). Зона охоплює всю територію гмін, що прилягають до державного кордону, а якщо їхня ширина не досягає 15 км — також сусідні гміни (ст. 12 закону про охорону державного кордону). Варшава і Вроцлав у ній не розташовані, але якщо ви розглядаєте квартиру, наприклад, у гміні біля кордону з Україною, перевірте це до бронювання. Детальний огляд правил для всіх іноземців — у путівнику купівля квартири в Польщі іноземцем.

Що ви купуєте і чи потрібен дозвіл MSWiA — таблиця

Що ви купуєте	Дозвіл MSWiA?	Примітки
Квартира від забудовника або на вторинному ринку (окрема квартира)	Ні	Ст. 8 ч. 1 п. 1; виняток — прикордонна зона
Паркомісце в підземному паркінгу / гаражне приміщення	Ні	Якщо служить житловим потребам (ст. 8 ч. 1 п. 1a)
Односімейний будинок із ділянкою (також від забудовника)	Так	Хіба що будинок виокремлено як окреме житлове приміщення — перевірте предмет договору
Будівельна ділянка	Так	Площа для життєвих потреб — макс. 0,5 га (ст. 1a ч. 5)
Будинок або ділянка через 5 років після дозволу на постійне перебування / статусу довгострокового резидента ЄС	Ні	Ст. 8 ч. 1 п. 2; не стосується прикордонної зони
Будинок або ділянка — подружжя громадянина Польщі, 2 роки після постійного перебування / статусу резидента ЄС	Ні	Лише до спільної сумісної власності подружжя (ст. 8 ч. 1 п. 3)

Якщо дозвіл потрібен, ви маєте довести зв’язки з Польщею. Закон наводить приклади: польське походження, шлюб із громадянином Польщі, дозвіл на тимчасове чи постійне перебування або статус довгострокового резидента ЄС, ведення в Польщі підприємницької чи сільськогосподарської діяльності (ст. 1a ч. 2). Перелік відкритий, але сам статус UKR у ньому не згадано. За дозвіл ви заплатите 1570 zł державного мита, а перед купівлею можна подати заяву на попереднє рішення (promesa), чинне рік. Як подати заяву і які документи додати, описуємо в статті дозвіл MSWiA на купівлю нерухомості.

Статус UKR, karta pobytu і купівля квартири у 2026 році

З 5 березня 2026 р. діє закон від 23 січня 2026 р. про згортання рішень, що випливають із закону про допомогу громадянам України (Dz.U. 2026 poz. 203). Особи з номером PESEL зі статусом UKR тепер є бенефіціарами тимчасового захисту на підставі закону про надання іноземцям захисту, а багато перехідних норм діють до 4 березня 2027 р. Проте для купівлі квартири ці зміни значення не мають: право набути окрему квартиру не залежить від виду перебування.

Натомість вид перебування важливий для кредиту — банки перевіряють, як довго ви можете легально перебувати в Польщі, і ваші доходи. Докладніше — у статті іпотека в Польщі для українців (PESEL UKR, CUKR).

Нотаріус вписує до акта ваше громадянство (ст. 92 § 1 п. 4a закону «Prawo o notariacie») і протягом 7 днів надсилає витяг до MSWiA, яке веде реєстр нерухомості, набутої іноземцями (ст. 8 ч. 4 і ст. 8a закону). Це рутина — вам нічого робити не потрібно.

Документи для нотаріуса: паспорт, PESEL, перекладач

Нотаріус має встановити вашу особу на підставі передбаченого законом документа (ст. 85 закону «Prawo o notariacie», єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 614). На практиці достатньо чинного паспорта або посвідки на проживання. Підготуйте:

• паспорт або інший чинний документ, що посвідчує особу;
• номер PESEL, якщо він у вас є, — він не обов’язковий, але спрощує справи в банку та установах. Як його отримати, описує чеклист: PESEL, NIP і банківський рахунок;
• розблокований PESEL — якщо ви заблокували номер PESEL (zastrzeżenie PESEL — наприклад, у застосунку mObywatel), нотаріус мусить відмовити в складанні акта купівлі (ст. 85a закону «Prawo o notariacie»). Зніміть блокування до візиту;
• якщо ви в шлюбі — інформацію про майновий режим подружжя (спільна чи роздільна власність);
• якщо купуєте в кредит — кредитний договір і документи з банку.

Якщо ви недостатньо добре знаєте польську, нотаріус має перекласти акт особисто або за допомогою перекладача (ст. 87 § 1 п. 1 закону «Prawo o notariacie»). Коли потрібен присяжний перекладач, пояснюємо в статті присяжний перекладач у нотаріуса. Якщо не можете приїхати, купівлю можна провести через представника за довіреністю — див. путівник про довіреність (стаття польською).

Як заплатити за квартиру: переказ, готівка і правила AML

Купуючи квартиру від забудовника, ви платите на житловий ескроу-рахунок (mieszkaniowy rachunek powierniczy) відповідно до ходу будівництва (ст. 8 ч. 1 закону про забудовників — ustawa deweloperska, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880). Це означає, що ціна квартири надходить до банку переказом — готівка «в руки» забудовнику не підходить. Докладніше про ескроу-рахунок (стаття польською).

Будьте готові до запитань про джерело грошей. Банки й нотаріуси (під час актів переходу права власності на нерухомість) є зобов’язаними установами в розумінні закону про протидію відмиванню грошей (ст. 2 ч. 1 п. 1 і 13, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 644). Вони мусять застосовувати заходи фінансової безпеки, зокрема для операцій на суму, еквівалентну 15 000 євро або більше (ст. 35). На практиці варто мати під рукою:

• виписки з рахунку, з яких видно, звідки кошти (зарплата, продаж нерухомості в Україні, заощадження);
• договір купівлі-продажу чи дарування, якщо гроші походять із такої угоди;
• підтвердження переказів із-за кордону — переказ з України зробіть заздалегідь, бо банк може його перевіряти.

Велике внесення готівки на рахунок безпосередньо перед купівлею зазвичай викликає запитання банку — краще тримати кошти на рахунку зі зрозумілою історією.

Купуєте першу квартиру в Польщі й не знаєте, з чого почати? Допоможемо вибрати квартиру від забудовника і пройти всю купівлю — найчастіше без комісії для вас, бо зазвичай нашу винагороду платить забудовник.

Купівля квартири від забудовника крок за кроком

1. Бюджет і фінансування. Готівка чи кредит? Якщо кредит — спершу перевірте кредитоспроможність.
2. PESEL і рахунок. Не обов’язкові, але спрощують платежі й кредит.
3. Вибір квартири. Окрема квартира — без дозволу; будинок із землею — з дозволом.
4. Бронювання та інформаційний проспект (prospekt informacyjny). Забудовник передає проспект до підписання договору — попросіть переклад, якщо потрібно.
5. Договір із забудовником (umowa deweloperska) у нотаріуса. Нотаріальні й судові витрати ви ділите навпіл із забудовником — див. статтю про договір із забудовником.
6. Внески на ескроу-рахунок за графіком будівництва.
7. Приймання квартири і договір про перехід права власності. Після другого акта ви стаєте власником.

Подробиці етапів: як купити квартиру у забудовника.

Скільки коштує купівля? Приклад для 2-кімнатної квартири

Візьмімо 2-кімнатну квартиру за 511 792 zł — це медіанна ціна 2 кімнат у районі Fabryczna у Вроцлаві за даними каталогу TM Invest, станом на 27.09.2026. Ціна забудовника вже містить 8% VAT, а при купівлі від забудовника за загальним правилом ви не платите PCC (докладніше: податок PCC при купівлі квартири). Громадянство цих ставок не змінює.

Позиція	Розрахунок	Сума
Максимальний нотаріальний тариф за договір із забудовником (½ ставки), з 23% VAT	(1 010 zł + 0,4% × 451 792 zł) ÷ 2 = 1 408,58 zł нетто; брутто 1 732,55 zł; ваша половина	866 zł
Внесення вимоги до книги нерухомості	150 zł, навпіл із забудовником	75 zł
Максимальний нотаріальний тариф за договір про перехід права власності (½ ставки), з 23% VAT	1 408,58 zł нетто + 23% VAT	1 733 zł
Відкриття книги нерухомості і внесення права власності	100 zł + 200 zł	300 zł
Дозвіл MSWiA	не потрібен — окрема квартира	–
Разом (без витягів і перекладача)		прибл. 2 974 zł

Для будинку з ділянкою додайте 1570 zł за дозвіл, а при кредиті — внесення іпотеки (200 zł). Повний перелік: витрати на купівлю квартири в Польщі.

Де шукати квартиру до 500–600 тис. zł? Дані нашої пропозиції

За даними каталогу TM Invest, станом на 27.09.2026, бюджет до 600 тис. zł дає реальний вибір в обох містах — найбільше пропозицій у районах із найнижчою ціною за метр.

Місто / район	Квартири до 500 тис. zł	Квартири до 600 тис. zł	Медіана zł/m²	2 кімнати: від / медіана
Варшава (уся пропозиція)	54	323	18 000 zł	449 317 zł / 755 824 zł
Варшава — Białołęka	–	–	14 122 zł	449 317 zł / 553 358 zł
Вроцлав (уся пропозиція)	100	378	15 736 zł	453 218 zł / 662 405 zł
Вроцлав — Fabryczna	–	–	13 394 zł	453 218 zł / 511 792 zł

Варшава — Białołęka — район із найнижчою медіанною ціною в нашій варшавській пропозиції: 609 квартир у продажу в 18 новобудовах, медіана 14 122 zł/m². Половина 2-кімнатних квартир коштує тут менше ніж 553 тис. zł. Перегляньте нові квартири в Białołęka.

Вроцлав — Fabryczna має найнижчу медіану у Вроцлаві: 13 394 zł/m² за 347 квартир у продажу в 9 новобудовах. Найдешевша студія коштує 335 315 zł, а медіанна ціна 2 кімнат — 511 792 zł. Перегляньте нові квартири у Fabryczna. Якщо обираєте район для життя, а не лише за ціною, допоможе рейтинг найкращі райони Вроцлава для життя.

Як українцю купити квартиру в Польщі – план коротко

Коротко: переконайтеся, що купуєте окреме житлове приміщення (тоді дозвіл MSWiA не потрібен), визначте бюджет і спосіб оплати, оберіть квартиру, забронюйте її, підпишіть договір із забудовником у нотаріуса та вносьте платежі на ескроу-рахунок за графіком. Етапи описано вище, а тут – де шукати квартиру:

• Białołęka – найдоступніші нові квартири в межах Варшави;
• Mokotów – зручна дорога до центру й метро;
• Wola – метро M2 і дедалі більше нових проєктів;
• Fabryczna у Вроцлаві – квартири у Вроцлаві за нижчими цінами, ніж у центрі.

Якщо потрібне фінансування, почніть зі статті: іпотека для громадян України. Ми підберемо квартиру в забудовника під ваш бюджет – найчастіше без комісії для покупця, зазвичай нас оплачує забудовник.

Поширені запитання

Підсумок

Купівля квартири в Польщі громадянином України простіша, ніж багато хто думає: окрему квартиру ви купуєте без дозволу MSWiA, без PESEL і незалежно від статусу перебування. Дозвіл потрібен для будинку з ділянкою, самої ділянки та нерухомості в прикордонній зоні. Увагу варто приділити перекладу акта, джерелу грошей і — якщо берете кредит — вимогам банків.

Шукаєте квартиру у Варшаві чи Вроцлаві? Підберемо квартиру від забудовника у вашому бюджеті — найчастіше без комісії, бо зазвичай нашу винагороду платить забудовник. Якщо потрібен кредит, запишіться на консультацію до експерта з кредитів — порівняємо пропозиції кількох банків з урахуванням вашого статусу перебування і доходів.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні, а стаття не є юридичною чи податковою консультацією. У нетипових ситуаціях (прикордонна зона, будинок із ділянкою, спадщина) проконсультуйтеся з нотаріусом або юристом.

Джерела

• Закон про набуття нерухомості іноземцями (ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców) — єдиний текст Dz.U. 2017 poz. 2278 (ст. 1, 1a, 3, 3d, 7, 8, 8a).
• Закон від 17 липня 2026 р. про зміну закону про набуття нерухомості іноземцями та закону «Prawo o notariacie» — Dz.U. 2026 poz. 1099.
• Закон про державне мито (ustawa o opłacie skarbowej) — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1154 (додаток, ч. III п. 8 — 1570 zł).
• Закон про охорону державного кордону — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 919 (ст. 12 — прикордонна зона).
• Закон від 23 січня 2026 р. про згортання рішень, що випливають із закону про допомогу громадянам України — Dz.U. 2026 poz. 203.
• Prawo o notariacie (закон про нотаріат) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 614 (ст. 85, 85a, 87, 92).
• Закон про протидію відмиванню грошей і фінансуванню тероризму — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 644 (ст. 2, ст. 35).
• Закон про забудовників (ustawa deweloperska) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 8).
• Розпорядження про максимальні ставки нотаріального тарифу — єдиний текст Dz.U. 2024 poz. 1566; закон про судові витрати в цивільних справах — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1228.
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026.