Ипотека в Польше для ИП (JDG) и B2B в 2026: через сколько дадут, рычалт и доход

Ипотеку в Польше по контракту B2B или на ИП (JDG — jednoosobowa działalność gospodarcza) обычно дают после 12 месяцев ведения деятельности, а в части банков — только после двух полных лет налоговой отчётности. Главный вопрос — как банк посчитает ваш доход: при налоговой шкале и линейном налоге он берёт его из декларации PIT и книги доходов и расходов (KPiR), а при рычалте (ryczałt — налог с выручки, который не показывает расходов) вынужден оценивать его по выручке. Ниже объясняем правила на основе публичных материалов банков, показываем пример для контракта B2B на 20 тыс. zł нетто в месяц на рычалте 12% и на линейном налоге, а также ориентировочную кредитоспособность в обоих вариантах.

Главное

• Типичный минимальный стаж деятельности — 12 месяцев; некоторые банки ждут 24 месяца. PKO BP допускает контракт B2B уже после 6 месяцев, если раньше вы выполняли ту же работу по трудовому договору.
• При налоговой шкале и линейном налоге (19%) банк опирается на доход из PIT-36/PIT-36L и KPiR за вычетом налога и взносов.
• При рычалте (для услуг по программированию обычно 12% от выручки) банк не видит расходов, поэтому способ расчёта дохода зависит от его внутренней методики — различия между банками бывают большими.
• VeloBank и ING требуют налоговые декларации за 2 последних года и реестр доходов или KPiR за текущий год; VeloBank при контракте B2B — договоры за два полных года и поступления за 6 месяцев.
• Рекомендация S KNF (Комиссии финансового надзора) обязывает банки учитывать доходы, стабильные на протяжении всего срока погашения, а при нерегулярных доходах — оценивать их уровень и цикличность.

Ипотека для ИП (JDG): через сколько после открытия фирмы?

Законодательство не устанавливает минимального стажа деятельности. Закон об ипотечном кредите требует лишь добросовестной оценки кредитоспособности на основе информации о доходах и расходах, а конкретные пороги устанавливает каждый банк. Как это выглядит на практике — по материалам, которые публикуют сами банки:

• PKO Bank Polski (справочник для бизнеса от 13.08.2026) пишет, что требуется минимум 12 месяцев деятельности, а некоторые учреждения ждут 24 месяца. Исключение — контракт B2B: деятельность не менее 6 месяцев, до этого та же работа по трудовому договору (umowa o pracę) и документально подтверждённая непрерывность занятости.
• Bank Pekao в своём кредитном справочнике указывает, что банк может требовать не менее 12 месяцев непрерывной деятельности, и оценивает также отрасль — некоторые из них сезонные.
• ING Bank Śląski в списке документов требует PIT за прошлый и позапрошлый год, а с 1 мая — ещё и реестр доходов или KPiR за текущий год. На практике это означает историю за два налоговых года.
• VeloBank (перечень документов, действующий с 27.02.2026) требует PIT-36/36L или PIT-28 за 2 последних налоговых года с подтверждением подачи (UPO).

Вывод: с деятельностью короче года шансы невелики, а после 12 месяцев выбор банков уже, чем после двух полных лет. Проще всего тем, кто перешёл с трудового договора на B2B у того же заказчика или в той же профессии — непрерывность работы для банка сигнал стабильности.

Как банк считает доход от деятельности — таблица по форме налогообложения

У каждого банка своя модель, но логика похожа: банк хочет знать, сколько денег реально остаётся у вас каждый месяц после расходов фирмы, налога и взносов. Рекомендация S (рекомендация 8) требует, чтобы банк учитывал располагаемый доход и опирался на подтверждённую информацию.

Форма налогообложения	Как банк обычно считает доход	Требуемый стаж и документы (примеры из материалов банков)
Налоговая шкала (12%/32%) — KPiR	доход из PIT-36 и KPiR (выручка минус расходы) за вычетом налога и взносов ZUS; часто усреднённый за год или более длительный период	обычно мин. 12 мес.; PIT-36 за 2 года, KPiR за прошлый и текущий год (VeloBank, ING)
Линейный налог 19% — KPiR	как выше, на основе PIT-36L; налог 19% и медицинский взнос 4,9% дохода уменьшают сумму «на руки»	обычно мин. 12 мес.; PIT-36L за 2 года, KPiR (VeloBank, ING)
Рычалт (налог с учтённой выручки)	банк знает только выручку: вычитает рычалт и ZUS либо принимает доход как долю выручки по собственной методике (например, в зависимости от отрасли)	обычно мин. 12 мес.; PIT-28 за 2 года, реестр доходов за прошлый и текущий год, в ING — с разбивкой по ставкам
Контракт B2B (любая из форм выше)	как при данной форме налогообложения, дополнительно банк анализирует договор: срок, условия расторжения, регулярность поступлений	VeloBank: контракты за 2 полных года и текущий период, поступления за 6 мес.; PKO BP: от 6 мес. при переходе с трудового договора
Полная бухгалтерия	результат из отчёта о прибылях и убытках и PIT	отчётность за 2 полных отчётных периода (VeloBank); ING — PIT-36/36L и отчёт о прибылях и убытках за 2 года

Ипотека на линейном налоге и налоговой шкале

Здесь всё проще всего: доход следует из декларации. Но помните: всё, что вы относите на расходы (лизинг автомобиля, техника, услуги), уменьшает доход, а значит и кредитоспособность. Кроме того, платежи по лизингу банк считает вашим обязательством — PKO BP прямо указывает, что лизинговые платежи учитываются при оценке кредитоспособности.

Ипотека на рычалте — как считается доход?

Рычалт вы платите с выручки, поэтому декларация PIT-28 не говорит, сколько вы тратите на ведение фирмы. Банки решают это двумя способами: либо вычитают из выручки налог и взносы (предполагая низкие расходы, что подходит для IT-услуг), либо принимают доход как определённую долю выручки, установленную по собственным правилам, часто с учётом отрасли. Отсюда большие различия в рассчитанной кредитоспособности при одной и той же выручке. ING сообщает, что с 15 мая 2022 г. снова принимает доходы с рычалта, и просит реестр доходов с разбивкой по ставкам.

У вас деятельность на рычалте или короткий стаж на B2B? Запишитесь на консультацию к эксперту по кредитам — сравним предложения нескольких банков и выясним, какой из них выгоднее всего посчитает ваш доход.

Пример: ипотека для программиста на B2B — 20 тыс. zł нетто на рычалте и линейном налоге

Допущения: программист на контракте B2B, счёт-фактура на 20 000 zł нетто (без VAT) ежемесячно, то есть 240 000 zł выручки в год. Платит полные социальные взносы ZUS с больничным страхованием — в 2026 г. это 1 926,76 zł в месяц. Это наша примерная методика, а не алгоритм конкретного банка.

• Рычалт 12% (услуги, связанные с программным обеспечением). Медицинский взнос при выручке 60–300 тыс. zł в год составляет в 2026 г. 830,58 zł в месяц. Рычалт считаем от выручки за вычетом социальных взносов и 50% уплаченного медицинского взноса: (240 000 − 23 121 − 4 983) × 12% ≈ 25 427 zł в год, то есть ок. 2 119 zł в месяц. Остаётся: 20 000 − 1 927 − 831 − 2 119 ≈ 15 120 zł в месяц.
• Линейный налог 19%. Предполагаем 1 000 zł расходов фирмы в месяц (техника, бухгалтерия), значит доход — 19 000 zł. После вычета социальных взносов: 17 073 zł. Медицинский взнос 4,9% от этой суммы — ок. 837 zł, налог 19% — ок. 3 244 zł (для простоты не учитываем вычет части медицинского взноса). Остаётся ок. 12 990 zł в месяц.
• Рычалт в банке, который считает доход как долю выручки. Если бы банк принял, например, 60% выручки как доход (значение чисто иллюстративное — банки не публикуют свои коэффициенты), он учтёт только 12 000 zł в месяц.

Вариант	Доход, принятый к расчёту	Платёж при 40% дохода	Ориентировочный кредит (40%)	Платёж при 50% дохода	Ориентировочный кредит (50%)
Рычалт 12% — выручка минус налог и ZUS	ок. 15 120 zł	6 050 zł	ок. 747 тыс. zł	7 560 zł	ок. 934 тыс. zł
Линейный налог 19%	ок. 12 990 zł	5 200 zł	ок. 642 тыс. zł	6 500 zł	ок. 802 тыс. zł
Рычалт — коэффициент 60% (иллюстрация)	12 000 zł	4 800 zł	ок. 593 тыс. zł	6 000 zł	ок. 741 тыс. zł

Методику (буфер, срок 25 лет, пороги 40% и 50% дохода) подробно описываем в статье Кредитоспособность 2026. Вывод из примера: при одной и той же выручке рычалт даёт больше «на руки», но сколько из этого учтёт банк, зависит от его методики. Поэтому при рычалте сравнение нескольких банков особенно важно. Если покупаете один, посмотрите также, как выглядит ипотека для одного заёмщика (статья на польском) — расходы на жизнь одного человека считаются иначе, чем для семьи.

Что это значит в нашем каталоге квартир?

По данным каталога TM Invest на 27.09.2026 медиана цены 3-комнатной квартиры в Варшаве — 935 503 zł, во Вроцлаве — 878 658 zł. При первоначальном взносе 20% нужный кредит — соответственно ок. 748 тыс. zł и ок. 703 тыс. zł. Программист из примера укладывается в ориентировочную кредитоспособность в варианте «рычалт — выручка минус налог и ZUS», а в варианте с коэффициентом ему, скорее всего, пришлось бы выбрать локацию подешевле или увеличить взнос. Платёж по кредиту 748 тыс. zł при 6,07% на 30 лет составил бы ок. 4 520 zł.

2-комнатные квартиры заметно дешевле: медиана в Варшаве — 755 824 zł, во Вроцлаве — 662 405 zł. Актуальные предложения — в каталогах новостроек Варшавы и новостроек Вроцлава.

Контракт B2B с одним заказчиком и сезонность — на что смотрит банк?

Банки принимают контракты B2B, но присматриваются к риску, что доход внезапно исчезнет. При одном заказчике они могут проверить, на какой срок заключён договор, каков срок его расторжения и регулярны ли поступления — VeloBank прямо требует контракты с дополнительными соглашениями за два полных года и подтверждение поступлений за последние 6 месяцев. Бессрочный или долгосрочный договор без короткого срока расторжения для банка безопаснее, чем череда квартальных договоров.

Сезонность — вторая ловушка. Рекомендация S (рек. 8.4) обязывает при нерегулярных доходах оценивать их уровень, стабильность и цикличность, а Pekao называет сезонную отрасль фактором риска. Если ваша выручка сильно колеблется, банк может усреднить её за более длительный период — тогда удачный квартал не «поднимет» кредитоспособность. Но Рекомендация S не закрывает дорогу: при положительной оценке банк может выдать кредит и при нерегулярных доходах (рек. 8.5).

Как подготовить ИП (JDG) к ипотеке?

• Не меняйте форму налогообложения перед самой заявкой без консультации — банк сравнивает декларации за два года, а разные формы затрудняют оценку.
• Осторожнее с расходами при шкале и линейном налоге — каждый проведённый расход уменьшает доход, который банк примет к расчёту.
• Не берите новый лизинг перед кредитом — платёж по лизингу снижает кредитоспособность.
• Проводите поступления через один бизнес-счёт — банки просят выписку по счёту (VeloBank: за последний месяц, при B2B — подтверждение поступлений за 6 месяцев).
• Соберите документы заранее — полный список для ИП и B2B со сроками действия справок вы найдёте в статье документы для ипотеки.

На что ещё смотреть помимо способа расчёта дохода — маржа, комиссия, RRSO — объясняем в тексте какой банк выбрать для ипотеки (статья на польском), а весь процесс от заявки до выплаты — в руководстве Ипотека в Польше пошагово.

Частые вопросы

Итог

Ипотека на B2B или ИП (JDG) доступна, но обычно требует не менее года деятельности, а лучше двух лет, подтверждённых в PIT. При шкале и линейном налоге банк берёт доход из декларации, при рычалте — оценивает его по выручке, и именно здесь различия между банками наибольшие. В нашем примере одна и та же выручка 20 тыс. zł нетто даёт принятый доход от 12 до ок. 15 тыс. zł, а ориентировочная кредитоспособность колеблется от ок. 590 до ок. 930 тыс. zł.

Хотите знать, как ваш доход посчитают конкретные банки? Запишитесь на консультацию к эксперту по кредитам — сравним предложения нескольких банков под вашу форму налогообложения и поможем подобрать квартиру под реальную кредитоспособность.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные и не являются офертой, налоговой консультацией или кредитным решением — способ расчёта дохода и решение определяет банк. Суммы взносов ZUS — по сообщению ZUS на 2026 г.

Источники

• KNF, Рекомендация S — версия после изменений от июня 2023 г. (рекомендация 8.1–8.6, буфер процентной ставки)
• Закон об ипотечном кредите и о надзоре за ипотечными кредитными посредниками и агентами (Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami), Dz.U. 2025 poz. 720 — ст. 21
• Закон о едином налоге с выручки (Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym), Dz.U. 2025 poz. 843 — ст. 11 п. 1 и 1a, ст. 12 п. 1 пп. 2b
• Закон о подоходном налоге с физических лиц (Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych), Dz.U. 2026 poz. 592 — ст. 9a, ст. 30c
• Закон о медицинских услугах, финансируемых из публичных средств (Ustawa o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych), Dz.U. 2025 poz. 1461 — ст. 79a, ст. 81 п. 2
• ZUS — размер взносов для лиц, ведущих предпринимательскую деятельность, в 2026 г.
• NBP, статистика процентных ставок (MIR) — ставки по новым жилищным кредитам в PLN, июль 2026
• PKO Bank Polski — Ипотечный кредит и предпринимательская деятельность (13.08.2026)
• VeloBank — перечень документов для заявки на ипотечный кредит (действует с 27.02.2026)
• ING Bank Śląski — документы для ипотечного кредита (состояние: сентябрь 2026)
• Bank Pekao — какие формы занятости принимаются при ипотечном кредите (состояние: сентябрь 2026)
• Цены квартир: каталог жилых комплексов TM Invest, состояние на 27.09.2026