Краткосрочная аренда в Польше 2026: правила, реестр, налоги, сообщество собственников

Краткосрочную аренду в 2026 году сегодня регулируют три слоя норм: регламент ЕС 2024/1028, который применяется с 20 мая 2026 г., действующий закон о гостиничных услугах с обязанностью внести помещение в муниципальный реестр (ewidencja) и налоговые нормы (ryczałt, VAT, курортный сбор). Польский закон о внедрении, с реестром, ID-номером в объявлениях, штрафами до 50 000 zł и новыми полномочиями сообществ собственников, находится в Сейме, но на конец сентября 2026 г. не принят. Ниже объясняем, что действует уже сейчас, что предусматривает законопроект и как посуточная аренда выглядит в сравнении с долгосрочной на примере студии из нашего предложения.

Главное

• Регламент (ЕС) 2024/1028 применяется с 20 мая 2026 г.: он касается платформ и арендодателей, но польская процедура регистрации появится только вместе с законом.
• Законопроект о поправке к закону о гостиничных услугах (печатный документ № 2865): доклад комиссии от 17.09.2026, закон не принят на 27.09.2026.
• Законопроект признаёт гостиничной услугой аренду короче 30 дней за один раз и предусматривает штрафы до 50 000 zł за отсутствие записи в реестре или ID-номера в объявлении.
• Налоги: ryczałt 8,5% с дохода до 100 000 zł и 12,5% с превышения; услуги размещения облагаются ставкой VAT 8%, а субъектное освобождение действует при продажах до 200 000 zł в год.
• Запрет посуточной аренды по решению сообщества собственников или кооператива законопроект допускает с 1 января 2028 г., с 6-месячным переходным периодом.

Регламент ЕС 2024/1028 о краткосрочной аренде: что меняется с 20 мая 2026?

Регламент Европейского парламента и Совета (ЕС) 2024/1028 от 11 апреля 2024 г. не запрещает посуточную аренду и не устанавливает лимитов по ночам. Это акт о данных: он определяет, как государства должны регистрировать помещения для краткосрочной аренды и как интернет-платформы должны передавать органам сведения об объявлениях. Он применяется напрямую с 20 мая 2026 г. (ст. 19). Охватывает меблированные жилые помещения, сдаваемые на короткий срок, без отелей, хостелов и кемпингов.

Если государство вводит процедуру регистрации, она должна работать онлайн, на основании заявления арендодателя, и присваивать идентификационный номер сразу после указания данных (ст. 4). Арендодатель указывает, среди прочего, точный адрес помещения, его вид, максимальное число гостей и сведения о том, является ли оно его основным или вторым местом жительства (ст. 5). Платформы должны требовать номер до публикации объявления и показывать его в объявлении (ст. 7), а ежемесячно передавать данные об активности каждого помещения, с номером, адресом и ссылкой на объявление, в национальную точку доступа (ст. 9). Орган может приостановить номер и потребовать удалить объявления, если данные неверны (ст. 6).

На практике полноценная работа этих механизмов в Польше зависит от национального закона: именно он должен назначить органы (войт, бургомистр, президент города), создать Центральный реестр туристических объектов размещения (CWTON) и единую цифровую точку доступа при министре, ответственном за туризм.

Закон о краткосрочной аренде: что предусматривает законопроект (печатный документ 2865)?

Польские нормы о краткосрочной аренде создаются не отдельным законом, а как поправка к закону о гостиничных услугах. Правительственный законопроект поступил в Сейм 21 июля 2026 г., первое чтение состоялось 2 сентября, а 17 сентября комиссии по инфраструктуре и по территориальному самоуправлению приняли доклад (печатный документ № 3119) с предложением принять закон. Ниже мы разбираем версию из доклада: до конца процесса (Сейм, Сенат, подпись президента) она ещё может измениться.

• Определение: гостиничной услугой считается общедоступная сдача домов, квартир и комнат на срок менее 30 дней за один раз одному клиенту. Минимального порога законопроект не предусматривает: в ответ на замечания консультаций министерство указало, что понятие туристического предпринимателя охватывает и субъектов, ведущих деятельность за плату, то есть шире, чем в Законе о предпринимателях (Prawo przedsiębiorców).
• Запись в муниципальный реестр и ID-номер: заявление с проектом правил, декларацией о соблюдении требований и противопожарным заключением; гербовый сбор за запись 40 zł. ID-номер из CWTON нужно передать платформе до публикации объявления.
• Правила внутреннего распорядка: гостиничные сутки, ночная тишина (не менее 8 часов между 20.00 и 8.00), ID-номер, данные контактного лица и правила пользования помещением; вывешиваются на видном месте. Для уже работающих помещений срок до 31 декабря 2026 г.
• Противопожарная защита: упрощённые условия для зданий, где посуточная аренда ведётся не более чем в 6 помещениях (всего до 30 спальных мест, высота до 25 м). Для существующих объектов декларацию и заключение можно подать до 1 января 2030 г.
• Проверки и исключение из реестра: проверку могут инициировать соседи, сообщество собственников или кооператив. Три нарушения безопасности и общественного порядка в течение 6 месяцев означают исключение из реестра и годовой перерыв перед повторной подачей.
• Муниципальные зоны: совет гмины сможет после консультаций определить зоны, исключённые из посуточной аренды (например, из-за исторического характера застройки), с 1 января 2028 г., а решение вступит в силу не раньше чем через 6 месяцев после публикации.

Уже сегодня, независимо от законопроекта, закон о гостиничных услугах требует, чтобы перед началом оказания гостиничных услуг в «ином объекте» его внесли в реестр, который ведёт войт, бургомистр или президент города (ст. 39 п. 3 в связи со ст. 38 п. 3). Оказание услуг в незарегистрированном объекте — правонарушение по ст. 60¹ § 4 п. 3 Кодекса об административных правонарушениях (Kodeks wykroczeń). Законопроект заменяет эту санкцию административными денежными взысканиями.

Обязанности арендодателя при посуточной аренде: таблица на сентябрь 2026

Обязанность	Основание	Статус 09.2026
Внесение помещения в муниципальный реестр иных объектов	ст. 39 п. 3 закона о гостиничных услугах	действует
Штраф за аренду в незарегистрированном объекте	ст. 601 § 4 п. 3 Кодекса об административных правонарушениях	действует (законопроект её отменяет)
Регистрация и ID-номер в каждом объявлении (CWTON)	регл. 2024/1028 ст. 4–7; законопроект: ст. 39 п. 3a, ст. 42 п. 4	регламент применяется с 20.05.2026, польская процедура в законопроекте
Штраф за отсутствие записи или ID-номера в объявлении: до 50 000 zł	законопроект: ст. 45e, 45f	законопроект (документ 2865/3119)
Правила внутреннего распорядка и противопожарное заключение	законопроект: ст. 44 п. 3, ст. 39 п. 3	законопроект; переходные сроки до 31.12.2026 и 1.01.2030
Запрет посуточной аренды по решению сообщества собственников или кооператива	законопроект: ст. 39b; ст. 22 п. 3 п. 11 закона о собственности на помещения	законопроект; с 1.01.2028
Зоны, исключённые из посуточной аренды	законопроект: ст. 44b	законопроект; с 1.01.2028
Ежемесячная передача данных платформами	регл. 2024/1028 ст. 9	применяется с 20.05.2026; в Польше точка доступа в законопроекте
Ryczałt 8,5% / 12,5% с дохода	ст. 12 п. 1 п. 4 закона о ryczałt	действует
VAT 8% или освобождение до 200 000 zł	закон о VAT, прил. № 3 поз. 47, ст. 113	действует
Курортный сбор с гостей	ст. 17 закона о местных налогах и сборах	только если введён советом гмины

Airbnb и налоги в Польше: ryczałt, бизнес и VAT

Доходы от посуточной аренды физическое лицо декларирует по ryczałt, то есть налогу с учтённого дохода: 8,5% с дохода до 100 000 zł в год и 12,5% с превышения. Те же ставки применяются к частной аренде и к услугам, связанным с размещением (PKWiU, раздел 55), которые ведутся в рамках фирмы: ст. 12 п. 1 п. 4 лит. a и c закона о ryczałt. Налог считается со всей суммы, оплаченной гостем, без вычета комиссии платформы и уборки. Сроки платежей, форму PIT-28 и правила для супругов мы описали в статье налог с аренды квартиры: ryczałt 8,5% и 12,5%.

Граница между частной арендой и предпринимательской деятельностью зависит от обстоятельств. Чем больше аренда похожа на гостиничную услугу (несколько помещений, постоянное обслуживание, уборка во время проживания, дополнительные услуги), тем выше риск, что налоговая сочтёт её деятельностью, с обязанностью зарегистрировать фирму и платить взносы ZUS (польский социальный фонд). Если помещений несколько, стоит запросить индивидуальное разъяснение.

Краткосрочная аренда и VAT. Освобождение от VAT для аренды охватывает сдачу жилых помещений от своего имени исключительно для жилых целей (ст. 43 п. 1 п. 36 закона о VAT), то есть типичную долгосрочную аренду. Услуги, связанные с размещением (PKWiU 55), перечислены в приложении № 3 к закону (поз. 47) и облагаются пониженной ставкой, сейчас 8%. Если ваши продажи не превысили в предыдущем и в текущем году 200 000 zł, можно пользоваться субъектным освобождением (ст. 113 п. 1). Квалификацию конкретной услуги стоит подтвердить у бухгалтера.

Курортный сбор. Совет гмины может ввести курортный сбор (opłata miejscowa) с лиц, находящихся дольше суток в туристических целях, но только в местностях, отвечающих условиям ст. 17 закона о местных налогах и сборах (среди прочего, благоприятные климатические условия и ландшафтные достоинства). Перед стартом проверьте в BIP (публичном бюллетене) своей гмины, действует ли такое решение и кто должен взимать сбор. Законопроект обязывает указывать эту информацию в правилах внутреннего распорядка.

Краткосрочная аренда и сообщество собственников: нужно ли согласие?

На сегодня нормы не требуют согласия жилищного сообщества (wspólnota mieszkaniowa) на сдачу квартиры посуточно. Верховный суд в решении от 12 января 2021 г. (IV CSKP 20/21) признал, что сообщество не может принимать решения, выходящие за пределы управления общим имуществом и вмешивающиеся в обособленную собственность на помещение, например запрещающие вести деятельность в помещениях или выражающие возражение против изменения назначения помещения. Но у сообщества есть другие инструменты: собственник обязан соблюдать домашний порядок и пользоваться общими частями, не мешая другим (ст. 13 п. 1 закона о собственности на помещения), а при грубом или упорном нарушении порядка сообщество может в судебном порядке потребовать продажи помещения с торгов (ст. 16).

Законопроект это меняет. Он добавляет в перечень действий, выходящих за рамки обычного управления, «установление запрета на оказание гостиничных услуг» в недвижимости (новая ст. 22 п. 3 п. 11 закона о собственности на помещения). Решения собственников принимаются большинством голосов по долям (ст. 23 п. 2). В жилищном кооперативе о запрете решит общее собрание большинством более 50% лиц, имеющих право голоса. После принятия решения посуточную аренду можно вести ещё 6 месяцев, затем гмина по заявлению сообщества исключает помещение из реестра. Эти нормы должны вступить в силу 1 января 2028 г.

Для покупателя вывод практичный: если вы думаете о посуточной аренде, проверьте правила здания, настроение соседей и то, не оговорил ли застройщик ограничения в договоре. Стоит также проверить полис: стандартная страховка квартиры может не покрывать ущерб, причинённый гостями, или деятельность по размещению, поэтому прочитайте общие условия страхования (OWU) и спросите у страховщика о варианте для краткосрочной аренды.

Ищете квартиру, которая подойдёт под аренду, краткосрочную или долгосрочную? Поможем выбрать и купить квартиру у застройщика: чаще всего без комиссии для вас, обычно нас оплачивает застройщик.

Выгодна ли посуточная аренда? Пример студии из нашего предложения

Возьмём студию в старом центре Вроцлава (Stare Miasto): медианная цена 1-комнатной квартиры в этом районе составляет 596 606 zł при медианной площади 32,0 м², по данным предложения TM Invest на 27.09.2026. Ставки за ночь и заполняемость — наши допущения, а не рыночные данные: в среднем 250 zł за ночь, средний срок проживания 3 ночи, комиссия платформы и обработка платежей в сумме 15% дохода, уборка 80 zł за проживание, коммунальный платёж (czynsz administracyjny), коммунальные услуги и интернет 700 zł в месяц, износ оборудования 3 000 zł в год. Налог: ryczałt 8,5%. Не учитываем стоимость отделки и меблировки, кредит и VAT (предполагаем субъектное освобождение).

Статья (в год)	Заполняемость 45%	Заполняемость 60%	Заполняемость 75%	Долгосрочная аренда
Сданные ночи / месяцы	164 ночи	219 ночей	274 ночи	11,5 мес.
Доход	41 000 zł	54 750 zł	68 500 zł	33 350 zł
Комиссия платформы (15%)	−6 150 zł	−8 212 zł	−10 275 zł	–
Уборка (80 zł × проживание)	−4 400 zł	−5 840 zł	−7 280 zł	–
Коммунальный платёж, услуги, интернет	−8 400 zł	−8 400 zł	−8 400 zł	−4 800 zł
Износ оборудования / мелкий ремонт	−3 000 zł	−3 000 zł	−3 000 zł	−1 000 zł
Ryczałt 8,5%	−3 485 zł	−4 654 zł	−5 822 zł	−2 835 zł
Чистый результат	15 565 zł	24 644 zł	33 722 zł	24 715 zł
Чистая доходность (к цене 596 606 zł)	2,6%	4,1%	5,7%	4,1%

Вывод: при этих допущениях посуточная аренда сравнивается с долгосрочной только при заполняемости около 60%, а требует гораздо больше работы (обслуживание гостей, уборка, отзывы) или передачи 20–25% дохода оператору (это тоже допущение). Преимущество даёт только высокая заполняемость в течение всего года. Новые нормы добавляют регуляторный риск: возможный запрет со стороны сообщества с 2028 г. или исключённая зона в гмине. Подробные расчёты доходности долгосрочной аренды вы найдёте в статье рентабельность аренды во Вроцлаве и Варшаве.

Сколько нужно брать за ночь? Студии в центрах городов в нашем предложении

При тех же расходах и заполняемости 60% мы посчитали, какую среднюю ставку за ночь должна получать студия, чтобы давать 5% чистыми в год от цены покупки.

Район	Медианная цена 1-комн.	Медианная площадь	Ставка за ночь для 5% чистыми
Вроцлав: Stare Miasto	596 606 zł	32,0 м²	ок. 281 zł
Вроцлав: Śródmieście	621 810 zł	35,9 м²	ок. 288 zł
Варшава: Praga-Północ	599 400 zł	30,0 м²	ок. 282 zł
Варшава: Wola	966 000 zł	38,7 м²	ок. 391 zł
Варшава: Śródmieście	1 145 606 zł	33,1 м²	ок. 445 zł

Студия не единственный вариант: сравнение с 2-комнатной квартирой вы найдёте в тексте студия или 2 комнаты под аренду, а более широкий фон инвестиционного решения — в руководстве квартира как инвестиция в 2026 году. Если вам ближе стабильность, посмотрите также случайную и институциональную аренду, которая лучше защищает арендодателя при долгосрочных договорах.

Частые вопросы

Итоги

Краткосрочная аренда в 2026 году — это всё ещё переходный период: регламент ЕС уже применяется, польский закон прошёл работу в комиссиях, а самые далеко идущие изменения, запреты сообществ и муниципальные зоны, должны заработать с 2028 г. В налогах ничего не меняется: ryczałt 8,5% и 12,5%, VAT 8% с возможным освобождением до 200 000 zł. В нашем примере студия, сдаваемая посуточно, начинает опережать долгосрочную аренду только при заполняемости выше 60%, поэтому решение о покупке под посуточную аренду основывайте на осторожных допущениях и проверьте здание на предмет будущего решения сообщества собственников.

Хотите сравнить конкретные квартиры под аренду в Варшаве или Вроцлаве? Свяжитесь с нами: проведём вас через покупку квартиры у застройщика, от выбора помещения до приёмки. Мы на рынке с 2016 года, а наше вознаграждение обычно платит застройщик.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Описание законопроекта по докладу комиссии от 17.09.2026: содержание и сроки могут измениться в ходе дальнейшей законодательной работы. Расчёты носят ориентировочный характер, а ставки за ночь, заполняемость и платёж (czynsz) — гипотетические допущения. Статья не является юридической, налоговой консультацией или инвестиционной рекомендацией.

Источники

• Регламент Европейского парламента и Совета (ЕС) 2024/1028 от 11 апреля 2024 г. о сборе и предоставлении данных, касающихся услуг краткосрочной аренды жилых помещений (ст. 3–7, 9, 19).
• Правительственный законопроект о поправке к закону о гостиничных услугах (печатный документ № 2865, 2865-A) — ход законодательного процесса, Сейм РП.
• Доклад Комиссии по инфраструктуре и Комиссии по территориальному самоуправлению и региональной политике (печатный документ № 3119) от 17 сентября 2026 г.
• Закон о гостиничных услугах и об услугах гидов-сопровождающих и экскурсоводов — единый текст Dz.U. 2023 поз. 1944 (ст. 3 п. 1 п. 8, ст. 38 п. 3, ст. 39 п. 3).
• Кодекс об административных правонарушениях — единый текст Dz.U. 2025 поз. 734 (ст. 24 § 1, ст. 60¹ § 4 п. 3).
• Закон о собственности на помещения — единый текст Dz.U. 2026 поз. 232 (ст. 13, 16, 22, 23).
• Закон о паушальном подоходном налоге — единый текст Dz.U. 2025 поз. 843 с изм. (ст. 12 п. 1 п. 4).
• Закон о налоге на товары и услуги — единый текст Dz.U. 2025 поз. 775 с изм. (ст. 41 п. 2, ст. 43 п. 1 п. 36, ст. 113 п. 1, ст. 146ef, приложение № 3 поз. 47).
• Закон о местных налогах и сборах — единый текст Dz.U. 2025 поз. 707 (ст. 17).
• Регулирование краткосрочной аренды: проект упорядочения рынка услуг размещения — Министерство спорта и туризма, gov.pl (15.04.2026).
• Решение Верховного суда от 12 января 2021 г., сигн. IV CSKP 20/21.
• Цены на квартиры: каталог инвестиций TM Invest, по состоянию на 27.09.2026.