Короткострокова оренда 2026: правила, реєстр, податки, спільнота власників

Короткострокову оренду у 2026 році сьогодні регулюють три рівні норм: регламент ЄС 2024/1028, який застосовується з 20 травня 2026 р., чинний закон про готельні послуги з обов'язком повідомити про житло до гмінного реєстру, а також податкові норми (ринковий податок, VAT, місцевий збір). Польський імплементаційний закон – із реєстром, ідентифікаційним номером (ID) в оголошеннях, штрафами до 50 000 zł і новими повноваженнями спільнот власників – перебуває в Сеймі, але станом на кінець вересня 2026 р. його не ухвалено. Нижче пояснюємо, що діє вже зараз, що передбачає законопроєкт і як подобова оренда виглядає порівняно з довгостроковою на прикладі студії з нашої пропозиції.

Найважливіша інформація

• Регламент (ЄС) 2024/1028 застосовується з 20 травня 2026 р. – він стосується платформ і орендодавців, але польська процедура реєстрації має з'явитися лише разом із законом.
• Проєкт змін до закону про готельні послуги (друк № 2865) – звіт комісії від 17.09.2026, закон не ухвалено станом на 27.09.2026.
• Проєкт визнає готельною послугою оренду тривалістю менше 30 днів одноразово і передбачає штрафи до 50 000 zł за відсутність запису в реєстрі або номера ID в оголошенні.
• Податок: ринковий податок (ryczałt) 8,5% доходу до 100 000 zł і 12,5% від перевищення; послуги з розміщення обкладаються ставкою VAT 8%, а суб'єктне звільнення діє до 200 000 zł продажів на рік.
• Заборону подобової оренди ухвалою спільноти власників або кооперативу проєкт допускає з 1 січня 2028 р., із 6-місячним перехідним періодом.

Регламент ЄС 2024/1028 про короткострокову оренду – що змінюється з 20 травня 2026?

Регламент Європейського Парламенту і Ради (ЄС) 2024/1028 від 11 квітня 2024 р. не забороняє подобової оренди і не встановлює лімітів ночей. Це акт про дані: він визначає, як держави мають реєструвати житло для короткострокової оренди і як інтернет-платформи мають передавати органам інформацію про оголошення. Він застосовується безпосередньо з 20 травня 2026 р. (ст. 19). Охоплює мебльоване житло, що здається в короткострокову оренду, – без готелів, хостелів і кемпінгів.

Якщо держава запровадить процедуру реєстрації, вона має працювати онлайн, на підставі заяви орендодавця, і присвоювати ідентифікаційний номер одразу після подання даних (ст. 4). Орендодавець вказує, зокрема, точну адресу житла, його тип, максимальну кількість гостей та інформацію, чи це його основне або друге місце проживання (ст. 5). Платформи мають вимагати номер перед публікацією оголошення і показувати його в оголошенні (ст. 7), а щомісяця передавати дані про активність кожного об'єкта – з номером, адресою і посиланням на оголошення – до національного пункту доступу (ст. 9). Орган може призупинити номер і наказати видалити оголошення, коли дані неправильні (ст. 6).

На практиці повноцінна робота цих механізмів у Польщі залежить від національного закону: саме він має визначити органи (війт, бурмістр, президент міста), створити Центральний перелік туристичних об'єктів розміщення (CWTON) і єдиний цифровий пункт доступу при міністрі, відповідальному за туризм.

Закон про короткострокову оренду – що передбачає проєкт (друк 2865)?

Польські норми про короткострокову оренду створюються не як окремий закон, а як зміни до закону про готельні послуги. Урядовий проєкт надійшов до Сейму 21 липня 2026 р., перше читання відбулося 2 вересня, а 17 вересня комісії з питань інфраструктури та місцевого самоврядування ухвалили звіт (друк № 3119) з рекомендацією ухвалити закон. Нижче розглядаємо версію зі звіту – до завершення процесу (Сейм, Сенат, підпис президента) вона ще може змінитися.

• Визначення: готельною послугою є загальнодоступна оренда будинків, квартир і кімнат тривалістю менше 30 днів одноразово для одного клієнта. Проєкт не передбачає мінімального порогу – у відповідь на зауваження з консультацій міністерство зазначило, що поняття туристичного підприємця охоплює також суб'єктів, які ведуть оплатну діяльність, тобто воно ширше, ніж у Законі про підприємців.
• Запис до гмінного реєстру і номер ID: повідомлення з проєктом правил, заявою про відповідність вимогам і протипожежним висновком; гербовий збір за запис 40 zł. Номер ID із CWTON треба передати платформі перед публікацією оголошення.
• Правила проживання: готельна доба, тиша вночі (щонайменше 8 годин між 20.00 і 8.00), номер ID, дані контактної особи і правила користування житлом – вивішені на видному місці. Для вже діючих об'єктів – до 31 грудня 2026 р.
• Протипожежний захист: спрощені умови для будинків, у яких подобова оренда ведеться не більш ніж у 6 квартирах (разом до 30 спальних місць, висотою до 25 м). Для наявних об'єктів заяву і висновок можна подати до 1 січня 2030 р.
• Перевірки і виключення з реєстру: перевірку можуть ініціювати сусіди, спільнота власників або кооператив. Три порушення безпеки і громадського порядку протягом 6 місяців означають виключення з реєстру і рік перерви перед повторним повідомленням.
• Гмінні зони: рада гміни зможе після консультацій визначити зони, виключені з подобової оренди (наприклад, з огляду на історичний характер забудови), – з 1 січня 2028 р., а ухвала набиратиме чинності не раніше ніж через 6 місяців після оприлюднення.

Вже сьогодні – незалежно від проєкту – закон про готельні послуги вимагає, щоб перед початком надання готельних послуг в «іншому об'єкті» повідомити про нього до реєстру, який веде війт, бурмістр або президент міста (ст. 39 п. 3 у зв'язку зі ст. 38 п. 3). Надання послуг у неповідомленому об'єкті є правопорушенням за ст. 60¹ § 4 підп. 3 Кодексу про правопорушення. Проєкт замінює цю санкцію адміністративними грошовими штрафами.

Обов'язки орендодавця подобово – таблиця на вересень 2026

Обов'язок	Підстава	Статус 09.2026
Повідомлення про житло до гмінного реєстру інших об'єктів	ст. 39 п. 3 закону про готельні послуги	діє
Штраф за оренду в неповідомленому об'єкті	ст. 601 § 4 підп. 3 Кодексу про правопорушення	діє (проєкт його скасовує)
Реєстрація і номер ID у кожному оголошенні (CWTON)	регл. 2024/1028 ст. 4–7; проєкт – ст. 39 п. 3a, ст. 42 п. 4	регламент застосовується з 20.05.2026, польська процедура в проєкті
Штраф за відсутність запису або номера ID в оголошенні – до 50 000 zł	проєкт – ст. 45e, 45f	проєкт (друк 2865/3119)
Правила проживання і протипожежний висновок	проєкт – ст. 44 п. 3, ст. 39 п. 3	проєкт; перехідні строки до 31.12.2026 і 1.01.2030
Заборона подобової оренди ухвалою спільноти власників або кооперативу	проєкт – ст. 39b; ст. 22 п. 3 підп. 11 закону про власність житлових приміщень	проєкт; з 1.01.2028
Зони, виключені з подобової оренди	проєкт – ст. 44b	проєкт; з 1.01.2028
Щомісячна передача даних платформами	регл. 2024/1028 ст. 9	застосовується з 20.05.2026; у Польщі – пункт доступу в проєкті
Ринковий податок 8,5% / 12,5% від доходу	ст. 12 п. 1 підп. 4 закону про ринковий податок	діє
VAT 8% або звільнення до 200 000 zł	закон про VAT, дод. № 3 поз. 47, ст. 113	діє
Місцевий збір із гостей	ст. 17 закону про місцеві податки і збори	лише якщо його запровадила рада гміни

Airbnb і податок у Польщі – ринковий податок, підприємницька діяльність і VAT

Доходи від подобової оренди фізична особа декларує за ринковим податком від зареєстрованих доходів: 8,5% до 100 000 zł доходу на рік і 12,5% від перевищення. Ті самі ставки стосуються приватної оренди і послуг, пов'язаних із розміщенням (PKWiU розділ 55), що надаються в межах підприємницької діяльності, – ст. 12 п. 1 підп. 4 літ. a і c закону про ринковий податок. Податок рахуєте від усієї суми, сплаченої гостем, без відрахування комісії платформи і прибирання. Строки сплати, PIT-28 і правила для подружжя ми описали в статті податок з оренди квартири – ринковий податок 8,5% і 12,5%.

Межа між приватною орендою і підприємницькою діяльністю залежить від обставин. Чим більше оренда нагадує готельну послугу (кілька квартир, постійне обслуговування, прибирання під час перебування, додаткові послуги), тим більший ризик, що податкова визнає її діяльністю – з обов'язком реєстрації підприємства і внесків до ZUS. Якщо квартир кілька, варто звернутися по індивідуальне тлумачення.

Короткострокова оренда і VAT. Звільнення від VAT для оренди охоплює здачу житлових приміщень від власного імені виключно для житлових цілей (ст. 43 п. 1 підп. 36 закону про VAT) – тобто типову довгострокову оренду. Послуги, пов'язані з розміщенням (PKWiU 55), перелічує додаток № 3 до закону (поз. 47), і вони обкладаються зниженою ставкою, нині 8%. Якщо ваші продажі не перевищили ні в попередньому, ні в поточному році 200 000 zł, ви можете користуватися суб'єктним звільненням (ст. 113 п. 1). Кваліфікацію конкретної послуги варто підтвердити з бухгалтером.

Місцевий збір. Рада гміни може запровадити місцевий збір (opłata miejscowa) з осіб, які перебувають понад добу з туристичною метою, – але лише в населених пунктах, що відповідають умовам ст. 17 закону про місцеві податки і збори (зокрема, сприятливі кліматичні умови і ландшафтні переваги). Перед стартом перевірте в BIP своєї гміни, чи діє така ухвала і хто має стягувати збір. Проєкт зобов'язує вписати цю інформацію до правил проживання.

Короткострокова оренда і спільнота власників – чи потрібна згода?

Сьогодні закон не вимагає згоди спільноти власників (wspólnota mieszkaniowa) на подобову здачу квартири. Верховний суд у рішенні від 12 січня 2021 р. (IV CSKP 20/21) визнав, що спільнота не може ухвалювати рішень, які виходять за межі управління спільною нерухомістю і втручаються в окрему власність на житло, – наприклад, які забороняють вести діяльність у квартирах або висловлюють заперечення проти зміни призначення приміщення. Однак спільнота має інші інструменти: власник мусить дотримуватися домашнього порядку і користуватися спільними частинами, не заважаючи в цьому іншим (ст. 13 п. 1 закону про власність житлових приміщень), а при грубому або систематичному порушенні порядку спільнота може вимагати в суді продажу квартири з аукціону (ст. 16).

Проєкт це змінює. Він додає до переліку дій, що виходять за межі звичайного управління, «встановлення заборони надання готельних послуг» у нерухомості (нова ст. 22 п. 3 підп. 11 закону про власність житлових приміщень). Ухвали власників приймаються більшістю голосів, що рахуються за частками (ст. 23 п. 2). У житловому кооперативі про заборону вирішуватиме загальні збори більшістю понад 50% тих, хто має право голосу. Після ухвалення рішення подобову оренду можна вести ще 6 місяців, потім гміна на вимогу спільноти виключає квартиру з реєстру. Ці норми мають набрати чинності 1 січня 2028 р.

Для покупця висновок практичний: якщо ви думаєте про подобову оренду, перевірте правила будинку, ставлення сусідів і те, чи не встановив забудовник обмежень у договорі. Варто також перевірити поліс – стандартне страхування квартири може не покривати шкоди, завданої гостями, ані діяльності з розміщення, тож прочитайте загальні умови страхування (OWU) і запитайте страховика про варіант для короткострокової оренди.

Шукаєте квартиру, яка підійде під оренду – коротко- чи довгострокову? Ми допоможемо вибрати і купити квартиру від забудовника – для вас найчастіше без комісії, бо зазвичай нам платить забудовник.

Чи вигідна подобова оренда? Приклад студії з нашої пропозиції

Візьмімо студію на вроцлавському Старому Місті (Stare Miasto): медіана ціни 1-кімнатної квартири в цьому районі – 596 606 zł при медіані метражу 32,0 m² – за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026. Ціни за ніч і заповнюваність – це наші припущення, а не ринкові дані: у середньому 250 zł за ніч, середнє перебування 3 ночі, комісія платформи й обслуговування платежів разом 15% доходу, прибирання 80 zł за перебування, адміністративний внесок, комунальні послуги та інтернет 700 zł на місяць, знос обладнання 3 000 zł на рік. Податок – ринковий 8,5%. Не враховуємо вартості оздоблення і меблювання, кредиту та VAT (припускаємо суб'єктне звільнення).

Позиція (на рік)	Заповнюваність 45%	Заповнюваність 60%	Заповнюваність 75%	Довгострокова оренда
Здані ночі / місяці	164 ночі	219 ночей	274 ночі	11,5 міс.
Дохід	41 000 zł	54 750 zł	68 500 zł	33 350 zł
Комісія платформи (15%)	−6 150 zł	−8 212 zł	−10 275 zł	–
Прибирання (80 zł × перебування)	−4 400 zł	−5 840 zł	−7 280 zł	–
Адміністративний внесок, комунальні послуги, інтернет	−8 400 zł	−8 400 zł	−8 400 zł	−4 800 zł
Знос обладнання / дрібний ремонт	−3 000 zł	−3 000 zł	−3 000 zł	−1 000 zł
Ринковий податок 8,5%	−3 485 zł	−4 654 zł	−5 822 zł	−2 835 zł
Чистий результат	15 565 zł	24 644 zł	33 722 zł	24 715 zł
Чиста дохідність (до ціни 596 606 zł)	2,6%	4,1%	5,7%	4,1%

Висновок: за цих припущень подобова оренда лише при заповнюваності близько 60% зрівнюється з довгостроковою, а потребує значно більше роботи – обслуговування гостей, прибирання, відгуків – або віддачі 20–25% доходу оператору (це теж припущення). Перевагу дає лише висока заповнюваність протягом усього року. Нові норми додають регуляторний ризик: можлива заборона з боку спільноти власників з 2028 р. чи виключена зона в гміні. Детальні розрахунки дохідності довгострокової оренди ви знайдете в статті дохідність оренди у Вроцлаві та Варшаві.

Скільки треба брати за ніч? Студії в центрах міст у нашій пропозиції

За тих самих витрат і заповнюваності 60% ми порахували, яку середню ціну за ніч мала б отримувати студія, щоб давати 5% нетто на рік від ціни купівлі.

Район	Медіана ціни 1-кім.	Медіана метражу	Ціна за ніч для 5% нетто
Вроцлав – Stare Miasto	596 606 zł	32,0 m²	бл. 281 zł
Вроцлав – Śródmieście	621 810 zł	35,9 m²	бл. 288 zł
Варшава – Praga-Północ	599 400 zł	30,0 m²	бл. 282 zł
Варшава – Wola	966 000 zł	38,7 m²	бл. 391 zł
Варшава – Śródmieście	1 145 606 zł	33,1 m²	бл. 445 zł

Студія – не єдиний варіант: порівняння з 2-кімнатною квартирою ви знайдете в тексті студія чи 2 кімнати під оренду, а ширше тло інвестиційного рішення – в посібнику квартира як інвестиція у 2026 році. Якщо ви віддаєте перевагу стабільності, перегляньте також оказійну та інституційну оренду (najem okazjonalny i instytucjonalny), яка краще захищає орендодавця за довгострокових договорів.

Найчастіші запитання

Підсумок

Короткострокова оренда у 2026 році – це досі перехідний період: регламент ЄС уже застосовується, польський закон пройшов роботу в комісіях, а найрадикальніші зміни – заборони спільнот власників і гмінні зони – мають діяти з 2028 р. У податках нічого не змінюється: ринковий податок 8,5% і 12,5%, VAT 8% із можливим звільненням до 200 000 zł. У нашому прикладі студія, що здається подобово, починає випереджати довгострокову оренду лише при заповнюваності понад 60%, тож рішення про купівлю під подобову оренду ґрунтуйте на обережних припущеннях і перевірте будинок щодо можливої майбутньої ухвали спільноти.

Хочете порівняти конкретні квартири під оренду у Варшаві або Вроцлаві? Зв'яжіться з нами – ми проведемо вас через купівлю квартири від забудовника, від вибору квартири до приймання. Ми працюємо на ринку з 2016 року, а нашу винагороду зазвичай платить забудовник.

Правовий стан на вересень 2026 р. Опис законопроєкту – за звітом комісії від 17.09.2026; зміст і строки можуть змінитися в ході подальшої законодавчої роботи. Розрахунки мають орієнтовний характер, а ціни за ніч, заповнюваність і орендна плата – гіпотетичні припущення. Стаття не є юридичною чи податковою консультацією або інвестиційною рекомендацією.

Джерела

• Регламент Європейського Парламенту і Ради (ЄС) 2024/1028 від 11 квітня 2024 р. про збір і поширення даних щодо послуг короткострокової оренди житла (ст. 3–7, 9, 19).
• Урядовий проєкт закону про зміну закону про готельні послуги (друк № 2865, 2865-A) – хід законодавчого процесу, Сейм РП.
• Звіт Комісії з питань інфраструктури та Комісії з питань місцевого самоврядування і регіональної політики (друк № 3119) від 17 вересня 2026 р.
• Закон про готельні послуги та послуги керівників груп і туристичних гідів (Ustawa o usługach hotelarskich) – зведений текст Dz.U. 2023 poz. 1944 (ст. 3 п. 1 підп. 8, ст. 38 п. 3, ст. 39 п. 3).
• Кодекс про правопорушення (Kodeks wykroczeń) – зведений текст Dz.U. 2025 poz. 734 (ст. 24 § 1, ст. 60¹ § 4 підп. 3).
• Закон про власність житлових приміщень (Ustawa o własności lokali) – зведений текст Dz.U. 2026 poz. 232 (ст. 13, 16, 22, 23).
• Закон про ринковий податок на доходи – зведений текст Dz.U. 2025 poz. 843 зі змінами (ст. 12 п. 1 підп. 4).
• Закон про податок на товари і послуги (VAT) – зведений текст Dz.U. 2025 poz. 775 зі змінами (ст. 41 п. 2, ст. 43 п. 1 підп. 36, ст. 113 п. 1, ст. 146ef, додаток № 3 поз. 47).
• Закон про місцеві податки і збори – зведений текст Dz.U. 2025 poz. 707 (ст. 17).
• Регулювання короткострокової оренди – проєкт упорядкування ринку послуг розміщення – Міністерство спорту і туризму, gov.pl (15.04.2026).
• Рішення Верховного суду від 12 січня 2021 р., справа IV CSKP 20/21.
• Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026.