Студия или двушка под аренду: доходность и риски в 2026

Студия или 2 комнаты под аренду? Студия требует меньше капитала и обычно приносит более высокую арендную плату за метр, но в новостройках она и дороже за метр, чаще меняет арендаторов и дольше простаивает. Двухкомнатная квартира стоит дороже, но привлекает более стабильных арендаторов, и её легче потом продать. Ниже мы сравниваем обе площади на медианных ценах из нашего предложения в Варшаве и во Вроцлаве и на ставках аренды NBP (Национального банка Польши) — с расчётом доходности брутто и нетто.

Самое важное

• В нашем предложении студии дороже за метр, чем 2 комнаты: во Вроцлаве медиана 17 782 zł/м² против 16 000 zł/м², в Варшаве 24 501 zł/м² против 18 600 zł/м² (по состоянию на 27.09.2026).
• Средняя ставка аренды по NBP в I кв. 2026 г. — 85,1 zł/м² в Варшаве и 67,5 zł/м² в группе шести крупных городов (в том числе Вроцлава), без эксплуатационных платежей и коммунальных услуг.
• В наших расчётах доходность брутто выходит примерно 4,9–5,3%, а нетто — примерно 3,2–3,8%; при принятых допущениях 2 комнаты выглядят чуть лучше в обоих городах.
• Налог с аренды не зависит от площади: ryczałt (паушальный налог) 8,5% дохода до 100 000 zł в год и 12,5% с превышения.
• При ипотеке с 20% первоначального взноса на медианную студию нужно примерно 119–134 тыс. zł, на 2 комнаты — примерно 132–151 тыс. zł.

Цена за м²: почему студия дороже за метр

У маленькой квартиры те же «дорогие» элементы, что и у большой: санузел, кухонная зона с коммуникациями, входная дверь, доля в лестничной клетке и лифте. Распределённые на 30 м², они дают более высокую цену метра. Застройщики знают и о том, что на студии есть инвестиционный спрос, поэтому им не нужно их удешевлять.

По данным предложения TM Invest, по состоянию на 27.09.2026, во Вроцлаве медианная цена метра студии составляет 17 782 zł, а 2-комнатной квартиры — 16 000 zł; разница около 11%. В Варшаве разница выглядит гораздо больше: 24 501 zł/м² против 18 600 zł/м². Однако здесь медиану студий сильно поднимает Срудмесьце (центр) — это 71 из 225 доступных студий, с медианой 33 600 zł/м². Если исключить Срудмесьце, медиана студий в Варшаве падает до 19 706 zł/м², то есть примерно на 6% выше, чем у двухкомнатных. Тот же эффект виден и в ценах целых квартир: медиана студии в Варшаве — 824 404 zł, а без Срудмесьця — 668 702 zł.

Есть и разница в предложении. В нашем предложении студии составляют около 10% доступных квартир в Варшаве (225 из 2237) и около 13% во Вроцлаве (265 из 2114). Двухкомнатных в несколько раз больше: 859 в Варшаве и 738 во Вроцлаве. Распределение площадей студий и бюджет обустройства мы показываем в руководстве как обустроить студию, а цены по всем площадям — в статье сколько стоит квартира во Вроцлаве.

Ставка аренды за м²: что говорят данные NBP

NBP в квартальной информации о рынке жилья приводит средние ставки аренды за квадратный метр. В I кв. 2026 г. они составили 85,1 zł/м² в Варшаве (+2,6% кв./кв.) и 67,5 zł/м² в группе шести крупных городов — Гданьска, Гдыни, Кракова, Лодзи, Познани и Вроцлава (−3,3% кв./кв.). Ставки не включают эксплуатационные платежи и плату за коммунальные услуги. Это самые свежие данные NBP, доступные в сентябре 2026 г.

NBP в этой сводке не публикует отдельных ставок для Вроцлава и разбивки по площади. Поэтому в расчётах мы принимаем два допущения: для Вроцлава — среднее по 6 городам (67,5 zł/м²), а для студий — ставку за метр выше среднего на 10%. Маленькие квартиры сдаются дороже за метр, потому что арендатор платит прежде всего за отдельное жильё, а не за каждый метр. Если в конкретной локации такой надбавки нет, доходность студии падает — мы показываем это ниже.

Студия или 2 комнаты — сравнение доходности в Варшаве и во Вроцлаве

Сравнение опирается на медианные цены из нашего предложения и на ставки NBP. Для Варшавы студию мы считаем без Срудмесьця, чтобы не сравнивать центр с остальным городом. Допущения для доходности нетто:

• простой: студия 1 месяц в году, 2 комнаты — полмесяца (более частая ротация маленьких квартир),
• ryczałt 8,5% с полученной арендной платы,
• расходы собственника (страховка, налог на недвижимость, мелкий ремонт): 1500 zł в год для студии, 1800 zł для 2 комнат,
• расходы на смену арендатора (освежение, уборка, объявление): 1000 zł в год для студии, 500 zł для 2 комнат,
• первоначальные вложения: цена + отделка 2000 zł/м² + обстановка 20 тыс. zł (студия) или 25 тыс. zł (2 комнаты).

Параметр	Варшава — студия	Варшава — 2 комнаты	Вроцлав — студия	Вроцлав — 2 комнаты
Медианная цена	668 702 zł	755 824 zł	595 638 zł	662 405 zł
Медианная площадь	30,1 м²	39,4 м²	32,4 м²	40,8 м²
Медианная цена за м²	19 706 zł	18 600 zł	17 782 zł	16 000 zł
Ориентировочная арендная плата (в месяц)	2820 zł	3350 zł	2410 zł	2750 zł
Доходность брутто	5,1%	5,3%	4,9%	5,0%
Чистый доход в год	ок. 25 900 zł	ок. 33 000 zł	ок. 21 800 zł	ок. 26 600 zł
Доходность нетто (от вложений)	3,5%	3,8%	3,2%	3,5%
Первоначальный взнос 20% при ипотеке	ок. 133 700 zł	ок. 151 200 zł	ок. 119 100 zł	ок. 132 500 zł

Пример — Вроцлав, студия: 32,4 м² × 67,5 zł × 1,1 ≈ 2410 zł в месяц. В год 28 920 zł, что при цене 595 638 zł даёт 4,9% брутто. После вычета месяца простоя остаётся 26 510 zł дохода, ryczałt 8,5% — около 2250 zł, расходы собственника и на ротацию 2500 zł — нетто около 21 760 zł. Первоначальные вложения: 595 638 + 64 800 (отделка) + 20 000 (обстановка) ≈ 680 400 zł, то есть 3,2% нетто.

А если у студии нет надбавки за метр? При ставке, равной средней по NBP, арендная плата падает до примерно 2560 zł в Варшаве и 2190 zł во Вроцлаве, а доходность нетто — до примерно 3,1% и 2,9%. Разница в пользу двухкомнатной тогда заметно растёт. В свою очередь студия в Срудмесьце Варшавы (медиана 1 145 606 zł, 33,1 м²) при тех же допущениях даёт всего около 3,2% брутто — в центре вы платите за расположение, а арендная плата не растёт пропорционально цене. Подробную модель доходности мы описываем в статье о доходности аренды квартиры.

Хотите сравнить конкретные студии и двухкомнатные квартиры под аренду? Мы поможем выбрать инвестиционную квартиру от застройщика — чаще всего без комиссии для покупателя, вознаграждение обычно оплачивает застройщик.

Спрос, ротация арендаторов и простой

Студия достаётся одиноким людям, студентам, тем, кто вышел на первую работу, и командированным сотрудникам. Это широкая группа, поэтому квартира обычно быстро находит арендатора, но арендаторы чаще меняются: смена работы, отношения, отъезд. Каждая смена — это несколько недель без арендной платы, освежение стен и время на показы. В студенческих городах, таких как Вроцлав, нужно учитывать и сезонность — больше всего желающих перед началом учебного года.

Двухкомнатную квартиру снимают пары, молодые семьи, люди, работающие удалённо (вторая комната как кабинет), и двое людей, делящих расходы. Договоры обычно длятся дольше, а арендаторы бережнее относятся к жилью, в котором собираются остаться. Это важно для результата: на полмесяца меньше простоя в году — это примерно на 4% больше годовой арендной платы.

На спрос влияет и стоимость кредита. NBP отмечает, что в I кв. 2026 г. стоимость обслуживания жилищного кредита сравнялась со стоимостью аренды — часть арендаторов, особенно пар, может поэтому перейти к покупке. О том, как финансирование меняет расчёт инвестора, мы пишем в статье квартира в ипотеку под аренду.

Обстановка, износ и лёгкость продажи

Отделка и меблировка студии стоят меньше в злотых, но больше в пересчёте на метр — кухонная зона, санузел и бытовая техника есть в обеих площадях, и именно они съедают большую часть бюджета. В студии всё находится в одном помещении, поэтому мебель и стены изнашиваются быстрее, а при каждой смене арендатора чаще приходится что-то освежать.

При выходе из инвестиции у двухкомнатной квартиры более широкий круг покупателей: её купит инвестор, пара для себя и одинокий человек, который хочет отдельную спальню. Студию покупают в основном инвесторы и одинокие люди, поэтому её ликвидность сильнее зависит от инвестиционных настроений и стоимости кредита. При продаже до истечения 5 лет помните о налоге — подробности в статье налог с продажи квартиры до 5 лет.

Налог и первоначальный взнос — что одинаково, а что различается

Налог с частной аренды не зависит от площади. С 2023 г. единственная форма — ryczałt с учитываемых доходов: 8,5% до 100 000 zł дохода в год и 12,5% с превышения. Две комнаты дают более высокую арендную плату, но при одной квартире вы всё равно далеко от порога 100 тыс. zł. Расходы (отделку, проценты) вы не вычитаете. Полные правила мы описываем в статье налог с аренды квартиры.

Различается же первоначальный взнос. Рекомендация S KNF (Комиссии по финансовому надзору) позволяет банкам финансировать до 80% стоимости недвижимости (до 90% при дополнительном обеспечении). Требования к кредиту на квартиру под аренду отличаются у разных банков, поэтому в расчётах мы принимаем взнос 20%. На медианную студию во Вроцлаве это около 119 тыс. zł, на 2 комнаты в Варшаве — около 151 тыс. zł. Сюда нужно добавить средства на отделку, обстановку и расходы на покупку.

Аренда по комнатам — третий путь?

Аренда по комнатам обычно даёт более высокую суммарную арендную плату, чем сдача квартиры целиком, но требует более крупной квартиры — в типичной новой «двухкомнатной» площадью около 40 м² вторая комната — это гостиная с кухонной зоной, поэтому для деления на комнаты остаётся немного. Смысл это имеет скорее при 3 комнатах и больше. Доход от такой аренды — по-прежнему частная аренда, облагаемая тем же ryczałt. Но приходится считаться с большей ротацией, конфликтами между соседями и временем на управление. Если вы планируете переставлять стены, сначала проверьте, требуют ли работы уведомления и сохранят ли новые комнаты доступ к окну и вентиляции. Краткосрочная аренда — отдельная тема со своими правилами; мы описываем её в статье краткосрочная аренда: правила.

В нашем предложении: где цифры получаются лучше всего

Средние по городу скрывают большие различия между районами. По данным предложения TM Invest, по состоянию на 27.09.2026, дешевле всего за метр 2 комнаты во вроцлавской Фабрычной (медиана 511 792 zł за 37,4 м², 13 890 zł/м²) и в варшавской Бялоленке (553 358 zł за 39,1 м², 14 400 zł/м²). При средней ставке NBP 2 комнаты в Фабрычной давали бы около 5,9% брутто — но арендная плата на окраинах может быть ниже средней по городу, поэтому перед покупкой проверьте объявления в округе. Выбор районов под аренду мы разбираем отдельно для Вроцлава и Варшавы, а всё предложение вы найдёте в каталогах комплексов во Вроцлаве и в Варшаве.

Частые вопросы

Итоги

Студия — это более низкий порог входа и более высокая арендная плата за метр, но также более высокая цена метра, более частая ротация и более узкий рынок при продаже. Двухкомнатная квартира требует примерно на 13–17 тыс. zł больше взноса, а в наших расчётах даёт примерно на 0,3 п. п. более высокую доходность нетто и более стабильных арендаторов. В Варшаве не сравнивайте со Срудмесьцем — там студии оцениваются как премиальная локация, а не как инвестиционная квартира. Более широкую картину инвестирования в квартиры вы найдёте в руководстве квартира как инвестиция.

Ищете студию или 2 комнаты под аренду в Варшаве или во Вроцлаве? Мы подберём квартиру от застройщика под ваш бюджет и инвестиционную цель — чаще всего без комиссии для покупателя, вознаграждение обычно оплачивает застройщик.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Рыночные данные: NBP за I кв. 2026 г. и каталог TM Invest от 27.09.2026. Расчёты носят ориентировочный характер, опираются на описанные допущения и не являются ни инвестиционной рекомендацией, ни налоговой консультацией.

Источники

• NBP — Информация о ценах на жильё и ситуации на рынке жилой и коммерческой недвижимости в Польше в I квартале 2026 г. (ставки аренды; на польском).
• Закон о паушальном подоходном налоге с некоторых доходов физических лиц — единый текст Dz.U. 2025 poz. 843 (ст. 12 п. 1 пп. 4 лит. a).
• Закон о подоходном налоге с физических лиц — единый текст Dz.U. 2026 poz. 592 (ст. 9a п. 6).
• podatki.gov.pl — расчёт доходов от аренды (ryczałt ewidencjonowany; на польском).
• KNF — Рекомендация S (рекомендация 15.5, показатель LtV; на польском).
• Цены квартир: каталог инвестиций TM Invest, по состоянию на 27.09.2026.