Продажа квартиры с ипотекой: как провести сделку шаг за шагом
Автор: Tacjana MasiukiewiczПродажа~5 мин чтения
У вас ещё есть кредит, а вы хотите продать квартиру — потому что семья растёт, вы меняете город или просто хотите купить что-то новее? Это очень частая ситуация, и в ней нет ничего рискованного, если правильно выстроить порядок действий. Ниже мы описываем, как такая сделка выглядит с точки зрения продавца и на что мы обращаем внимание, когда ведём её в TM Invest.
Ипотека — это обеспечение банка, а не запрет на продажу
Кредит не лишает вас права собственности. В земельной книге (księga wieczysta) вы по-прежнему записаны как собственник, а банк значится в разделе IV как ипотечный кредитор. Ипотека «следует» за недвижимостью — поэтому покупатель должен быть уверен, что после уплаты цены запись будет удалена. Вся процедура сводится к одному: часть цены поступает напрямую в ваш банк, а банк обязуется погасить запись об ипотеке.
Закон не устанавливает минимального срока, после которого разрешено продавать квартиру с кредитом. Значение имеют две другие даты — о них мы пишем ниже в части о расходах и налогах.
Прежде чем выставлять объявление: три вопроса, которые нужно решить в банке
Больше всего нервов вы сбережёте, если поговорите с банком ещё до публикации предложения. Спросите о:
- актуальном остатке задолженности — то есть сколько капитала и процентов осталось выплатить; от этой суммы зависит, сколько реально «останется у вас в кармане»,
- правилах досрочного погашения — предусматривает ли договор компенсацию и в каком размере,
- документе для покупателя и нотариуса — банки называют его по-разному (справка об остатке, обещание погашения записи об ипотеке, согласие на освобождение от обременения). В нём указаны сумма к погашению, номер счёта и обязательство выдать согласие на удаление записи после погашения.
У такого документа обычно короткий срок действия, и он бывает платным, поэтому запрашивать его стоит только тогда, когда вы знаете покупателя и планируемую дату договора. На этапе оценки достаточно информации об остатке.
Как проходит продажа — этап за этапом
Порядок шагов очень похож на обычную сделку. Разница в основном в распределении платежей.
- Определение цены. Сравните цены похожих квартир в районе и убедитесь, что цена с избытком покрывает остаток кредита и расходы на продажу.
- Предложение и показы. В разговоре с покупателем сразу скажите, что квартира обременена ипотекой и как она будет погашена. Прозрачность вызывает доверие.
- Предварительный договор. Лучше всего в форме нотариального акта — он даёт обеим сторонам более сильное требование о заключении итогового договора. В договоре укажите способ оплаты: какая сумма идёт на счёт банка, а какая на ваш счёт.
- Финансирование покупателя. Если покупатель берёт кредит, его банк проверит недвижимость и запросит у вас документы. Заложите на это несколько недель.
- Документы к акту. Нотариус назовёт полный список. Обычно это: удостоверение личности, номер земельной книги, основание приобретения, справка из банка, справка об отсутствии прописанных лиц, подтверждение отсутствия задолженности по платежам перед сообществом собственников или кооперативом и сертификат энергетической характеристики, который продавец передаёт покупателю.
- Нотариальный акт. В акте будет записано, что часть цены перечисляется на счёт вашего банка, а остальное — на ваш счёт. Вам не нужно ничего погашать самому — это делает покупатель или его банк.
- Удаление записи об ипотеке. После погашения банк выдаёт согласие на удаление записи (так называемый list mazalny). Заявление в суд по земельным книгам часто подаёт нотариус при оформлении акта; судебная пошлина за удаление записи об ипотеке составляет 100 zł.
Покупатель тоже в кредит? Это нормально
Не огорчайтесь, если окажется, что покупатель финансирует покупку кредитом. На практике это самый частый сценарий. Банк покупателя переводит средства напрямую в ваш банк (на погашение) и на ваш счёт (остаток). Увеличивается лишь срок — поэтому в предварительном договоре стоит оставить реальный запас на кредитное решение и определить, что произойдёт, если банк откажет в финансировании.
Расходы, о которых продавец часто забывает
Компенсация за досрочное погашение
Закон об ипотечном кредите позволяет банку взимать компенсацию только тогда, когда она предусмотрена договором. При переменной ставке её можно начислить лишь за погашение в течение первых 36 месяцев со дня заключения договора, и она не может превышать 3% погашаемой суммы или процентов, причитающихся за год со дня погашения. При периодически фиксированной ставке компенсация в период фиксированной ставки не может быть выше прямых расходов банка, связанных с погашением. Подробности вы проверите в своём договоре.
Подоходный налог
Если вы продаёте до истечения пяти лет, считая с конца года, в котором вы купили квартиру, доход (цена продажи минус подтверждённые документами расходы на приобретение и вложения) облагается налогом 19% и отражается в декларации PIT-39. От налога освобождает так называемый жилищный вычет (ulga mieszkaniowa) — если вы потратите выручку на собственные жилищные цели в течение трёх лет с конца года продажи. Собственной жилищной целью считаются, в частности, покупка другой квартиры и погашение кредита, взятого ранее на покупку продаваемой вами квартиры.
Мелкие расходы
Справки из банка, сообщества собственников или учреждения, возможный энергетический сертификат и вознаграждение посредника. Нотариальную таксу и налог PCC (налог на гражданско-правовые сделки) при вторичном рынке обычно оплачивает покупатель, но это вопрос договорённости между сторонами.
Продаёте, чтобы купить новую квартиру?
Погашение кредита после продажи высвобождает кредитоспособность и даёт первоначальный взнос на следующую покупку. Если вы думаете о квартире от застройщика, посмотрите наше руководство как купить новую квартиру, продав старую и актуальные комплексы в Варшаве и во Вроцлаве.
Читайте также:
- Налог с продажи квартиры до истечения 5 лет
- Жилищный вычет (ulga mieszkaniowa) — как не платить налог с продажи
- Продажа квартиры шаг за шагом 2026
- Документы для продажи квартиры — список
Частые вопросы
Нужно ли согласие банка на продажу квартиры с ипотекой?
Согласие на саму продажу не нужно, потому что вы остаётесь собственником. Но вам нужен от банка документ с суммой к погашению и обязательством погасить запись об ипотеке — без него покупатель и нотариус не согласятся на сделку.
Могу ли я продать квартиру сразу после получения кредита?
Да, закон не вводит периода ожидания. Но учитывайте возможную компенсацию банку (зависит от договора) и подоходный налог, если вы продаёте с прибылью до истечения пяти лет.
Что делать, если цена не покрывает весь кредит?
Недостающую часть вам придётся доплатить из собственных средств до акта или во время него — иначе банк не выдаст согласие на удаление записи об ипотеке. Поэтому остаток стоит знать до того, как вы определите цену.
Сколько длится удаление ипотеки из земельной книги?
Это зависит от загруженности конкретного суда — от нескольких недель до нескольких месяцев. Состояние дела можно проверить онлайн в Электронных земельных книгах (Elektroniczne Księgi Wieczyste).
Итоги
Продажа квартиры с кредитом отличается от обычной главным образом тем, что в нотариальном акте вы делите цену между банком и собой. Ключевое: знание остатка, вовремя подготовленный документ из банка, хорошо составленный предварительный договор и понимание налоговых расходов. Если вы планируете продажу и покупку новой квартиры, спросите нашего эксперта — мы поможем оценить квартиру, а наш ипотечный эксперт сравнит предложения финансирования следующей покупки.
