Готовая квартира или в строительстве: разница в цене в Варшаве и Вроцлаве 2026
Автор: Tacjana MasiukiewiczРынок и цены~11 мин чтения
Готовая квартира или в строительстве — где разница в цене? Готовые квартиры в сданных домах не обязательно дороже строящихся. В нашем каталоге всё наоборот: медиана цены за метр в уже сданных новостройках в Варшаве примерно на 12% ниже, а во Вроцлаве примерно на 8% ниже, чем в строящихся. Но если сравнить похожие квартиры в одном районе, картина более пёстрая. Ниже показываем данные каталога TM Invest, считаем, сколько стоит ждать ключи, и подсказываем, кому какой вариант подходит.
Главное
- Варшава: медиана 16 208 zł/m² в сданных новостройках против 18 530 zł/m² в строящихся; Вроцлав: 14 640 zł/m² против 16 000 zł/m² (каталог TM Invest на 27.09.2026).
- В одном районе и при одинаковом числе комнат готовые квартиры в более дешёвых локациях (Białołęka, Włochy, Fabryczna) дороже на 2–8%, а на Mokotów и в Stare Miasto — дешевле на 13–23%, потому что новые проекты оценены выше.
- Готовые квартиры — меньшая часть предложения: 673 из 2237 в Варшаве и 428 из 2114 во Вроцлаве; в сданной новостройке остаётся в среднем ок. 18 свободных квартир.
- Налоги одинаковые: VAT 8% в цене (до 150 m²) и нет PCC; закон о защите покупателей жилья (ustawa deweloperska) защищает покупателя в обоих случаях.
- Ожидание стоит денег: при ставке аренды 85,1 zł/m² (NBP, Варшава, I кв. 2026) съём 40 m² — это ок. 3,4 тыс. zł в месяц без коммунальных платежей.
Готовые квартиры и в строительстве — цены в нашем каталоге
Мы сравнили все квартиры в продаже из каталога TM Invest, разделив их по этапу новостройки: «сдана» (дом введён в эксплуатацию, квартиру можно принять после подписания договора) и «строится». Считаем медианы, а не средние, чтобы единичные апартаменты не завышали результат — разницу объясняет статья средняя цена и медиана (статья на польском). Это цены предложения из прайсов застройщиков, а не цены сделок по всему рынку.
| Город и этап | Квартир в продаже | Новостроек | Медиана zł/m² | Медиана цены | Медиана площади |
|---|---|---|---|---|---|
| Варшава — сданные | 673 | 37 | 16 208 zł | 831 206 zł | 50,8 m² |
| Варшава — строятся | 1564 | 36 | 18 530 zł | 861 410 zł | 44,9 m² |
| Вроцлав — сданные | 428 | 23 | 14 640 zł | 815 243 zł | 55,8 m² |
| Вроцлав — строятся | 1686 | 20 | 16 000 zł | 744 564 zł | 49,1 m² |
Метр в сданных новостройках дешевле, но вся квартира — уже не обязательно: во Вроцлаве медиана цены готовой квартиры даже примерно на 9% выше. Причина проста: среди готовых остались более крупные квартиры (медиана 55,8 m² против 49,1 m²), а у большей площади обычно ниже цена за m². Для сравнения с рынком: по данным NBP во II кв. 2026 г. средняя цена предложения на первичном рынке составляла 18 488 zł/m² в Варшаве и 15 575 zł/m² во Вроцлаве, а цена сделок — 16 783 и 14 312 zł/m². NBP приводит эти средние по всему первичному рынку, без разделения по этапу строительства. Более широкую картину цен по районам смотрите в статье цены на новостройки в Варшаве 2026.
Цены по числу комнат — где готовые дешевле
| Тип квартиры | Варшава — сданные | Варшава — строятся | Вроцлав — сданные | Вроцлав — строятся |
|---|---|---|---|---|
| Студия (1 комната) | 19 436 zł/m² 595 564 zł | 29 900 zł/m² 893 772 zł | 18 972 zł/m² 652 732 zł | 17 276 zł/m² 582 130 zł |
| 2 комнаты | 16 880 zł/m² 726 794 zł | 18 750 zł/m² 758 520 zł | 15 407 zł/m² 699 000 zł | 16 100 zł/m² 658 229 zł |
| 3 комнаты | 15 430 zł/m² 902 122 zł | 16 488 zł/m² 942 077 zł | 13 700 zł/m² 839 000 zł | 14 723 zł/m² 884 441 zł |
| 4 комнаты и больше | 14 712 zł/m² 1 231 597 zł | 19 175 zł/m² 1 765 774 zł | 13 506 zł/m² 1 309 500 zł | 15 966 zł/m² 1 234 220 zł |
В Варшаве готовые квартиры дешевле в каждой группе, сильнее всего среди студий — но это эффект состава предложения: почти половина строящихся студий — одна новостройка в Śródmieście. Во Вроцлаве готовые студии дороже за метр (примерно на 10%), а 2- и 3-комнатные — дешевле на 4–7%. Подробнее о студиях пишем в статье цены на студии в Варшаве и Вроцлаве (статья на польском).
Есть ли надбавка за готовность? Сравнение в одном районе
Средние по всему городу смешивают локации. В Варшаве целых 41% готовых квартир в нашем каталоге находятся в Białołęka, а среди строящихся больше всего на Mokotów. Поэтому мы сопоставили только те районы и типы квартир, где у нас не меньше 10 квартир в каждой группе.
| Район, тип | Сданные — медиана zł/m² (кол-во) | Строятся — медиана zł/m² (кол-во) | Разница |
|---|---|---|---|
| Варшава, Białołęka, 2 комнаты | 14 450 zł (46) | 13 600 zł (153) | +6,2% |
| Варшава, Białołęka, 3 комнаты | 13 750 zł (61) | 13 250 zł (135) | +3,8% |
| Варшава, Włochy, 3 комнаты | 17 071 zł (35) | 16 495 zł (33) | +3,5% |
| Варшава, Praga-Południe, 2 комнаты | 18 904 zł (24) | 18 800 zł (126) | +0,6% |
| Варшава, Mokotów, 2 комнаты | 21 588 zł (31) | 27 900 zł (196) | −22,6% |
| Варшава, Mokotów, 3 комнаты | 17 564 zł (32) | 22 342 zł (77) | −21,4% |
| Вроцлав, Fabryczna, 3 комнаты | 13 500 zł (24) | 12 500 zł (141) | +8,0% |
| Вроцлав, Krzyki, 2 комнаты | 16 125 zł (34) | 16 100 zł (253) | +0,2% |
| Вроцлав, Psie Pole, 3 комнаты | 13 210 zł (56) | 14 512 zł (64) | −9,0% |
| Вроцлав, Stare Miasto, 2 комнаты | 17 326 zł (35) | 21 100 zł (133) | −17,9% |
| Вроцлав, Stare Miasto, 3 комнаты | 15 547 zł (46) | 17 850 zł (116) | −12,9% |
Вывод, честно говоря, неоднозначный. В районах с более доступными ценами готовая квартира обычно стоит столько же или на несколько процентов больше, чем похожая строящаяся, — это и есть «надбавка за готовность», но небольшая. На Mokotów и в Stare Miasto наоборот: новые проекты в строительстве со сроком сдачи в 2027–2028 г. оценены заметно выше, чем новостройки, начатые несколько лет назад. На Mokotów больше половины строящихся квартир в нашем каталоге — одна крупная новостройка у метро со сроком сдачи во II кв. 2028 г., что сильно поднимает медиану. В Psie Pole готовые квартиры тоже дешевле — хороший пример того, что на последние квартиры в сданном доме проще получить выгодную цену. Поэтому сравнивайте конкретные квартиры, а не только медианы.
Примеры сданных новостроек в нашем каталоге — в частности, Eco Berensona и Osiedle Pastell в Białołęka, Stilla во Włochy и Lokum la Vida в Psie Pole. Полный список — в каталогах квартир в Варшаве и квартир во Вроцлаве. Если готовы подождать, посмотрите квартиры со сдачей в 2027 году (статья на польском).
Хотите сравнить готовые квартиры со строящимися в выбранном районе? Подготовим подборку конкретных квартир в вашем бюджете — для покупателя чаще всего без комиссии: обычно наше вознаграждение платит застройщик.
Сколько стоит ждать квартиру в строительстве? Пример
Возьмём 2-комнатную квартиру площадью 40 m² в Białołęka по медианам нашего каталога. Готовая: 40 × 14 450 zł = 578 000 zł. Строящаяся: 40 × 13 600 zł = 544 000 zł. То есть строящаяся квартира дешевле на 34 000 zł. Допустим, вы покупаете сегодня, а дом сдадут примерно через 15 месяцев (столько осталось до IV кв. 2027 г. — самого частого срока сдачи среди строящихся квартир в Варшаве в нашем каталоге).
| Позиция | Готовая | Строящаяся |
|---|---|---|
| Цена квартиры 40 m² | 578 000 zł | 544 000 zł |
| Аренда на время стройки (15 × 3404 zł) | – | 51 060 zł |
| Итого, если вы сейчас снимаете | 578 000 zł | 595 060 zł |
| Итого, если за аренду не платите | 578 000 zł | 544 000 zł |
Если вы сейчас снимаете жильё, готовая квартира выходит дешевле примерно на 17 тыс. zł — и это без учёта процентов по траншам кредита, которые платятся параллельно с арендой. Если вы живёте у родных или в собственной квартире, которую продадите позже, строящаяся квартира даёт реальную экономию и время накопить на отделку. Инвестор, покупающий под аренду, считает то же самое в обратную сторону: готовая квартира может приносить доход сразу после отделки. Во Вроцлаве расчёт бывает ещё проще: в Psie Pole 3 комнаты площадью 60 m² в сданной новостройке — это ок. 792,6 тыс. zł (13 210 zł/m²), а в строящейся — ок. 870,7 тыс. zł (14 512 zł/m²).
Готовая квартира или в строительстве — плюсы и минусы
| Критерий | Готовая (дом сдан) | В строительстве |
|---|---|---|
| Риск | дом построен, разрешение на эксплуатацию есть; риск задержки исчезает | возможна задержка; платежи защищает жилищный эскроу-счёт |
| Осмотр | вы видите конкретную квартиру, вид из окон, освещённость, соседей | покупаете по планировке и визуализациям |
| Изменения по желанию покупателя | обычно невозможны | возможны до этапа, определённого застройщиком |
| Выбор | остались «остатки» продаж | полный выбор этажей и планировок |
| Оплата и кредит | обычно единовременная выплата кредита | оплата этапами, кредит траншами |
| Время до ключей | несколько недель после договора | от нескольких месяцев до 2 лет |
| Налоги | VAT 8% в цене, без PCC | VAT 8% в цене, без PCC |
Безопасность и договор
Закон о защите покупателей жилья распространяется не только на классический договор с застройщиком (umowa deweloperska) на строящуюся квартиру, но и на договоры, в которых застройщик обязуется выделить готовую квартиру в отдельную собственность и передать её вам (ст. 2 абз. 1 п. 2 и 3). При строящейся квартире вы платите на жилищный эскроу-счёт (rachunek powierniczy) по графику — после завершения очередных этапов (ст. 8). В обоих случаях передаче права собственности предшествует приёмка квартиры с протоколом; у застройщика 14 дней на ответ по заявленным дефектам и 30 дней на устранение признанных (ст. 41). Как подготовиться к приёмке, описываем в статье приёмка квартиры у застройщика.
Кредит и налоги
При строящейся квартире банк выплачивает кредит траншами по графику, а проценты вы платите с выплаченной части. При готовой квартире кредит обычно выдаётся одной суммой. В налогах разницы нет: застройщик продаёт жилое помещение до 150 m² с VAT 8% (ст. 41 абз. 12–12c и ст. 146ef закона о VAT), а продажа, облагаемая VAT, освобождена от PCC. Исключение — ситуация, когда застройщик раньше сдавал квартиру в аренду и с этого «первого заселения» прошло 2 года: тогда продажа может быть освобождена от VAT (ст. 43 абз. 1 п. 10), а покупатель платит 2% PCC.
Сданный дом — ещё не квартира, готовая к заселению
Ища «квартиры под ключ в Варшаве», вы попадёте в основном на квартиры в стандарте застройщика (stan deweloperski). После получения ключей ещё нужно сделать полы, ванную и кухню — это дополнительные недели или месяцы и дополнительный бюджет. Что делать после приёмки, объясняем в статье stan deweloperski — что дальше (статья на польском).
Кому готовая квартира, а кому строящаяся?
- Готовая — если вы сейчас платите за аренду, у вас жёсткий срок переезда (например, школа, работа, конец договора аренды), вы хотите осмотреть квартиру перед покупкой или покупаете под аренду и важен быстрый доход.
- В строительстве — если вы не платите за аренду, вам важен выбор этажа и планировки, вы хотите внести изменения по своему желанию или вам нужно время собрать первоначальный взнос и бюджет на отделку.
- Вторичный рынок — если вам нужна квартира с отделкой «сразу»; сравнение — в статье первичный или вторичный рынок.
Если сомневаетесь, не переплатите ли вы, ожидая новую квартиру, загляните в статью прогноз цен на квартиры (статья на польском) — цена в договоре с застройщиком фиксированная, поэтому возможный рост цен за время стройки работает в вашу пользу, а снижение — против.
Частые вопросы
Готовые квартиры от застройщика дороже строящихся?
Не всегда. В каталоге TM Invest (на 27.09.2026) медиана цены за метр в сданных новостройках ниже, чем в строящихся: 16 208 против 18 530 zł/m² в Варшаве и 14 640 против 16 000 zł/m² во Вроцлаве. В более дешёвых районах похожие готовые квартиры бывают дороже на несколько процентов.
При покупке готовой квартиры у застройщика подписывают umowa deweloperska?
Зависит от правового статуса квартиры. Часто заключается договор, в котором застройщик обязуется выделить квартиру в отдельную собственность и передать её покупателю, либо сразу договор купли-продажи. Закон о защите покупателей жилья распространяется и на такие договоры, поэтому действует, в частности, приёмка с протоколом до передачи права собственности.
Можно ли торговаться о цене готовой квартиры?
Да, а по последним квартирам в сданной новостройке застройщик часто охотнее говорит о скидке, парковочном месте или кладовой в цене. В нашем каталоге в сданной новостройке остаётся в среднем ок. 18 свободных квартир, поэтому застройщики заинтересованы закрыть продажи.
Сколько длится покупка готовой квартиры у застройщика?
При покупке за наличные — обычно несколько недель: бронирование, договор у нотариуса, приёмка и ключи. При кредите нужно добавить время на решение банка.
Отличается ли VAT для готовой и строящейся квартиры?
Нет. Застройщик продаёт жилое помещение до 150 m² с VAT 8%, который уже включён в цену, а покупатель не платит PCC. Разница может появиться только тогда, когда квартира раньше сдавалась в аренду и с первого заселения прошло 2 года.
Итог
Данные нашего каталога не подтверждают правило, что готовая квартира всегда дороже. За метр в сданной новостройке вы в среднем заплатите меньше, потому что в ней остались более крупные квартиры и более старые проекты, а новые новостройки в самых дорогих районах оценены выше. В более дешёвых локациях надбавка за готовность существует, но обычно составляет несколько процентов — меньше, чем аренда за год с лишним. Поэтому опирайтесь на собственный расчёт: сколько вы платите за жильё сейчас, когда нужно переехать и важен ли вам выбор планировки.
Поможем сопоставить готовые квартиры и строящиеся новостройки в выбранных районах Варшавы и Вроцлава и пройдём с вами бронирование, договор и приёмку. Воспользуйтесь помощью при покупке квартиры у застройщика — чаще всего без комиссии для покупателя: обычно наше вознаграждение платит застройщик.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Цены взяты из каталога TM Invest (на 27.09.2026) и являются ценами предложения, а не сделок. Расчёты носят ориентировочный характер и не являются юридической или налоговой консультацией.
Источники
- Закон о защите прав покупателя жилого помещения или дома и о Гарантийном фонде застройщиков (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 2, ст. 8, ст. 41).
- Закон о налоге на товары и услуги (Ustawa o podatku od towarów i usług) — единый текст Dz.U. 2025 poz. 775 (ст. 2 п. 14, ст. 41 абз. 12–12c, ст. 43 абз. 1 п. 10, ст. 146ef).
- Закон о налоге на гражданско-правовые сделки (Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 191 (ст. 2 п. 4).
- NBP — база цен на жилую недвижимость (BaRN), данные за II кв. 2026 г.
- NBP — Информация о ценах на жильё и ситуации на рынке жилой недвижимости в I кв. 2026 г. (ставки аренды).
- Цены на квартиры: каталог новостроек TM Invest, состояние на 27.09.2026.
