Балкон, терраса и садик в новой квартире: что разрешено и когда нужно согласие

На балконе, террасе или в садике при квартире вы можете без чьего-либо согласия поставить мебель, кашпо и растения, если не нарушаете правила дома и не мешаете соседям. Согласия wspólnota mieszkaniowa (сообщества собственников квартир) требует всё, что меняет фасад или затрагивает общие части здания, — остекление балкона, маркиза, постоянная пергола или новое ограждение. В этой статье мы объясняем, кому юридически принадлежат балкон и садик, когда нужно решение сообщества, что говорит Prawo budowlane (Строительный закон) и сколько стоит остекление балкона.

Главное

• Конструкция балкона (плита, консоли, ограждение как элемент фасада) в принципе является частью общего имущества — так решил Верховный суд в постановлении от 7 марта 2008 г. (III CZP 10/08).
• Садик при квартире на первом этаже — это обычно часть общего земельного участка с правом исключительного пользования (договор quoad usum — о порядке пользования), а не ваша отдельная собственность.
• Изменение вида фасада (остекление, маркиза) требует согласия сообщества — в большом сообществе через решение, принятое большинством долей (ст. 22–23 закона о собственности на помещения).
• Перестройка многоквартирного дома в принципе не требует ни разрешения на строительство, ни уведомления (ст. 29 п. 4 подп. 1 буква a Строительного закона) — исключение составляют, в частности, памятники архитектуры.
• Остекление балкона по прайсам варшавских компаний: от ок. 750 zł/м² (рамное) и от ок. 1 250–1 500 zł/м² (безрамное) — ориентировочно, сентябрь 2026 г.

Чей балкон: часть квартиры или общее имущество?

Закон о собственности на помещения прямо не упоминает балкон. Общее имущество составляют земельный участок, а также части здания и устройства, которые служат не исключительно собственникам помещений (ст. 3 п. 2). Самостоятельное помещение — это комнаты, выделенные постоянными стенами в пределах здания (ст. 2 п. 2). Балкон находится за пределами этих стен, но пользуется им один собственник — отсюда споры, кто за него отвечает.

Чаще всего приводят постановление Верховного суда от 7 марта 2008 г. (III CZP 10/08): расходы на ремонт и текущее содержание частей здания, являющихся элементом конструкции балкона, прочно связанным со зданием, ложатся на сообщество собственников. На практике принято такое разделение:

• сообщество — балконная плита, консоли, гидроизоляция, ограждение как элемент фасада, жестяные обработки;
• вы — текущее содержание пространства, которым пользуетесь только вы: чистота, проходимость водостока, мелкие повреждения пола, которые вы сами причинили, всё, что вы добавили (террасная доска, освещение, остекление).

Суды, однако, оценивают каждое здание индивидуально, и многое зависит от акта об установлении отдельной собственности и решений сообщества. Проверьте, как описаны балкон или терраса в акте и на плане этажа, — подробнее об этом в чек-листе приёмки квартиры у застройщика.

Садик при квартире: чья собственность и что можно?

Принадлежностью помещения может быть подвал, чердак, кладовая или гараж (ст. 2 п. 4 закона о собственности на помещения). Садик такой принадлежностью не является, поэтому в новых домах обычно остаётся частью общего участка. Застройщик закрепляет его за конкретным помещением на основании договора о порядке пользования общим имуществом (так называемый раздел quoad usum) — он записан в umowa deweloperska (договоре с застройщиком), в нотариальном акте или в правилах сообщества. За такое право застройщики часто берут отдельную плату.

Что это означает на практике? У вас есть исключительное право пользоваться садиком, но земля по-прежнему находится в совместной собственности всех. Договорённости о порядке пользования обязывают следующего приобретателя доли, если он о них знал или мог легко узнать (ст. 221 Гражданского кодекса), а надёжнее всего, когда они раскрыты в księga wieczysta (земельной и ипотечной книге) (ст. 16 п. 2 подп. 3 закона о земельных и ипотечных книгах). Тот же механизм действует для мест в гараже — мы описали его в статье о парковочном месте и кладовке.

В садике без согласия сообщества обычно можно: посадить растения, уложить газон, поставить садовую мебель и переносные кашпо. Согласия обычно требуют: замена или повышение ограждения, постоянная беседка или пергола, мощение территории, вырубка дерева или установка домика для инструментов.

Остекление балкона: нужно ли согласие сообщества?

Да. Остекление балкона меняет фасад, а фасад — часть общего имущества. Каждый собственник вправе совместно пользоваться им по назначению и не затруднять пользование другим (ст. 12 п. 1 и ст. 13 п. 1 закона о собственности на помещения).

Как выглядит процедура, зависит от размера сообщества:

• Сообщество более чем из 3 помещений (типичный многоквартирный дом) — согласие на перестройку общего имущества является действием, выходящим за рамки обычного управления, поэтому нужно решение собственников (ст. 22 п. 2 и п. 3 подп. 5). Решения принимаются большинством голосов, считаемых по долям, на собрании или путём индивидуального сбора голосов (ст. 23 п. 1–2).
• До 3 помещений — применяются положения Гражданского кодекса о совместной собственности (ст. 19 закона о собственности на помещения).

Многие сообщества принимают одно «системное» решение: один тип профилей, цвет и способ деления стёкол для всего здания. Тогда вам не нужно просить согласие индивидуально — достаточно придерживаться образца. Решение можно оспорить в суде в течение 6 недель со дня его принятия на собрании либо со дня уведомления о решении, принятом в индивидуальном порядке (ст. 25 п. 1a).

Остекление балкона и Строительный закон: разрешение или уведомление?

Строительный закон определяет перестройку как работы, изменяющие потребительские или технические параметры объекта, без изменения кубатуры, площади застройки, высоты или числа этажей (ст. 3 подп. 7a). Перестройка зданий, для строительства которых требовалось разрешение, — а так обстоит дело с многоквартирными домами, — не требует ни разрешения, ни уведомления, за исключением односемейных домов в части наружных перегородок (ст. 29 п. 4 подп. 1 буква a, единый текст Dz.U. 2026 поз. 524).

• оговорка: работы в здании, внесённом в реестр памятников, требуют разрешения на строительство, а на территории, внесённой в реестр, — уведомления, в обоих случаях с разрешением консерватора (ст. 29 п. 7);
• органы и административные суды не всегда одинаково квалифицируют остекление балкона — случается, что они считают его изменением, требующим формальностей, особенно если оно меняет вид всего фасада;
• остекление не должно ухудшать противопожарные условия или вентиляцию квартиры — особенно если на балконе находится вытяжка вентиляции или приточная решётка.

Безопасный порядок: сначала согласие сообщества (или проверка системного решения), затем вопрос в отделе архитектуры управы района или города, нужно ли в вашем случае уведомление.

Покупаете квартиру и хотите ещё до подписания договора знать, можно ли остеклить балкон и закреплён ли садик за помещением письменно? Мы поможем вам с покупкой квартиры у застройщика — проверим записи об общих частях, а для вас чаще всего без комиссии, потому что вознаграждение обычно оплачивает застройщик.

Что можно без согласия, а на что нужно согласие: таблица

Что вы хотите сделать	Чьё согласие	Основание / примечания
Мебель, кашпо, растения, наружный ковёр	Не нужно	Правила внутреннего порядка (ст. 13 п. 1 UWL); не перегружайте ограждение чрезмерно
Террасная доска или плитка на подставках	Обычно не нужно	Нельзя засорять водосток или повреждать изоляцию плиты (общая часть)
Остекление балкона или лоджии	Сообщество (решение); иногда ведомство	Ст. 22 п. 3 подп. 5 UWL; ст. 29 п. 4 и п. 7 Строительного закона
Маркиза, козырёк, постоянная защита	Сообщество или правление	Крепление в фасаде (общее имущество); часто образец из решения
Защитная сетка (например, для кота)	Зависит от правил дома	Крепление в фасаде обычно требует согласия правления
Кондиционер — наружный блок	Сообщество	Фасад и шум — подробности в статье о кондиционерах
Гриль на балконе	Правила сообщества	Противопожарные и соседские нормы (ст. 144 ГК)
Ограждение, беседка, мощение в садике	Сообщество	Общий участок (ст. 3 п. 2 UWL), договор quoad usum
Смена цвета ограждения балкона или фасада	Сообщество	Фасад — общее имущество

Маркиза, кондиционер и гриль на балконе: нормы

Маркиза. Ни одна норма прямо её не упоминает, но анкеры сверлят в фасаде, а сама маркиза меняет вид здания. Поэтому нужно согласие сообщества или правления, а всё чаще сообщества устанавливают единую модель и цвет для всех.

Кондиционирование. Наружный блок на балконе или фасаде — самая частая причина споров о шуме и виде здания. Процедуру, расходы и нормы мы описываем отдельно в статье Кондиционер в квартире многоквартирного дома.

Гриль. Регламент о противопожарной защите зданий запрещает разводить огонь в месте, где могут загореться горючие материалы или соседние объекты (§ 4 п. 1 подп. 5). Угольный гриль на балконе многоквартирного дома легко подпадает под этот запрет, а дым может нарушать правила соседского общежития — собственник должен воздерживаться от действий, которые сверх обычной меры мешают пользоваться соседними участками (ст. 144 ГК). Проверьте правила внутреннего порядка, прежде чем покупать оборудование.

Сколько стоит остекление балкона? Пример расчёта

Компании оценивают остекление за квадратный метр остекления или за погонный метр балкона. Ориентировочные диапазоны по прайсам варшавских компаний (сентябрь 2026 г.): рамное остекление от пола до потолка — от ок. 750 zł/м², безрамное (закалённое стекло 8 мм) — от ок. 1 250–1 500 zł/м². Остекление на высоту над ограждением иногда оценивают паушально, например ок. 1 900 zł за балкон 1,5 м и ок. 3 400 zł за балкон 3 м.

Балкон 3 м × 2,6 м высотой (7,8 м² остекления)	Ставка	Ориентировочная стоимость
Рамное остекление от пола до потолка	от 750 zł/м²	от ок. 5 850 zł
Безрамное остекление, более дешёвый вариант	от 1 250 zł/м²	от ок. 9 750 zł
Безрамное остекление, более дорогой вариант	от 1 500 zł/м²	от ок. 11 700 zł
Для сравнения: 2-комнатная квартира на первом этаже в Варшаве	медиана 16 300 zł/м²	ок. 708 тыс. zł

Помните, что остеклённый балкон по-прежнему остаётся балконом — он не становится дополнительной комнатой, а площадь квартиры в нотариальном акте не меняется. Если вы планируете больше отделочных работ, весь бюджет вы составите по нашему руководству Отделка квартиры от застройщика шаг за шагом.

Квартиры с садиком в нашем предложении

Садики застройщики чаще всего проектируют при помещениях на первом этаже. По данным предложения TM Invest, состояние на 27.09.2026, доступно 631 квартира на первом этаже в Варшаве (из 2 237) и 321 во Вроцлаве (из 2 114). Первый этаж бывает дешевле: медиана цены за м² составляет 16 300 zł против 18 000 zł для всего предложения в Варшаве и 14 335 zł против 15 736 zł во Вроцлаве. Медиана цены 2-комнатной квартиры на первом этаже — ок. 708 тыс. zł в Варшаве (всё предложение: 756 тыс. zł) и ок. 616 тыс. zł во Вроцлаве (всё предложение: 662 тыс. zł). Больше всего помещений на первом этаже у нас в районе Бялоленка (272) и в Старом Мясте во Вроцлаве (113).

Не у каждой квартиры на первом этаже есть садик, а разница в цене объясняется также расположением и метражом — о садике спрашивайте при конкретной квартире. Полное предложение: новые квартиры в Варшаве и новые квартиры во Вроцлаве.

Терраса в многоквартирном доме: обустройство без проблем с сообществом

Терраса на последнем этаже или на крыше более низкой части здания часто одновременно служит кровлей над квартирой соседа. Поэтому при обустройстве важнее всего защитить гидроизоляцию: не сверлите пол, не закрывайте водостоки, тяжёлые кашпо ставьте на подкладки и выбирайте террасные системы на регулируемых опорах, которые можно демонтировать при осмотре.

Изменения планировки квартиры, в том числе перенос перегородок или розеток на террасе, проще всего внести ещё в ходе строительства — читайте об этом в статье Изменения планировки у застройщика. А когда вы уже получите ключи, поможет чек-лист переезда в новую квартиру.

Частые вопросы

Итоги

Балконом, террасой и садиком вы распоряжаетесь свободно, пока не трогаете фасад, конструкцию или общий участок. Остекление, маркиза, кондиционер или новое ограждение требуют согласия сообщества, а в зданиях-памятниках — ещё и строительных формальностей. При покупке квартиры с садиком важнее всего, чтобы право исключительного пользования было записано в нотариальном акте, а лучше всего — в księga wieczysta.

Ищете квартиру с балконом, террасой или садиком? Воспользуйтесь нашей помощью при покупке квартиры у застройщика — мы подберём помещения из предложения более 100 инвестиций в Варшаве и Вроцлаве и проверим записи об общих частях. Для вас чаще всего без комиссии — вознаграждение обычно оплачивает застройщик. На рынке с 2016 года.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Квалификация конкретных работ зависит от здания, решений сообщества и решений органов; цены на остекление ориентировочные.

Источники

• Ustawa o własności lokali, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 232 (art. 2, 3, 12, 13, 19, 22, 23, 25) – isap.sejm.gov.pl
• Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524 (art. 3 pkt 7a, art. 29 ust. 4 i 7) – isap.sejm.gov.pl
• Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (art. 144, 206, 221) – isap.sejm.gov.pl
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1066 (art. 16) – isap.sejm.gov.pl
• Rozporządzenie MSWiA w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 822 ze zm. (§ 4 ust. 1 pkt 5) – isap.sejm.gov.pl
• Uchwała Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r., III CZP 10/08 – teza przywołana w odpowiedzi na interpelację poselską – orka2.sejm.gov.pl
• Цены на остекление балконов: ориентировочные диапазоны по прайсам варшавских компаний, сентябрь 2026 г.
• Цены квартир: каталог инвестиций TM Invest, состояние на 27.09.2026