Первинний чи вторинний ринок житла в Польщі: відмінності, витрати і що вигідніше у 2026 році

Первинний ринок – це квартири, куплені безпосередньо в забудовника: нові, часто ще на етапі будівництва. Вторинний ринок – це приміщення, які вже мають власника й перепродаються, найчастіше приватними особами. Відмінності не обмежуються віком будинку: інакше виглядають податки, договори, захист ваших грошей і час очікування ключів. Нижче порівнюємо обидва ринки пункт за пунктом.

Найважливіше

• На первинному ринку, як правило, ви не сплачуєте PCC – у ціні є ПДВ. На вторинному ви сплачуєте 2% PCC, якщо тільки не купуєте першу квартиру й не виконуєте умов звільнення.
• Купівлю в забудовника захищає закон про забудовників: інформаційний проспект, житловий ескроу-рахунок і Гарантійний фонд забудовників.
• На вторинному ринку заселитися зазвичай можна швидше, але частіше доводиться рахуватися з ремонтом.
• Максимальна нотаріальна такса за договір купівлі-продажу квартири однакова на обох ринках – це половина базової ставки.

Первинний ринок – що це означає?

Квартиру з первинного ринку ви купуєте в забудовника, який її збудував або будує. Ви – перший власник приміщення. Якщо будинок ще не готовий, ви підписуєте договір із забудовником у формі нотаріального акта, а платите траншами відповідно до ходу будівництва. Якщо будинок уже має дозвіл на експлуатацію, ви можете купити приміщення одразу – тоді процес більше нагадує звичайний продаж, але норми, що захищають покупця, і далі діють.

У нашій пропозиції станом на 26.09.2026 є 45 новобудов у Варшаві та Вроцлаві з понад 2 200 доступними приміщеннями, зокрема 21 новобудова у будинках, уже зданих в експлуатацію.

Вторинний ринок – що це означає?

На вторинному ринку ви купуєте квартиру, яка вже має власника, – у приватної особи, компанії, іноді в банку чи на аукціоні. Будинку може бути кілька років або кілька десятків. Договір купівлі-продажу ви укладаєте в нотаріуса, зазвичай після попереднього договору із завдатком (zadatek) або авансом (zaliczka). Ключове – перевірити правовий стан: книгу нерухомості (księga wieczysta), заборгованість перед житловою спільнотою чи кооперативом та осіб, зареєстрованих за адресою.

Первинний і вторинний ринок – порівняння

Критерій	Первинний ринок	Вторинний ринок
Податок із купівлі	ПДВ у ціні, як правило, без PCC	PCC 2% (звільнення для першої квартири)
Захист платежів	ескроу-рахунок + DFG	немає законодавчого механізму – ви захищаєтеся договором
Документи перед купівлею	інформаційний проспект обов’язковий	перевіряєте самостійно (книга нерухомості, довідки)
Строк заселення	одразу (готове приміщення) або після завершення будівництва	зазвичай невдовзі після акта
Стан приміщення	нове, найчастіше у stan deweloperski (без оздоблення)	різний – від готового для проживання до такого, що потребує ремонту
Гарантія на недоліки (rękojmia)	5 років від передачі приміщення, без можливості виключення щодо споживача	можна обмежити чи виключити, якщо продає приватна особа
Торг щодо ціни	можливий, зазвичай у вигляді знижки чи додатків	часто більше простору для торгу

Витрати: де заплатите більше?

Податок PCC

Купуючи квартиру в приватної особи, ви сплачуєте податок від цивільно-правових угод (PCC) у розмірі 2% ринкової вартості приміщення. Нотаріус стягує його під час акта. Є важливий виняток із цього правила: звільнення від PCC при купівлі першої квартири. Воно стосується фізичних осіб, яким у день купівлі та раніше не належало право власності на житлове приміщення, будинок чи кооперативне право власності на приміщення (частка до 50%, отримана у спадок, не заважає).

На первинному ринку продаж обкладається ПДВ, а закон про PCC виключає такі операції з оподаткування. Винятком є купівля шостого й наступних приміщень в одній новобудові тим самим покупцем – тоді PCC становить 6%.

ПДВ у ціні квартири

Для квартир до 150 m² корисної площі ставка ПДВ становить 8%, а в разі більших приміщень надлишок площі оподатковується за ставкою 23%. Цей податок уже включено в ціну брутто – забудовник мусить указувати ціни з ПДВ.

Нотаріус і суди

Максимальна нотаріальна такса за договір купівлі-продажу житлового приміщення однакова на обох ринках – це половина ставки з § 3 розпорядження про максимальні ставки нотаріальної таксі. На первинному ринку, однак, зазвичай додається другий акт: спершу договір із забудовником (витрати ділять навпіл із забудовником), потім договір про передачу власності. Детальні розрахунки показуємо в статті Витрати на купівлю квартири в Польщі.

Оздоблення та ремонт

Нову квартиру найчастіше треба оздоблювати: підлога, ванна кімната, кухня, міжкімнатні двері. На вторинному ринку можна натрапити на приміщення, готове для проживання, але в старіших будинках часто доводиться міняти інженерні мережі, вікна чи столярку. Що саме ви отримуєте у stan deweloperski, описуємо в тексті Stan deweloperski – що це і що входить.

Безпека угоди

Купівля в забудовника докладно врегульована. Забудовник мусить передати інформаційний проспект, ваші гроші надходять на житловий ескроу-рахунок, а в разі банкрутства забудовника платежі з відкритого рахунку захищає Гарантійний фонд забудовників. Положення договору, менш вигідні для покупця, ніж норми закону, недійсні. Докладніше: Ескроу-рахунок і DFG.

На вторинному ринку безпека залежить насамперед від вашої ретельності та від нотаріуса. Перевірте книгу нерухомості (розділи III і IV – обтяження та іпотеки), попросіть довідки про відсутність заборгованості та про відсутність зареєстрованих осіб, визначте строк передачі приміщення. Якщо у продавця є кредит, сплануйте погашення так, щоб іпотеку було вилучено.

Час: коли ви отримаєте ключі?

У разі квартири з вторинного ринку ви зазвичай заселяєтеся невдовзі після акта – строк передачі приміщення ви узгоджуєте в договорі. На первинному ринку, коли квартира будується, ви чекаєте завершення будівництва та приймання, що може тривати навіть два роки. Проміжне рішення – готові квартири від забудовника: нове приміщення із захистом закону й водночас без довгого очікування. У нашій пропозиції такі приміщення є, зокрема, у новобудові Jaśminowy Mokotów VI у Варшаві.

Що вигідніше у 2026 році?

Єдиної відповіді немає – усе залежить від вашої ситуації:

• Первинний ринок обирайте, якщо для вас важливі новий будинок, низькі витрати на утримання, розподіл платежів у часі й захист закону, а заселятися одразу не потрібно.
• Вторинний ринок обирайте, якщо важлива швидкий переїзд, конкретна, уже забудована локація (наприклад, центр) або ви купуєте першу квартиру й скористаєтеся звільненням від PCC.
• Якщо ви продаєте нинішню квартиру, щоб купити нову, подивіться, як узгодити обидві угоди: Як купити нову квартиру, продавши стару (польською).

Порівнюючи пропозиції, рахуйте загальну вартість: ціну, податки, нотаріальні збори, оздоблення чи ремонт та вартість часу (наприклад, орендну плату в період очікування приймання). Якщо вагаєтеся, чи чекати на падіння цін, подивіться огляд даних NBP і GUS: Чи впадуть ціни на квартири? (польською).

Читайте також:

• Податок PCC при купівлі квартири – перша квартира без PCC
• Вартість нотаріуса 2026 – первинний і вторинний ринок
• Купити чи орендувати квартиру? Розрахунок (польською)

Часті запитання

Підсумок

Первинний ринок дає новий будинок, відсутність PCC і законодавчий захист платежів, але зазвичай потребує очікування та оздоблення. Вторинний ринок дає швидкість і вибір готових локацій, але коштує 2% PCC (окрім першої квартири) і вимагає ретельної перевірки правового стану. Компроміс – готові квартири від забудовника.

Шукаєте квартиру від забудовника? Для покупців на первинному ринку наша допомога найчастіше без комісії – винагороду зазвичай сплачує забудовник. Дізнайтеся, як ми допомагаємо під час купівлі квартири від забудовника.

Правовий стан на вересень 2026 р. Стаття має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією.

Джерела

• Закон про податок від цивільно-правових угод (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 191 (ст. 2 п. 4, ст. 7, ст. 7a, ст. 9 п. 17).
• Закон про податок на товари й послуги (ПДВ) (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2025 поз. 775 (ст. 41 ч. 12–12c).
• Розпорядження Міністра юстиції про максимальні ставки нотаріальної таксі (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2024 поз. 1566.
• Закон про забудовників (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 880.