Коли купувати квартиру? Сезонність, акції забудовників і ставки 2026
Автор: Tacjana MasiukiewiczКупівля~11 хв читання
Коли купувати квартиру? Найкращий момент – той, коли у вас є стабільне фінансування і ви знайдете конкретну квартиру за добру ціну, а не місяць у календарі. Дані NBP не показують помітної сезонності продажів нових квартир, а зниження ставок на 1 процентний пункт змінює платіж сильніше, ніж 5-відсоткове зниження ціни. Нижче порівнюємо три перспективи: етап будівництва інвестиції, календар і макроситуацію, а наприкінці рахуємо, скільки коштує рік очікування квартири у Варшаві та Вроцлаві.
Найважливіше
- В одному районі квартири на ранішому етапі будівництва бувають дешевшими: на Білолєнці (Białołęka) медіана становить 13 400 zł/м² зі строком здачі у 2027 р. проти 14 450 zł/м² у готових інвестиціях (пропозиція TM Invest, станом на 27.09.2026).
- За даними JLL, які цитує NBP, продажі на 6 найбільших ринках у наступних кварталах 2024–2026 коливалися від 9,1 до 12,4 тис. квартир і не були систематично вищими наприкінці року.
- Референтна ставка NBP становить 3,75% (з 5 березня 2026 р.), а середня ставка нових іпотечних кредитів у липні 2026 р. – 6,07%.
- За кредиту близько 605 тис. zł на 30 років зміна ставки на 1 п. п. – це близько 380–400 zł щомісячного платежу, а зміна ціни квартири на 5% – близько 180 zł.
- Рік оренди 2-кімнатної квартири (39,4 м²) у Варшаві – це близько 40 тис. zł, стільки ж, скільки 5-відсоткова зміна ціни такої квартири.
Найкращий момент для купівлі квартири у 2026 році – від чого залежить?
Питання «коли купувати квартиру» має три рівні. Перший – етап інвестиції: ви купуєте на старті продажів, під час будівництва чи готову квартиру. Другий – календар: чи дає кінець року або кварталу кращі ціни. Третій – макроекономіка: процентні ставки, пропозиція квартир і напрям цін. На перший ви маєте найбільший вплив, на третій – жодного. Тому, перш ніж «ловити дно», визначте, коли вам потрібні ключі та скільки ви можете позичити, – про це пишемо в посібнику Перша квартира – посібник для тих, хто купує вперше, а весь процес описує стаття Як купити квартиру в забудовника крок за кроком.
Етап інвестиції: передпродаж, будівництво чи готова квартира?
На первинному ринку продають переважно квартири, яких ще немає. За даними JLL (які цитує NBP), на кінець I кв. 2026 р. у пропозиції 6 найбільших ринків було близько 62,5 тис. квартир, з яких лише близько 12,6 тис. визначали як готові до заселення. Ми перевірили, як ціна метра залежить від строку здачі в нашому каталозі. Порівнюємо ті самі райони, бо середнє для всього міста змішує дешеві й дорогі локації.
| Район | Готові | Строк 2026 | Строк 2027 | Строк 2028 |
|---|---|---|---|---|
| Варшава, Białołęka | 14 450 zł (273) | 13 792 zł (97) | 13 400 zł (239) | – |
| Варшава, Praga-Południe | 18 874 zł (31) | 18 300 zł (160) | 18 800 zł (77) | – |
| Варшава, Mokotów | 19 442 zł (91) | 22 000 zł (91) | 18 250 zł (71) | 28 000 zł (195) |
| Вроцлав, Fabryczna | 13 500 zł (34) | 14 022 zł (80) | 12 790 zł (191) | 12 195 zł (42) |
| Вроцлав, Krzyki | 18 540 zł (105) | – | 14 200 zł (94) | 16 200 zł (557) |
| Вроцлав, Stare Miasto | 16 013 zł (164) | – | 15 439 zł (122) | 21 100 zł (249) |
Висновок не є однозначним, і це найважливіша інформація. На Білолєнці що далі до ключів, то нижча ціна метра, а у Fabryczna найдешевші інвестиції зі строком у 2027–2028 рр. – це класична «премія за ранню купівлю». На Мокотуві та Старому Місті найдорожчі інвестиції зі строком у 2028 р.: це нові проєкти в кращих локаціях (зокрема біля метро), оцінені за сьогоднішньою вартістю землі й будівництва. Тож порівнюйте конкретні квартири подібного стандарту, а не загальне гасло «на етапі котловану дешевше». Детальне порівняння знайдете в статті Готові до приймання квартири чи на етапі будівництва – різниця в цінах.
Купівля квартири на етапі котловану – коли вигідно?
Рання купівля має сенс, коли ви сьогодні не платите високу орендну плату, вам важливий вибір поверху й планування або ви хочете внести зміни до проєкту квартири. Ціна є елементом договору із забудовником (ст. 35 ч. 1 п. 2 закону про захист прав покупців, ustawa deweloperska), але перевірте в проспекті, чи забудовник не передбачає індексації ціни. Ваші внески надходять на житловий ескроу-рахунок і виплачуються забудовникові після завершення чергових етапів будівництва (ст. 8) – більше в статті Ескроу-рахунок і DFG. Якщо вам потрібен час, щоб зібрати гроші, запитайте про графік типу 10/90 – описуємо його в тексті Квартира 10/90 і графіки платежів. Мінус: ви платите за оренду аж до приймання, а строк може зсунутися.
Коли забудовники дають знижки? Кінець року, кварталу й останні квартири
Популярна порада звучить так: «купуйте в грудні, забудовники закривають план». Дані про продажі не підтверджують цього як правила. NBP публікує квартальні дані JLL про кількість проданих квартир на 6 найбільших ринках (Краків, Лодзь, Познань, Тримісто, Варшава, Вроцлав):
| Квартал | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|
| I квартал | 11 026 | 9 066 | 12 394 |
| II квартал | 9 842 | 10 040 | – |
| III квартал | 9 166 | 10 847 | – |
| IV квартал | 9 615 | 11 274 | – |
У 2024 р. найбільше продали в I кварталі, у 2025 р. – у IV, а у 2026 р. знову в I кварталі. Продажі радше йшли за процентними ставками й доступністю кредиту, ніж за порою року. Це не означає, що календар зовсім не має значення. Частина забудовників розраховує плани продажів поквартально й щорічно, тож наприкінці періоду буває більша гнучкість у розмові, – але публічних даних, які б це вимірювали, немає, тому сприймайте це як нагоду для переговорів, а не гарантовану знижку.
Надійніші моменти для знижки: останні квартири в зданій інвестиції (у нашій пропозиції в готовій інвестиції залишається в середньому близько 18 вільних квартир), старт продажів нової черги, а також період, коли поблизу багато конкурентних проєктів. Ціну можна перевірити в історії: з 11 липня 2025 р. забудовник мусить публікувати на своєму сайті ціну метра кожної квартири та кожну її зміну з датою (ст. 19a закону), а дані потрапляють на портал dane.gov.pl (ст. 19b). Якщо ціна в пропозиції відрізняється від тієї, що на сайті, ви можете вимагати договору за вигіднішою для себе ціною (ст. 19a ч. 6). Як говорити про знижку, паркомісце чи комору в ціні, підказуємо в посібнику Як торгуватися щодо ціни квартири.
Хочете знати, в яких інвестиціях зараз є простір для переговорів? Допоможемо обрати квартиру й поговорити із забудовником – для покупця найчастіше без комісії, винагороду зазвичай нам платить забудовник.
Процентні ставки: чи чекати на зниження?
З травня 2025 р. Рада монетарної політики знизила референтну ставку з 5,75% до 3,75% (остання зміна з 5 березня 2026 р.). Середня ставка нових іпотечних кредитів у злотих у липні 2026 р. становила 6,07% (NBP). Подивіться, що зміна ставки означає для медіанної ціни 2-кімнатної квартири в нашій пропозиції у Варшаві – 755 824 zł, за 20% власного внеску:
| Ставка | Платіж (кредит 604 659 zł, 30 років) | Різниця відносно 6,07% |
|---|---|---|
| 5,07% | 3 272 zł | −380 zł |
| 6,07% | 3 652 zł | – |
| 7,07% | 4 051 zł | +399 zł |
| 6,07%, ціна нижча на 5% (кредит 574 426 zł) | 3 470 zł | −182 zł |
Зниження ставки на 1 п. п. зменшує платіж приблизно вдвічі сильніше, ніж 5-відсоткове зниження ціни. Але очікування нижчих ставок має дві пастки. По-перше, дешевший кредит збільшує кредитоспроможність усіх покупців, а це зазвичай підтримує ціни. По-друге, на зниження не потрібно чекати перед купівлею: за змінної ставки зниження референтного індексу (сьогодні WIBOR) відобразиться на платежі після чергового оновлення ставки, а кредит із фіксованою ставкою можна згодом рефінансувати. Спершу перевірте, скільки ви можете позичити сьогодні, – у цьому допоможе стаття Кредитоспроможність 2026.
З боку пропозиції дані радше вказують на стабілізацію. За даними GUS, у січні–серпні 2026 р. видано дозволи або прийнято повідомлення про будівництво 193,3 тис. квартир (+14,9% р/р), а розпочато будівництво 153,5 тис. (+4,8% р/р). NBP описує ринок як номінально стабільний, з реальною корекцією цін. Ніхто не публікує офіційного прогнозу цін – огляд даних знайдете в статтях Прогноз цін на квартири 2026–2027 і Чи знизяться ціни на квартири?
Купувати зараз чи чекати? Розрахунок на рік
Порахуймо, скільки коштує відкласти купівлю на 12 місяців, якщо весь цей час ви орендуєте подібну квартиру. Беремо медіанну 2-кімнатну квартиру з нашої пропозиції: у Варшаві 755 824 zł і 39,4 м², у Вроцлаві 662 405 zł і 40,8 м². Оренду рахуємо за середніми ставками NBP за I кв. 2026 р.: 85,1 zł/м² у Варшаві та 67,5 zł/м² для шести великих міст (NBP не наводить окремої ставки для Вроцлава). Гроші, які чекають, лежать на депозиті – 3,00% брутто, тобто близько 2,43% після 19% податку (середня ставка нових депозитів, VII 2026).
| Позиція (12 місяців) | Варшава, 2 кімнати | Вроцлав, 2 кімнати |
|---|---|---|
| Оренда протягом року | 40 235 zł | 33 048 zł |
| Купуєте в кредит (80%, 6,07%, 30 років): відсотки, яких ви не сплатите, чекаючи | 36 501 zł | 31 990 zł |
| Відсотки з депозиту від власного внеску (20%) | 3 673 zł | 3 219 zł |
| Вартість очікування – покупець у кредит | близько 60 zł | близько −2 200 zł |
| Купуєте за готівку: відсотки з депозиту від усієї суми | 18 367 zł | 16 096 zł |
| Вартість очікування – покупець за готівку | 21 868 zł | 16 952 zł |
| Зміна ціни квартири на ±5% | ±37 791 zł | ±33 120 zł |
Що з цього випливає? При купівлі в кредит орендна плата й відсотки за кредитом сьогодні на подібному рівні – NBP звертає увагу, що вартість обслуговування кредиту зрівнялася з вартістю оренди. Отже, рік очікування на практиці – це ставка на ціну й процентні ставки: якщо квартира подорожчає на 5%, ви втратите близько 38 тис. zł у Варшаві, а якщо подешевшає – стільки ж виграєте. Покупець за готівку платить за очікування більше: у Варшаві воно окупається лише тоді, коли ціна знизиться на близько 2,9%, а у Вроцлаві – на близько 2,6%. Ширше розрахунок «власна чи орендована» показуємо в статті Купити чи орендувати квартиру?
Коли купувати квартиру – залежно від вашої ситуації
| Ваша ситуація | Коли купувати | На якому етапі |
|---|---|---|
| Ви орендуєте й маєте кредитоспроможність | коли знайдете квартиру в бюджеті – очікування не знижує витрат | готова або зі строком до кількох місяців |
| Живете в родичів, без орендної плати | можете купити раніше й чекати на ключі | у будівництві, строк 2027–2028 |
| Збираєте власний внесок | після того як зберете внесок і перевірите кредитоспроможність | у будівництві, графік розподілений на етапи |
| Купуєте за готівку | коли натрапите на знижку чи добрі «останні квартири» – час працює проти вас повільніше | готова (останні квартири) або старт черги |
| Нестабільні доходи або зміна роботи | після стабілізації доходів | – |
| Купуєте під оренду | коли дохідність сходиться за нинішньої ставки | готова – дохід одразу |
Актуальні квартири на різних етапах будівництва знайдете в каталогах нові квартири у Варшаві і нові квартири у Вроцлаві, а найдешевші локації з наведеної таблиці – на сторінках Białołęka і Fabryczna.
Найчастіші запитання
У якому місяці найкраще купувати квартиру?
Такого місяця немає. Квартальні дані JLL, які публікує NBP, не показують, що продажі нових квартир регулярно зростають чи падають у певну пору року. Наприкінці кварталу чи року забудовник може бути більш схильним до переговорів, але важливіші етап інвестиції та кількість непроданих квартир.
Чи вигідно купувати квартиру на етапі котловану?
Часто так, але не завжди. У нашій пропозиції на Білолєнці квартири зі строком у 2027 р. на близько 7% дешевші за метр, ніж готові, а на Мокотуві нові проєкти зі строком у 2028 р. найдорожчі. До ціни додавайте також орендну плату, яку ви сплачуєте до приймання.
Купувати квартиру зараз чи чекати на зниження цін?
Якщо ви купуєте в кредит і орендуєте, рік очікування коштує небагато, але це ставка на ціну: за квартири за 756 тис. zł кожні 5% – це близько 38 тис. zł. Очікування має сенс, коли у вас ще немає внеску чи стабільних доходів, а не тоді, коли ви розраховуєте лише на зниження цін.
Чи варто відкладати купівлю квартири в очікуванні зниження процентних ставок?
Зазвичай ні. За змінної ставки зниження ставок однаково зменшить платіж після купівлі, а кредит із фіксованою ставкою можна згодом рефінансувати. Натомість нижчі ставки збільшують попит, що може підняти ціни на квартири.
Як перевірити, чи забудовник справді знизив ціну?
З 11 липня 2025 р. забудовник мусить публікувати на своєму сайті ціну метра кожної квартири разом з історією змін і датами. Дані також щодня передаються на портал dane.gov.pl, тож ви можете порівняти «акційну» ціну з попередньою.
Підсумок
Найкращий момент для купівлі квартири визначає ваша ситуація, а не календар. Дані не підтверджують «сезону акцій», процентні ставки можна згодом використати через змінну ставку чи рефінансування, а при кредиті рік очікування – це переважно ставка на ціну. Реально можна виграти на етапі інвестиції (раніший строк у дешевших районах, останні квартири в готових будинках) і на переговорах, що спираються на історію цін.
Допоможемо вам порівняти готові квартири й квартири в будівництві у Варшаві та Вроцлаві й обрати добрий момент для бронювання – скористайтеся допомогою в купівлі квартири від забудовника, найчастіше без комісії для покупця, винагороду зазвичай нам платить забудовник. Якщо купуєте в кредит, запишіться на консультацію з кредитним експертом – порівняємо пропозиції кількох банків і перевіримо, що обрати: фіксовану чи змінну ставку.
Правовий стан на вересень 2026 р. Ціни походять з пропозиції TM Invest (станом на 27.09.2026) і є цінами пропозиції. Розрахунки мають орієнтовний характер і не є фінансовою консультацією чи інвестиційною рекомендацією.
Джерела
- NBP – Інформація про ціни на квартири та ситуацію на ринку житлової й комерційної нерухомості в Польщі в I кв. 2026 р. (таблиця 1 – дані JLL, ставки оренди).
- NBP – основні процентні ставки (референтна ставка 3,75% з 5.03.2026).
- NBP – статистика процентних ставок MIR (нові іпотечні кредити й депозити, VII 2026).
- GUS – Житлове будівництво в січні–серпні 2026 р. (попередні дані).
- Закон про захист прав набувача житлового приміщення або односімейного будинку та Гарантійний фонд забудовників – консолідований текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 8, ст. 19a, ст. 19b, ст. 35).
- Закон про податок на доходи фізичних осіб – консолідований текст Dz.U. 2026 poz. 592 (ст. 30a – 19% з відсотків).
- Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026.
