Як купити квартиру у забудовника в Польщі: покроковий посібник 2026

Як купити квартиру у забудовника в Польщі й не помилитися? Купівля на первинному ринку зазвичай триває від кількох місяців до двох-трьох років — залежно від того, берете ви готову квартиру чи ту, що ще будується. Добра новина: з 1 липня 2022 р. покупців захищає новий закон про забудовників (ustawa deweloperska) разом із Гарантійним фондом забудовників (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG). Нижче описуємо весь процес у дев’яти кроках — від бюджету до ключів і запису в книзі нерухомості (księga wieczysta).

Головне

• Купівлю у забудовника регулює закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житлового приміщення або односімейного будинку та про Гарантійний фонд забудовників (так званий закон про забудовників).
• До підписання договору забудовник зобов’язаний безкоштовно вручити вам інформаційний проспект (prospekt informacyjny) — саме він є основою для порівняння пропозицій.
• Договір бронювання необов’язковий, а плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни квартири.
• Договір із забудовником (umowa deweloperska) має бути укладений у формі нотаріального акта; винагороду нотаріуса й судові збори за цей договір ви ділите із забудовником навпіл.
• Ваші платежі надходять на житловий ескроу-рахунок (mieszkaniowy rachunek powierniczy), а додатково їх захищає Гарантійний фонд забудовників.

Крок 1. Визначте бюджет і спосіб фінансування

Перш ніж дивитися новобудови, з’ясуйте, яку суму ви можете собі дозволити. Якщо купуєте в кредит, варто ще до бронювання дізнатися свою кредитоспроможність — це вбереже від розчарувань і дасть змогу говорити із забудовником предметно. До ціни квартири додадуться також нотаріальні витрати й судові збори, можливо, паркомісце чи комора, а також оздоблення. Усі платежі ми розписали в статті Витрати на купівлю квартири в Польщі.

Якщо берете кредит, пам’ятайте про графік: за квартиру, яка будується, ви платите траншами відповідно до ходу робіт, і банк виплачує кредит тими самими етапами.

Крок 2. Оберіть місце і новобудову

Спершу оберіть місто й район, потім конкретний проєкт. Зважайте на дорогу до роботи та школи, плани забудови околиць, термін здачі будинку і стандарт оздоблення місць загального користування. Стануть у пригоді наші путівники: найкращі райони Варшави і найкращі райони Вроцлава, а також огляди цін для Варшави і Вроцлава.

Станом на 26.09.2026 у нашому каталозі 45 новобудов у Варшаві та Вроцлаві, у яких загалом понад 2 200 квартир у продажу. З них 21 — уже здані будинки: там квартиру можна оглянути наживо й отримати значно швидше. Актуальні пропозиції — у каталогах новобудов у Варшаві і новобудов у Вроцлаві.

Крок 3. Первинний ринок: готова квартира чи та, що будується?

Готову квартиру (у будинку з дозволом на експлуатацію) ви купуєте швидше й бачите реальне освітлення, вид із вікон і якість робіт. Квартира в будинку, що будується, дає більший вибір і розтягує платежі в часі, але доведеться чекати на приймання. Ці варіанти відрізняються й типом договору — для готової квартири часто замість договору із забудовником одразу підписують договір купівлі-продажу або попередній договір (umowa przedwstępna). Докладніше порівнюємо це в тексті Первинний чи вторинний ринок? (стаття польською)

Крок 4. Перевірте забудовника і документи

Забудовник, який починає продаж, зобов’язаний підготувати інформаційний проспект і вести сайт із ціною квадратного метра кожної квартири та історією змін цін (ст. 19a закону про забудовників). Перед договором попросіть проспект із додатками й перевірте в ньому (повний чек-лист з адресами реєстрів — у статті Як перевірити забудовника, польською):

• хто власник ділянки і чи обтяжена книга нерухомості іпотекою банку, що фінансує будівництво,
• чи дозвіл на будівництво остаточний і чи його не оскаржено,
• тип житлового ескроу-рахунку (відкритий чи закритий) і банк, який його веде,
• графік реалізації проєкту і строк передання права власності,
• попередні проєкти забудовника та його фінансовий стан.

На вашу вимогу забудовник також мусить дати змогу ознайомитися в офісі продажу, зокрема, з актуальним станом книги нерухомості, дозволом на будівництво, будівельним проєктом і фінансовою звітністю за останні два роки (ст. 26 закону).

Крок 5. Бронювання квартири (необов’язково)

Якщо вам потрібен час на кредитне рішення, можна підписати договір бронювання (umowa rezerwacyjna). Він має бути укладений письмово під загрозою недійсності, а плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни з проспекту. Плату зараховують у рахунок ціни, а якщо банк відмовить вам у кредиті через негативну оцінку кредитоспроможності — її повертають. Подробиці — у статті Договір бронювання із забудовником (стаття польською).

Крок 6. Іпотечний кредит

З договором бронювання, проспектом і проєктом договору із забудовником ви подаєте кредитну заявку. Банк оцінює кредитоспроможність і нерухомість, а потім ухвалює рішення. До нотаріуса варто йти лише з позитивним рішенням. Порівняйте пропозиції кількох банків — різниця в маржі та комісії за роки кредиту відчутна. Усі етапи — від кредитоспроможності до виплати траншів — описуємо в посібнику Іпотека в Польщі покроково.

Крок 7. Договір із забудовником у нотаріуса

Договір із забудовником має бути укладений у формі нотаріального акта (akt notarialny). Закон перелічує, що в ньому обов’язково має бути, — зокрема ціну, площу й планування приміщень, стандарт оздоблювальних робіт, строк передання права власності, графік платежів і реквізити ескроу-рахунку. З 13 лютого 2026 р. ціну квартири визначають як добуток корисної площі на ціну за квадратний метр. Винагороду нотаріуса й судові збори, пов’язані з договором із забудовником, забудовник і покупець сплачують навпіл. Що перевірити в проєкті договору, описуємо в статті Договір із забудовником (umowa deweloperska) — що він має містити.

Крок 8. Платежі на ескроу-рахунок

Гроші ви вносите не безпосередньо забудовнику, а на житловий ескроу-рахунок. Із відкритого рахунку банк виплачує забудовнику кошти лише після перевірки, що той завершив черговий етап будівництва, а із закритого — лише після передання вам права власності. Додатковий захист — Гарантійний фонд забудовників. Як це працює, пояснюємо в тексті Ескроу-рахунок і DFG (стаття польською).

Крок 9. Приймання квартири й акт передання власності

Після отримання дозволу на експлуатацію забудовник запрошує вас на приймання. Воно відбувається у вашій присутності, а недоліки ви вносите до протоколу. Забудовник має 14 днів, щоб відповісти на заявлені недоліки, і 30 днів, щоб усунути визнані, — від дати підписання протоколу. Якщо не можете прийти особисто, можете видати довіреність на приймання квартири (стаття польською). Повний чек-лист — у статті Приймання квартири від забудовника (стаття польською).

Останній етап — договір про встановлення окремої власності на квартиру та передання права власності, теж у нотаріуса. Нотаріус надсилає заяву про відкриття книги нерухомості для квартири й запис вашого права власності (а також іпотеки банку, якщо у вас кредит).

Скільки триває купівля квартири у забудовника?

Етап	Орієнтовний час
Вибір новобудови й аналіз документів	від кількох днів до кількох тижнів
Бронювання і кредитне рішення	зазвичай кілька тижнів — строк бронювання визначаєте в договорі
Договір із забудовником → приймання	залежить від графіка будівництва (для квартири, що будується, — часто 1–2 роки)
Приймання → акт передання власності	строк визначає договір із забудовником

Найчастіші помилки покупців

• Бронювання квартири без перевірки кредитоспроможності.
• Підписання договору без прочитання проспекту й порівняння його з проєктом договору.
• Відсутність перевірки, чи графік платежів відповідає етапам будівництва.
• Приймання квартири «нашвидкуруч», без перевірки розмірів, вертикальності стін і інженерних мереж.
• Ігнорування додаткових витрат — паркомісця, оздоблення, нотаріуса.

Читайте також:

• Оздоблення квартири від забудовника покроково (польською)
• Як купити квартиру в Польщі іноземцю: коли потрібен дозвіл
• Що запитати в забудовника — список запитань (польською)
• 15 пасток під час купівлі у забудовника (польською)
• Купівля квартири без кредиту покроково (польською)
• Перша квартира — путівник (польською)
• Коли найкраще купувати квартиру? (польською)
• Купити чи орендувати квартиру? (польською)
• Посередник під час купівлі у забудовника — хто платить комісію (польською)
• Квартира за схемою 10/90 і графік платежів (польською)
• Паркомісце і комора — ціни (польською)

Часті запитання

Підсумок

Безпечна купівля квартири у забудовника — це передусім правильний порядок дій: бюджет і кредитоспроможність, вибір новобудови, читання проспекту, за потреби бронювання, кредит, договір із забудовником, платежі на ескроу-рахунок, приймання й акт передання власності. Закон про забудовників дає вам чимало інструментів захисту — варто користуватися ними свідомо, а в разі сумнівів проконсультуватися щодо проєкту договору з фахівцем.

Шукаєте квартиру у забудовника? Для покупців на первинному ринку наша допомога найчастіше без комісії — зазвичай нашу винагороду платить забудовник. Дізнайтеся, як ми допомагаємо купити квартиру у забудовника.

Правовий стан на вересень 2026 р. Стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.

Джерела

• Закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житлового приміщення або односімейного будинку та про Гарантійний фонд забудовників — єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 880.
• Закон про податок на цивільно-правові дії (PCC) — єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 191 (ст. 2 п. 4, ст. 7a).
• Страховий гарантійний фонд (UFG) — Гарантійний фонд забудовників, інформація для покупця.
• Дані про пропозицію: каталог новобудов TM Invest, станом на 26.09.2026.