Скільки триває продаж квартири? Етапи та строки у 2026

Скільки триває продаж квартири? Самі формальності, від попереднього договору до нотаріального акта, займають зазвичай від 2–3 тижнів (покупець за готівку) до 6–10 тижнів (покупець із кредитом). Найдовший і найменш передбачуваний етап — пошук покупця: за даними NBP, квартири на вторинному ринку у великих містах продаються в середньому понад рік від виставлення пропозиції. Нижче розписуємо кожен етап зі строками, правовою підставою і трьома сценаріями: готівка, кредит покупця і продаж квартири з вашим кредитом.

Найважливіше

• Середній час продажу квартир на вторинних ринках шести великих міст, які аналізує NBP, на кінець I кв. 2026 р. становив близько 4,8 кварталу (лише угоди, що завершилися продажем; роком раніше близько 4 кварталів).
• Довідку з установи (наприклад, гміни) видають без зайвої затримки, щонайпізніше за 7 днів (ст. 217 § 3 KPA); довідку з податкової інспекції — також за 7 днів (ст. 306a § 5 Податкового кодексу).
• Банк покупця передає кредитне рішення на 21-й день від подання заяви, хіба що покупець погодиться на раніше передання (ст. 14 п. 2 закону про іпотечний кредит).
• Якщо в попередньому договорі немає строку, а протягом року ніхто його не визначить, вимагати укладення основного договору вже не можна (ст. 389 § 2 ЦК).
• Нотаріус подає заяву про внесення до поземельної книги щонайпізніше в день акта; виключення погашеної іпотеки коштує 100 zł судового збору.

Скільки триває продаж квартири: етапи та строки в таблиці

Продаж складається з двох частин із зовсім різною динамікою. Перша (підготовка і пошук покупця) залежить від ринку, ціни та якості пропозиції, тож її важко спланувати з точністю до тижня. Друга (формальності після знаходження покупця) значною мірою має законодавчі або договірні строки, і її можна розписати в календарі. Повний опис кожного кроку (документи, податки, витрати) знайдете в посібнику Продаж квартири крок за кроком; тут зосереджуємося лише на часі.

Етап	Типовий час	Від чого залежить	Підстава / строк
1. Документи і довідки	1–3 тижні	форма власності, спадщина, спільнота власників або кооператив	довідка установи — до 7 днів (ст. 217 § 3 KPA), податкової інспекції — до 7 днів (ст. 306a § 5 OP)
2. Енергетичний сертифікат	кілька днів	доступність уповноваженої особи	обов'язок при продажу (закон про енергетичну характеристику будівель), законодавчого строку немає
3. Оцінка і ціна пропозиції	кілька днів (оцінний звіт: зазвичай до тижня)	чи замовляєте ви оцінний звіт оцінювача	законодавчого строку немає
4. Маркетинг, покази, переговори	від кількох тижнів до понад року	ціна порівняно з ринком, локація, стан, сезон	у середньому близько 4,8 кварталу за NBP (I кв. 2026)
5. Попередній договір	1–2 тижні від узгодження ціни	форма (звичайна чи нотаріальна), завдаток	ст. 389–390 і 394 ЦК
6. Кредит покупця	3–6 тижнів	банк, оцінка квартири банком, повнота документів	рішення на 21-й день від заяви або раніше за згодою клієнта (ст. 14 ukh)
7. Право переважної купівлі (лише у виняткових випадках)	+1 місяць	зона ревіталізації, пам'ятка, внесена до реєстру	гміна має місяць від повідомлення (ст. 110 ugn)
8. Нотаріальний акт	1 візит (бл. 1–2 год.)	вільний термін у нотаріуса	форма нотаріального акта (ст. 158 ЦК); заява про внесення в день акта (ст. 92 § 4 закону про нотаріат)
9. Виплата ціни	від дня акта до кількох робочих днів	переказ, нотаріальний депозит, запуск кредиту	договір сторін; депозит — ст. 108 закону про нотаріат
10. Передача квартири	зазвичай 0–4 тижні після акта	ваш переїзд, оплата всієї ціни	строк із нотаріального акта
11. Виключення іпотеки	тижні–місяці	банк продавця, завантаженість суду	згода банку після погашення, збір 100 zł (ст. 46 у зв'язку зі ст. 42 UKSC)

Як довго продається квартира? Дані NBP для вторинного ринку

NBP у звіті про ситуацію на ринку нерухомості наводить середній час продажу квартир на вторинних ринках шести великих міст. На кінець I кв. 2026 р. він становив близько 4,8 кварталу, тобто близько 14 місяців, проти близько 4,1 кварталу кварталом раніше і близько 4 кварталів роком раніше. Показник усереднений за чотири останні квартали і охоплює лише угоди з бази BaRN, що завершилися продажем. NBP зазначає, що дані занижені, бо не враховують пропозицій, які ще чекають на покупця.

Як це розуміти? Середнє охоплює як квартири з точною оцінкою, так і пропозиції з ціною значно вищою за ринкову, які місяцями висять на порталах. Той самий звіт показує, що ціни пропозицій на вторинному ринку й далі зростають, а ціни угод у Варшаві в I кв. 2026 р. знизилися на 2,2% кв./кв.: розбіжність між очікуваннями продавців і тим, що платять покупці, — головна причина тривалої експозиції. Квартира з ціною, близькою до цін угод, зазвичай знаходить покупця значно швидше за середнє. Як визначити таку ціну, пишемо в тексті Скільки коштує моя квартира?, а способи скоротити цей етап зібрали в статті Як швидко продати квартиру.

Час продажу квартири у Варшаві та Вроцлаві: NBP не публікує цього показника окремо для кожного міста, тому ми не наводимо цифри «для Варшави» чи «для Вроцлава». В обох містах покупець порівнює вашу пропозицію з новими квартирами: за даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026, медіанна ціна нової 2-кімнатної квартири становить 755 824 zł у Варшаві та 662 405 zł у Вроцлаві. Якщо ваша ціна близька, а квартира потребує ремонту, розраховуйте на довший продаж.

Підготовка: документи, довідки та енергетичний сертифікат

Цей етап варто завершити до того, як ви виставите оголошення: тоді після знаходження покупця ви не втрачаєте тижнів на збирання паперів. Довідки, які видають установи (наприклад, про відсутність зареєстрованих осіб, якщо установа видає їх у порядку KPA), орган має видати без зайвої затримки, не пізніше ніж за 7 днів. Так само 7 днів має податкова інспекція, наприклад для квартири зі спадщини, коли нотаріусу потрібне підтвердження сплати податку на спадщину. Довідки від спільноти власників, кооперативу чи банку законодавчого строку не мають: про їхній час треба просто запитати.

Пам'ятайте також про енергетичний сертифікат (świadectwo charakterystyki energetycznej): при продажу його потрібно передати покупцеві під час акта, а якщо його складено, його показники мають бути в оголошенні. Хто його видає і скільки це коштує, пояснюємо в тексті Енергетичний сертифікат при продажу квартири. Повний перелік документів знайдете в чеклісті документів для продажу. Найдовше триває підготовка квартири зі спадщини або після розлучення: там перед продажем буває потрібна спадкова процедура або поділ майна (див. продаж квартири зі спадщини).

Від попереднього договору до акта: скільки часу?

Після узгодження ціни сторони зазвичай підписують попередній договір із завдатком. Строк укладення основного договору (акта) ви вписуєте в нього самі: Цивільний кодекс його не нав'язує. Якщо строку немає, кожна уповноважена сторона може його визначити, але коли протягом року від підписання ніхто цього не зробить, вимога укласти договір втрачає силу (ст. 389 § 2 ЦК). Деталі форми, завдатку і положень знайдете в статті Попередній договір продажу квартири.

Скільки часу передбачити? Це залежить від способу фінансування покупця. При готівці достатньо часу, щоб домовитися з нотаріусом і перевірити документи: зазвичай 2–3 тижні. При кредиті треба додати банківську процедуру: заяву, оцінку квартири банком, рішення (яке передають на 21-й день від заяви, хіба що клієнт погодиться на раніше), а потім підписання кредитного договору. Розумно вписати в попередній договір 6–10 тижнів і положення на випадок відмови в кредиті. Якщо квартира розташована на території, де гміні належить право переважної купівлі, додаєте ще місяць: спершу укладають умовний договір, а гміна має місяць на рішення від повідомлення нотаріусом.

Хочете продати квартиру в передбачуваний строк? Наші експерти допоможуть визначити ціну на підставі даних про угоди, підготують документи до публікації пропозиції і сплановують графік від попереднього договору до передачі ключів: перегляньте послугу продажу та оцінки квартири.

Скільки триває продаж квартири: 3 сценарії з календарем

Нижче рахуємо час від дня узгодження ціни (день 0) до передачі ключів. Припускаємо, що документи у вас підготовлені заздалегідь, а нотаріус має вільний термін протягом тижня. Це власні розрахунки на умовних припущеннях, а не гарантовані строки.

Крок	A. Покупець за готівку	B. Покупець із кредитом	C. Продаж із вашим кредитом + кредит покупця
Попередній договір	день 7	день 7	день 7 (раніше: довідка з вашого банку про залишок)
Кредитна заява покупця	–	день 10	день 10
Кредитне рішення	–	день 31 (21-й день від заяви)	день 31
Кредитний договір покупця	–	бл. день 38	бл. день 38
Нотаріальний акт	день 21	бл. день 45	бл. день 45
Гроші на вашому рахунку	день 21 (переказ до акта або депозит)	бл. день 50 (запуск кредиту)	бл. день 50: погашення вашого кредиту, решта вам
Передача квартири	бл. день 28	бл. день 55	бл. день 55
Чиста поземельна книга	–	–	після згоди банку і запису суду: від кількох тижнів до кількох місяців
Разом від ціни до ключів	бл. 4 тижнів	бл. 8 тижнів	бл. 8–10 тижнів

Сценарій A: покупець за готівку

Найшвидший шлях. Деякі сторони навіть пропускають попередній договір і одразу домовляються про акт. Безпечний спосіб оплати — переказ до акта або нотаріальний депозит: нотаріус приймає гроші на спеціальний рахунок і видає їх зазначеній особі в узгоджений строк під розписку (ст. 108 закону про нотаріат). Такса за прийняття депозиту — половина максимальної ставки, розрахованої від суми: при великих сумах це реальні витрати, тож заздалегідь домовтеся, хто їх несе.

Сценарій B: скільки триває продаж квартири в кредит покупця

Тут домінує банківська процедура. Банк покупця замовляє оцінку вашої квартири, тож приготуйтеся до візиту оцінювача. Після акта банк виплачує кредит у строк із кредитного договору, часто після надання витягу з акта і підтвердження подання заяви про внесення іпотеки. Тому в акті варто прямо вписати, протягом скількох робочих днів від акта ціна має надійти на ваш рахунок і що ключі ви передаєте лише після оплати всієї суми.

Сценарій C: продаж квартири з іпотечним кредитом

Якщо ваша квартира має іпотеку, банк покупця зазвичай перекаже частину ціни безпосередньо до вашого банку, а вам — лише надлишок. До попереднього договору замовте у своєму банку довідку про залишок заборгованості та запитайте про згоду на виключення іпотеки після погашення: строки видачі цих документів визначає банк, а не закон. Після погашення банк видає згоду на виключення, а запис у поземельній книзі залежить від завантаженості суду. Увесь механізм описуємо в посібнику Продаж квартири з іпотечним кредитом крок за кроком.

Скільки чекати на гроші від продажу квартири?

Закон тут строку не встановлює: вирішує те, що ви запишете в акті. Найчастіші варіанти:

• Переказ до акта: нотаріус перевіряє підтвердження надходження і лише тоді зачитує акт. Гроші у вас у день акта.
• Нотаріальний депозит: покупець вносить гроші нотаріусу, який видає їх вам у строк і на умовах із протоколу депозиту (наприклад, після передачі квартири).
• Кредит покупця: виплата в строк із кредитного договору, зазвичай через кілька робочих днів після акта. Якщо на квартирі ваша іпотека, частина спершу йде на погашення кредиту.
• Завдаток: ви отримуєте його вже при попередньому договорі; під час акта його зараховують у рахунок ціни.

Приклад: ви продаєте у Вроцлаві квартиру за 600 000 zł з іпотекою до погашення 250 000 zł, покупець сплатив 30 000 zł завдатку. Під час акта з кредиту до оплати залишається 570 000 zł: 250 000 zł банк покупця перекаже до вашого банку, а 320 000 zł — на ваш рахунок. Разом із завдатком ви отримуєте «на руки» 350 000 zł. Якщо хочете купити за них нову 2-кімнатну квартиру (медіана в нашій вроцлавській пропозиції 662 405 zł станом на 27.09.2026), різницю покриє кредит. Узгодження обох угод у часі описуємо в тексті Як купити нову квартиру, продаючи стару, а готові квартири в уже зданих будинках знайдете в каталозі нових квартир у Вроцлаві (428 доступних в інвестиціях, зданих в експлуатацію) і у Варшаві (673).

Після акта: передача квартири, іпотека і податок

Строк передачі квартири ви вписуєте в акт. Якщо потрібен час на переїзд, домовтеся про нього заздалегідь: зазвичай це від кількох днів до кількох тижнів, а ключі передають лише після оплати всієї ціни. Формальності після продажу (протокол, лічильники, спільнота, зняття з реєстрації) ми розписали в чеклісті Що робити після продажу квартири?.

Два строки можуть виходити далеко за межі дня акта. Перший — виключення іпотеки: заяву зі згодою банку і збором 100 zł розглядає суд, що веде поземельні книги, а час залежить від відділу. Другий — податок: якщо ви продаєте до спливу 5 років від кінця року набуття, PIT-39 подаєте з 15 лютого до 30 квітня року, наступного після продажу, а на витрати, охоплені житловою пільгою, маєте 3 роки від кінця року продажу.

Найчастіші запитання

Підсумок

Продаж квартири — це зазвичай спершу тривалий пошук покупця (у середньому понад рік за даними NBP, коротше за точної ціни), а потім 4–10 тижнів формальностей. Останні можна спланувати: підготуйте документи до оголошення, впишіть реальні строки в попередній договір (із часом на кредит покупця і можливе право переважної купівлі), визначте в акті строк оплати і передачі квартири, а за наявності іпотеки почніть розмову з банком до підписання попереднього договору.

Якщо хочете продати квартиру у Варшаві чи Вроцлаві без несподіванок у графіку, зв'яжіться з нами щодо продажу та оцінки квартири: ми працюємо на ринку з 2016 р. і допоможемо також узгодити продаж із купівлею нової квартири.

Правовий стан на вересень 2026 р. Строки без зазначеної правової підстави та сценарії — це орієнтовні розрахунки на умовних припущеннях. Стаття не є юридичною чи податковою консультацією.

Джерела

• NBP, Інформація про ціни квартир і ситуацію на ринку житлової та комерційної нерухомості в Польщі в I кварталі 2026 р. (час продажу на вторинному ринку, графік 70)
• Кодекс адміністративного провадження (KPA), єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1691, ст. 217 § 3
• Податковий кодекс (Ordynacja podatkowa), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 622, ст. 306a § 5
• Закон про споживчий кредит, забезпечений іпотекою (про іпотечний кредит), єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 720, ст. 14
• Цивільний кодекс, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 795, ст. 158, 389, 390, 394
• Закон про нотаріат (Prawo o notariacie), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 614, ст. 92 § 4, ст. 108
• Розпорядження про максимальні ставки нотаріальної такси, єдиний текст Dz.U. 2024 poz. 1566, § 6 п. 13
• Закон про управління нерухомістю (ugn), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 399, ст. 109–110
• Закон про судові витрати в цивільних справах (UKSC), єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1228, ст. 42, 46
• Закон про енергетичну характеристику будівель, єдиний текст Dz.U. 2024 poz. 101, ст. 11, 13
• Закон про податок на доходи фізичних осіб, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 592, ст. 10 п. 1 пп. 8, ст. 21 п. 1 пп. 131, ст. 45 п. 1a пп. 3
• Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026