Поступка договору із забудовником – податок, PCC, іпотека та згода забудовника
Автор: Tacjana MasiukiewiczПраво і договори~13 хв читання
Поступка договору із забудовником (cesja umowy deweloperskiej) – це спосіб «продати» квартиру до того, як забудовник передасть вам право власності: ви передаєте новому покупцеві свої права за договором, він повертає вам внесені платежі (зазвичай із націнкою) і далі платить забудовнику сам. Для цього потрібен нотаріальний акт, на практиці – згода забудовника, а якщо ви купували в іпотеку, то й банку. Покупець зазвичай платить 1% PCC, а ви оподатковуєте прибуток за податковою шкалою. Нижче рахуємо приклад для квартири за 700 тис. zł зі здачею у 2027 р.
Головне
- Договір поступки вимог за договором із забудовником укладається у формі нотаріального акта (ст. 40 п. 1 закону про захист прав набувача, «забудовницького закону»).
- З липня 2023 р. поступка дозволена, якщо договір стосується одного помешкання, а ви протягом 3 років не передавали прав за іншим договором із забудовником; обмеження не стосується поступки близьким родичам (I і II податкова група).
- Відплатна поступка – це продаж «іншого майнового права»: PCC становить 1%, його платить покупець, а стягує нотаріус.
- Прибуток продавця – це дохід від майнових прав, що оподатковується за шкалою: 12% до 120 000 zł доходу на рік і 32% із надлишку; правило 5 років і житлова пільга (ulga mieszkaniowa) тут не діють.
- Закон не регулює плату забудовника за згоду на поступку – її розмір випливає лише з вашого договору.
Що таке поступка договору із забудовником – відступлення вимоги й перевід боргу
У побуті кажуть «поступка договору», але цивільне право розрізняє дві дії. Перша – відступлення вимоги (ст. 509 Цивільного кодексу): ви передаєте набувачеві свої права, насамперед вимогу збудувати будівлю, виокремити помешкання й передати право власності на нього. Разом із вимогою переходять пов'язані з нею права (ст. 509 § 2 ЦК). Як правило, відступлення не потребує згоди боржника, якщо цьому не перешкоджає закон, договір чи властивість зобов'язання.
Друга дія – перевід боргу (ст. 519 ЦК): набувач стає на ваше місце як особа, що має доплатити забудовнику решту ціни. Тут згода кредитора, тобто забудовника, обов'язкова, а договір і згода повинні мати щонайменше письмову форму під страхом недійсності (ст. 522 ЦК). Тому поступка «прав і обов'язків» завжди відбувається за участі забудовника – без його згоди за наступні платежі й далі відповідаєте ви. Докладніше про сам договір та його обов'язкові елементи читайте в посібнику Договір із забудовником (umowa deweloperska) – що має містити і на що зважати.
Ця стаття присвячена поступці вже укладеного договору із забудовником; про інші договори читайте в статті Договір із забудовником чи попередній договір.
Коли поступка дозволена – ліміт із забудовницького закону
Закон про захист прав набувача (уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 880) у ст. 37a обмежує так звану торгівлю поступками. Норму додав закон про державну допомогу в заощадженні на житлові цілі (Dz.U. 2023 поз. 1114), вона діє з липня 2023 р. Набувач може передати вимоги за договором із забудовником третій особі, якщо одночасно:
- договір стосується не більше ніж одного житлового помешкання чи одного односімейного будинку,
- протягом 3 років до поступки він не передавав вимог за іншим договором із забудовником.
Ці умови не застосовуються, коли ви передаєте права особі з I чи II податкової групи за законом про податок на спадщину й дарування – наприклад, дитині, батькові чи матері, чоловікові чи дружині або тещі й тестеві. У нотаріальному акті ви заявляєте, що виконуєте умову 3 років, під страхом кримінальної відповідальності за неправдиву заяву, а нотаріус зобов'язаний вас про це попередити (ст. 37a п. 4 і ст. 40 п. 1a). Порушення умов не робить поступку недійсною (ст. 37a п. 3) – кримінальний ризик несе відчужувач.
Згода забудовника та плата за поступку
Забудовницький закон не містить норми про плату за згоду на поступку – ані не передбачає її, ані не обмежує. Чи погодиться забудовник на зміну набувача взагалі та скільки за це візьме, визначають положення вашого договору. Тому про поступку запитайте ще до підписання договору із забудовником. Перевірте три положення: чи потрібна згода й у який строк забудовник має відповісти, чи є плата (сума або відсоток від ціни) і чи немає заборони поступки до певного етапу будівництва. Такі положення можна обговорювати, особливо на ранньому етапі продажів.
Уже маєте проєкт договору від забудовника? Перевіримо проєкт договору й документи забудовника, вкажемо положення про поступку, штрафи й строки, які варто обговорити, перш ніж ви підете до нотаріуса.
Форма нотаріального акта та запис у земельно-іпотечній книзі
Договір поступки вимог за договором із забудовником укладається у формі нотаріального акта (ст. 40 п. 1 забудовницького закону). Договір із забудовником є підставою для внесення вимоги набувача до земельно-іпотечної книги (księga wieczysta) ділянки, на якій зводиться проєкт (ст. 38). Після поступки в розділі III має значитися новий набувач, тому нотаріус подає заяву про запис. Судовий збір за заяву про внесення вимоги становить 150 zł (ст. 43 п. 3 закону про судові витрати в цивільних справах). Докладніше про підготовку до візиту до нотаріуса – у статті Нотаріальний акт під час купівлі квартири.
Розпорядження про нотаріальну таксу не передбачає для поступки зниженої ставки (половина ставки стосується, зокрема, договору із забудовником і договору про передачу власності), тому максимальну таксу рахують за § 3 від вартості дії плюс 23% ПДВ і витяги. Розподіл витрат на поступку ви визначаєте самі – правило «навпіл із забудовником» зі ст. 40 п. 2 стосується укладення договору із забудовником, а не поступки.
PCC із поступки договору із забудовником – 1%, а не 2%
Відплатна поступка, за якої набувач платить вам за права за договором, – це договір купівлі-продажу майнових прав (ст. 1 п. 1 пп. 1 літ. a закону про PCC). Вимога за договором із забудовником – не нерухомість і не кооперативне право на помешкання, тож застосовується ставка для «інших майнових прав» – 1% (ст. 7 п. 1 пп. 1 літ. b). Платник – покупець (ст. 4 п. 1), а за нотаріального акта податок стягує нотаріус як податковий агент (ст. 10 п. 2).
Базою оподаткування є ринкова вартість майнового права на день дії (ст. 6 п. 1 пп. 1 і п. 2). На практиці сторони зазвичай вказують суму, яку покупець платить відчужувачу, – повернення внесених платежів плюс націнку. Податковий орган, однак, може оспорити занижену вартість (ст. 6 п. 3–4). Сам договір поступки не названий у переліку дій зі ст. 1 закону про PCC – податку він підлягає лише тоді, коли набуває форми купівлі-продажу чи обміну. Тому, наприклад, у справі про передачу прав і обов'язків між двома співнабувачами, яка не була продажем, Директор KIS (Національної податкової інформації) визнав, що PCC немає (роз'яснення від 7 квітня 2021 р., номер 0111-KDIB2-2.4014.282.2020.2.MM).
Важлива відмінність від вторинного ринку: звільнення від PCC під час купівлі першої квартири (ст. 9 п. 17) стосується продажу права власності на помешкання, кооперативного власницького права на помешкання чи будинок – але не вимог за договором із забудовником. Подробиці про звільнення – у статті Податок PCC під час купівлі квартири. Подальший договір про передачу власності із забудовником оподатковується вже ПДВ, тому набувач PCC із нього не платить.
Податок на доходи під час поступки договору із забудовником
Продаючи права за договором із забудовником, ви відчужуєте не нерухомість, а майнове право, відмінне від перелічених у ст. 10 п. 1 пп. 8 літ. a–c закону про PIT. Дохід належить до джерела «грошові капітали та майнові права» (ст. 10 п. 1 пп. 7). Директор KIS у роз'ясненні від 26 травня 2025 р. (номер 0114-KDWP.4011.32.2025.1.ASZ) підтвердив, що дохід від відплатної поступки прав за договором із забудовником оподатковується за податковою шкалою зі ст. 27 п. 1 разом з іншими доходами, у декларації PIT-36, що подається до 30 квітня наступного року, – а не за ставкою 19% зі ст. 30b.
Витратами на отримання доходу є насамперед суми, внесені забудовнику, та документально підтверджені витрати, пов'язані з договором (наприклад, ваша частина нотаріальних витрат). Оподатковується дохід, тобто націнка, а не вся сума, отримана від покупця. Правило 5 років і житлова пільга стосуються продажу нерухомості, тому під час поступки ви ними не скористаєтеся – порівняння знайдете в статті Податок із продажу квартири до спливу 5 років.
Приклад: поступка квартири за 700 тис. zł зі здачею у 2027 р.
Припущення: ви купили 2-кімнатну квартиру у Варшаві зі здачею в IV кв. 2027 р. за 700 000 zł (ціна, близька до найдешевших «двійок» у таких проєктах нашого каталогу). Ви внесли 30% ціни, тобто 210 000 zł, і свою половину витрат на договір із забудовником – 1 172,78 zł (половина максимальної таксі з ПДВ і половина збору за запис вимоги). Ви знаходите покупця, який повертає вам платежі й доплачує 40 000 zł націнки, а решту ціни – 490 000 zł – заплатить забудовнику. Забудовник не бере плати за згоду, витрати на поступку несе покупець.
| Етап | Витрата | Хто платить |
|---|---|---|
| Виплата відчужувачу (повернення 30% платежів + націнка) | 250 000 zł | покупець |
| PCC 1% від 250 000 zł | 2 500 zł | покупець (стягує нотаріус) |
| Максимальна такса за акт поступки за § 3 (1 010 zł + 0,4% із надлишку понад 60 000 zł) | 1 770 zł нетто + 407,10 zł ПДВ = 2 177,10 zł | за домовленістю сторін, найчастіше покупець |
| Запис вимоги набувача до земельно-іпотечної книги | 150 zł | за домовленістю сторін |
| Плата забудовника за згоду на поступку | за договором із забудовником (у прикладі без плати) | зазвичай відчужувач або покупець – за договором |
| Решта ціни квартири | 490 000 zł | покупець, далі на ескроу-рахунок |
| PIT із доходу 38 827,22 zł (250 000 − 210 000 − 1 172,78) | 4 659 zł за ставки 12% або 12 425 zł за 32% | відчужувач, у PIT-36 |
У підсумку вам лишається приблизно від 26,4 тис. zł (за 32%) до приблизно 34,2 тис. zł (за 12%) із 40 тис. zł націнки – якщо витрати на поступку покриває покупець. На «вхід» у договір покупець витрачає близько 4,8 тис. zł понад суму для відчужувача. За продажу вже після акта (до спливу 5 років) ви сплатили б 19% із доходу, а покупець – 2% PCC від усієї ціни, хіба що він купує першу квартиру. Про вигідність таких сценаріїв пишемо в статті Квартира як інвестиція.
Поступка договору із забудовником за наявності іпотеки
Якщо частину ціни фінансував банк, поступка потребує додаткового етапу. Банк, що видав кредит на купівлю в забудовника, зазвичай забезпечує себе правами за договором із забудовником, доки не з'явиться земельно-іпотечна книга помешкання з іпотекою. На практиці перед поступкою вам треба домовитися з банком про погашення кредиту (найчастіше коштами покупця) і зняття забезпечення – без цього нотаріус і забудовник угоди не проведуть. Схожа ситуація під час продажу квартири з іпотекою – див. посібник Продаж квартири з іпотечним кредитом (польською).
Покупцеві потрібен власний кредит – він не «переймає» ваш. Не кожен банк фінансує купівлю через поступку, тому перевірте це до підписання попереднього договору поступки – запишіться на консультацію до іпотечного експерта, порівняємо пропозиції кількох банків для такої угоди.
Ескроу-рахунок і DFG після поступки
Платежі первісного набувача залишаються на житловому ескроу-рахунку – договір триває далі, тому повернення платежів відчужувачу йде від покупця, а не від забудовника. Наступні платежі новий набувач вносить на той самий рахунок – правила захисту описуємо в статті Ескроу-рахунок і DFG. Після поступки попросіть забудовника письмово підтвердити зміну набувача й номер рахунку для платежів.
Поступка в нашій пропозиції – скільки квартир зі здачею у 2027 р.
За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, так виглядає пропозиція квартир зі здачею у 2027 р. – тобто помешкань, за якими до прийняття лишається рік або більше.
| Місто | Проєкти в будівництві зі здачею у 2027 р. | Доступні квартири | Медіана найнижчої ціни 2-кімнатної |
|---|---|---|---|
| Варшава | 17 | 865 | 660 920 zł |
| Вроцлав | 9 | 495 | 557 600 zł |
Приклади таких проєктів – Apartamenty Literacka etap II на Bielany (IV кв. 2027 р.) і Apartamenty Krakowska 6 на Krzyki (I кв. 2027 р.). Повну пропозицію знайдете на сторінках новобудови у Варшаві і новобудови у Вроцлаві. Якщо ви купуєте з думкою про можливий перепродаж до прийняття, допоможемо обрати проєкт і перевірити положення про поступку – найчастіше без комісії для покупця, бо винагороду зазвичай сплачує забудовник.
Часті запитання
Чи мусить забудовник дати згоду на поступку договору із забудовником?
На саме відступлення вимоги згода боржника, як правило, не потрібна, але за поступки договору із забудовником набувач переймає й обов'язок заплатити решту ціни, а перевід боргу потребує згоди кредитора (ст. 519 ЦК). На практиці без згоди забудовника поступка не відбудеться.
Скільки становить PCC із поступки договору із забудовником?
За відплатної поступки PCC становить 1% ринкової вартості переданих прав, бо це продаж «інших майнових прав», а не нерухомості. Його платить покупець, а стягує нотаріус під час акта. Звільнення під час купівлі першої квартири тут не діє.
Який податок платить продавець під час поступки договору із забудовником?
Податок на доходи за шкалою – 12% або 32% – із доходу, тобто різниці між сумою, отриманою від покупця, і платежами забудовнику та іншими документально підтвердженими витратами. Дохід ви вказуєте в PIT-36 до 30 квітня наступного року. Правило 5 років і житлова пільга не застосовуються.
Чи можна зробити поступку договору із забудовником за наявності іпотеки?
Так, але потрібна згода банку й зазвичай погашення кредиту до поступки або під час неї, бо банк має забезпечення на ваших правах за договором. Покупець фінансує купівлю власним кредитом – варто заздалегідь перевірити, чи кредитує його банк купівлю через поступку.
Чи можу я передати договір із забудовником дитині?
Так. За поступки особі з I чи II податкової групи, наприклад дитині чи батькові, ліміт одного помешкання та 3 років зі ст. 37a забудовницького закону не застосовується. Нотаріальний акт усе одно потрібен, як і, зазвичай, згода забудовника.
Підсумок
Поступка договору із забудовником дає змогу вийти з проєкту до прийняття, але потребує більше зусиль, ніж звичайний продаж: потрібні нотаріальний акт, згода забудовника, а за іпотеки – і банку. Покупець платить 1% PCC від вартості прав, а ви оподатковуєте націнку за податковою шкалою, без пільг із правила 5 років. Перш ніж підписувати договір із забудовником, перевірте, чи він допускає поступку і чи не передбачає високої плати.
Маєте договір чи його проєкт? Замовте в нас перевірку договору із забудовником – проаналізуємо положення про поступку, плату й строки та вкажемо, що варто обговорити.
Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні й спираються на припущення з прикладу. Стаття не є податковою чи юридичною консультацією – перед поступкою варто обговорити податкові наслідки зі спеціалістом або звернутися за індивідуальним роз'ясненням до Директора KIS.
Джерела
- Закон про захист прав набувача житлового помешкання чи односімейного будинку та про Забудовницький гарантійний фонд (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 5, 37a, 38, 40).
- Закон про державну допомогу в заощадженні на житлові цілі (польською) – Dz.U. 2023 поз. 1114 (ст. 28 – додавання ст. 37a до закону про захист прав набувача).
- Цивільний кодекс (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 795 (ст. 509–522).
- Закон про податок на цивільно-правові дії (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 191 (ст. 1, 4, 6, 7, 9 п. 17, 10).
- Закон про податок на доходи фізичних осіб (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 592 (ст. 10 п. 1 пп. 7, ст. 22 п. 1, ст. 27).
- Закон про судові витрати в цивільних справах (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2025 поз. 1228 (ст. 43 п. 3).
- Розпорядження про максимальні ставки нотаріальної таксі (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2024 поз. 1566 (§ 3, § 6).
- Індивідуальні роз'яснення Директора KIS: від 26.05.2025 р., номер 0114-KDWP.4011.32.2025.1.ASZ (PIT) та від 7.04.2021 р., номер 0111-KDIB2-2.4014.282.2020.2.MM (PCC) – пошуковик Eureka (Міністерство фінансів).
- Ціни квартир: каталог проєктів TM Invest, станом на 27.09.2026.
