Як купити нову квартиру, продаючи стару? Чотири способи узгодити угоди

Заміна квартири на більшу або новішу на практиці означає дві угоди, які потрібно узгодити в часі. Найчастіша дилема звучить так: спочатку купити чи спочатку продати? Відповідь залежить від ваших заощаджень, кредитоспроможності та того, чи можете ви на деякий час пожити деінде. Нижче порівнюємо чотири перевірені сценарії.

Перш ніж обрати сценарій: порахуйте три числа

Будь-яке рішення полегшать три показники, які варто знати з самого початку:

• реальна вартість теперішньої квартири – на основі порівняння з подібними квартирами поблизу, а не ціни, яку ви хотіли б отримати,
• залишок кредиту (якщо він є) – тобто скільки з ціни продажу піде банку,
• кредитоспроможність – скільки банк позичить вам зараз, коли старий кредит ще виплачується, і скільки після його погашення.

До цього додайте витрати на обидві угоди: нотаріальний тариф і плату за записи в іпотечній книзі (księga wieczysta), податок PCC (податок на цивільно-правові дії) при купівлі на вторинному ринку (2%, з можливим звільненням для першої квартири – що при заміні зазвичай не застосовується), можливу винагороду посередника, переїзд та облаштування нової квартири. Пам'ятайте також, що як продавець ви передаєте покупцеві сертифікат енергетичної характеристики.

Сценарій 1: спочатку купуєте, потім продаєте

Це найзручніший шлях – не потрібно переїжджати двічі чи шукати тимчасове житло. Однак він вимагає фінансування купівлі без коштів від продажу.

• Із заощаджень – якщо вони у вас є, ви спокійно купуєте, а стару квартиру продаєте без тиску часу й не мусите погоджуватися на першу, слабку пропозицію.
• У кредит – банк оцінить вашу кредитоспроможність з урахуванням платежу за теперішнім кредитом. Якщо її вистачить, певний час у вас можуть бути два зобов'язання. Після продажу старої квартири ви достроково погашаєте частину нового кредиту. Перш ніж підписати договір, перевірте, чи може банк і протягом якого часу стягувати компенсацію за дострокове погашення.

Ризик цього сценарію: якщо продаж затягується, кілька місяців ви утримуєте дві квартири.

Сценарій 2: спочатку продаєте, потім купуєте

Тут ви купуєте з готівкою в руках – це сильний аргумент на переговорах і часто дозволяє взяти менший кредит. Проблема в тому, де жити на час пошуків. Є три можливості:

• оренда на кілька місяців – найпростіший варіант, але це додаткові витрати й два переїзди,
• відкладена передача квартири – у нотаріальному акті сторони домовляються, що ви передасте ключі, наприклад, через кілька тижнів після підписання договору. Покупець зазвичай очікує тоді гарантій, наприклад договірної неустойки за кожен день затримки або частини ціни, яка сплачується лише під час передачі,
• оренда в нового власника – ви продаєте квартиру й одночасно укладаєте з покупцем договір оренди на визначений строк. Таке рішення рідше трапляється з приватними квартирами, але може підійти інвесторові, який і так планує здавати житло в оренду.

Сценарій 3: купівля в забудовника на етапі будівництва

Цей варіант у TM Invest ми найчастіше радимо тим, хто міняє квартиру, – адже він природно розподіляє витрати в часі. При купівлі на етапі будівництва ви зазвичай платите траншами, прив'язаними до етапів інвестиції, а договір із забудовником (umowa deweloperska) визначає строк переходу права власності навіть на кільканадцять місяців пізніше. Це дає час на:

• спокійну підготовку та продаж теперішньої квартири,
• використання коштів від продажу на наступні транші або на власний внесок за кредитом,
• проживання в старій квартирі аж до приймання нової (якщо ви спланували продаж із відкладеною передачею).

Умова: графік платежів має відповідати вашій ситуації. Деякі забудовники пропонують сплату більшої частини ціни наприкінці інвестиції – про це варто запитати до підписання договору. Перегляньте актуальні інвестиції у Варшаві та Вроцлаві і зверніть увагу на заплановані строки завершення будівництва. Орієнтовні ціни знайдете в оглядах цін на нові квартири у Варшаві та у Вроцлаві.

Сценарій 4: два договори, узгоджені одним попереднім

Якщо ви купуєте на вторинному ринку, можна «забронювати» обрану квартиру попереднім договором із віддаленим строком укладення основного договору, а тим часом продати свою. Така схема потребує продавця, якому не поспішає з виїздом. Два практичні зауваження:

• не вносьте великого завдатку (zadatek), якщо не впевнені, що встигнете з продажем, – у разі вашої відмови завдаток пропадає,
• впишіть у договір конкретний строк укладення остаточного договору. Якщо строк не визначено, Цивільний кодекс дає сторонам рік на його встановлення, а вимоги з попереднього договору спливають після закінчення року від дня, коли мав бути укладений основний договір.

Варіантом цього сценарію є договір міни – квартира за квартиру з доплатою різниці у вартості. Він вимагає форми нотаріального акта й узгодження строків переїздів обох сторін.

Податок із продажу – перевірте дату купівлі

Якщо ви продаєте до спливу п'яти років, рахуючи від кінця року, в якому придбали стару квартиру, дохід від продажу оподатковується за ставкою 19%. При заміні квартири на нову зазвичай можна скористатися житловою пільгою (ulga mieszkaniowa): дохід, витрачений на власні житлові цілі, зокрема на купівлю нової квартири, протягом трьох років від кінця року продажу звільняється від податку. Продаж до спливу п'яти років ви декларуєте в PIT-39 до 30 квітня наступного року, навіть якщо податок виявиться нульовим.

Читайте також:

• Житлова пільга 2026 – купівля нової квартири за кошти від продажу старої
• Податок із продажу квартири до спливу 5 років
• Продаж квартири крок за кроком
• Скільки коштує моя квартира? Як її оцінити

Найчастіші запитання

Підсумок

Немає однієї правильної послідовності – є та, що відповідає вашим фінансам. Найважливіше – знати вартість теперішньої квартири, залишок кредиту й кредитоспроможність, перш ніж підписати перший договір. Якщо ви плануєте заміну квартири на нову, запитайте нашого експерта – ми допоможемо оцінити вашу квартиру, підібрати інвестицію з відповідним графіком платежів і разом з кредитним експертом перевірити кредитні можливості.