Нотаріальний акт при купівлі квартири у забудовника в Польщі: що він містить

Купуючи у забудовника квартиру на етапі будівництва, ви підписуєте в нотаріуса два акти: спершу договір із забудовником, а після приймання приміщення – договір про встановлення окремої власності на приміщення та її передачу вам. Лише цей другий акт разом із записом у книзі нерухомості робить вас власником. Нижче пояснюємо, що має бути в акті, який передає власність, що перевірити в проєкті акта, які документи взяти до нотаріальної контори і що робити після підписання – з прикладом розрахунку для квартири з нашої пропозиції.

Найважливіше

• У разі квартири на етапі будівництва є 2 нотаріальні акти: договір із забудовником і договір про передачу власності. У разі готової квартири – зазвичай один.
• Окрема власність на приміщення виникає з моменту запису в книзі нерухомості; нотаріус подає заяву електронно не пізніше дня укладення акта.
• Максимальна такса за акт про передачу – ½ ставки з § 3 розпорядження: за ціни 662 405 zł це 1 709,81 zł нетто (+23% ПДВ).
• Судові збори під час акта: 100 zł за відкриття книги нерухомості та 200 zł за запис власності, а за іпотечного кредиту – 200 zł за запис іпотеки.
• Після акта у вас є 14 днів, щоб подати інформацію IN-1 про податок на нерухомість.

Два нотаріальні акти при купівлі квартири у забудовника

Закон про забудовників вимагає форми нотаріального акта для договору із забудовником (ст. 40 ч. 1). Проте цей договір – лише зобов’язання: забудовник обіцяє збудувати будинок, встановити окрему власність на приміщення і передати її вам, а ви – сплатити ціну (ст. 5 п. 6). Ваша вимога вноситься до книги нерухомості ділянки, на якій виникає новобудова (ст. 38).

Другий акт – договір про встановлення окремої власності на приміщення та її передачу покупцеві – ви підписуєте після здачі будинку в експлуатацію й після приймання квартири. Закон прямо каже, що передачі прав передує приймання приміщення, яке відбувається у вашій присутності (ст. 41 ч. 1–2). Цивільний кодекс додає, що договір про передачу власності, укладений на виконання попереднього зобов’язання, мусить це зобов’язання називати (ст. 158 ЦК), тож в акті ви знайдете посилання на ваш договір із забудовником.

Якщо ви купуєте вже готове приміщення, забудовник одразу укладає з вами договір про передачу власності (договори зі ст. 2 ч. 1 п. 2 або 3 закону). Чим договір із забудовником відрізняється від попереднього і коли з’являється котрий, описуємо в статті Договір із забудовником чи попередній договір, а правила самого договору із забудовником – у посібнику Договір із забудовником (umowa deweloperska) 2026.

Що містить нотаріальний акт про передачу власності на квартиру?

Частину елементів вимагає Закон про нотаріат (ст. 92 § 1): дату й місце складання, дані нотаріуса, дані сторін (у фізичних осіб також імена батьків і місце проживання), заяви сторін із посиланням на пред’явлені документи, зазначення, що акт було прочитано, прийнято й підписано, та підписи. Якщо набуває іноземець, в акті вказують і його громадянство. Нотаріус також мусить унести в документ розмір стягнутої винагороди, податків і зборів із правовою підставою (ст. 89 § 2).

Решту визначає закон про право власності на приміщення. Договір про встановлення окремої власності на приміщення мусить указувати вид, розташування та площу приміщення й допоміжних приміщень (наприклад, комори), а також частку у спільному майні (ст. 8 ч. 1). Ця частка – це відношення площі вашого приміщення з допоміжними приміщеннями до загальної площі всіх приміщень (ст. 3 ч. 3) – від неї залежить, зокрема, ваша частка у витратах на спільні зони. Додатком до акта є план поверху з позначеним приміщенням (ст. 2 ч. 5), а відповідність приміщення умовам самостійності підтверджує довідка старости (ст. 2 ч. 3).

Елемент акта	На що звернути увагу
Сторони й представники	Дані з посвідчення особи чи паспорта, правильні імена батьків; повноваження особи, яка підписує за забудовника (KRS, довіреність).
Опис приміщення	Номер квартири, поверх, кількість кімнат, корисна площа – узгоджені з обмірами після завершення будівництва та протоколом приймання.
Допоміжні приміщення	Комора чи підвал, внесені як складова частина приміщення; паркомісце – у якій формі (частка в гаражі, право виключного користування).
Частка у спільному майні	Дріб, обчислений за ст. 3 ч. 3 закону про право власності на приміщення; порівняйте з планом і площею.
Ціна та її оплата	Кінцева сума після розрахунку за площею; заява забудовника про отримання всієї ціни; можливі доплати й повернення.
Обтяження	Згода банку забудовника на встановлення власності на приміщення без обтяжень – нова книга приміщення має бути вільна від його іпотеки.
Заяви до книги нерухомості	Відкриття книги для приміщення, запис вашої власності, а за кредиту – запис іпотеки банку.
Витрати	Хто платить таксу й збори; розмір таксі не може перевищувати максимальної ставки.

Проєкт нотаріального акта – що перевірити перед візитом?

Попросіть у забудовника або в нотаріальній конторі проєкт акта за кілька днів до призначеного дня. У день підписання нотаріус зачитує акт і мусить переконатися, що ви розумієте його зміст (ст. 94 § 1), але тоді важко спокійно порівняти цифри з договором із забудовником і протоколом приймання. Правки можливі й під час акта (ст. 94 § 2), але переговори в конторі часто закінчуються перенесенням дати.

Площа й розрахунок різниці в ціні

У договорах, укладених від 13 лютого 2026 р., ціну приміщення визначають як добуток корисної площі та ціни за 1 m² (ст. 5a закону про забудовників). Однак закон не каже, як розраховувати різницю між площею з договору та обмірами після завершення будівництва – це робить ваш договір із забудовником (часто через поріг допуску та доплату чи повернення за ціною за m²). Тож порівняйте в проєкті акта площу й кінцеву ціну з цим застереженням. Якщо ви змінювали розташування стін, площа могла зсунутися – більше про це в статті Зміни від мешканців у забудовника (zmiany lokatorskie) (польською).

Приклад: 2-кімнатна квартира за 662 405 zł площею 40,8 m² (медіана ціни й площі 2-кімнатних у Вроцлаві за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026) дає близько 16 235 zł за m². Якщо обміри покажуть 41,2 m², тобто на 0,4 m² (близько 1%) більше, а договір передбачає розрахунок за ціною за m², доплата становитиме близько 6 494 zł. Якщо на 0,4 m² менше – ви маєте повернути стільки само. Перевірте, чи ця сума випливає з договору, а не з нового прайс-листа.

Іпотека банку забудовника

Земля під новобудовою буває обтяжена іпотекою банку, який фінансує будівництво. Тому забудовник уже на початку продажу мусить мати згоду цього банку на встановлення окремої власності на приміщення без обтяжень і її передачу вам після внесення повної ціни (або зобов’язання її надати) – документ є додатком до договору із забудовником (ст. 25 ч. 1–2). Відсутність такої згоди дає вам право відмовитися від договору впродовж 60 днів від його укладення (ст. 43 ч. 1 п. 8 і ч. 5). У проєкті акта перевірте, чи на згоду є посилання і чи заява до книги нерухомості передбачає виділення приміщення без перенесення іпотеки забудовника. Як читати розділи книги, пояснюємо в статті Книга нерухомості (księga wieczysta) – як перевірити онлайн.

Відповідність договору із забудовником і проспекту

Номер квартири, стандарт, допоміжні приміщення й паркомісце мають відповідати договору із забудовником та інформаційному проспекту. Перевірте також, чи акт не вводить нових зобов’язань, наприклад додаткових платежів чи сервітутів.

Не хочете самі порівнювати проєкт акта з договором? Перевіримо проєкт акта й документи забудовника – вкажемо розбіжності з договором із забудовником і положення, про які варто запитати перед підписанням.

Як підготуватися до нотаріального акта – документи та чекліст

Нотаріус мусить установити вашу особу на підставі документів, передбачених законом (ст. 85 § 1–2 Закону про нотаріат), і відмовить у складанні акта про набуття нерухомості, якщо ваш номер PESEL застережений (ст. 85a § 1). Якщо ви застерегли PESEL, зніміть застереження до візиту – у застосунку mObywatel або в установі.

• Чинне посвідчення особи чи паспорт – кожної особи, яка купує.
• Номер PESEL, а в іноземців ще й документ про право перебування – подробиці в статті PESEL, NIP і рахунок для купівлі квартири.
• Витяг із договору із забудовником, додатки та протокол приймання.
• Підтвердження внесків на ескроу-рахунок – вся ціна має бути сплачена.
• У разі кредиту – кредитний договір і документи, яких банк вимагає для встановлення іпотеки.
• Якщо за вас підписує інша особа – довіреність у формі нотаріального акта (про довіреність при купівлі).
• Якщо ви не знаєте польської – перекладач; нотаріус перекладає акт особисто або за допомогою перекладача (ст. 87 § 1 п. 1). Коли потрібен присяжний перекладач, пояснюємо в статті Присяжний перекладач у нотаріуса.

Чекліст «перед актом»:

• Ви маєте проєкт акта щонайменше за кілька днів до призначеного дня.
• Площа й кінцева ціна збігаються з обмірами та застереженням про розрахунок за площею.
• Недоліки з протоколу приймання усунуті, або ви знаєте, як забудовник їх розглянув.
• Згода банку забудовника на встановлення власності без обтяжень названа в акті.
• Ви знаєте суму таксі, ПДВ, судових зборів і виписок – і знаєте, хто їх платить.
• Банк, що кредитує, знає дату акта й підготував документи для іпотеки.
• PESEL не застережений, документ, що посвідчує особу, чинний.

Не відкладайте дату безкінечно: якщо попри два письмові виклики, вручені з інтервалом щонайменше 60 днів, ви не з’явитеся на приймання чи на підписання акта, забудовник може відмовитися від договору, хіба що завадила непереборна сила (ст. 43 ч. 8). Увесь процес приймання описуємо в статті Приймання квартири від забудовника.

Скільки триває підписання нотаріального акта і скільки це коштує?

Сам візит зазвичай триває близько години – найбільше часу забирає читання акта й запитання до нотаріуса. Довше триває акт з іпотекою, представником чи перекладачем.

Витрат за договором про передачу закон між сторонами не ділить (обов’язковий поділ навпіл стосується лише договору із забудовником – ст. 40 ч. 2), тож вирішує договір; найчастіше платить покупець. За винагороду нотаріуса сторони відповідають перед ним солідарно (ст. 89 § 1 Закону про нотаріат). Ставки й правила розрахунку докладно розглядаємо в статтях Вартість нотаріуса при купівлі квартири 2026 та Судові збори при купівлі квартири.

Позиція	Підстава	Квартира за 662 405 zł
Максимальна такса (½ ставки з § 3)	§ 3 і § 6 п. 16 розпорядження	1 709,81 zł нетто
ПДВ 23% від таксі	закон про ПДВ	393,26 zł
Відкриття книги нерухомості для приміщення	ст. 44 ч. 1 п. 1 закону про судові витрати	100 zł
Запис власності	ст. 42 ч. 1 закону про судові витрати	200 zł
Разом за купівлі за готівку		2 403,07 zł
За кредиту: запис іпотеки	ст. 42 ч. 1 закону про судові витрати	+200 zł

Нотаріус може стягнути менше за максимальну ставку – запитайте про винагороду під час узгодження дати. Судові збори стягують під час акта й передають до суду разом із заявою.

Договір про передачу власності в нашій пропозиції – готові й на етапі будівництва

Від етапу новобудови залежить, чи на вас чекає один акт, чи два. За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026:

Місто	Готові новобудови	Новобудови на етапі будівництва	Квартири у продажу в готових новобудовах	Медіана ціни 2-кімнатної
Варшава	37	36	673	755 824 zł
Вроцлав	24	21	428	662 405 zł

У готовій новобудові ви зазвичай одразу підписуєте договір про передачу власності – швидше заселяєтеся, але сплачуєте всю ціну одразу. У новобудові на етапі будівництва ви вносите гроші траншами за графіком, а на другий акт чекаєте до завершення будівництва. Актуальні квартири ви знайдете в каталогах нові квартири у Варшаві та нові квартири у Вроцлаві.

Що після підписання нотаріального акта?

• Виписки з акта – ви отримуєте їх у конторі; виписка має юридичну силу оригіналу (ст. 109 Закону про нотаріат), оригінал залишається в нотаріуса.
• Книга нерухомості – нотаріус подає заяву електронно не пізніше дня акта (ст. 92 § 4). Суд відкриває книгу для приміщення й вносить вас як власника; окрема власність на приміщення виникає із записом (ст. 7 ч. 2 закону про право власності на приміщення), а запис діє з моменту подання заяви. У разі кредиту іпотека банку також виникає лише із записом. Як перевірити статус заяви та зміст розділів I–IV, показуємо в статті Книга нерухомості – як перевірити.
• Податок на нерухомість – упродовж 14 днів подайте до міської управи інформацію IN-1; ставки для Варшави й Вроцлава ви знайдете в статті Податок на нерухомість за квартиру 2026 (польською).

Часті запитання

Підсумок

Акт про передачу власності завершує купівлю квартири у забудовника. Він містить опис приміщення й допоміжних приміщень, частку у спільному майні, ціну після розрахунку за площею та заяви до книги нерухомості. Найбільше помилок ви помітите, прочитавши проєкт акта за кілька днів: перевірте площу й доплату, згоду банку забудовника на встановлення власності без обтяжень та витрати. Після підписання стежте за записом у книзі нерухомості й 14-денним строком на IN-1.

Хочете бути певні, що акт збігається з договором? Перевіримо проєкт акта, договір із забудовником і документи забудовника та вкажемо положення, які треба з’ясувати. А якщо ви лише обираєте квартиру – допоможемо купити її в забудовника, найчастіше без комісії для вас, адже винагороду зазвичай сплачує забудовник.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки мають орієнтовний характер, а стаття не є юридичною консультацією.

Джерела

• Закон про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 5, 5a, 25, 38, 40, 41, 43).
• Закон – Закон про нотаріат (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 614 (ст. 85, 85a, 87, 89, 92, 94, 109).
• Закон про право власності на приміщення (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 232 (ст. 2, 3, 7, 8).
• Закон – Цивільний кодекс (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 795 (ст. 158).
• Закон про книги нерухомості й іпотеку (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 1066 (ст. 29, 67).
• Розпорядження Міністра юстиції про максимальні ставки нотаріальної таксі (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2024 поз. 1566 (§ 3, § 6, § 7, § 12).
• Закон про судові витрати в цивільних справах (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2025 поз. 1228 (ст. 42, 44).
• Закон про місцеві податки й збори (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2025 поз. 707 (ст. 6 ч. 6).
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026.