Как купить квартиру в Польше иностранцу в 2026 году: нужно ли разрешение MSWiA

Да, иностранец может купить квартиру в Польше — и в большинстве случаев ему не нужно для этого разрешение MSWiA (Министерства внутренних дел и администрации Польши). Покупка отдельной жилой квартиры (в том числе у застройщика) освобождена от обязанности получать разрешение, а граждане Европейского союза, ЕЭЗ и Швейцарии, как правило, не нуждаются в нём и при покупке дома или участка. Разрешение нужно в основном тогда, когда гражданин страны вне ЕЭЗ покупает дом с землёй, участок или недвижимость в приграничной зоне. В этом руководстве объясняем правила закона о приобретении недвижимости иностранцами, показываем пошагово покупку у застройщика и цены на квартиры из нашего предложения.

Главное

• Покупка иностранцем отдельной жилой квартиры не требует разрешения (ст. 8 п. 1 пп. 1 закона) — за пределами приграничной зоны.
• Без разрешения можно купить и гараж или долю в гараже (например, место в подземном паркинге), если он нужен для ваших жилищных потребностей (ст. 8 п. 1 пп. 1a).
• Граждане и предприниматели из ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии разрешение не получают (ст. 8 п. 2) — переходные периоды уже закончились.
• Разрешение выдаёт министр внутренних дел (MSWiA), гербовый сбор составляет 1570 zł, а разрешение действует 2 года.
• В предложении TM Invest — 2237 квартир в Варшаве и 2114 во Вроцлаве, из них 1101 в уже сданных домах (данные на 27.09.2026).

Кто считается иностранцем при покупке недвижимости?

Правила устанавливает закон от 24 марта 1920 г. о приобретении недвижимости иностранцами (сводный текст Dz.U. 2017 поз. 2278). Основное правило ст. 1 п. 1 звучит так: приобретение недвижимости иностранцем требует разрешения. Однако в законе много исключений — именно они на практике решают, нужно ли вам добиваться разрешения.

Иностранцем в смысле закона (ст. 1 п. 2) является:

• физическое лицо без польского гражданства — независимо от того, живёт ли оно в Польше и есть ли у него karta pobytu (вид на жительство);
• юридическое лицо с местонахождением за границей, а также иностранная компания без статуса юридического лица;
• польская компания, контролируемая иностранцами, — например, если у иностранцев более 50% голосов на собрании участников (ст. 1 п. 3).

Человек с двойным гражданством, в том числе польским, иностранцем не считается — он покупает как любой поляк. «Приобретением» считается получение права собственности или бессрочного пользования (użytkowanie wieczyste) на основании любого юридического факта: купли-продажи, дарения или мены (ст. 1 п. 4). Наследование по закону из действия закона исключено (ст. 7 п. 2).

Может ли иностранец купить квартиру в Польше без разрешения?

Да. Ст. 8 п. 1 пп. 1 закона освобождает от обязанности получать разрешение на покупку отдельной жилой квартиры в смысле закона о собственности на помещения. Это касается любого иностранца — гражданина Украины, Индии, США или Великобритании — независимо от вида пребывания. Квартира у застройщика в многоквартирном доме, с отдельной ипотечной книгой (księga wieczysta) и долей в земле под зданием, — это как раз такое помещение.

Освобождение распространяется и на отдельное гаражное помещение или долю в нём, если покупка связана с жилищными потребностями покупателя (ст. 8 п. 1 пп. 1a). В новых жилых комплексах место в подземном паркинге обычно продаётся как доля в гаражном помещении — покупая его вместе с квартирой, разрешение вам не нужно.

Есть две важные оговорки (ст. 8 п. 3). Освобождения из п. 1 не действуют для недвижимости в приграничной зоне и для сельскохозяйственных земель площадью более 1 га. Приграничная зона — это гмины, прилегающие к государственной границе, а если их полоса уже 15 км — ещё и соседние гмины (ст. 12 закона об охране государственной границы). Варшава и Вроцлав в приграничной зоне не находятся, поэтому при покупке квартиры в этих городах вы с этим ограничением не столкнётесь.

Отсутствие разрешения не означает отсутствия контроля. В течение 7 дней нотариус направляет в MSWiA выписку из акта, на основании которого иностранец приобрёл недвижимость (ст. 8a), а министерство ведёт реестр таких приобретений (ст. 8 п. 4). С 19 ноября 2026 г. нотариус будет передавать эти документы в электронном виде через Центральный репозиторий электронных выписок нотариальных актов и взимать за это со сторон плату — её размер определит постановление (поправка Dz.U. 2026 поз. 1099).

Покупка квартиры гражданином ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии

Граждане и предприниматели стран Европейской экономической зоны (27 стран ЕС, а также Исландия, Лихтенштейн и Норвегия) и Швейцарии не нуждаются в разрешении на покупку недвижимости в Польше (ст. 8 п. 2). Исключения в законе касались только сельскохозяйственных и лесных земель (12 лет с вступления Польши в ЕС) и «второго дома» (5 лет) — оба срока, отсчитываемые с 1 мая 2004 г., уже истекли. Гражданин Германии, Испании или Норвегии купит в Польше без разрешения и квартиру, и дом с участком.

Внимание, Великобритания: после брексита британцы не являются гражданами страны ЕЭЗ, поэтому к ним применяются правила для граждан третьих стран. Квартиру они купят без разрешения, а дом с землёй — уже с разрешением (если не выполняют другое условие освобождения). Кроме того, покупка сельскохозяйственной земли регулируется отдельным законом о формировании аграрного строя — независимо от гражданства.

Когда нужно разрешение MSWiA?

Гражданину страны вне ЕЭЗ разрешение нужно прежде всего при покупке частного дома с участком, участка под застройку или коммерческого помещения, которое не является гаражом, связанным с квартирой. Разрешение выдаётся решением, если покупка не угрожает безопасности и общественному порядку, а заявитель докажет связь с Польшей (ст. 1a). Такой связью может быть, в частности: польское происхождение, брак с гражданином Польши, разрешение на временное или постоянное пребывание либо статус долгосрочного резидента ЕС, ведение бизнеса в Польше. Недвижимость, покупаемая для жизненных нужд, не может превышать 0,5 га.

Разрешение действует 2 года с момента выдачи (ст. 3 п. 2). Можно сначала подать заявление на промесу (promesa) — обещание выдать разрешение, которое действует год (ст. 3d). Без разрешения нотариус не составит акт, а покупка вопреки закону недействительна (ст. 5 и 6). Но подавать заявление нужно не всем: без разрешения покупает, в частности, иностранец, который живёт в Польше не менее 5 лет после получения разрешения на постоянное пребывание или статуса долгосрочного резидента ЕС (ст. 8 п. 1 пп. 2), а также супруг гражданина Польши через 2 года после получения такого разрешения, если недвижимость входит в совместное имущество супругов (пп. 3). Заявление, документы и сроки ожидания описываем в статье Разрешение MSWiA на покупку квартиры — заявление, документы, сбор.

Кто покупает	Что покупает	Нужно ли разрешение?
Гражданин ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии	квартира, дом, участок под застройку	Нет (ст. 8 п. 2)
Гражданин страны вне ЕЭЗ (например, Украина, Беларусь, Индия, США, Великобритания)	отдельная жилая квартира, например у застройщика	Нет (ст. 8 п. 1 пп. 1), кроме приграничной зоны
Гражданин страны вне ЕЭЗ	гараж или доля в гараже, связанные с квартирой	Нет (ст. 8 п. 1 пп. 1a), кроме приграничной зоны
Гражданин страны вне ЕЭЗ	частный дом с участком, участок под застройку	Да — разрешение MSWiA, сбор 1570 zł
Иностранец через 5 лет после получения постоянного пребывания или статуса долгосрочного резидента ЕС	любая недвижимость (кроме приграничной зоны и сельхозземель более 1 га)	Нет (ст. 8 п. 1 пп. 2)
Польская компания, контролируемая иностранцами	жилая квартира / дом или участок	Квартира — нет; дом или участок — как правило, да
Гражданин страны вне ЕЭЗ	квартира в приграничной зоне	Да (ст. 8 п. 3)

Ищете квартиру в Варшаве или во Вроцлаве и ещё не знаете польских реалий? Поможем выбрать квартиру у застройщика и проведём вас через покупку — чаще всего без комиссии: обычно наше вознаграждение платит застройщик.

Как купить квартиру в Польше иностранцу — пошагово

Сам процесс покупки у застройщика для иностранца выглядит так же, как для поляка, — подробно описываем его в руководстве Как купить квартиру у застройщика. Отличия касаются в основном документов, языка и финансирования:

1. Проверьте, нужно ли вам разрешение. Для квартиры в Варшаве или во Вроцлаве — обычно нет. Для дома с участком и гражданства вне ЕЭЗ — да, и заявление нужно подать до подписания акта.
2. Подготовьте документы. Для нотариального акта (akt notarialny) нужен действительный документ, удостоверяющий личность (паспорт или karta pobytu). Нужны ли вам номер PESEL (польский идентификационный номер), NIP и польский банковский счёт, проверьте по чек-листу PESEL, NIP и счёт для иностранца.
3. Спланируйте финансирование. Ипотека для иностранца возможна, но банки смотрят на вид пребывания и источник дохода — см. ипотека в Польше для иностранцев, а если вы гражданин Украины — ипотека для граждан Украины.
4. Забронируйте квартиру и проверьте договор. Договор бронирования (umowa rezerwacyjna), затем договор с застройщиком (umowa deweloperska) в форме нотариального акта. Платежи поступают на эскроу-счёт (rachunek powierniczy).
5. Позаботьтесь о языке у нотариуса. Акт составляется на польском. Если вы не знаете польского, нотариус обязан перевести акт сам или с помощью присяжного переводчика (ст. 87 § 1 пп. 1 закона о нотариате) — подробнее в статье Присяжный переводчик у нотариуса.
6. Не можете приехать? Оформите доверенность. Договор может подписать представитель по доверенности — как подготовить доверенность за границей и перевести деньги, описываем в руководстве Как купить квартиру в Польше из-за границы.
7. Посчитайте налоги и сборы. При покупке у застройщика НДС уже включён в цену, а налог PCC, как правило, не платится. Полный список расходов — в статье Налоги и сборы при покупке квартиры иностранцем.

У граждан Украины есть несколько дополнительных вопросов — о статусе UKR, PESEL и karta pobytu. Отвечаем на них в отдельном руководстве Покупка квартиры в Польше гражданином Украины. Помните также, что сама покупка квартиры не даёт права на пребывание — объясняем это в статье Даёт ли покупка квартиры вид на жительство?

Сколько стоит квартира в Варшаве и во Вроцлаве? Данные нашего предложения

По данным предложения TM Invest на 27.09.2026, у нас в продаже 2237 квартир в 73 жилых комплексах в Варшаве и 2114 квартир в 45 жилых комплексах во Вроцлаве. Для тех, кто приезжает в Польшу и хочет быстро заселиться, важно количество готовых квартир — в уже сданных домах.

Показатель	Варшава	Вроцлав
Квартиры в продаже	2237	2114
Медианная цена квартиры	853 000 zł	759 682 zł
Медианная цена за m²	18 000 zł	15 736 zł
Медианная цена 2-комнатной квартиры	755 824 zł	662 405 zł
Квартиры до 700 тыс. zł	557	843
Квартиры, готовые к заселению	673	428
Медианная цена готовой квартиры	831 206 zł (16 208 zł/m²)	815 243 zł (14 640 zł/m²)

Пример: гражданка Индии с разрешением на временное пребывание покупает у застройщика в Варшаве 2-комнатную квартиру за 755 824 zł (медиана нашего предложения) и место в подземном паркинге. Разрешение MSWiA не нужно ни на квартиру, ни на долю в гараже, поэтому отпадают гербовый сбор 1570 zł и ожидание решения. В цену уже включён НДС 8%, а PCC она не платит. Максимальный нотариальный тариф за каждый из двух договоров (с застройщиком и о переходе права собственности) составляет половину базовой ставки: (1010 zł + 0,4% × 695 824 zł) ÷ 2 = 1896,65 zł нетто, то есть 2332,88 zł с НДС 23%. Расходы на договор с застройщиком делятся пополам с застройщиком. К этому добавляются судебные сборы за ипотечную книгу и, возможно, оплата переводчика. Если бы тот же человек покупал дом с участком под Варшавой, ему пришлось бы сначала получить разрешение.

Не знаете, какой район выбрать? Посмотрите путеводители по районам Варшавы и районам Вроцлава (статьи на польском) или новостройки в Варшаве и во Вроцлаве.

Читайте также:

• Покупка квартиры и ипотека для граждан Беларуси
• Цены на квартиры в Польше для иностранцев
• Вроцлав для семей из Украины и Беларуси
• Перевод денег из-за границы на покупку квартиры
• Налог на аренду для нерезидента

Частые вопросы

Итог

Купить квартиру в Польше иностранцу проще, чем многие думают. Отдельную жилую квартиру и связанный с ней гараж вы купите без разрешения MSWiA, а гражданам ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии оно не нужно вовсе. Разрешение (1570 zł, действует 2 года) касается в основном граждан стран вне ЕЭЗ, покупающих дом с участком, участок или недвижимость в приграничной зоне. Сложнее обычно другое — язык у нотариуса, документы и финансирование; каждой из этих тем мы посвятили отдельную статью.

Хотите купить квартиру в Варшаве или во Вроцлаве? Подберём квартиру у застройщика под ваш бюджет и поможем пройти формальности — чаще всего без комиссии: обычно наше вознаграждение платит застройщик. Если нужна ипотека, запишитесь на консультацию к эксперту по кредитам — сравним предложения нескольких банков с учётом вашего вида пребывания и дохода.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. В нетипичных ситуациях (компания, приграничная зона, сельскохозяйственная земля) обсудите покупку с нотариусом или юристом. Расчёты ориентировочные.

Источники

• Закон от 24 марта 1920 г. о приобретении недвижимости иностранцами (Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców) — сводный текст Dz.U. 2017 поз. 2278 (ст. 1, 1a, 3, 3d, 5, 6, 7, 8, 8a).
• Закон от 17 июля 2026 г. об изменении закона о приобретении недвижимости иностранцами и закона о нотариате — Dz.U. 2026 поз. 1099, вступает в силу 19.11.2026.
• Закон о гербовом сборе (Ustawa o opłacie skarbowej) — сводный текст Dz.U. 2025 поз. 1154 (приложение, часть III п. 8).
• Закон об охране государственной границы — сводный текст Dz.U. 2026 поз. 919 (ст. 12).
• Закон о нотариате (Prawo o notariacie) — сводный текст Dz.U. 2026 поз. 614 (ст. 2 § 3, ст. 87 § 1).
• MSWiA — получение разрешения на приобретение недвижимости, акций и долей иностранцами (на польском).
• Цены на квартиры: каталог новостроек TM Invest, данные на 27.09.2026.