НДС на квартиру от застройщика в Польше 2026: 8% или 23%
Автор: Tacjana MasiukiewiczРасходы и налоги~12 мин чтения
Квартиру от застройщика вы покупаете с НДС, включённым в цену. Ставка — 8%, если у помещения до 150 m² полезной площади (для одноквартирного дома — до 300 m²). При большем метраже 23% платится только с части цены, приходящейся на превышение. Ниже показываем, как это посчитать на примере 100 m² и 170 m², а также на реальном апартаменте из нашего предложения. Объясняем также, когда парковочное место и кладовая имеют 8%, а когда 23%.
Главное
- Сниженная ставка НДС на квартиры и дома от застройщика составляет 8%. Следует из art. 41 ust. 2 и 12–12c в связи с art. 146ef закона о НДС.
- Лимиты — 150 m² для жилого помещения и 300 m² для одноквартирного дома. Сверх лимита 23% касается только превышения площади, а не всей цены.
- Парковочное место и кладовая, продаваемые вместе с квартирой как её часть либо как право исключительного пользования частью общего имущества, обычно имеют 8%. Доля в гараже, являющаяся отдельным нежилым помещением со своей ипотечной книгой, имеет 23%.
- Застройщик обязан указывать цены с НДС (art. 19a закона о защите прав покупателей), поэтому сумма в прайс-листе — это сумма, которую вы платите.
- Частное лицо не вычтет НДС при покупке квартиры. Право на вычет имеет только плательщик НДС и только в отношении облагаемых операций.
Какой НДС на квартиру от застройщика — 8% или 23%?
Закон о НДС называет это «строительством, охваченным социальной жилищной программой». Несмотря на это название, речь идёт об обычных квартирах и домах с первичного рынка, а не о социальном жилье. Art. 41 ust. 12a относит к этой категории объекты жилищного строительства или их части, за исключением нежилых помещений. Объекты жилищного строительства согласно art. 2 pkt 12 — это жилые здания постоянного проживания из раздела 11 Польской классификации строительных объектов.
Art. 41 ust. 2 по-прежнему указывает 7%, но переходное положение art. 146ef ust. 1 pkt 2 повышает эту ставку до 8%. Оно применяется с 1 января 2024 г. до конца года, в котором оборонные расходы в бюджете упадут до 3% ВВП или ниже. Окончание этого периода министр финансов обязан объявить в Monitor Polski. По состоянию на сентябрь 2026 г. застройщики применяют 8% и 23%.
От цены не вычитается стоимость земли. Art. 29a ust. 8 гласит, что при поставке здания или его части земля не выделяется из налоговой базы, поэтому облагается той же ставкой, что и квартира. Поэтому при покупке у застройщика вы не платите PCC. Правила и исключение «шестого помещения» мы описываем в статье Налог PCC при покупке квартиры.
НДС 8% до 150 m² — как считается НДС при большей квартире
Согласно art. 41 ust. 12b жилое помещение свыше 150 m² и одноквартирный дом свыше 300 m² не помещаются целиком в льготу. Однако ust. 12c гласит, что сниженная ставка применяется к той части налоговой базы, которая соответствует доле «квалифицирующейся» площади во всей полезной площади. При квартире площадью 170 m² это будет 150/170, то есть 88,2% чистой цены с НДС 8%. Остальные 20/170, то есть 11,8%, имеют НДС 23%.
Ниже сравнение двух квартир в одной и той же инвестиции с одинаковой чистой ценой 15 000 zł/m²:
| Позиция | Квартира 100 m² | Квартира 170 m² |
|---|---|---|
| Чистая цена (15 000 zł/m²) | 1 500 000 zł | 2 550 000 zł |
| Часть с НДС 8% | 100 m² → 1 500 000 zł без НДС | 150 m² → 2 250 000 zł без НДС |
| Часть с НДС 23% | — | 20 m² → 300 000 zł без НДС |
| НДС 8% | 120 000 zł | 180 000 zł |
| НДС 23% | — | 69 000 zł |
| Цена с НДС | 1 620 000 zł | 2 799 000 zł |
| Цена с НДС за m² | 16 200 zł | 16 464,71 zł |
| Эффективная ставка НДС (к чистой цене) | 8% | 9,76% |
| Доплата за превышение сверх 150 m² относительно ставки 8% | — | 45 000 zł |
Вывод: при большой квартире 23% не касается всей цены. Каждый метр сверх лимита удорожает чистую цену этого метра дополнительно на 15 процентных пунктов. В примере это 2 250 zł на каждом из 20 «избыточных» метров.
Пример из нашего предложения: апартамент 173,71 m² в Wilanów
По данным предложения TM Invest (на 27.09.2026) у нас в продаже 4 351 свободная квартира и дом в Варшаве и во Вроцлаве. Только 26 из них имеют более 150 m² (3 — дома). Больше всего крупных помещений в Wilanów, где медиана метража доступных квартир составляет 138,1 m². Это чуть ниже лимита: например, апартаменты около 138 m² в Royal Garden W1 полностью имеют НДС 8%.
Возьмём помещение 1A в инвестиции VISLA в Wilanów. Оно имеет 173,71 m², а цена в прайс-листе составляет 2 770 000 zł (15 946 zł/m²). Это цена с НДС, поэтому считаем от конца. Предполагаем, что застройщик оценил каждый метр по одной и той же чистой цене.
- Доля площади с НДС 8%: 150 / 173,71 = 86,35%. Доля с НДС 23%: 13,65%.
- Чистая цена: 2 770 000 zł / (0,8635 × 1,08 + 0,1365 × 1,23) ≈ 2 517 098 zł.
- НДС 8% от 2 173 534 zł без НДС = 173 883 zł.
- НДС 23% от 343 563 zł без НДС = 79 020 zł.
- НДС всего ≈ 252 902 zł, то есть около 9,1% цены с НДС. Если бы всё помещение имело 8%, НДС при той же цене с НДС составил бы 205 185 zł, то есть примерно на 47,7 тыс. zł меньше.
Реальное разделение чистой цены и НДС вы увидите на счёте-фактуре от застройщика, и оно может немного отличаться от нашего допущения. Для частного покупателя важна сумма с НДС.
НДС на дом от застройщика — лимит 300 m²
Для одноквартирного жилого здания лимит вдвое выше и составляет 300 m² полезной площади. Все 87 домов, доступных в нашем предложении (от 58 до 175 m²), укладываются в него с запасом, поэтому вся цена имеет НДС 8%. Пример из нашего предложения: дом D2 в инвестиции Zagony 39 на вроцлавской Fabryczna имеет 175,27 m² и стоит 1 990 000 zł. Как жилое помещение он превысил бы порог 150 m², но как дом далёк от лимита. НДС 8%, включённый в цену, составляет около 147 407 zł.
Внимание на блокированную и рядную застройку. Значение имеет то, что вы фактически покупаете. Если застройщик продаёт целый одноквартирный дом (с участком), применяется лимит 300 m². Если в здании выделены помещения и вы покупаете «жилое помещение», применяется лимит 150 m² из art. 41 ust. 12b pkt 2. Предмет продажи всегда следует из информационного проспекта и договора с застройщиком.
Рассматриваете большую квартиру или дом и хотите знать, сколько заплатите вместе с парковочным местом и кладовой? Поможем выбрать и купить квартиру от застройщика и рассчитаем полную стоимость. Для покупателя мы чаще всего работаем без комиссии, потому что обычно наше вознаграждение платит застройщик.
НДС на парковочное место в подземном гараже и кладовую
Здесь решает правовая форма, а не то, находится ли место «под домом». Налоговые органы и административные суды, например NSA в решениях от 11 мая 2010 г. (I FSK 724/09) и от 6 декабря 2012 г. (I FSK 156/12), решают это по единому принципу. Если парковочное место не имеет собственной ипотечной книги и неразрывно связано с квартирой, продажа — это единое предоставление по ставке, применимой к квартире. Если у него своя книга, это два отдельных предоставления.
| Что вы покупаете | Правовая форма | Ставка НДС |
|---|---|---|
| Место в гаражном паркинге вместе с квартирой | Право исключительного пользования частью общего имущества, без отдельной ипотечной книги, один договор и одна цена | 8% (как квартира) |
| Кладовая вместе с квартирой | Помещение, принадлежащее к помещению (art. 2 ust. 4 закона о собственности помещений), либо право исключительного пользования общей частью | 8% (как квартира) |
| Место в многоместном гараже | Доля в совместной собственности гаража, являющегося отдельным нежилым помещением со своей ипотечной книгой | 23% |
| Парковочное место или кладовая, докупленные отдельно | Отдельный договор, отдельный предмет оборота | обычно 23% |
| Наземное место на другом участке | Возмездный земельный сервитут, устанавливаемый отдельно | 23% (отдельное предоставление) |
| Нежилое (коммерческое) помещение | Исключено из жилищного строительства (art. 41 ust. 12a) | 23% |
В разъяснении от ноября 2024 г. KIS подтвердил ставку 8% для квартиры, продаваемой вместе с правом исключительного пользования парковочным местом или кладовой. Условия были следующими: один договор и один нотариальный акт, отсутствие отдельной собственности и отдельных ипотечных книг для мест и кладовых, невозможность отдельного оборота этими правами, а также одна общая цена. Разъяснение от ноября 2025 г. касалось внешней парковки на отдельном участке. Право на место должно было возникать через возмездный земельный сервитут, поэтому орган признал его отдельным предоставлением, которое не пользуется ставкой квартиры.
Сколько это стоит на практике? При месте за 60 000 zł с НДС налог составляет 4 444 zł при ставке 8% и 11 220 zł при 23%. В деньгах это немного, но стоит проверить в проекте договора, как юридически устроено парковочное место. От этого зависит не только НДС, но и то, можно ли будет продать его позже отдельно. В этом поможет проверка договора с застройщиком.
Включён ли НДС в цену прайс-листа застройщика?
Да. С 11 июля 2025 г. art. 19a закона о защите прав покупателей обязывает застройщика указывать на своём сайте цену m² и цену всего помещения или дома. Он также обязан указывать цены принадлежащих помещений и прав, необходимых для пользования помещением, например парковочного места, если они не включены в цену, а также другие денежные платежи. Все эти суммы указываются «с учётом налога на товары и услуги». Если при подписании договора цена отличается от опубликованной, вы можете требовать заключения договора по более выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6).
В договоре с застройщиком и на счетах-фактурах цена обычно разбита на чистую и НДС. При помещениях свыше 150 m² вы увидите на счёте-фактуре две позиции: с 8% и с 23%. Больше о том, что ещё должно быть в договоре, мы пишем в статье Договор с застройщиком 2026.
Можно ли вернуть НДС с квартиры?
Частному лицу — нет. Art. 86 ust. 1 закона о НДС даёт право на уменьшение исходящего налога на входящий только плательщику НДС и только в той мере, в какой товар служит облагаемым операциям. Для покупателя для собственных нужд НДС — просто часть цены.
Покупка на фирму не всегда позволяет вернуть НДС. Аренда для жилищных целей освобождена от НДС (art. 43 ust. 1 pkt 36), а НДС, связанный с освобождёнными операциями, вычету не подлежит. Вычет возможен, среди прочего, когда помещение служит облагаемым операциям, например краткосрочной аренде, облагаемой НДС. Такие планы стоит проконсультировать с налоговым специалистом ещё до покупки. Расчёт дохода от аренды частным лицом мы описываем в статье Налог с аренды квартиры в Польше 2026.
Читайте также:
Частые вопросы
Какой НДС на квартиру 150 m² от застройщика?
Квартира с полезной площадью ровно 150 m² имеет полностью НДС 8%. Лимит из art. 41 ust. 12b охватывает помещения, площадь которых «превышает» 150 m², поэтому 23% появляется только при превышении, и то лишь пропорционально ему.
Весь ли НДС с квартиры 170 m² составляет 23%?
Нет. 8% применяется к части цены, соответствующей 150 m², а 23% — только к части, соответствующей 20 m² превышения. При чистой цене 15 000 zł/m² доплата относительно ставки 8% составляет 45 000 zł, а эффективная ставка НДС — около 9,8%.
Какой НДС на парковочное место в подземном гараже?
Если вы покупаете его вместе с квартирой как право исключительного пользования общей частью здания (без отдельной ипотечной книги), обычно действует 8%. Если вы покупаете долю в гараже, являющемся отдельным нежилым помещением со своей книгой, либо докупаете место отдельным договором, ставка составляет 23%.
Какой НДС на кладовую?
Кладовая, продаваемая вместе с квартирой как принадлежащее помещение либо как право исключительного пользования общей частью, имеет НДС 8%, так же как квартира. Кладовая, покупаемая позже или отдельно, — отдельный предмет продажи и обычно имеет 23%.
Может ли застройщик добавить НДС к цене из прайс-листа?
Не должен. Art. 19a закона о защите прав покупателей требует указывать цены с НДС, а при расхождении между опубликованной ценой и ценой в договоре вы можете требовать более выгодной для себя цены. Отдельный вопрос — возможное изменение ставки НДС до заключения договора о передаче собственности. Проверьте, что на такой случай предусматривает договор с застройщиком.
Платят ли при покупке квартиры от застройщика НДС и PCC?
Вы платите НДС, включённый в цену, а PCC — как правило, нет. Исключение — шестое и последующие помещения в том же здании, покупаемые тем же лицом. Остальные расходы на покупку, то есть таксу нотариуса и судебные сборы, мы собрали в руководстве Расходы на покупку квартиры у застройщика и в статье Такса нотариуса 2026.
Итог
НДС на квартиру от застройщика в подавляющем большинстве случаев — это 8%, включённые в цену из прайс-листа. Более высокая ставка появляется в трёх ситуациях: при превышении 150 m² (для домов — свыше 300 m²), исключительно пропорционально этому превышению; при парковочном месте или кладовой, покупаемых как отдельное помещение или отдельным договором; при нежилом помещении. В нашем предложении лимит 150 m² превышает менее 1% доступных помещений, в основном апартаменты в инвестиции VISLA в Wilanów и отдельные помещения во Вроцлаве (в том числе на Krzyki). При апартаменте 173,71 m² превышение означает около 47,7 тыс. zł НДС больше, чем при ставке 8%.
Ищете большую квартиру или дом и хотите сравнить реальные расходы нескольких инвестиций? Подберём квартиру от застройщика в вашем бюджете. Работаем на рынке с 2016 г., а для покупателя мы чаще всего работаем без комиссии, потому что обычно наше вознаграждение платит застройщик. Предложения можете также сами посмотреть в каталоге новостроек в Варшаве.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты носят ориентировочный характер и не являются налоговой консультацией. Ставка НДС для парковочных мест и кладовых зависит от правовой конструкции в конкретной инвестиции — в случае сомнений застройщик или покупатель может запросить индивидуальное разъяснение.
Источники
- Закон о налоге на товары и услуги — единый текст Dz.U. 2025 poz. 775 (art. 2 pkt 12, art. 29a ust. 8, art. 41 ust. 2 и 12–12c, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 86 ust. 1, art. 146ef).
- Закон о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Гарантийном фонде застройщиков — единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 19a).
- Закон о собственности помещений — единый текст Dz.U. 2026 poz. 232 (art. 2 ust. 4).
- Индивидуальные разъяснения директора KIS (Eureka) — от 29.11.2024 г., № 0112-KDIL1-1.4012.637.2024.2.EK, и от 27.11.2025 г., № 0114-KDIP1-1.4012.748.2025.2.AKA.
- Центральная база решений административных судов — решения NSA от 11.05.2010 г., I FSK 724/09, и от 6.12.2012 г., I FSK 156/12.
- Цены квартир: каталог новостроек TM Invest, данные на 27.09.2026.
