Перевод денег из-за границы на покупку квартиры в Польше: происхождение средств, валюта, AML

Перевод денег из-за границы на покупку квартиры в Польше — обычное дело: деньги отправляют на эскроу-счёт застройщика (rachunek powierniczy) или в нотариальный депозит, а цена указана в злотых. При этом каждая такая покупка проходит проверку AML: банк и нотариус обязаны установить, кто вы, для кого покупаете квартиру и откуда деньги. Ниже объясняем, какие документы могут понадобиться, сколько стоит перевод SEPA и SWIFT и как курс евро меняет цену квартиры — на примере из нашего предложения.

Главное

• Банк и нотариус — обязанные учреждения в смысле закона о противодействии отмыванию денег: они вправе спросить об источнике происхождения средств.
• О переводе из-за границы на сумму, эквивалентную более 15 000 евро, банк сообщает Генеральному инспектору финансовой информации (GIIF) — это рутина, а не подозрение.
• Квартира за 662 405 zł — это 151 407 евро по среднему курсу NBP (Национального банка Польши) на 25.09.2026 (4,3750 zł); изменение курса на 5% сдвигает эту сумму примерно на 7–8 тыс. евро.
• Перевод в евро внутри ЕС не может стоить дороже соответствующего внутреннего перевода — но это правило не распространяется на конвертацию валюты.
• Наличные от 10 000 евро, которые ввозят в ЕС или вывозят из ЕС, нужно задекларировать на границе вместе с информацией об их происхождении.

Куда отправлять перевод из-за границы на покупку квартиры?

При покупке у застройщика вы платите на жилищный эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Договор с застройщиком (umowa deweloperska) должен указывать банк, номер счёта, а также размер, сроки и способ платежей (ст. 35 п. 1 пп. 9 и 10 закона о застройщиках — ustawa deweloperska). Цена в договоре и в прайс-листах застройщиков указана в злотых, поэтому на счёт должна поступить именно сумма в PLN — независимо от того, в какой валюте вы отправляете деньги. При покупке готовой квартиры за собственные средства часть платежа иногда проходит через нотариальный депозит; как выглядит такой график, описываем в статье Покупка квартиры у застройщика за наличные (статья на польском).

Средства на эскроу-счёте защищены гарантиями Банковского гарантийного фонда (BFG): лимит на одного вкладчика — эквивалент в злотых 100 000 евро, а возможная выплата производится в злотых; эту информацию застройщик обязан указать в проспекте (приложение к закону о застройщиках). Как работает эта защита и что такое Гарантийный фонд застройщиков (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG), объясняем в статье Эскроу-счёт и DFG (статья на польском).

Если вы не можете приехать на подписание нотариального акта, его подпишет доверенное лицо — формы доверенности из-за границы описываем в руководстве Покупка квартиры в Польше из-за границы. Номер счёта берите только из договора, заключённого у нотариуса. Если кто-то в письме «меняет номер счёта», сначала позвоните застройщику по номеру с его сайта — мошенничество с подменой счёта нацелено именно на крупные переводы.

Проверка AML у нотариуса и в банке — кто и что проверяет?

Закон о противодействии отмыванию денег и финансированию терроризма (единый текст Dz.U. 2025 поз. 644) относит к обязанным учреждениям банки (ст. 2 п. 1 пп. 1) и нотариусов при актах о переходе права собственности на недвижимость (ст. 2 п. 1 пп. 13). Оба применяют к вам так называемые меры финансовой безопасности (ст. 34 п. 1):

• идентифицируют вас и проверяют личность — по паспорту или другому удостоверению личности;
• устанавливают конечного бенефициара, то есть лицо, от имени которого проводится сделка;
• оценивают цель и характер сделки;
• в обоснованных случаях проверяют источник происхождения имущества (ст. 34 п. 1 пп. 4 лит. b).

При разовой сделке эти меры применяются от эквивалента 15 000 евро (ст. 35 п. 1 пп. 2 лит. a), а покупка квартиры всегда превышает этот порог. Кроме того, банк передаёт в GIIF информацию о переводе из-за границы на сумму более 15 000 евро (ст. 72 п. 1 пп. 2 и п. 2) и об обмене валюты выше этого порога (ст. 72 п. 3), а нотариус — об акте стоимостью более 15 000 евро (ст. 72 п. 4). Это автоматические уведомления, и они не означают, что вас в чём-то подозревают.

Важно: если учреждение не может применить какую-либо из мер — например, не получит объяснений о происхождении денег, — оно не проводит сделку (ст. 41 п. 1). На практике это означает задержанный перевод или перенесённую дату акта, поэтому документы лучше подготовить заранее.

Конечный бенефициар — вы покупаете для себя или для кого-то?

Конечным бенефициаром является, в частности, любое физическое лицо, от имени которого проводится сделка (ст. 2 п. 2 пп. 1 закона AML). Если родители из-за границы платят за квартиру ребёнка или вы покупаете через компанию, банк и нотариус захотят знать, чьи это деньги и кто фактически станет собственником. У компании устанавливают и структуру собственности — бенефициаром считается, среди прочего, лицо с долей или голосами более 25%. Перевод от третьего лица, не связанного с покупателем, закон называет одним из признаков повышенного риска (ст. 43 п. 2 пп. 8) — такой перевод лучше сразу подтвердить документом, например договором дарения.

Когда проверка строже?

Усиленные меры финансовой безопасности применяют, среди прочего, к лицам, занимающим видные политические должности (PEP), членам их семей и близким соратникам — тогда учреждение обязано установить источник состояния и источник средств (ст. 46 п. 2 и 6), а также может попросить письменное заявление, являетесь ли вы PEP (ст. 46 п. 1). То же — при сделках, связанных с третьей страной высокого риска из списка Европейской комиссии (ст. 44), и при других признаках риска, например при сделке без физического присутствия клиента, если этот риск не снижен иным способом (ст. 43 п. 2 пп. 7).

Происхождение средств — какие документы подготовить?

Закрытого списка документов в законе нет — каждое учреждение оценивает риск само. Чаще всего достаточно показать логичную «цепочку»: откуда деньги появились на вашем счёте и как попали в Польшу.

Источник средств	Примеры документов
Накопления от работы	справка о доходах или трудовой договор, налоговая декларация, выписки со счёта за несколько месяцев
Продажа недвижимости за границей	договор купли-продажи, подтверждение поступления цены на счёт
Предпринимательская деятельность	налоговая декларация, финансовая отчётность, решение о выплате дивидендов
Дарение от родственников	договор дарения, подтверждение перевода от дарителя, выписка дарителя
Наследство	документ, подтверждающий получение наследства, подтверждение перевода
Кредит или заём	кредитный договор или договор займа, подтверждение выдачи

Документы на иностранном языке лучше сразу перевести на польский. Когда нужен присяжный переводчик и сколько это стоит, объясняем в статье Присяжный переводчик у нотариуса.

Дарение от ближайших родственников имеет и налоговые последствия. Освобождение от налога на наследство и дарение для «нулевой группы» (самых близких родственников) требует уведомить налоговую о получении в течение 6 месяцев, а дарение денег сверх необлагаемой суммы нужно подтвердить переводом на счёт одаряемого или почтовым переводом (ст. 4a п. 1 закона о налоге на наследство и дарение). Наличные, привезённые в чемодане, этому условию не отвечают. Больше о налогах покупателя из-за границы — в статье Налоги при покупке квартиры иностранцем.

Покупаете квартиру в Варшаве или во Вроцлаве из-за границы? Поможем подобрать квартиру и сопроводим покупку до нотариального акта — чаще всего без комиссии для покупателя: обычно наше вознаграждение платит застройщик.

Покупка квартиры в евро — сколько вы заплатите на самом деле?

Цена в злотых, поэтому валютный риск несёте вы. Возьмём 2-комнатную квартиру за 662 405 zł — это медианная цена 2-комнатных квартир во Вроцлаве по данным предложения TM Invest на 27.09.2026 (738 квартир в продаже). Средний курс евро NBP на 25.09.2026 составлял 4,3750 zł.

Сценарий	Курс EUR/PLN	Нужная сумма в евро	Разница с курсом на 25.09.2026
Средний курс NBP на 25.09.2026	4,3750	151 407 EUR	–
Злотый крепче на 5%	4,1563	159 376 EUR	+7 969 EUR
Злотый слабее на 5%	4,5938	144 197 EUR	−7 210 EUR
Самый низкий курс за последние 12 месяцев (28.01.2026)	4,2009	157 682 EUR	+6 275 EUR
Курс продажи злотого NBP (таблица C, 25.09.2026)	4,3295	152 998 EUR	+1 591 EUR

Из таблицы следуют два вывода. Во-первых, за последний год курс евро колебался между 4,2009 и 4,3900 zł — это разница около 6,8 тыс. евро на одной и той же квартире. Во-вторых, один только спред — разница между средним курсом и курсом, по которому банк покупает у вас евро, — может стоить больше 1,5 тыс. евро. Таблица C — это курсы NBP; ваш банк применяет собственные и обычно менее выгодные, поэтому перед переводом сравните предложения нескольких учреждений.

Для Варшавы расчёт похожий: медианная цена 2-комнатной квартиры в нашем предложении — 755 824 zł, то есть около 172 760 евро по курсу на 25.09.2026. Актуальные цены — в каталогах квартир во Вроцлаве и квартир в Варшаве.

Конвертация при оплате на эскроу-счёт траншами

За строящуюся квартиру вы платите несколькими частями по мере хода строительства (ст. 8 закона о застройщиках). Каждый платёж пересчитывается по курсу на день обмена, поэтому итоговую цену в евро вы узнаете только после последнего платежа. Часть покупателей открывает счёт в злотых в польском банке и меняет евро постепенно, когда курс для них приемлем, а на эскроу-счёт переводит уже злотые. История такого счёта заодно облегчает проверку AML. Как открыть счёт в Польше и нужны ли PESEL или NIP, смотрите в чек-листе для иностранца.

Сколько стоит перевод SEPA и SWIFT?

Если вы отправляете евро из страны ЕС, действует регламент (ЕС) 2021/1230. Комиссия за трансграничный платёж в евро должна быть такой же, как за соответствующий внутренний платёж той же суммы (ст. 3 п. 1). Это правило не касается комиссий за конвертацию валюты (ст. 3 п. 4). Однако при переводе, оформленном онлайн, банк обязан ещё до отправки показать ориентировочную стоимость конвертации и сумму, которую получит получатель (ст. 5).

Переводы из-за пределов ЕС (например, из Великобритании, США или Украины) обычно идут через SWIFT. Их стоимость зависит от тарифов вашего банка, банков-посредников и банка получателя, а при варианте оплаты комиссий «SHA» или «BEN» часть комиссий может быть удержана из переводимой суммы. Поэтому при оплате на эскроу-счёт выбирайте вариант «OUR», если банк его предлагает, или переведите небольшой излишек — нехватка нескольких десятков злотых означает, что платёж оплачен не полностью.

Валютное право (Prawo dewizowe) требует, чтобы переводы за границу и расчёты внутри страны, связанные с валютными операциями, на сумму свыше эквивалента 15 000 евро проходили через банк или платёжное учреждение (ст. 25 п. 1). Вывод для покупателя: крупные суммы — только переводом.

Наличные, лимиты и санкции

Везти наличные — не лучший способ заплатить за квартиру. Человек, который въезжает в ЕС или выезжает из него с наличными на сумму не менее 10 000 евро, обязан подать декларацию с данными владельца, происхождением средств и целью их использования (ст. 3 регламента (ЕС) 2018/1672). Перевод со счёта в стране проживания проще и сам по себе подтверждает происхождение средств.

Отдельный вопрос — санкции ЕС. Например, регламент 765/2006 запрещает принимать депозиты свыше 100 000 евро от граждан Беларуси и лиц, проживающих в Беларуси (ст. 1u), предусматривая при этом исключения. Поэтому гражданам России и Беларуси стоит проверить требования банка ещё до бронирования — подробности в статье Ипотека и покупка квартиры в Польше для белорусов.

Если вы налоговый резидент Польши, помните также, что доходы, не покрытые раскрытыми источниками, облагаются по ставке 75% (ст. 25e закона о подоходном налоге с физических лиц, PIT). Подтверждённый источник средств защищает не только от вопросов банка, но и от возможного спора с налоговой. Общие правила покупки иностранцем, в том числе когда нужно разрешение MSWiA (Министерства внутренних дел и администрации), — в руководстве Покупка квартиры в Польше иностранцем.

Частые вопросы

Итог

Перевод из-за границы на покупку квартиры — это прежде всего вопрос хорошей подготовки: документов о происхождении средств, ясности, кто бенефициар, и плана обмена валюты. Цена в злотых, поэтому каждый процент курса евро на квартире за 662 тыс. zł — это около 1,5 тыс. евро. Дороже всего обычно обходится не сам перевод, а конвертация.

Живёте за границей и ищете квартиру в Варшаве или во Вроцлаве? Свяжитесь с нами — подберём предложение, обсудим условия с застройщиком и проведём вас через покупку до нотариального акта. Покупатель чаще всего не платит комиссию — обычно наше вознаграждение платит застройщик. Мы на рынке с 2016 года.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты по курсам ориентировочные и основаны на курсах NBP — банк применяет собственные курсы и комиссии. Требования к документам каждое учреждение устанавливает индивидуально. Статья не является юридической или налоговой консультацией.

Источники

• Закон о противодействии отмыванию денег и финансированию терроризма (ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu), единый текст Dz.U. 2025 поз. 644 (ст. 2, 34, 35, 41, 43, 44, 46, 72)
• Закон о защите прав покупателя квартиры или дома и о DFG (закон о застройщиках), единый текст Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 8, 35, приложение — информационный проспект)
• Валютное право (Prawo dewizowe), единый текст Dz.U. 2024 поз. 1131 (ст. 25)
• Закон о налоге на наследство и дарение, единый текст Dz.U. 2026 поз. 478 (ст. 4a)
• Закон о подоходном налоге с физических лиц, единый текст Dz.U. 2026 поз. 592 (ст. 25e)
• Закон о платёжных услугах, единый текст Dz.U. 2026 поз. 623 (ст. 54)
• Регламент (ЕС) 2021/1230 о трансграничных платежах в Союзе (ст. 3, 5)
• Регламент (ЕС) 2018/1672 о контроле наличных средств, ввозимых в Союз или вывозимых из Союза (ст. 3)
• Регламент Совета (ЕС) № 765/2006 об ограничительных мерах в связи с ситуацией в Беларуси — консолидированная версия (ст. 1u)
• NBP — средний курс EUR, таблица A № 187/A/NBP/2026 на 25.09.2026 и таблица C № 187/C/NBP/2026
• Цены квартир: каталог новостроек TM Invest, данные на 27.09.2026