Переказ грошей з-за кордону на квартиру в Польщі: походження коштів, валюта, AML

Переказ грошей з-за кордону на квартиру в Польщі — звичайна справа: кошти надсилають на ескроу-рахунок забудовника (rachunek powierniczy) або в нотаріальний депозит, а ціна вказана в злотих. Проте кожна така купівля проходить перевірку AML (протидія відмиванню коштів): банк і нотаріус зобов’язані встановити, хто ви, для кого купуєте квартиру і звідки гроші. Нижче пояснюємо, які документи можуть знадобитися, скільки коштує переказ SEPA і SWIFT і як курс євро змінює ціну квартири — на прикладі з нашої пропозиції.

Головне

• Банк і нотаріус — зобов’язані установи в розумінні закону про протидію відмиванню грошей: вони можуть запитати про джерело походження коштів.
• Про переказ з-за кордону на суму, еквівалентну понад 15 000 євро, банк повідомляє Генерального інспектора фінансової інформації (GIIF) — це рутина, а не підозра.
• Квартира за 662 405 zł — це 151 407 євро за середнім курсом NBP (Національного банку Польщі) на 25.09.2026 (4,3750 zł); зміна курсу на 5% зсуває цю суму приблизно на 7–8 тис. євро.
• Переказ у євро в межах ЄС не може коштувати дорожче за відповідний внутрішній переказ — але це правило не поширюється на конвертацію валюти.
• Готівку від 10 000 євро, яку ввозять до ЄС або вивозять з ЄС, потрібно задекларувати на кордоні разом з інформацією про її походження.

Куди надсилати переказ з-за кордону на купівлю квартири?

Купуючи у забудовника, ви платите на житловий ескроу-рахунок (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Договір із забудовником (umowa deweloperska) має зазначати банк, номер рахунку, а також розмір, строки й спосіб платежів (ст. 35 ч. 1 п. 9 і 10 закону про забудовників — ustawa deweloperska). Ціна в договорі та в прайс-листах забудовників указана в злотих, тому на рахунок має надійти саме сума в PLN — незалежно від того, в якій валюті ви надсилаєте гроші. Коли готову квартиру купують без кредиту, частина платежу іноді проходить через нотаріальний депозит; як виглядає такий графік, описуємо в статті Купівля квартири у забудовника без кредиту (стаття польською).

Кошти на ескроу-рахунку захищені гарантіями Банківського гарантійного фонду (Bankowy Fundusz Gwarancyjny): ліміт на одного вкладника — еквівалент у злотих 100 000 євро, а можлива виплата здійснюється в злотих — таку інформацію забудовник зобов’язаний навести в інформаційному проспекті (додаток до закону про забудовників). Як працює цей захист і що таке Гарантійний фонд забудовників (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG), пояснюємо в статті Ескроу-рахунок і DFG (стаття польською).

Якщо ви не можете приїхати на підписання акта, його підпише ваш представник за довіреністю — форми довіреності з-за кордону описуємо в посібнику Як купити квартиру в Польщі з-за кордону. Номер рахунку беріть лише з договору, укладеного в нотаріуса. Якщо в листі хтось «змінює номер рахунку», спершу зателефонуйте забудовнику за номером із його сайту — шахрайство з підміною рахунку стосується саме великих переказів.

AML у нотаріуса і в банку — хто і що перевіряє?

Закон про протидію відмиванню грошей та фінансуванню тероризму (ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, єдиний текст Dz.U. 2025 поз. 644) відносить до зобов’язаних установ банки (ст. 2 ч. 1 п. 1) і нотаріусів — щодо актів, якими передається право власності на нерухомість (ст. 2 ч. 1 п. 13). Обидві установи застосовують до вас так звані заходи фінансової безпеки (ст. 34 ч. 1):

• ідентифікують вас і перевіряють особу — на підставі паспорта чи іншого документа, що посвідчує особу;
• встановлюють кінцевого бенефіціара, тобто особу, в інтересах якої здійснюється операція;
• оцінюють мету й характер операції;
• в обґрунтованих випадках досліджують джерело походження майнових цінностей (ст. 34 ч. 1 п. 4 літ. b).

Для разової операції ці заходи застосовують від еквівалента 15 000 євро (ст. 35 ч. 1 п. 2 літ. a) — а купівля квартири завжди перевищує цей поріг. Крім того, банк передає до GIIF інформацію про переказ з-за кордону на суму, еквівалентну понад 15 000 євро (ст. 72 ч. 1 п. 2 і ч. 2), та про обмін валюти понад цей поріг (ст. 72 ч. 3), а нотаріус — про акт вартістю понад 15 000 євро (ст. 72 ч. 4). Це автоматичні повідомлення, які не означають, що вас у чомусь підозрюють.

Важливо: якщо установа не може застосувати якийсь із заходів — наприклад, не отримає пояснень щодо походження грошей, — вона не проводить операцію (ст. 41 ч. 1). На практиці це означає затриманий переказ або перенесену дату акта, тож документи краще підготувати заздалегідь.

Кінцевий бенефіціар — купуєте для себе чи для когось?

Кінцевим бенефіціаром є, зокрема, кожна фізична особа, в інтересах якої здійснюється операція (ст. 2 ч. 2 п. 1 закону про AML). Якщо батьки з-за кордону платять за квартиру дитини або ви купуєте через компанію, банк і нотаріус захочуть знати, чиї це гроші і хто фактично стане власником. Щодо компанії встановлюють також структуру власності — бенефіціаром є, зокрема, особа, яка має понад 25% часток або голосів. Переказ від третьої особи, не пов’язаної з покупцем, закон називає однією з ознак підвищеного ризику (ст. 43 ч. 2 п. 8) — краще відразу його задокументувати, наприклад договором дарування.

Коли перевірка ретельніша?

Посилені заходи фінансової безпеки застосовують, зокрема, до політично значущих осіб (PEP), членів їхніх родин і близьких соратників — тоді установа має встановити джерело статків і джерело коштів (ст. 46 ч. 2 і 6), а також може попросити письмову заяву, чи є ви PEP (ст. 46 ч. 1). Так само — щодо операцій, пов’язаних із третьою країною високого ризику зі списку Європейської комісії (ст. 44), та за інших ознак ризику, наприклад операції без фізичної присутності клієнта, якщо цей ризик не обмежено іншим способом (ст. 43 ч. 2 п. 7).

Походження коштів — які документи підготувати?

Закон не містить закритого переліку документів — кожна установа оцінює ризик самостійно. Найчастіше досить показати логічний «ланцюжок»: звідки гроші взялися на вашому рахунку і як потрапили до Польщі.

Джерело коштів	Приклади документів
Заощадження із зарплати	довідка про доходи або трудовий договір, податкова декларація, виписки з рахунку за кілька місяців
Продаж нерухомості за кордоном	договір купівлі-продажу, підтвердження надходження ціни на рахунок
Підприємницька діяльність	податкова декларація, фінансова звітність, рішення про виплату дивідендів
Дарування від родини	договір дарування, підтвердження переказу від дарувальника, виписка дарувальника
Спадщина	документ, що підтверджує набуття спадщини, підтвердження переказу
Кредит або позика	кредитний договір чи договір позики, підтвердження виплати

Документи іноземною мовою найкраще одразу перекласти польською. Коли потрібен присяжний перекладач і скільки це коштує, пояснюємо в статті Присяжний перекладач у нотаріуса.

Дарування від найближчих родичів має й податкові наслідки. Звільнення від податку на спадщину та дарування для нульової групи вимагає повідомити податкову про набуття протягом 6 місяців, а дарування грошей понад неоподатковувану суму треба задокументувати переказом на рахунок обдаровуваного або поштовим переказом (ст. 4a ч. 1 закону про податок на спадщину та дарування). Готівка, привезена у валізі, цієї умови не виконує. Більше про податки покупця з-за кордону — у статті Податки при купівлі квартири в Польщі іноземцем.

Купуєте квартиру у Варшаві чи Вроцлаві з-за кордону? Допоможемо підібрати квартиру й супроводимо купівлю до нотаріального акта — найчастіше без комісії для покупця, бо зазвичай нашу винагороду платить забудовник.

Купівля квартири за євро — скільки ви насправді заплатите?

Ціна — у злотих, тож валютний ризик несете ви. Візьмімо 2-кімнатну квартиру за 662 405 zł — це медіана ціни 2-кімнатних квартир у Вроцлаві за даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026 (738 доступних квартир). Середній курс євро NBP на 25.09.2026 становив 4,3750 zł.

Сценарій	Курс EUR/PLN	Потрібна сума в євро	Різниця порівняно з курсом на 25.09.2026
Середній курс NBP на 25.09.2026	4,3750	151 407 EUR	–
Злотий сильніший на 5%	4,1563	159 376 EUR	+7 969 EUR
Злотий слабший на 5%	4,5938	144 197 EUR	−7 210 EUR
Найнижчий курс за останні 12 місяців (28.01.2026)	4,2009	157 682 EUR	+6 275 EUR
Курс продажу злотого NBP (таблиця C, 25.09.2026)	4,3295	152 998 EUR	+1 591 EUR

Висновків із таблиці два. По-перше, за останній рік курс євро коливався між 4,2009 і 4,3900 zł — це різниця приблизно 6,8 тис. євро на тій самій квартирі. По-друге, сам спред, тобто різниця між середнім курсом і курсом, за яким банк купує у вас євро, може коштувати понад 1,5 тис. євро. Таблиця C — це курси NBP; ваш банк застосовує власні, зазвичай менш вигідні, тому перед переказом порівняйте пропозиції кількох установ.

Для Варшави розрахунок схожий: медіана ціни 2-кімнатної квартири в нашій пропозиції — 755 824 zł, тобто приблизно 172 760 євро за курсом на 25.09.2026. Актуальні ціни дивіться в каталогах квартир у Вроцлаві і квартир у Варшаві.

Конвертація під час оплати на ескроу-рахунок траншами

За квартиру, яка ще будується, ви платите кількома внесками відповідно до ходу будівництва (ст. 8 закону про забудовників). Кожен внесок перераховують за курсом дня обміну, тож загальну ціну в євро ви дізнаєтеся лише після останнього платежу. Частина покупців відкриває рахунок у злотих у польському банку й міняє євро поступово, коли курс для них прийнятний, а на ескроу-рахунок переказує вже злоті. Історія такого рахунку полегшує і перевірку AML. Як відкрити рахунок у Польщі і чи потрібні вам PESEL (польський ідентифікаційний номер) або NIP, дивіться в чек-листі для іноземця.

Скільки коштує переказ SEPA і SWIFT?

Якщо ви надсилаєте євро з країни ЄС, застосовується регламент (ЄС) 2021/1230. Комісія за транскордонний платіж у євро має бути такою самою, як за відповідний внутрішній платіж на ту саму суму (ст. 3 ч. 1). Це правило не стосується комісій за конвертацію валюти (ст. 3 ч. 4). Проте для переказу, ініційованого онлайн, банк має ще до відправлення показати орієнтовну вартість конвертації та суму, яку отримає одержувач (ст. 5).

Перекази з-поза ЄС (наприклад, з Великої Британії, США чи України) зазвичай ідуть через SWIFT. Їхня вартість залежить від тарифів вашого банку, банків-посередників і банку одержувача, а за опції витрат «SHA» чи «BEN» частину комісій можуть утримати із самої суми переказу. Тож для платежу на ескроу-рахунок обирайте опцію «OUR», якщо банк її пропонує, або переказуйте невеликий надлишок — нестача кількох десятків злотих означає, що внесок сплачено не повністю.

Валютний закон (Prawo dewizowe) вимагає, щоб перекази за кордон і розрахунки в країні, пов’язані з валютним обігом, на суму понад еквівалент 15 000 євро проходили через банк або платіжну установу (ст. 25 ч. 1). Висновок для покупця: великі суми — лише переказом.

Готівка, ліміти й санкції

Перевезення готівки — не найкращий спосіб заплатити за квартиру. Особа, яка в’їжджає до ЄС або виїжджає з нього з готівкою вартістю щонайменше 10 000 євро, має подати декларацію — з даними власника, походженням коштів і метою їх використання (ст. 3 регламенту (ЄС) 2018/1672). Переказ із рахунку в країні проживання простіший і сам по собі документує походження коштів.

Окреме питання — санкції ЄС. Наприклад, регламент 765/2006 забороняє приймати депозити понад 100 000 євро від громадян Білорусі та осіб, які проживають у Білорусі (ст. 1u), хоча й передбачає винятки. Тому громадянам Росії та Білорусі варто перевірити вимоги банку ще до бронювання — подробиці описуємо в статті Іпотека й купівля квартири в Польщі для білорусів.

Якщо ви податковий резидент Польщі, пам’ятайте також, що доходи, не покриті задекларованими джерелами, оподатковуються за ставкою 75% (ст. 25e закону про податок на доходи фізичних осіб, PIT). Задокументоване джерело коштів захищає не лише від запитань банку, а й від можливого спору з податковою. Загальні правила купівлі іноземцем, зокрема коли потрібен дозвіл MSWiA (Міністерства внутрішніх справ і адміністрації), знайдете в посібнику Як купити квартиру в Польщі іноземцю.

Часті запитання

Підсумок

Переказ грошей з-за кордону на квартиру — це передусім питання доброї підготовки: документів, що показують походження коштів, чіткої інформації, хто є бенефіціаром, і плану обміну валюти. Ціна — у злотих, тож кожен відсоток курсу євро на квартирі за 662 тис. zł — це приблизно 1,5 тис. євро. Найдорожче зазвичай обходиться не сам переказ, а конвертація.

Живете за кордоном і шукаєте квартиру у Варшаві чи Вроцлаві? Зв’яжіться з нами — підберемо пропозицію, обговоримо умови із забудовником і супроводимо вас до нотаріального акта (akt notarialny). Покупець найчастіше не платить комісії — зазвичай нашу винагороду платить забудовник. Ми на ринку з 2016 року.

Правовий стан на вересень 2026 р. Курсові розрахунки орієнтовні й базуються на курсах NBP — банк застосовує власні курси та комісії. Вимоги до документів кожна установа встановлює індивідуально. Стаття не є юридичною чи податковою консультацією.

Джерела

• Закон про протидію відмиванню грошей та фінансуванню тероризму — єдиний текст Dz.U. 2025 поз. 644 (ст. 2, 34, 35, 41, 43, 44, 46, 72)
• Закон про захист прав покупця житлового приміщення або односімейного будинку та про DFG — єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 8, 35, додаток — інформаційний проспект)
• Валютний закон (Prawo dewizowe) — єдиний текст Dz.U. 2024 поз. 1131 (ст. 25)
• Закон про податок на спадщину та дарування — єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 478 (ст. 4a)
• Закон про податок на доходи фізичних осіб — єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 592 (ст. 25e)
• Закон про платіжні послуги — єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 623 (ст. 54)
• Регламент (ЄС) 2021/1230 про транскордонні платежі в Союзі (ст. 3, 5)
• Регламент (ЄС) 2018/1672 про контроль готівки, що ввозиться до Союзу або вивозиться з Союзу (ст. 3)
• Регламент Ради (ЄС) № 765/2006 щодо обмежувальних заходів у зв’язку із ситуацією в Білорусі — консолідована версія (ст. 1u)
• NBP — середній курс EUR, таблиця A № 187/A/NBP/2026 від 25.09.2026 та таблиця C № 187/C/NBP/2026
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026