Налог PCC при покупке квартиры в Польше в 2026 году: 2%, освобождение для первой квартиры, 6%

Налог PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych — налог на гражданско-правовые сделки) при покупке квартиры на вторичном рынке в Польше составляет 2% рыночной стоимости квартиры; платит его покупатель, а взимает нотариус при подписании акта. Вы не заплатите его, если покупаете свою первую квартиру или дом и выполняете условия освобождения, а также если покупаете у застройщика, потому что такая продажа облагается НДС. Ниже объясняем условия освобождения, ставку 6% для инвесторов, PCC с ипотеки и показываем, сколько составит налог при ценах от 500 тыс. до 1,2 млн zł.

Главное

• Ставка PCC с договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке — 2% рыночной стоимости (ст. 7 п. 1 подп. 1 лит. a закона о PCC).
• С 31 августа 2023 г. покупатель первой квартиры или частного дома освобождён от PCC — при условии, что ни у него, ни у кого-либо из совместных покупателей раньше не было такого права или доли в нём (исключение: доля до 50%, полученная по наследству).
• Покупка у застройщика, как правило, без PCC, потому что продажа облагается НДС. Исключение: шестая и каждая следующая квартира в одном и том же жилом комплексе, купленная одним и тем же лицом, — PCC 6% (с 1 января 2024 г.).
• PCC с ипотеки: 19 zł при требовании неустановленного размера или 0,1% суммы существующего требования.
• При нотариальном акте налоговым агентом является нотариус. Если сделка заключается не в форме акта, декларацию PCC-3 вы подаёте сами в течение 14 дней.

Сколько составляет налог PCC при покупке квартиры на вторичном рынке?

Закон о налоге на гражданско-правовые сделки предусматривает ставку 2% при продаже недвижимости, в том числе жилого помещения, являющегося отдельной недвижимостью, а также при продаже кооперативного права собственности на помещение (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Налог платит покупатель (ст. 4 п. 1). Если покупателей несколько, например супруги, они отвечают за него солидарно.

Базой налогообложения служит рыночная стоимость квартиры на день заключения договора, а не произвольно указанная цена (ст. 6 п. 1 подп. 1 и п. 2). На практике берётся цена из акта, но если налоговая сочтёт её заниженной, она попросит её скорректировать. Если вы этого не сделаете, стоимость определят с участием эксперта — а если результат отличается от вашей оценки более чем на 33%, расходы на экспертизу несёте вы (ст. 6 п. 3–4).

Цена квартиры (рыночная стоимость)	PCC 2% — вторичный рынок	Первая квартира с освобождением	Покупка у застройщика (НДС в цене)	PCC 6% — шестая квартира в комплексе
500 000 zł	10 000 zł	без PCC	без PCC	30 000 zł
700 000 zł	14 000 zł	без PCC	без PCC	42 000 zł
900 000 zł	18 000 zł	без PCC	без PCC	54 000 zł
1 200 000 zł	24 000 zł	без PCC	без PCC	72 000 zł

PCC — не единственный расход при подписании акта. К нему добавляется вознаграждение нотариуса — ставки и примеры в статье Стоимость нотариуса при покупке квартиры в Польше — и сборы за записи в ипотечной книге (księga wieczysta), о которых пишем в тексте Opłaty sądowe i księga wieczysta przy zakupie mieszkania (статья на польском).

Освобождение от PCC при покупке первой квартиры — условия

Освобождение ввела ст. 9 п. 17 закона о PCC, действующая с 31 августа 2023 г. У нормы нет ограничений по цене или площади, и она не связана ни с какой кредитной программой — она касается каждого покупателя, который выполнит условия. От PCC освобождена продажа, если одновременно:

• вы покупаете право собственности на жилое помещение, являющееся отдельной недвижимостью, право собственности на частный жилой дом или кооперативное право собственности на жилое помещение или частный дом;
• покупатель — физическое лицо (или несколько физических лиц) — компания или фирма освобождением не воспользуется;
• ни на день продажи, ни раньше ни у кого из покупателей не было ни одного из этих прав или доли в нём;
• единственное допустимое исключение — доля не более 50%, полученная по наследству (не по дарению и не покупкой).

В нотариальном акте вы делаете заявление, что выполняете эти условия. Нотариус тогда не взимает налог, но за правдивость заявления отвечаете вы — налоговая может его проверить.

Что лишает права на освобождение, а что нет

• Лишает: квартира или дом, проданные много лет назад (учитывается и прошлое), доля, полученная в дар, — даже 10%, унаследованная доля свыше 50%, а по позиции налоговых органов (разъяснения директора KIS — Национальной налоговой информации) также квартира или дом за границей.
• Не лишает (закон их не называет): участок под застройку, коммерческое помещение, кооперативное право пользования помещением (spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu), а также сам договор с застройщиком (umowa deweloperska) — до договора о переходе права собственности у вас есть только требование, а не собственность.

Супруги и совместная собственность

Условие относится к каждому покупателю. Если вы покупаете вдвоём, а у одного из вас уже была квартира, освобождение не полагается — причём целиком, а не наполовину. Так решают налоговые органы, в частности в разъяснении от 9 января 2025 г. (0111-KDIB2-2.4014.381.2025.1.KK). Раздельный режим имущества супругов этого не меняет, если оба супруга выступают в акте покупателями. То же касается покупки с родителем «в совместную собственность»: если у родителя есть своя квартира, вся сделка облагается 2%.

Парковочное место и кладовая в одном договоре

Освобождение распространяется только на права, перечисленные в ст. 9 п. 17. Если вместе с квартирой вы покупаете, например, долю в многоместном гараже, который является отдельным помещением, эта часть цены под освобождение не подпадает. Поэтому в договоре стоит разделить цены отдельных составляющих — если стоимость не выделена, налог взимается по самой высокой ставке со всей суммы (ст. 7 п. 3 подп. 1).

Почему при покупке у застройщика вы не платите PCC?

Ст. 2 п. 4 лит. a закона о PCC исключает из-под налога действия в той мере, в какой они облагаются НДС. Застройщик продаёт квартиру с НДС, включённым в цену (8% для квартир до 150 m²), поэтому второго налога с той же сделки не возникает — неважно, первая это у вас квартира или третья. Подробно о ставках НДС, в том числе для парковочных мест и кладовых, — в статье VAT na mieszkanie od dewelopera (статья на польском).

Есть два исключения. Первое — ставка 6% для инвесторов (о ней ниже). Второе: если продажа помещения фирмой освобождена от НДС — например, когда с первого заселения прошло больше 2 лет (ст. 43 п. 1 подп. 10 закона о НДС), — PCC 2% всё-таки возникает, потому что ст. 2 п. 4 лит. b закона о PCC прямо исключает продажу недвижимости из этого исключения. Это касается, в частности, квартир, которые компании перепродают после многих лет сдачи в аренду. Тогда вы можете воспользоваться освобождением для первой квартиры, если выполняете условия.

Первичный рынок означает отсутствие PCC при любой покупке, а не только первой. Если вы покупаете очередную квартиру — например, для себя после продажи старой или под сдачу в аренду, — это реальная разница в десяток с лишним тысяч злотых в пользу новостройки. Полное сравнение расходов на обоих рынках — в статье Rynek pierwotny czy wtórny? (статья на польском)

Ищете очередную квартиру и не хотите платить 2% PCC? Поможем выбрать квартиру у застройщика в Варшаве или во Вроцлаве — чаще всего без комиссии для покупателя: обычно наше вознаграждение платит застройщик.

Сколько вы экономите на PCC, покупая у застройщика, — данные нашего предложения

По данным предложения TM Invest на 27.09.2026 медианная цена свободной квартиры в новостройках Варшавы — 853 000 zł, а в новостройках Вроцлава — 759 682 zł. Если бы квартиру такой стоимости купить на вторичном рынке без права на освобождение, PCC составил бы ок. 17 тыс. и 15 тыс. zł соответственно.

Квартира (медианная цена в предложении)	Цена	PCC 2%, если купить на вторичном рынке
Варшава — все свободные квартиры	853 000 zł	17 060 zł
Варшава — 2 комнаты	755 824 zł	15 116 zł
Варшава, Białołęka — 2 комнаты	553 358 zł	11 067 zł
Вроцлав — все свободные квартиры	759 682 zł	15 194 zł
Вроцлав — 2 комнаты	662 405 zł	13 248 zł
Вроцлав, Fabryczna — 2 комнаты	511 792 zł	10 236 zł

Пример: у вас уже есть студия, и вы ищете 2 комнаты во Вроцлаве примерно за 660 тыс. zł. На вторичном рынке вы заплатите 13 200 zł PCC (освобождение не полагается, потому что квартира у вас уже есть). Покупая у застройщика квартиру за ту же цену, вы эту сумму не платите — её можно направить, например, на отделку или парковочное место. Самые недорогие 2-комнатные квартиры есть, в частности, в новостройках вроцлавского района Fabryczna, где медиана — ок. 512 тыс. zł.

PCC 6% — когда платится повышенная ставка?

С 1 января 2024 г. ст. 7a закона о PCC вводит ставку 6% для тех, кто покупает у застройщика оптом. Вы платите её, когда покупаете не менее шести жилых помещений (или долей в них), облагаемых НДС, в одном или нескольких зданиях на одном участке, либо у вас уже есть пять таких помещений и вы покупаете следующее. 6% касается шестого и каждого следующего помещения — первых пяти нет. Налог платится в дополнение к НДС, включённому в цену.

При покупке в совместную собственность достаточно, чтобы условие шести помещений выполнял один из покупателей, и ставка 6% распространяется на весь договор; солидарно за него отвечают только те покупатели, к которым это условие относится (ст. 7a п. 2, ст. 5 п. 3). По переходному положению (ст. 13 п. 2 закона о поправках от 26 мая 2023 г.) ставка 6% не применяется к договорам купли-продажи, заключаемым во исполнение договоров с застройщиком или предварительных договоров, подписанных до вступления новых норм в силу. Важно: это не налог «с шестой квартиры вообще» — учитываются помещения в одном и том же комплексе на одном участке.

PCC с ипотеки и займа от родственников

Если вы покупаете в кредит, вы заплатите PCC за установление ипотеки — независимо от рынка и от того, пользуетесь ли освобождением для первой квартиры (освобождение касается только договора купли-продажи). Ставка — 19 zł при обеспечении требования неустановленного размера или 0,1% при существующем требовании — например, 600 zł при сумме 600 тыс. zł (ст. 7 п. 1 подп. 7). Налогоплательщик — лицо, которое делает заявление об установлении ипотеки, а если запись об ипотеке так и не будет внесена, налог подлежит возврату (ст. 11 п. 1 подп. 5). Как подготовиться к кредиту — в руководстве Ипотека в Польше пошагово.

Частая ситуация с первоначальным взносом — заём от родителей. Договор займа облагается PCC 0,5%, но денежный заём от ближайших родственников (в том числе супруга, родителей, бабушек и дедушек, братьев и сестёр) освобождён, если деньги поступят переводом на ваш счёт, а когда сумма превышает лимит из закона о налоге на наследство и дарение — вы укажете её в декларации PCC-3 в течение 14 дней (ст. 9 п. 10 лит. b). Подробнее об источниках первоначального взноса — в статье Первоначальный взнос по ипотеке в Польше.

Покупаете в кредит? Обсудите ипотеку с нашим экспертом по кредитам — сравним предложения нескольких банков и посчитаем все расходы на покупку, включая налоги и сборы при подписании акта.

Кто платит PCC и в какой срок?

Договор купли-продажи квартиры всегда заключается в форме нотариального акта, а при сделках в этой форме налоговым агентом по PCC является нотариус (ст. 10 п. 2). Он взимает налог с покупателя в день подписания акта и не может составить акт без его предварительной уплаты (ст. 10 п. 3). Затем он перечисляет налог в налоговую до 7-го числа следующего месяца. Вы в этом случае никакой декларации PCC не подаёте.

Декларацию PCC-3 вы подаёте сами и платите налог в течение 14 дней только тогда, когда облагаемая PCC сделка совершается не в форме нотариального акта — например, при упомянутом займе от родственников. Налоговая обязанность при покупке квартиры возникает в момент заключения договора о переходе права собственности, даже если раньше вы подписали предварительный договор (ст. 3 п. 2). Нужно ли дополнительно сообщать о покупке в налоговую — в тексте Czy trzeba zgłosić zakup mieszkania do urzędu skarbowego? (статья на польском)

Читайте также:

• Налоги при покупке квартиры в Польше иностранцем

Частые вопросы

Итог

На вторичном рынке PCC — это 2% стоимости квартиры: от 10 тыс. zł при квартире за 500 тыс. до 24 тыс. zł при 1,2 млн zł. Освобождением можно воспользоваться только при покупке первой квартиры или дома, и то при условии, что ни у кого из совместных покупателей раньше не было такой недвижимости. При покупке у застройщика PCC не платится, какая бы по счёту это ни была квартира, — за исключением инвесторов, покупающих шесть и более помещений в одном комплексе. Остальные расходы по сделке собраны в руководстве Расходы при покупке квартиры в Польше.

Хотите купить квартиру без PCC? Подберём для вас квартиру у застройщика в Варшаве или во Вроцлаве и проведём через всю покупку. Работаем с 2016 г.; чаще всего без комиссии для покупателя — обычно наше вознаграждение платит застройщик.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные и не являются налоговой консультацией. В нетипичных ситуациях (доли, наследство, недвижимость за границей) стоит уточнить свою ситуацию у нотариуса или запросить индивидуальное налоговое разъяснение.

Источники

• Закон о налоге на гражданско-правовые сделки (Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych) — сводный текст Dz.U. 2026 poz. 191 (ст. 2 п. 4, ст. 3–7a, ст. 9 п. 10 и 17, ст. 10, ст. 11).
• Закон от 26 мая 2023 г. о внесении изменений в закон о гминном самоуправлении, (…) закон о налоге на гражданско-правовые сделки и некоторые другие законы — Dz.U. 2023 poz. 1463 (введение освобождения и ставки 6%).
• Kupno mieszkania lub domu na rynku wtórnym bez podatku PCC — gov.pl (сроки вступления в силу, переходные положения).
• Закон о налоге на товары и услуги (Ustawa o podatku od towarów i usług) — сводный текст Dz.U. 2025 poz. 775 (ст. 43 п. 1 подп. 10).
• Индивидуальные налоговые разъяснения директора KIS — в том числе 0111-KDIB2-2.4014.381.2025.1.KK от 9.01.2025 г. и 0111-KDIB2-2.4014.203.2023.1.PB от 21.09.2023 г. (покупка супругами).
• Цены квартир: каталог новостроек TM Invest, данные на 27.09.2026.