Продажа квартиры из наследства: налог, сроки и льготы (2026)
Автор: Tacjana MasiukiewiczРасходы и налоги~11 мин чтения
Продажа квартиры из наследства освобождена от подоходного налога, если с конца года, в котором наследодатель купил квартиру, прошло 5 лет. При дарении иначе: 5 лет вы считаете с конца года, в котором квартиру получили вы. Если срок ещё не истёк, вы платите 19% PIT с дохода, но можете вычесть, в частности, расходы на покупку, понесённые наследодателем, выплаченную обязательную долю в наследстве (zachowek) и вложения в ремонт либо воспользоваться жилищной льготой (ulga mieszkaniowa). Ниже вы найдёте таблицу типичных ситуаций и два расчёта для квартиры примерно за 755 тыс. zł.
Главное
- Наследство: 5 лет считаются с конца календарного года, в котором квартиру приобрёл наследодатель (ст. 10 п. 5 закона о PIT, действует при продаже с 1 января 2019 г.).
- Дарение: 5 лет считаются с конца года, в котором вы получили дар, — дата покупки дарителем значения не имеет.
- Налог при продаже до истечения срока: 19% с дохода, декларация PIT-39 подаётся до 30 апреля следующего года.
- Ближайшие родственники (так называемая нулевая группа) не платят налог на наследство и дарение, если сообщат о приобретении по форме SD-Z2 в течение 6 месяцев.
- Доход, потраченный в течение 3 лет с конца года продажи на собственные жилищные цели, освобождается от PIT (ulga mieszkaniowa).
С какого момента считать 5 лет при наследстве, а с какого при дарении?
Общее правило простое: продажа недвижимости частным лицом облагается налогом, если она произошла до истечения пяти лет, считая с конца календарного года, в котором недвижимость была приобретена (ст. 10 п. 1 пп. 8 закона о PIT). Подробно этот механизм, с примерами дат, мы описываем в статье Налог с продажи квартиры до истечения 5 лет. Здесь мы сосредоточимся на том, что меняется при наследстве и дарении.
Наследство. С 1 января 2019 г. при продаже унаследованной квартиры пятилетний срок считается с конца года, в котором квартиру купил (или построил) наследодатель, а не со дня смерти наследодателя и не с даты решения суда (ст. 10 п. 5 закона о PIT). Новая редакция применяется к доходам, полученным с 1 января 2019 г., поэтому неважно, умер ли наследодатель до этой даты или после — значение имеет дата продажи.
Дарение. Для дарения подобного правила нет, поэтому применяется общее: пять лет считаются с конца года, в котором вы получили квартиру. Даже если родители купили её 30 лет назад, дарение «запускает часы» заново.
Продажа квартиры из наследства или дарения: когда есть налог? Таблица ситуаций
Приведённые ниже примеры предполагают продажу в 2026 г. лицом, не ведущим деятельность в сфере торговли недвижимостью.
| Ситуация | С какого момента считаете 5 лет | Конец периода | PIT при продаже в 2026 г.? |
|---|---|---|---|
| Наследство после родителя, купившего квартиру в 2015 г. | с 31.12.2015 | 31.12.2020 | Нет |
| Наследство после родителя, купившего квартиру в 2024 г. | с 31.12.2024 | 31.12.2029 | Да — 19% с дохода, если нет жилищной льготы (ulga mieszkaniowa) |
| Дарение от родителей в 2023 г. (родители купили в 2005 г.) | с 31.12.2023 | 31.12.2028 | Да — без вычета цены, уплаченной родителями |
| Раздел наследства в 2025 г. с выплатой компенсации брату/сестре (наследодатель купил в 2012 г.) — часть, соответствующая вашей доле | с 31.12.2012 | 31.12.2017 | Нет |
| Тот же раздел наследства — часть, полученная сверх доли (за компенсацию) | с 31.12.2025 | 31.12.2030 | Да, но компенсация является расходом, поэтому доход бывает небольшим |
Какие расходы можно вычесть при продаже квартиры из наследства и из дарения?
Налог вы платите с дохода, то есть с цены по договору, уменьшенной на расходы на продажу (например, оценку или комиссию посредника — ст. 19 п. 1) и на расходы на получение дохода. Для квартир, полученных безвозмездно, правила расходов определяет ст. 22 п. 6d закона о PIT — и здесь наследство явно выгоднее дарения.
| Расход | Наследство | Дарение |
|---|---|---|
| Подтверждённые вложения, увеличивающие стоимость квартиры (ремонт, модернизация), понесённые вами | да | да |
| Уплаченный налог на наследство и дарение — в части, приходящейся на продаваемую квартиру | да | да |
| Подтверждённые расходы на приобретение или строительство, понесённые наследодателем | да | нет |
| Бремя наследства: погашенные долги наследодателя, выплаченный zachowek, исполненные завещательные отказы и поручения | да (в том числе когда вы выплатите их после продажи) | нет |
Два практических замечания. Во-первых, вложения доказываются счетами-фактурами НДС и документами об административных платежах (ст. 22 п. 6e) — чеков и переводов мастеру без счёта-фактуры недостаточно. Во-вторых, расходы наследодателя тоже нужно подтвердить документами: поищите нотариальный акт покупки, девелоперский договор (umowa deweloperska) и подтверждения платежей.
Zachowek и продажа квартиры из наследства
Если вам нужно выплатить zachowek брату/сестре или второму родителю, а наследство невозможно разделить «пополам», продажа квартиры бывает единственным источником денег. Выплаченный zachowek — это бремя наследства, которое уменьшает доход от продажи; закон прямо допускает его вычет и тогда, когда вы удовлетворите требование только после продажи.
Раздел наследства с компенсацией: что с налогом?
Когда квартиру наследуют несколько человек, сначала они являются совладельцами. Раздел наследства в пределах вашей доли не является ни приобретением, ни продажей в смысле PIT (ст. 10 п. 7). Если, следовательно, при разделе вы получаете столько, сколько составляла ваша доля, то для этой части по-прежнему учитывается дата покупки наследодателем.
Иначе, когда вы берёте всю квартиру целиком и выплачиваете компенсацию брату/сестре. Часть сверх вашей доли вы приобретаете в год раздела, поэтому для неё пять лет начинаются заново. В практике разъяснений налоговых органов выплаченная компенсация рассматривается как подтверждённый расход на приобретение этой части, поэтому, если вы продаёте по цене, близкой к оценке при разделе, доход с этой части невелик.
Помните о порядке действий: чтобы продать квартиру, вы должны подтвердить у нотариуса правовой титул — решение суда о признании права на наследство или зарегистрированный акт подтверждения наследования. Заявление в суд о признании права на наследство стоит 100 zł, о разделе наследства — 500 zł (300 zł при согласованном проекте раздела). Расходы на акт подтверждения наследования у нотариуса мы разбираем в статье Нотариальная такса 2026.
Налог на наследство для нулевой группы: SD-Z2 за 6 месяцев
Налог на наследство и дарение — это отдельный платёж за сам факт получения квартиры, не зависящий от PIT при продаже. Супруг, нисходящие (дети, внуки), восходящие (родители, бабушки и дедушки), пасынок/падчерица, братья и сёстры, отчим и мачеха освобождены от него, если сообщат о приобретении начальнику налоговой инспекции по форме SD-Z2 (ст. 4a закона о налоге на наследство и дарение). Срок — 6 месяцев:
- при наследстве — с момента вступления в силу решения суда о признании права на наследство либо с момента регистрации акта подтверждения наследования;
- при дарении — с момента возникновения налоговой обязанности. Дарение квартиры всегда требует нотариального акта, а приобретение в такой форме освобождено от обязанности сообщать — нотариус занимается этим при оформлении акта.
Если вы опоздаете с уведомлением о наследстве, вы теряете освобождение и платите налог как лицо из I налоговой группы (необлагаемая сумма 36 120 zł, ставки от 3% до 7%). Уплаченный такой налог, однако, возвращается как расход при последующей продаже. Более дальние родственники (например, племянник, племянница) всегда платят налог по II или III группе — и тоже могут вычесть его в PIT.
Планируете продать унаследованную квартиру и не знаете, сколько она стоит? Подготовим оценку и проведём продажу — включая сбор документов, которых требует нотариус при квартире из наследства.
Пример: сколько налога при продаже квартиры из наследства до истечения 5 лет?
В качестве цены продажи принимаем 755 000 zł — это близко к медианной цене 2-комнатной квартиры в Варшаве в нашем предложении (755 824 zł по данным предложения TM Invest, состояние на 27.09.2026). Допущения: Анна унаследовала всю квартиру от мамы, которая купила её в 2022 г. Пять лет истекают 31.12.2027 г., а Анна продаёт в 2026 г. Приобретение она заявила по SD-Z2, поэтому налог на наследство не платила. Брату она выплатила zachowek.
| Позиция | Наследство (мама купила в 2022 г.) | Дарение от мамы в 2023 г. |
|---|---|---|
| Цена продажи | 755 000 zł | 755 000 zł |
| Расходы на продажу (оценка, комиссия) | −15 000 zł | −15 000 zł |
| Доход (przychód) | 740 000 zł | 740 000 zł |
| Расходы на приобретение, понесённые мамой (цена, нотариус, подтверждённые) | −530 000 zł | не вычтете |
| Ремонт, подтверждённый счетами-фактурами НДС | −25 000 zł | −25 000 zł |
| Выплаченный zachowek | −60 000 zł | не применимо |
| Прибыль (dochód) | 125 000 zł | 715 000 zł |
| PIT 19% | 23 750 zł | 135 850 zł |
Разница огромна: при дарении вы не вычитаете то, что заплатили родители, поэтому почти вся цена становится доходом. Поэтому квартиру, полученную в дар, обычно невыгодно продавать до истечения пяти лет — если только деньги не пойдут на жилищную льготу (ulga mieszkaniowa).
Та же продажа с жилищной льготой
Освобождается та часть дохода, которая соответствует доле расходов на собственные жилищные цели в доходе от продажи (ст. 21 п. 1 пп. 131). Если Анна направит 400 000 zł из 740 000 zł на покупку новой квартиры для себя, освобождено будет 54,05% дохода, то есть 67 568 zł. Облагаемым остаётся 57 432 zł, а налог снижается с 23 750 zł до 10 912 zł. Если бы она потратила весь доход от продажи, налог составил бы 0 zł. На расходы у неё есть время до конца 2029 г. (три года с конца года продажи). Что именно является «жилищной целью», объясняем в статье Жилищная льгота (ulga mieszkaniowa) 2026.
Продаёте квартиру из наследства, чтобы купить новую? Цены в нашем предложении
Покупка квартиры — основной расход, дающий право на жилищную льготу (ст. 21 п. 25 пп. 1 пп. a закона о PIT). Если квартира в стройке, позаботьтесь, чтобы договор о передаче собственности был подписан в трёхлетний срок льготы — подробности мы описываем в статье о льготе. Для ориентира: медианные цены в нашем предложении по данным предложения TM Invest, состояние на 27.09.2026.
| Город | 2 комнаты — медиана цены | 3 комнаты — медиана цены | Медиана zł/м² (все) |
|---|---|---|---|
| Варшава | 755 824 zł | 935 503 zł | 18 000 zł |
| Вроцлав | 662 405 zł | 878 658 zł | 15 736 zł |
Актуальные квартиры вы найдёте в каталоге: новые квартиры в Варшаве и новые квартиры во Вроцлаве. Полную сводку расходов на стороне покупателя — нотариус, суд, налоги — содержит руководство Расходы при покупке квартиры от застройщика.
Читайте также:
Частые вопросы
Платится ли налог с продажи квартиры из наследства?
Только если с конца года, в котором наследодатель купил или построил квартиру, ещё не прошло пять лет. Тогда вы платите 19% с дохода, но вычитаете расходы на покупку, понесённые наследодателем, вложения, zachowek и долги наследства. Можно также воспользоваться жилищной льготой (ulga mieszkaniowa).
С какого момента считать 5 лет при квартире из наследства?
С конца календарного года, в котором квартиру приобрёл наследодатель, — не со дня его смерти и не с решения суда. Это правило действует при продажах с 1 января 2019 г. Исключение — часть квартиры, полученная сверх доли при разделе наследства: для неё срок считается с конца года раздела.
Облагается ли налогом продажа квартиры, полученной в дар, до истечения 5 лет?
Да. При дарении пять лет считаются с конца года, в котором вы его получили. Вы вычитаете только подтверждённые вложения и, возможно, уплаченный налог на дарение — цену, которую заплатил даритель, вычесть нельзя, поэтому налог бывает высоким.
Нужно ли подавать PIT-39, если я продаю квартиру из наследства через 5 лет?
Нет. Продажа по истечении пяти лет не является источником дохода в PIT, поэтому вы не указываете её в декларации. PIT-39 подаётся только при продаже до истечения срока — в том числе тогда, когда благодаря жилищной льготе налог составляет 0 zł.
Можно ли вычесть zachowek из налога при продаже квартиры?
Да, выплаченный zachowek — это бремя наследства, и он уменьшает доход от продажи — пропорционально тому, какую часть унаследованного имущества составляет продаваемая квартира. Его можно вычесть и тогда, когда вы выплатите его только после продажи.
Что грозит за неподачу SD-Z2 в срок?
Вы теряете освобождение для ближайших родственников, и приобретение облагается по правилам I налоговой группы с необлагаемой суммой 36 120 zł. Если о наследстве вы узнали позже, можете заявить о нём в течение 6 месяцев со дня, когда узнали, и обосновать это обстоятельство.
Итоги
При наследстве ключевое значение имеет дата покупки наследодателем — если прошло пять полных календарных лет, вы продаёте без PIT. При дарении отсчёт начинается заново в день дарения, а расходов для вычета немного. Прежде чем подписать договор продажи, приведите в порядок три вещи: правовой титул (признание права на наследство или акт подтверждения наследования), уведомление SD-Z2 в срок и документы о расходах — акт покупки наследодателя, счета-фактуры за ремонт и подтверждения выплаты zachowek.
Хотите продать унаследованную квартиру и купить новую? Поможем оценить и продать квартиру, а при покупке на первичном рынке подберём квартиру от застройщика — покупатель чаще всего не платит нам комиссию, обычно нас оплачивает застройщик.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты носят ориентировочный характер и не являются налоговой или юридической консультацией. В нетипичных ситуациях (несколько наследников, раздел наследства, общее имущество супругов) стоит подтвердить расчёт в налоговой инспекции или запросить индивидуальное разъяснение.
Источники
- Закон о подоходном налоге с физических лиц — единый текст Dz.U. 2026 поз. 592 (ст. 10 п. 1 пп. 8, п. 5 и 7, ст. 19, ст. 21 п. 1 пп. 131, ст. 22 п. 6c–6e, ст. 30e, ст. 45 п. 1a).
- Закон от 23 октября 2018 г. об изменении закона о подоходном налоге с физических лиц — Dz.U. 2018 поз. 2159 (добавление ст. 10 п. 5–7, ст. 16 — применение с 1 января 2019 г.).
- Закон о налоге на наследство и дарение — единый текст Dz.U. 2026 поз. 478 (ст. 4a, ст. 9, ст. 14, ст. 15).
- Закон о судебных расходах по гражданским делам — единый текст Dz.U. 2025 поз. 1228 (ст. 49 и 51).
- Gov.pl — Сообщите о получении имущества по наследству или дарению (SD-Z2).
- Podatki.gov.pl — Получение наследства или дара в ближайшей семье: освобождение от налога SD.
- Цены на квартиры: каталог инвестиций TM Invest, состояние на 27.09.2026.
