PESEL, NIP и счёт в банке для покупки квартиры в Польше: чек-лист

PESEL (польский идентификационный номер), NIP (налоговый номер) и счёт в польском банке для покупки квартиры не обязательны: нотариус устанавливает вашу личность по паспорту или другому документу, а в акт вписывает, в частности, ваше гражданство. Но PESEL, NIP и польский счёт сильно упрощают всю сделку — от платежей на эскроу-счёт застройщика (rachunek powierniczy) до кредита и уплаты налога с аренды. Ниже объясняем, когда нужен каждый из этих номеров, как его получить и сколько это занимает времени, а в конце — чек-лист в виде таблицы.

Главное

• Для нотариального акта достаточно действующего документа, удостоверяющего личность (например, паспорта) — закон о нотариате не требует номера PESEL.
• PESEL присваивается автоматически при регистрации по месту жительства (meldunek). Без регистрации — только по заявлению, если конкретная норма закона требует от вас PESEL. Присвоение PESEL и регистрация бесплатны.
• Иностранец из страны вне ЕС/ЕАСТ должен зарегистрироваться не позднее 4-го дня после въезда по адресу, гражданин ЕС/ЕАСТ — не позднее 30-го дня. Пребывание до 30 дней регистрации не требует.
• NIP (форма NIP-7) нужен человеку без PESEL, у которого есть налоговые обязанности в Польше. Налоговая присваивает его в течение 3 дней после правильно поданной заявки.
• Каждый банк, который ведёт счета для частных лиц, обязан предлагать базовый платёжный счёт в злотых; решение он принимает в течение 10 рабочих дней после подачи полного заявления.

Нужен ли PESEL для покупки квартиры в Польше?

Нет. При каждой сделке нотариус обязан установить личность участников по документам, предусмотренным законом (ст. 85 закона о нотариате). Для иностранца это обычно паспорт или karta pobytu (вид на жительство). Нотариальный акт (akt notarialny) содержит имена, фамилии, имена родителей и место жительства сторон, а если квартиру покупает иностранец — ещё и сведения о его гражданстве (ст. 92 § 1 п. 4 и 4a). Номера PESEL в этом списке нет.

Сама покупка отдельной квартиры, как правило, не требует и разрешения MSWiA (Министерства внутренних дел и администрации) — ст. 8 п. 1 пп. 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами. Исключения и правила для домов и земельных участков описываем в руководстве Покупка квартиры в Польше иностранцем.

Если PESEL у вас уже есть, перед визитом к нотариусу проверьте, не заблокирован ли он. При покупке, продаже или обременении недвижимости нотариус проверяет номер в реестре блокировок и обязан отказать в составлении акта, если PESEL стороны заблокирован (ст. 85a закона о нотариате). Снять блокировку можно сразу в mObywatel.gov.pl или в гмине — в том числе временно, например на день подписания договора.

Как иностранцу получить PESEL?

Закон об учёте населения предусматривает два пути. В реестр PESEL вносятся иностранцы, которые живут в Польше (ст. 7 п. 1 пп. 3), а также люди, которым PESEL нужен на основании отдельных законов (ст. 7 п. 2).

PESEL автоматически — при регистрации по месту жительства

Это самый простой путь для тех, кто уже живёт в Польше, например в арендованной квартире. Когда вы регистрируетесь на постоянное или временное пребывание, гмина сама запрашивает присвоение номера PESEL (ст. 16 п. 1 и ст. 17 п. 1 пп. 2). Отдельное заявление не нужно — номер присваивается в связи с регистрацией, и гмина вас о нём уведомляет (ст. 21).

PESEL для иностранца без регистрации — по заявлению

Если зарегистрироваться вы не можете (например, живёте за границей и приезжаете только подписать договор), заявление о присвоении PESEL подаётся в любой гмине (ст. 16 п. 2 и ст. 18). В заявлении нужно указать конкретное правовое основание, из которого следует обязанность иметь PESEL, — его должно назвать учреждение, которое требует номер (например, ZUS или налоговая). Одного желания купить квартиру для этого недостаточно.

С 1 января 2026 года гражданин страны вне ЕС, ЕАСТ и Швейцарии (кроме британцев, на которых распространяется соглашение о выходе) должен подавать заявление на PESEL лично (ст. 18 п. 1a). Заявление подписывается собственноручно, при этом предъявляется документ, удостоверяющий личность. Присвоение номера бесплатно, а заявление принимают сразу.

Регистрация иностранца по месту жительства — сроки и документы

Регистрация (meldunek) — это обязанность, а не только способ получить PESEL. Сроки установлены ст. 41 и 42 закона об учёте населения:

• гражданин ЕС, ЕАСТ или Швейцарии (и член его семьи) — не позднее 30-го дня после въезда по адресу; можно зарегистрироваться и через интернет с profil zaufany (доверенным профилем),
• остальные иностранцы — не позднее 4-го дня после въезда; регистрация через интернет им недоступна, а человек без PESEL должен явиться лично (ст. 40 п. 3),
• пребывание не дольше 30 дней регистрации не требует.

При регистрации на временное пребывание иностранец из страны вне ЕС предъявляет визу или — в зависимости от основания пребывания — проездной документ, вид на жительство или решение о разрешении на пребывание (ст. 43 п. 3). Заявленный срок пребывания не может быть дольше срока легального пребывания в Польше (ст. 41 п. 4). Кроме того, нужен правовой титул на жильё (например, договор аренды) или подтверждение собственника.

Сама регистрация бесплатна. Справка о регистрации на постоянное пребывание тоже ничего не стоит, а справка о временном пребывании стоит 17 zł (бесплатно только при автоматической регистрации онлайн).

Покупаете первую квартиру в Польше и не знаете, с чего начать? Поможем выбрать квартиру у застройщика и пройти через формальности — покупатель чаще всего не платит нам комиссию: обычно наше вознаграждение платит застройщик.

NIP для иностранца — когда нужен и как получить

Налоговым идентификатором физического лица с номером PESEL, которое не ведёт предпринимательскую деятельность и не является активным плательщиком НДС, служит номер PESEL. NIP получают остальные лица, обязанные встать на налоговый учёт (ст. 3 п. 1 закона о налоговом учёте и идентификации налогоплательщиков). На практике это значит:

• у вас есть PESEL и нет фирмы — NIP вам не нужен; налоговая откажет в его присвоении (ст. 8c п. 1 пп. 4),
• PESEL нет, но в Польше есть налоговая обязанность — например, вы сдаёте купленную квартиру и платите упрощённый налог (ryczałt) с аренды — вы подаёте идентификационную заявку NIP-7.

NIP-7 подаётся один раз. Срок: не позднее дня, когда истекает срок первой декларации, или вместе с первой уплатой налога или аванса (ст. 6 п. 1a). Заявку можно подать лично в налоговой, почтой или электронно с квалифицированной подписью. Лицо, которое не является плательщиком подоходного налога и не имеет места жительства в Польше, подаёт её во Вторую налоговую инспекцию Варшава-Средместье (Drugi Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście, ст. 4 п. 3 лит. b). Сама заявка гербовым сбором не облагается. Если за вас действует специальный представитель (PPS-1), вы заплатите 17 zł гербового сбора за доверенность. Подтверждение присвоения NIP налоговая выдаёт в течение 3 дней после поступления правильной заявки (ст. 8b п. 2).

Правила налогообложения аренды описываем в статье Podatek od najmu mieszkania (статья на польском), а налоги и сборы при самой покупке — в тексте Налоги и сборы при покупке квартиры в Польше иностранцем.

Счёт в банке для иностранца — документы и базовый счёт

Польский счёт законом не требуется, но сильно упрощает покупку: платежи на жилищный эскроу-счёт застройщика, нотариальные и судебные сборы, а потом коммунальные счета. Банк как обязанное учреждение применяет меры финансовой безопасности по закону о противодействии отмыванию денег. При открытии счёта он устанавливает, в частности:

• имя, фамилию и гражданство,
• номер PESEL, а если он не присвоен — дату и страну рождения (ст. 36 п. 1 пп. 1),
• серию и номер документа, удостоверяющего личность, и адрес проживания,
• цель и характер отношений с банком, а в обоснованных случаях — и источник происхождения средств (ст. 34 п. 1).

Из правил AML (о противодействии отмыванию денег) следует, что отсутствие PESEL не мешает открыть счёт. Но у каждого банка свои процедуры и списки принимаемых документов, поэтому уточните их перед визитом. Подготовьте и документы о происхождении денег на покупку (трудовой договор, выписки, договор продажи другой недвижимости) — при крупных переводах из-за границы банк может их запросить.

Если у вас в Польше нет ни одного счёта в злотых, вы можете потребовать базовый платёжный счёт. Его обязан предлагать каждый банк, который ведёт счета для частных лиц (ст. 59ia закона о платёжных услугах). Банк ведёт его бесплатно в части внутренних операций, с лимитами из ст. 59ie, и отвечает на полное заявление в течение 10 рабочих дней (ст. 59ic п. 3). Он может отказать, в частности, если вы находитесь в стране ЕС нелегально, у вас нет действующего документа, удостоверяющего личность, или вы не укажете адрес проживания либо адрес для корреспонденции в Польше (ст. 59ic п. 7).

Profil zaufany и дела онлайн — что даёт PESEL

Profil zaufany (доверенный профиль) позволяет подписывать заявления и входить, например, в электронную налоговую (e-Urząd Skarbowy) или личный кабинет ZUS (PUE ZUS). Завести его может человек старше 13 лет, у которого есть номер PESEL. Профиль бесплатный и действует 3 года. Подтвердить его можно в пункте подтверждения, например в гмине (с паспортом), или через банк, если ваш банк предлагает такую услугу. Покупателю квартиры доверенный профиль пригодится, например, чтобы зарегистрироваться онлайн в новой квартире, заказать выписку из ипотечной книги (księga wieczysta) или подать декларацию PIT за аренду без визита в учреждение.

Чек-лист: PESEL, NIP и счёт перед покупкой квартиры

Документ / номер	Зачем при покупке	Где	Сколько занимает	Стоимость
Паспорт или karta pobytu (действующие)	Удостоверение личности у нотариуса, в банке и учреждениях	–	–	–
Регистрация по месту жительства (meldunek)	Обязательна при пребывании дольше 30 дней; даёт PESEL автоматически	Гмина по адресу проживания	Сразу при полном комплекте документов	Бесплатно; справка о временном пребывании 17 zł
PESEL по заявлению	Если закон требует PESEL, а зарегистрироваться вы не можете	Любая гмина (граждане стран вне ЕС — лично)	Заявление принимают сразу	Бесплатно
NIP (NIP-7)	Налоги без PESEL, например упрощённый налог с аренды	Налоговая (лично, почтой, с квалифицированной электронной подписью)	До 3 дней	Бесплатно; PPS-1 — 17 zł
Счёт в польском банке	Платежи на эскроу-счёт, нотариальные расходы	Любой банк	Базовый счёт — решение до 10 рабочих дней	Базовый счёт — без платы за ведение (внутренние операции)
Profil zaufany	Дела онлайн: регистрация, e-налоговая, выписки из ипотечной книги	Пункт подтверждения или банк	Обычно один визит	Бесплатно

Пример: график для покупателя из страны вне ЕС во Вроцлаве

Вы работаете во Вроцлаве по визе, снимаете квартиру и хотите купить 2-комнатную. Медианная цена такой квартиры в нашем предложении во Вроцлаве — 662 405 zł (по данным предложения TM Invest на 27.09.2026). Последовательность формальностей может быть такой:

1. 1–4-й день после заселения: регистрация на временное пребывание в гмине (лично, с паспортом, визой и договором аренды) — PESEL присваивается автоматически.
2. Следующие дни: подтверждение доверенного профиля и заявление на счёт — по базовому счёту банк должен ответить в течение 10 рабочих дней, то есть примерно 2 недель.
3. Бронирование: плата за бронирование может составить максимум 1% цены, то есть до 6 624 zł (662 405 zł × 1%). Подробности — в статье о договоре бронирования (статья на польском).
4. Договор с застройщиком у нотариуса: паспорт; PESEL указываете, если он есть (проверьте, не заблокирован ли).

Официальные расходы на эти шаги — не больше 17 zł, за справку о регистрации, если она вам нужна. Реально на подготовку уходит около 2–3 недель, поэтому начните с регистрации ещё до подписания договора бронирования.

Кредит, налоги и покупка из-за границы — что ещё проверить

При покупке за наличные достаточно паспорта и перевода. При ипотечном кредите требования банков к иностранцам (тип вида на жительство, PESEL, стаж работы в Польше, валюта дохода) гораздо шире и зависят от банка. Разбираем их в статье Ипотека в Польше для иностранцев. Если вы не знаете польского, нотариус должен перевести акт сам или с помощью переводчика (ст. 87 § 1 п. 1 закона о нотариате) — подробнее в тексте Присяжный переводчик у нотариуса. Если покупаете, не приезжая в Польшу, смотрите руководство Как купить квартиру в Польше из-за границы — доверенность и переводы.

По данным предложения TM Invest на 27.09.2026, у нас 2237 свободных квартир в новостройках Варшавы (медианная цена 853 000 zł) и 2114 квартир в новостройках Вроцлава (медиана 759 682 zł).

Частые вопросы

Итог

Для покупки квартиры в Польше иностранцу прежде всего нужен действующий паспорт или вид на жительство. PESEL проще всего получить при регистрации по месту жительства; без регистрации — только если его требует закон. NIP-7 подаётся, только если у вас нет PESEL, а появляется налоговая обязанность, например с аренды. Польский счёт не обязателен, но упрощает платежи на эскроу-счёт. Лучше всего уладить эти дела за 2–3 недели до бронирования квартиры.

Ищете квартиру у застройщика в Варшаве или во Вроцлаве? Подберём квартиру и проведём через покупку шаг за шагом — чаще всего без комиссии для покупателя: обычно наше вознаграждение платит застройщик. Если покупаете в кредит, запишитесь на консультацию к эксперту по кредитам — сравним предложения нескольких банков.

Правовое состояние на сентябрь 2026 года. Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Требования банков могут отличаться от описанных минимальных требований закона.

Источники

• Закон о нотариате (Prawo o notariacie) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 614 (ст. 85, 85a, 87, 92 § 1).
• Закон об учёте населения — единый текст Dz.U. 2026 poz. 384 (ст. 7, 16–18, 21, 40–43).
• Закон о налоговом учёте и идентификации налогоплательщиков и плательщиков — единый текст Dz.U. 2026 poz. 151 (ст. 3, 4, 5, 6, 8b, 8c).
• Закон о противодействии отмыванию денег и финансированию терроризма — единый текст Dz.U. 2025 poz. 644 (ст. 34, 36).
• Закон о платёжных услугах — единый текст Dz.U. 2026 poz. 623 (ст. 59ia–59ie).
• Закон о приобретении недвижимости иностранцами — единый текст Dz.U. 2017 poz. 2278 (ст. 8 п. 1).
• gov.pl — Получение номера PESEL (услуга для иностранцев).
• gov.pl — Регистрация на постоянное или временное пребывание (для иностранцев).
• biznes.gov.pl — Идентификационная заявка NIP-7.
• gov.pl — Profil zaufany, частые вопросы.
• gov.pl — Блокировка номера PESEL и её снятие.
• Цены квартир: каталог новостроек TM Invest, данные на 27.09.2026.